LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 30 novembre 2017), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 5 novembre 2015, pourvoi n° 14-23.693), que, selon acte du 24 janvier 1978, M. et Mme L... ont pris à bail une maison à usage mixte d'habitation et professionnel appartenant à M. C... ; qu'un arrêt irrévocable du 27 janvier 1989 a soumis ce bail à la loi du 1er septembre 1948 ; que M. C... a assigné M. et Mme L... en paiement de diverses sommes au titre d'un rappel de loyer et d'une majoration du loyer pour occupation insuffisante ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme L... font grief à l'arrêt de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé à la somme de 58 685,48 euros le montant de l'arriéré de loyer arrêté au 30 juin 2012 ;
Mais attendu qu'en approuvant le jugement qui avait calculé la révision du loyer en fonction de la surface corrigée du logement, la cour d'appel a statué en conformité de l'arrêt de cassation qui l'avait saisie ;
D'où il suit que le moyen, qui invite la Cour de cassation à revenir sur la doctrine exprimée par son précédent arrêt, est irrecevable ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme L... font grief à l'arrêt de les condamner à payer la somme de 66 669,31 euros au titre de la majoration de loyer ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le salon-séjour comportait une séparation centrale partiellement ouverte et que le rapport d'expertise faisait état de deux pièces de 16 et 14 m², d'une hauteur sous plafond de 2,50 mètres et pourvues chacune d'ouvertures et d'un radiateur propres, la cour d'appel en a souverainement déduit que ce salon-séjour formait deux pièces habitables distinctes ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que le logement comportait cinq pièces habitables et n'était occupé que par M. et Mme L..., la cour d'appel en a exactement déduit qu'il était insuffisamment occupé ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le deuxième moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme L... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme L... et les condamne à payer à M. C... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mars deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme L...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il avait fixé à la somme de 58.685.48 euros la somme due par M. R... L... et Mme M... P... au titre de la révision annuelle des loyers arrêtée au 30 juin 2012, et d'avoir en conséquence condamné solidairement M. R... L... et Mme M... P... à payer à M. U... C... la somme totale de 84.565,06 euros au titre des loyers échus impayés arrêtés au 30 novembre 2016, sous réserve de versements postérieurs au 31 janvier 2016 ;
AUX MOTIFS QUE l'arrêt de la cour d'appel de Douai a infirmé le jugement notamment de ces deux chefs et condamné solidairement M. L... et Mme P... à payer à M. C... la somme de 40 344,46 euros au titre de l'indexation des loyers pour la période du 1er février 2004 au 31 mars 2014 et celle de 56 051 euros au titre de la majoration de loyers du 1er février 2004 au 31 mars 2014 ; que l'arrêt de la Cour de cassation a cassé l'arrêt de ces deux chefs uniquement, au motif que d'une part, le loyer doit être fixé selon les règles d'ordre public prévues par la loi du 1er septembre 1948 qui sont exclusives de l'application d'une clause conventionnelle d'indexation et d'autre part que la cour d'appel n'a pas indiqué les pièces qu'elle retenait comme habitables pour caractériser la sous-occupation du logement ; que M. L... et Mme P... soulèvent l'irrecevabilité de cette demande comme étant nouvelle ; que subsidiairement, ils font valoir que M. C... ne rapporte pas la preuve de la catégorie à laquelle appartient immeuble ; que selon l'article 656 du code de procédure civile, ne sont pas nouvelles les prétentions qui tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge ; qu'en l'espèce, la demande de M. C... tend à obtenir la réévaluation du loyer au regard de l'évolution du coût de la vie dans le temps ; que le changement de fondement juridique n'emporte pas irrecevabilité de la demande ; que la fin de non-recevoir tirée du caractère nouveau de la demande doit être rejetée ; que dans un précédent arrêt du 27 janvier 1989 aujourd'hui définitif, rendu au visa d'un rapport d'expertise judiciaire ayant déterminé la surface corrigée du logement en date du 5 avril 1988, la catégorie II B a été retenue pour la classification du logement et le calcul du montant du loyer dû ; que M. L... et Mme P... ne critiquent pas la classification du logement au sein de cette