LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 juin 2017), que M. C..., propriétaire du lot n° 3 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaire (le syndicat) en annulation des résolutions 1a, 1b et 1c autorisant le propriétaire du lot n° 1 à faire exécuter des travaux de démolition des murs porteurs et de mise en place d'éléments métalliques, de modification partielle de la toiture côté cour et de remplacement du gravier recouvrant le sol du jardin par des pierres naturelles ;
Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que le règlement de copropriété définit les parties communes comme celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et les parties privatives comme les locaux et espaces qui, aux termes de l'état descriptif de division, sont compris dans la composition d'un lot et sont affectés à l'usage exclusif de son propriétaire et qu'il ressort de l'état descriptif de division que le hangar et le jardin visés à la description du lot n° 1 sont des parties privatives ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il ressortait de l'état descriptif de division figurant au chapitre II du règlement de copropriété que le lot n° 1 ne comportait que le droit à la jouissance exclusive et particulière du jardin et du hangar y édifié, la cour d'appel, qui a dénaturé les dispositions claires et précises de ce document, a violé le principe susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 juin 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [...] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires du [...] ; le condamne à payer à M. C... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mars deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour M. C...
IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté E... C... de l'ensemble de ses demandes aux fins d'obtenir la nullité des résolutions 1a, 1b et 1c prise par l'assemblée générale extraordinaire en date du 28 août 2014 relative à la transformation du lot n° 1
AU MOTIF QUE Le règlement de copropriété qui constitue la loi des parties à la procédure définit les parties communes comme « celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé » ; l'état descriptif de division affecte au lot n° 1 : « la totalité du rez-de-chaussée composé d'un magasin ; un débarras, une pièce à usage de réserve, WC avec douche, le droit à la jouissance exclusive et particulière du jardin avec le hangar y édifié ». En conséquence, la cour et le hangar sont des parties privatives. L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 confère à chaque copropriétaire la libre jouissance et usage des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l'immeuble ; l'article 25, b) de cette même loi requiert une autorisation de l'assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires pour tous travaux d'un copropriétaire affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. Tel est le cas des travaux de rénovation interne du local commercial constitué par le lot n°1 autorisés par 6 copropriétaires sur 7 totalisant 761/838 tantièmes. Ces travaux conformes à la destination de l'immeuble entrepris dans un lot privatif n'en modifient aucunement l'aspect extérieur ; en conséquence la résolution n'encourt aucune annulation. La modification de la toiture existante côté cour a été également adoptée à la majorité de l'article 25,b représentant 4 copropriétaires totalisant 615/780 tantièmes ; elle vise à supprimer l'aspect disgracieux d'un décroché de 20 cm d'une partie de la toiture en réalisant une toiture uniforme et en remplaçant les vieilles tuiles par des tuiles canal de terre cuite à l'ancienne, travaux améliorant l'esthétique de l'immeuble. M. E... C..., qui procède par affirmation, n'explique pas en quoi ces travaux d'amélioration porteraient atteinte à la jouissance de son lot. Il en va de même s'agissant de la résolution 1-C consistant dans le remplacement du gravier de la cour par des pierres naturelles et la réalisation d'une ouverture à l'arrière de la boutique par l'installation d'une baie vitrée ; en effet le syndicat fait utilement valoir que le local commercial a toujours eu un accès sur la cour privative et que le remplacement de la porte par une baie vitrée améliore l'aspect extérieur de l'immeuble ; il ajoute sans être contredit que jusqu'à la réalisation de ces travaux, la vue dont bénéficiait l'appelant s'exerçait sur un jardin à l'abandon; enfin ces travaux ne constituent pas plus une atteinte à la destination de l'immeuble dès lors que l'intégralité du lot n°1 est affecté à un usage commercial. La résolution adoptée à la majorité de 3 copropriétaires totalisant 455/838 tantièmes est donc régulière.
