LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 septembre 2017), que la société Cléopâtre, locataire, aux termes de deux baux commerciaux portant respectivement sur les lots 503, 504, 505, 506, 507, 508, 509 et 301(bail n° 1) et sur les lots 501 et 511 (bail n° 2), de deux locaux adjacents à usage de commerce de détail alimentaire appartenant à la société GT Capital, a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer à la valeur locative, arguant d'une variation de loyer de plus du quart par le jeu de la clause d'échelle mobile ;
Sur le moyen unique, pris en ses deuxième et troisième branches :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
Attendu que, pour fixer à la somme de 63 704 euros le loyer révisé du bail n° 1, l'arrêt retient que l'expert judiciaire, faisant application de la grille des locaux de 300 à 1 500 mètres carrés de surface de vente, a appliqué un coefficient de pondération uniforme sans distinguer les différentes zones des dites surfaces, mais qu'au regard des éléments avancés par la locataire permettant de se convaincre de l'absence de commodité des locaux, il convient de faire application d'un coefficient d'adaptation de 0,95 soit, pour le bail n° 1, l'expert ayant retenu à titre de surface pondérée 290 mètres carrés, une surface pondérée de 275,31 mètres carrés arrondie à 275 mètres carrés ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'expert avait, pour le bail n° 1, appliqué des coefficients de pondération différents pour chacune des zones des locaux, la cour d'appel, qui a dénaturé le rapport d'expertise, a violé le principe susvisé ;
Et sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche :
Vu les articles R. 145-7 et R. 145-8 du code de commerce ;
Attendu que, pour fixer à la somme de 63 704 euros le loyer révisé du bail n° 1 et à la somme de 31 968 euros le loyer révisé du bail n° 2, l'arrêt retient que le prix moyen au mètre carré pondéré annuel est établi comme suit : (281 euros + 284 euros) / 2 = 282,50 euros, soit une valeur locative de 77 687,50 euros pour le bail n° 1 et de 38 985 euros pour le bail n° 2, et qu'après application des coefficients de minoration au titre des réparations locative et de la taxe foncière à la charge de la locataire, la valeur locative doit être fixée à la somme de 63 703,75 euros arrondie à 63 704 euros pour le bail n° 1, et 31 967,70 euros arrondie à 31 968 euros pour le bail n° 2 ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, dans les baux retenus à titre d'éléments de référence, la taxe foncière n'était pas également supportée par les locataires, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 septembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société Cléopâtre aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Cléopâtre à payer une somme de 3 000 euros à la société GT Capital ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt décembre deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la société GT Capital
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le loyer révisé des locaux constitués des lots 503, 504, 505, 506, 507, 508, 509 et 301 à la somme de 63.704 euros et fixé le loyer révisé des locaux constitués des lots 510 et 511 à la somme de 31.968 euros ;
AUX MOTIFS QUE sur la surface pondérée : le locataire fait état de l'absence de commodité des lieux du fait de la présence de murs porteurs séparant les surfaces de vente, de nombreux piliers, de quatre marches dans le magasin pour accéder à une zone de vente, de passages étroits, tous éléments qui selon elle justifient l'application d'un correctif d'ensemble ; que sur ces observations, l'expert judiciaire a répondu qu'il n'appliquait pas de correctif d'ensemble dans la mesure où les caractéristiques des locaux ont été traduites par l'application d'une pondération pour chaque partie du local et a retenu à titre de surface pondérée pour le bail n° 1 de 290 m² et pour le bail n° 2 de 145 m² ; qu'or comme indiqué ci-dessus, l'expert, faisant application de la grille de pondération des locaux de 300 à 1.500 m² de surface de vente, a appliqué un coefficient de pondération uniforme, sans distinguer les différentes zones desdites surfaces ; qu'au regard des éléments avancés par la locataire permettant de se convaincre de l'absence de commodité des locaux, il sera fait application d'un coefficient d'adaptation de 0,95, soit pour le bail n° 1 une surface pondérée de 275,31 m², arrondie à 275 m² et pour le bail n° 2 une surface pondérée de 137,68 m², arrondie à 138 m², soit un total de 413 m² ; que sur les éléments de comparaison : aux termes des dispositions de l'article R. 145-7 du code commerce, les loyers de référence, pour être significatifs, doivent être pris à proximité du local considéré et concerner des locaux équivalents, au regard des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux et des facteurs locaux de commercialité, hors la référence aux obligations respectives des parties résultant des clauses du bail telles que prévues à l'article suivant ; que le bailleur reproche au premier juge d'avoir retenu la référence relative à une supérette alimentaire à l'enseigne "U", anciennement établissement Schlecker, dont la locataire a obtenu et produit le bail suite à l'expertise, référence écartée par l'expert faute de données suffisantes ; qu'aucun élément ne justifie que cette référence soit écartée des débats dès lors que la rectification opérée par le bailleur quant à la réactualisation du loyer de cette référence (131.808 euros) et s'agissant d'une boutique de plus de 300 m³, à la pondération des surfaces, 563 m³ majorée d'un coefficient de 20 % pour non-proportionnalité des surfaces, permet d'établir un prix de comparaison de 281 euros ; qu'il s'agit là de la seule référence relative à un commerce ayant une activité commerciale identique que celle exercée par la SAS Cléopâtre dans les locaux dont s'agit ; que la locataire se prévaut