LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 juin 2017), que le syndicat des copropriétaires de la résidence la Bruyère II à [...] a assigné M. X..., propriétaire d'un appartement dans l'immeuble, en paiement de charges de copropriété ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande ;
Mais attendu qu'une décision d'assemblée générale est opposable aux copropriétaires tant qu'elle n'a pas été annulée ; que la cassation, prononcée le 18 mars 2018, de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 16 novembre 2016, en ce qu'il déboute M. X... de l'ensemble de ses demandes en annulation de l'assemblée générale du 6 septembre 2012, n'a pas pour conséquence immédiate d'entraîner l'annulation de la résolution de cette assemblée générale nommant syndic de la résidence la Bruyère II la société Segine, qui conserve en l'état sa qualité à agir ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X... fait le même grief à l'arrêt ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu qu'une assemblée générale des copropriétaires et les décisions qui y sont adoptées doivent être considérées comme valables tant qu'elles n'ont pas été annulées et que, l'action de M. X... ne portant pas sur la validité de celles-ci, l'approbation des comptes ne pouvait être remise en cause à l'occasion de l'action en recouvrement des charges, la cour d'appel qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence la Bruyère II la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq octobre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Z..., avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté les exceptions de procédure soulevées par M. X..., déclaré le syndicat des copropriétaires recevable en ses demandes et condamné M. X... à lui payer les sommes de 20.751,80 € et 2.853,81 € au titre de charges, outre intérêts capitalisés, ainsi que la somme de 3.000 € à titre des dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE M. Daniel X... ne démontre pas que la résolution no 7 de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 septembre 2012 donnant mandat au cabinet Segine d'être le syndic pour la période du 6 septembre 2012 au 6 septembre 2013 a été annulée ; Ainsi, l'assignation du 11 avril 2013 a été délivrée par le syndicat des copropriétaires valablement représenté par le société Segine ; L'assignation a donc été valablement délivrée à son encontre à la requête du syndic ; Pour les mêmes motifs, les demandes formées par le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, sont recevables ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il est constant que l'assemblée générale en date du 6 septembre 2012 qui a notamment désigné le Cabinet Segine en qualité de syndic n'est pas annulée, et qu'il en est de même de sa résolution 7 qui a désigné le cabinet Segine, de sorte qu'à la date de l'assignation introductive d'instance, le cabinet Segine avait qualité pour engager la présente action au nom du syndicat des copropriétaires. En troisième lieu, la qualité de syndic résulte de la désignation qui en est faite par l'assemblée générale et non pas par le contrat de syndic lui-même qui formalise le contenu et la rémunération du mandat. Il en résulte que le syndicat des copropriétaires est déclaré recevable ;
ALORS QUE la désignation de la société Segine comme syndic lors de l'assemblée générale du 6 septembre 2012 fait l'objet d'un contentieux, l'arrêt du 16 novembre 2016 de la cour d'appel de Paris qui a rejeté les contestations de M. X... sur ce point étant frappé d'un pourvoi (n° H 16-28.751) en cours d'instruction ; que la cassation de cet arrêt privera de fondement l'arrêt attaqué par le présent pourvoi en ce qu'il a estimé qu'aucune annulation de la résolution ayant désigné le syndic n'était établie ; que la cassation sera prononcée par application de l'article 625 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. X... à lui payer les sommes de 20.751,80 € et 2.853,81 € au titre de charges, outre intérêts capitalisés, ainsi que la somme de 3.000 € à titre des dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à I 'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale:
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier Jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de Procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit les pièces suivantes :