catégorie ; qu'il y a lieu de retenir la catégorie II B pour le décompte de la révision du loyer ; que le premier juge a parfaitement appliqué la révision jusqu'au 30 juin 2012 au regard de l'évolution du prix de base du mètre carré ; que le jugement sera confirmé de ce chef ; que M. C... actualise le montant de la demande jusqu'au 30 novembre 2016 ; qu'au regard du prix fixé annuellement en application de l'article 30 de la loi du 1er septembre 1948, M. L... et Mme P... auraient dû verser entre le 1er février 2004 et le 30 novembre 2016 la somme de 194.489.25 euros ; que le décompte produit par M. C... fait apparaître qu'ils ont versé la somme de 109.924.19 euros arrêtée au 31 janvier 2016 ; qu'ils seront donc condamnés à payer à M. C... la somme de 84.565,06 euros au titre des loyers échus impayés arrêtés au 30 novembre 2016, sous réserve de versements postérieurs au 31 janvier 2016 ;
ALORS QUE la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a confirmé le jugement qui avait fixé à la somme de 58.685,48 euros la somme due par les époux L... à M. U... C... au titre de l'arriéré de loyers indexés ; qu'en statuant ainsi, tandis que la Cour de cassation, par son arrêt du 5 novembre 2015, avait seulement cassé et annulé l'arrêt du 7 mai 2014 en ce qu'il avait condamné M. et Mme L... à payer à M. C... la somme de 40.344,46 euros au titre de l'indexation des loyers pour la période du 1er février 2004 au 31 mars 2014 et la somme de 56.051 euros au titre de la majoration de loyers du 1er février 2004 au 30 novembre 2013 et n'avait pas cassé et annuler le chef de dispositif de l'arrêt du 7 mai 2014 qui avait infirmé en totalité le jugement du 5 novembre 2012, de sorte que ce jugement était définitivement et irrévocablement infirmé et ne pouvait faire l'objet d'une confirmation pour une partie de ces motifs ; la cour d'appel de renvoi a violé les articles 623 et 624 du code de procédure civile.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire au premier)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il avait fixé à la somme de 58.685,48 euros la somme due par M. R... L... et Mme M... P... au titre de la révision annuelle des loyers arrêtée au 30 juin 2012, et d'avoir condamné solidairement M. R... L... et Mme M... P... à payer à M. U... C... la somme de 84.565,06 euros au titre des loyers échus impayés arrêtés au 30 novembre 2016, sous réserve de versements postérieurs au 31 janvier 2016 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'arrêt de la cour d'appel de Douai a infirmé le jugement notamment de ces deux chefs et condamné solidairement M. L... et Mme P... à payer à M. C... la somme de 40 344,46 euros au titre de l'indexation des loyers pour la période du 1er février 2004 au 31 mars 2014 et celle de 56 051 euros au titre de la majoration de loyers du 1er février 2004 au 31 mars 2014 ; que l'arrêt de la Cour de cassation a cassé l'arrêt de ces deux chefs uniquement, au motif que d'une part, le loyer doit être fixé selon les règles d'ordre public prévues par la loi du 1er septembre 1948 qui sont exclusives de l'application d'une clause conventionnelle d'indexation et d'autre part que la cour d'appel n'a pas indiqué les pièces qu'elle retenait comme habitables pour caractériser la sous-occupation du logement ; que dans un précédent arrêt du 27 janvier 1989 aujourd'hui définitif, rendu au visa d'un rapport d'expertise judiciaire ayant déterminé la surface corrigée du logement en date du 5 avril 1988, la catégorie II B a été retenue pour la classification du logement et le calcul du montant du loyer dû ; que M. L... et Mme P... ne critiquent pas la classification du logement au sein de cette catégorie ; qu'il y a lieu de retenir la catégorie II B pour le décompte de la révision du loyer ; que le premier juge a parfaitement appliqué la révision jusqu'au 30 juin 2012 au regard de l'évolution du prix de base du mètre carré ; que le jugement sera confirmé de ce chef ; que M. C... actualise le montant de la demande jusqu'au 30 novembre 2016 ; qu'au regard du prix fixé annuellement en application de l'article 30 de la loi du 1er septembre 1948, M. L... et Mme P... auraient dû verser entre le 1er février 2004 et le 30 novembre 2016 la somme de 194.489.25 euros ; que le décompte produit par M. C... fait apparaître qu'ils ont versé la somme de 109 924.19 euros arrêtée au 31 janvier 2016 ; qu'ils seront donc condamnés à payer à M. C... la somme de 84 565,06 euros au titre des loyers échus impayés arrêtés au 30 novembre 2016, sous réserve de versements postérieurs au 31 janvier 2016 ;
ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSES ADOPTER QUE le bail prévoit expressément une indexation du loyer en page 2 ; que la demande se limite à ce qui peut être réclamé compte tenu de la prescription quinquennale soit, compte tenu de la délivrance de l'assignation du 30/01/2009 qui a interrompu la prescription, rétroactivement à compter du mois de février 2004 inclus ; que le décompte des loyers indexés est le suivant : pour 2004 de février à juin 2004 : valeur locative 10m2 x 5,08 = 50,80 ; 329 m2 x 2,75 = 904,75 soit 955,55 euros outre 78,95 euros pour le jardin ; pour 5 mois : 5.172,50 euros - pour la période du 1er juillet 2004 au 30 juin 2005 : valeur locative 10m2 x 5,28 = 52,80 ; 329 m2 x 2,86 = 940,94 soit 993,74 euros outre 82,10 euros pour le jardin ; pour 12 mois : 12.910,08 euros pour la période du 1er juillet 2005 au 30 juin 2006 : valeur locative 10m2 x 5,49 = 54,90 ; 329 m2 x 2,97 = 977,13 soit 1.032,03 euros outre 85,38 euros pour le jardin ; pour 12 mois : 13.408,92 euros pour la période du 1er juillet 2006 au 30 juin 2007 : valeur locative 10m2 x 5,71 = 57,10 ; 329 m2 x 3,09 = 1.016,71 soit 1.073,71 euros outre 88,79 euros pour le jardin ; pour 12 mois : 13.950 euros pour la période du 1er juillet 2007 au 30 juin 2008 : valeur locative 10m2 x 5,91 = 59,10 ; 329 m2 x 3,20 = 1.052,80 soit 1.111,90 euros outre 91,90 euros pour le jardin ; pour 12 mois : 14.445,60 euros pour la période du 1er juillet 2008 au 30 juin 2009 : valeur locative 10m2 x 6,12 = 61,20 ; 329 m2 x 3,31 = 1.088,99 soit 1.150,19 euros outre 95,11 euros pour le jardin ; pour 12 mois : 14.943,60 euros pour la période du 1er juillet 2009 au 30 juin 2010 : valeur locative 10m2 x 6,24 = 62,40 ; 329 m2 x 3,38 = 1.112,02 soit 1.174,42 euros outre 97,01 euros pour le jardin ; pour 12 mois : 15.257,16 euros pour la période du 1er juillet 2010 au 30 juin 2011 : valeur locative 10m2 x 6,36 = 63,60 ; 329 m2 x 3,45 = 1.135,05 euros soit 1.198,65 euros outre 98,95 euros pour le jardin ; pour 12 mois : 15.571,20 euros pour la période du 1er juillet 2011 au 30 juin 2012 : valeur locative 10m2 x 6,49 = 64,90 ; 329 m2 x 3,52 = 1.158,08 soit 1.222,98 euros outre 100.92 euros pour le jardin ; pour 12 mois: 15.886,80 euros. Soit un total au titre des loyers indexés de 121.545,86 euros au 30/06/2012 ; que sur cette période, M. L... et Mme M... L... ont versé la somme de 62.860,38 euros soit une somme due au titre de l'indexation de 58.685,48 euros ; que M. L... et Mme L... seront solidairement condamnés à payer cette somme de Monsieur U... C... au titre de l'indexation des loyers ;
1°) ALORS QUE le juge doit s'abstenir de dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, pour retenir que l'immeuble appartenait à la catégorie IIB, la cour d'appel a énoncé que la cour d'appel de Douai, dans un précédent arrêt du 27 janvier 1989 avait retenu la catégorie IIB pour le calcul du loyer et que « M. L... et Mme P... ne critiqu[aient] pas la classification du logement au sein de cette catégorie et qu'il y a[vait] lieu de retenir la catégorie II B pour le décompte de la révision du loyer » (arrêt, p. 3 § 4) ; qu'en statuant ainsi, tandis que M. et Mme L... s'étaient opposés à la demande de révision de loyer et au décompte proposé par le bailleur et faisaient valoir dans leurs écritures que « ni le décompte ni les pièces produites aux débats ne permettaient de circonscrire avec certitude la catégorie du bien loué par M. et Mme L... » et que « contrairement à ce qu'affirmait M. C... dans ses écritures, l'arrêt de la cour d'appel de Douai du 27 janvier 1989 ne repren[ait] pas expressément que le logement relèverait d'une catégorie spécifique », de sorte que « les calculs du bailleur [n'étaient] pas justifiés au regard du statut de la loi du 1er septembre 1948 »
(concl., p. 8 in fine et p. 9 § 1 et 2), la cour d'appel a dénaturé les conclusions des époux L... et a ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE le juge doit s'abstenir de dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, pour retenir que l'immeuble appartenait à la catégorie IIB, la cour d'appel a énoncé que « la catégorie II B a[vait] été retenue pour la classification du logement et le calcul du montant du loyer dû » par l'arrêt de la cour d'appel de Douai du 27 janvier 1989 rendu au visa d'une expertise judiciaire (arrêt, p. 3 § 4) ; qu'en statuant ainsi, tandis que cet arrêt n'a nullement énoncé, que ce soit dans ses motifs ou dans son dispositif, que la catégorie II B aurait été retenue, la cour d'appel a dénaturé l'arrêt de la cour d'appel de Douai du 27 janvier 1989 et a ainsi violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement en ce qu'il avait rejeté la demande de condamnation au paiement de la majoration de loyer pour sous-occupation des locaux et, statuant à nouveau de ce chef, d'avoir condamné solidairement M. R... L... et Mme M... P... à payer à M. U... C... la somme de 66.669,31 euros au titre de la majoration de loyer pour sous-occupation ;