ALORS QUE D'UNE PART un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot, même s'il est affecté d'une quote-part de partie communes correspondant aux charges que son titulaire doit supporter ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour que le règlement de copropriété définit les parties communes comme « celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé » et que l'état descriptif de division affecte au lot n°1 : « la totalité du rez-de-chaussée composé d'un magasin ; un débarras, une pièce à usage de réserve, WC avec douche, le droit à la jouissance exclusive et particulière du jardin avec le hangar y édifié » ; qu'en en déduisant que « la cour et le hangar sont des parties privatives », la cour d'appel, qui a perdu de vue que seule la jouissance du jardin avec le hangar y édifié, était privative et ne correspondait en réalité qu'à un droit de jouissance exclusive sur une partie commune, a violé les articles 1, 2, 3 et 8 de la loi du 10 juillet 1965
ALORS QUE D'AUTRE PART en vertu de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance; qu'aux termes de l'article 26 du même texte, l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ; qu'en l'espèce, l'article 3 du règlement de copropriété relatif aux conditions de jouissance des parties privatives et communes stipule notamment : « Chaque copropriétaire dispose librement des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit des partie privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble (
). Le propriétaire du lot numéro UN ci-dessus crée devra entretenir en excellent état de propreté le jardin dont il a la jouissance privative. Spécialement, il devra veiller à ce que du gravillon soit constamment répandu et que les arbres s'y trouvant soient taillés au moins une fois par an. La toiture du hangar édifié dans ce jardin devra toujours être garnie de tuiles romanes ainsi que l'avancée dans le prolongement de l'immeuble sur toute la largeur de celui-ci. Tous les frais d'entretien et de réparation seront à la charge du propriétaire du lot concerné. La devanture du local commercial faisant partie de ce lot Numéro UN devra être constamment tenue en excellent état de propreté. La porte intérieure de ce local commercial par laquelle on accède à la cage d'escalier de l'immeuble devra toujours être fermée (
.) »; que l'assemblée générale ne peut autoriser des dérogations à un principe général d'interdiction posé par le règlement de copropriété sans modifier celui-ci ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour (p 3 § 1) que la résolution n° 1 de l'assemblée générale du 28 août 2014 autorisait le propriétaire du lot numéro UN à procéder à la modification du local par démolition des murs porteurs et mises en place d'éléments métalliques, la modification partielle de la toiture existante côté cour, le remplacement du gravier de cour-jardin par des pierres naturelles en opus romain, la réalisation d'une ouverture à l'arrière de la boutique ainsi que l'installation d'une baie vitrée donnant sur la cour-jardin, le tout sous la surveillance d'un architecte ; qu'en décidant que lesdites résolutions, qui autorisaient pourtant le propriétaire du lot n° 1 à réunir le magasin initial avec le débarras, la pièce à usage de réserve, le WC avec la douche, le jardin et le hangar sur lequel il ne disposait que d'un droit de jouissance privative pour faire un seul et même local à usage commercial, à transformer le débarras, la réserve et le hangar en des pièces utilisables par une clientèle commerciale et à transformer le jardin en terrasse commerciale communiquant avec l'ensemble des pièces annexes autre que le magasin d'origine, étaient régulières alors que le règlement de copropriété imposait de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble et prévoyait des spécifications particulières tant pour la toiture (tuiles romanes et non en tuile canal) que pour le sol du jardin (gravillon et non pierres naturelles), la cour d'appel a violé l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965
ALORS QUE DE TROISIEME PART et en tout état de cause la décision d'une assemblée générale de copropriétaires autorisant des travaux de modification à réaliser sur des parties communes dont un copropriétaire à la jouissance privative est soumise aux conditions de vote de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en décidant notamment que la résolution 1b relative à la modification de la toiture existante sur cour et que la résolution 1c relative au remplacement du gravier de la cour par des pierres naturelles et la réalisation d'une ouverture à l'arrière de la boutique avec l'installation d'une baie vitrée dont le propriétaire du lot n° 1 avait la jouissance privative avaient été régulièrement adoptées à la majorité de l'article 25 b, la cour d'appel a violé par refus d'application l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et par fausse application l'article 25 b de ladite loi.