- Le relevé de propriété,
- Les décomptes,
- Les appels de fonds,
- Les procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires du 6 septembre 2012, approuvant les comptes des exercices 2007, 2008, 2009, du 3 septembre 2013 approuvant les comptes des exercices 2010, 2011, 2012 et adoptant le budget prévisionnel des années 2013, 2014 ;
Il convient à titre liminaire de relever que tant qu'une assemblée générale des copropriétaires ou ses résolutions adoptées ne sont pas annulées judiciairement, celles-ci doivent être considérées comme valables ; ainsi, les griefs formulés par M. Daniel X... sur la validité de ces résolutions ne peuvent remettre en question les assemblées générales et les résolutions adoptant les comptes, la présente action ne portant pas sur la validité de celles-ci ;
Sur les sommes demandées sur la période entre le 27juillet 2007 et le 15 novembre 2013 Il ressort du décompte produit et des pièces justificatives que l'ensemble des sommes demandées est justifié par le syndicat des copropriétaires, comme étant certaines, liquides et exigibles, hormis la somme réclamée au titre du "reprise de solde cab. Urbania" d'un montant de 600,48 € ; en effet, cette somme n'est justifiée par aucune pièce et il n'est pas possible de déterminer à quoi elle correspond précisément ;
Le syndicat des copropriétaires démontre donc que les sommes dues par M. Daniel X... au titre des charges impayées entre le 27 juillet 2007, appel 3ème trimestre inclus, et le 15 novembre 2013 Inclus, s'élèvent à la somme de 21.001,80€ ;
En vertu des dispositions de l'article 1256 ancien devenu 1342-10 nouveau du code civil, "le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'inscription par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement" ;
Dès lors, l'imputation des sommes versées n'ayant pas été précisées par M. Daniel X..., celles-ci s'imputent directement sur les sommes demandées les plus anciennes ;
Il convient de déduire également la somme de 250 € versée par M. Daniel X... le 22 mai 2014 ;
Monsieur Daniel X... soutient que le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter es intérêts au taux légal, en invoquant les dispositions de l'article 36 du décret du 17 mars 1967 qui dispose que "sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant" et l'article 17 du règlement de copropriété qui énonce "Intérêts de retard — Frais'", page 28 : "A défaut de paiement par l'un des copropriétaires de toutes sommes appelées après mise en demeure à lui adressée par le syndic, par lettre recommandée et si l'assemblée générale en décide ainsi, les sommes impayées seront, à compter de la mise en demeure, productives d'intérêts au taux légal, tel que fixé par la loi n° 75-619 du 11 juillet 1975 » ;
Ainsi, le règlement de copropriété peut déroger aux dispositions de I'article précité, comme en l'espèce ; dès lors, en l'espèce, à défaut de décision de l'assemblée générale en ce sens, le syndicat des copropriétaires ne peut demander de condamnations à payer les intérêts au taux légal sur la somme allouée au principal ; le syndicat des copropriétaires ne prouve pas avoir voté une telle décision au cours d'une assemblée générale de copropriétaires ;
Les termes du règlement de copropriété ne portent que sur la possibilité de demander une condamnation à payer des intérêts au taux légal sur le principe et non pas sur le nécessaire préalable à toute action en justice que constituerait 'envoi par le syndicat des copropriétaires d'une lettre de mise en demeure au copropriétaire débiteur ;
En outre, la nullité alléguée du commandement de payer du 4 avril 2008 est sans incidence sur I' action engagée dans le cadre de cette instance par le syndicat des copropriétaires ni sur les montants demandés en principal ;
Il y a donc lieu de réformer le jugement en ce qu'il a condamné M. Daniel X... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Bruyère 2 située [...] la somme de 21.352,28 € au titre de la dette de charges arrêtée au 15 novembre 2013, avec intérêts au taux légal à compter du 1 1 avril 2013 sur la somme de 17.894,48 €, et ordonné La capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les conditions de l'article 1154 du code civil à compter du I l avril 2013 ;