AUX MOTIFS QUE M. C... soutient que l'immeuble comporte sept pièces habitables, ce qui justifie l'application de la majoration de loyer prévue par urne e 27 alinéa 5 de la loi du 1er septembre 1948 ; que M. L... et Mme P... contestent ce décompte des pièces, soutenant notamment que le salon séjour forme une pièce unique ; que doit être considéré comme sous-occupé le logement comportant un nombre de pièces habitables, non compris la cuisine et les pièces à usage professionnel, supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale ; que les photos jointes au rapport d'expertise du 20 novembre 2010 font apparaître que la pièce qualifiée par M. L... et Mme P... de salon séjour unique comporte une séparation centrale, partiellement ouverte ; que le rapport du 5 avril 1988 fait état de deux pièces, salon et séjour, mesurées respectivement pour le salon à quatorze mètres carrés de surface et pour le séjour à seize mètres carrés de surface ; qu'excédant chacune neuf mètres carrés et une hauteur de plafond de 2.5 mètres, étant pourvues d'ouvertures sur l'extérieur et, au regard des photos, d'un radiateur, elles doivent être considérées comme deux pièces habitables distinctes ; qu'au première étage, se trouvent deux chambres sur jardin, d'une surface respective de seize mètres carrés, d'une hauteur de plafond suffisante et pourvues d'une ouverture sur l'extérieur ; qu'elles disposent chacune d'un radiateur ; qu'elles constituent deux autres pièces habitables ; que la chambre côté rue, d'une surface de seize mètres carrés également et d'une hauteur de plafond suffisante, est pourvue d'une porte fenêtre donnant sur un balcon et d'un radiateur ; qu'elle constitue une pièce habitable ; que les autres pièces ont soit une surface inférieure à 9 mètres carrés, soit sont constitutives d'un local professionnel ; qu'il en résulte que le logement dispose de cinq pièces habitables en application des dispositions de l'article 2 du décret du 22 novembre 1948 ; que seuls M. L... et Mme P... occupent l'immeuble à titre de résidence principale ; que la situation de sous-occupation est caractérisée ; que les dispositions relatives à la sous-occupation sont applicables jusqu'au 23 novembre 2013, date à laquelle Mme P... a atteint ses soixante-dix ans ; que M. C... produit un décompte détaillé de la majoration due à compter du 1er février 2004 et jusqu'au 30 novembre 2013 ; qu'il sera fait droit à ce chef de demande à hauteur de 66.669,31 euros compte tenu de la date à laquelle Mme P... a atteint ses soixante-dix ans ; que M. L... et Mme P... sollicitent des délais de paiement qu'ils produisent leurs avis d'imposition sur leurs revenus des années 2010 à 2014 ; qu'il en résulte un revenu imposable annuel variant de 53.000 euros à 43.000 euros environ ; qu'ils ne font état d'aucune charge particulière ; qu'au regard de ces éléments, il y a lieu de les autoriser à s'acquitter de la somme due en 23 versements mensuels de 1.500 euros, le solde en une dernière mensualité, selon les modalités prévues au dispositif du présent arrêt ;
ALORS QUE pour être classée comme habitable pour la détermination de l'occupation d'un logement, une pièce doit avoir un plafond supérieur à 2,50 m, au moins une ouverture, un système de chauffage, et une superficie supérieure à 9 m², sans qu'il existe de limite maximum à cette superficie ; qu'il importe peu qu'une séparation partielle centrale existe ; qu'en l'espèce, pour retenir la majoration pour sous-occupation, la cour d'appel a affirmé que le « salon salle à manger » constituait deux pièces habitables, car il comportait une séparation partielle centrale et que l'expert, en 1988, avait retenu de part et d'autre de cette séparation partielle 14 et 16 m² ; que de tels motifs sont cependant impropres à caractériser deux pièces habitables distinctes, la séparation partielle ne créant pas deux espaces cloisonnés et une grande superficie (14 + 16 m²) ne faisant pas partie des critères pour juger qu'une pièce devrait être comptée comme deux pièces ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 27 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble l'article R.641-4 du code de la construction et de l'habitation et les articles 2 et 4 du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948.