également d'un autre terme de comparaison qui est une petite supérette à l'enseigne "U Express", située au [...] , référence qui ne saurait être écartée au motif que l'exploitant est en location-gérance, l'exigence d'équivalence des locaux s'appréciant au regard de leurs caractéristiques, de leur destination et des facteurs locaux de commercialité, peu important leur mode d'exploitation ; que l'expert judiciaire a, dans son pré-rapport, retenu pour ce local une valeur locative de 284 euros du m² pondéré annuel ; que sur la valeur locative : au regard des développements qui précèdent, le prix moyen au m² pondéré annuel est établi comme suit : (281 € + 284 €)/ 2 - 282,50 euros ; qu'ainsi au regard des surfaces pondérées telles que retenues, il convient de fixer la valeur locative pour chacun des baux comme suit : pour le bail n° 1, à la somme de 77.687,50 euros . pour le bail n° 2, à la somme de 38.985 euros ; qu'après application des coefficients de minoration retenus à bon droit par le premier juge au titre des réparations locatives imposées à la locataire et au titre de la taxe foncière mise à la charge de cette dernière, il y a lieu de fixer comme suit la valeur locative au 1er avril 2012 : bail n° 1, à la somme de 63.703,75 euros, arrondie à 63.704 euros ; bail n° 2, à la somme de 31.967,70 euros, arrondie à la somme de 31.968 euros ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU il y a lieu d'entériner l'abattement de 10 %, tant dans son principe que dans son quantum, adapté aux données de l'espèce, retenu par l'expert judiciaire au titre de la clause du bail selon laquelle le locataire l'ensemble des réparations y compris celles visées aux articles 605 et 606 du Code civil ; qu'il convient d'entériner l'abattement de 8 %, tant dans son principe que dans son quantum, retenu par l'expert judiciaire au titre de la prise en charge par la locataire de la taxe foncière, cette clause constituant indéniablement un transfert de charges du bailleur sur le locataire ; que toutefois, l'expert judiciaire a commis une erreur en appliquant ce taux de 8 % à la hausse alors que cet abattement vient minorer la valeur locative puisque constituant une charge pesant sur le locataire ; qu'il y a donc lieu de rectifier ce point en appliquant à la baisse l'abattement de 10 % ; que le tribunal ne fera pas droit à la demande de la SAS GT Capital, bailleresse, tendant à voir appliquer un coefficient de majoration de 2 % à la valeur locative des biens loués du fait que sa locataire bénéficierait de sa propre terrasse aménagée sur le domaine public ; qu'en effet, si la locataire bénéficie d'un avantage pour son commerce en disposant d'un étal de fruits et légumes à l'extérieur du local, comme le montrant des photographies du commerce dans l'expertise judiciaire, page 16, il n'en demeure pas moins que la superficie correspondant à cet étal ne fait pas partie de l'assiette du bail et ne saurait en tout état de cause ête assimilée, par son usage, à une terrasse ouverte à la clientèle ;
1° - ALORS QU'il résulte clairement des rapports d'expertise (p. 23 pour le bail n° 1 et p. 20 pour le bail n° 2) que, loin d'appliquer un coefficient de pondération uniforme aux surfaces, sans distinguer entre les différentes zones, l'expert avait appliqué des coefficients de pondération différents à chacune des zones du commerce (1 pour les surfaces de vente des lots 201, 506, 509, 510, 511 et 0,5 pour la surface de vente de fruits et légume du lot 505, pour la cuisine et pour les surfaces annexes du lot 301), de telle sorte que la surface utile du bail n° 1 avait déjà été ramenée de 367 m² à 290 m² ; qu'en affirmant que l'expert aurait retenu les surfaces pondérées qu'il mentionnait après avoir « appliqué un coefficient de pondération uniforme, sans distinguer les différentes zones desdites surfaces », la cour a dénaturé les rapports susvisés et violé l'article 1134, devenu 1103, du Code civil ;
2° - ALORS QU'en se bornant à retenir deux éléments de comparaison que l'expert avait écartés sans examiner, fût-ce sommairement, les autres éléments de comparaison quant à eux retenus par celui-ci ou proposés par la bailleresse, ni expliquer pourquoi ils ne devaient pas être pris en considération, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3° - ALORS QUE le juge chargé de la fixation du loyer révisé doit tenir compte des caractéristiques propres au local, notamment sa situation et la commodité de son accès pour le public ; que la société bailleresse demandait une majoration de loyer au titre de l'autorisation de terrasse dont pouvait bénéficier la preneuse ; qu'en écartant cette demande aux motifs inopérants que la superficie dont jouit en effet la preneuse sur le domaine public, au titre d'une autorisation de voirie, n'est pas comprise dans la superficie louée et ne peut être assimilée à une terrasse ouverte à la clientèle, sans rechercher si la faculté de bénéficier d'une autorisation de voirie ne constituait pas une commodité susceptible d'accroître la valeur locative, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 145-3 du code de commerce ;
4° - ALORS QUE la bailleresse faisait valoir que les locataires, dans les baux retenus à titre de comparaison, étaient eux aussi contractuellement obligés d'acquitter, en sus du loyer, la taxe foncière incombant légalement au bailleur, de sorte qu'il y avait lieu de majorer les valeurs locatives apparentes ressortant des baux pris à titre de comparaison ; qu'en retenant la seule valeur locative au mètre carré des éléments de comparaison, et en l'appliquant aux baux litigieux avant de déduire des loyers ainsi fixés un abattement de 8 % au titre de la taxe foncière supportée par la société Cléopâtre, sans rechercher si les locataires, dans les baux pris en compte à titre de comparaison, n'étaient pas eux aussi tenus au paiement de la charge foncière, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles R. 145-7 et R.145-8.