L'article 35 du décret ne vise que le versements des avances et provisions ; les sommes dont il est sollicité le paiement dans le cadre de la présente instance portent sur des montants définitivement établis du fait de l'approbation des comptes charges et travaux par l'assemblée générale ; le syndicat peut donc solliciter le paiement des intérêts au taux légal ; ceux-ci doivent courir à compter du jugement en application de l'article 1 153-1 ancien du code civil devenu article 1231-7 nouveau du même code ;
La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 nouveau du code civil [ancien article 1 154] est de droit lorsqu'elle est demandée ;
M. Daniel X... doit donc être condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Bruyère 2 située [...] la somme de 20.751 € (21.001 ,80-250), au titre des charges dues sur la période entre le 27 juillet 2007 et le 15 novembre 2013, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2014, date du jugement et de la capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les conditions de l'article 1154 du code civil à compter du 1 1 décembre 2014 ;
Sur les sommes demandées, sur la période entre le 16 novembre 2013 et le 22 mai 2014 :
Le syndicat des copropriétaires actualise sa demande devant la cour ;
Il ressort du décompte produit et des pièces justificatives que l'ensemble des sommes demandées est justifié par le syndicat des copropriétaires, comme étant certaines, liquides et exigibles, sur la période entre le 16 novembre 2013 et le 22 mai 2014 ;
Le montant des sommes dues sur cette période s'élève à la somme de 2.853,81 € somme arrêtée selon décompte au 22 mai 2014, appel provision 2ème trimestre 2014 inclus, appels travaux 3/4 ascenseurs conformité et 3/4 ascenseurs modernisation ; s'agissant de créances échues et non d'avances ou de provision, les intérêts au taux légal doivent courir à compter du 3 septembre 2015, date des conclusions du syndicat devant la cour ;
Il y a donc lieu de condamner M. Daniel X... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Bruyère 2 située [...] la somme de 2.853,81 €, au titre des charges dues sur la période entre le 16 novembre 2013 et le 22 mai 2014, avec intérêts aux taux légal à compter du 3 septembre 2015 ; la capitalisation des intérêts doit être ordonnée en application de l'article 1154 ancien du code civil [article 1343-2 nouveau] à compter du 3 septembre 2015, date de la demande (
) il convient de relever que la somme demandée au titre des frais d'huissier d'un montant de 190 € ne peut être allouée au titre des frais nécessaires, ce poste correspondant aux dépens ou aux frais irrépétibles ; M. X... soutient que les demandes relatives aux frais de relance du 14 décembre 2007 (32 €) et de commandement de payer du 4 avril 2008 (164,82 €) ont été rejetées par le tribunal de grande instance d'Evry ; le syndicat ne le conteste pas ; il y a lieu de rejeter la demande à ce titre ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE lorsqu'un copropriétaire conteste une décision d'approbation des comptes, elle lui reste opposable tant qu'elle n'a pas été annulée. Il en est donc ainsi des assemblées générales du 6 septembre 2012 et du 3 septembre 2013 qui ne sont pas annulées. En outre, le syndicat des copropriétaires demandeur peut engager une action en recouvrement de charges de copropriété, sans que l'action ne soit précédée d'un commandement de payer.
Le syndicat des copropriétaires demande en fait, tel qu'il le précise page 4/9 de ses conclusions, le somme de 24206,09 € (qui apparaît dans le corps des conclusions et dans le dispositif de ces dernières) au titre des charges impayées arrêtées au 22 mai 2014, et non pas au 01/01/13, Provisions 01 /2013 à 03/2013, tel qu'indiqué dans le dispositif. Le syndicat des copropriétaires verse aux débats : Le règlement de copropriété qui fixe les tantièmes affectés à chaque lot, et la répartition des charges ; Le relevé de propriété démontrant la qualité de copropriétaire de Monsieur Daniel X... sur les lots visés ci-dessus ; Le procès-verbal d'assemblée générale du 6 septembre 2012, approuvant les comptes des années 2007 à 2009 ; Le procès-verbal d'assemblée générale du 3 septembre 2013 approuvant les comptes des années 2010 à 2012 ; Les décomptes de charges des années concernées, Les appels de fonds individuels de la période concernée jusqu'au 15 novembre 2013 inclus. 1/1 appel TX réfection allées inclus faisant ressortir un solde débiteur de 21.60228 euros les appels postérieurs ne sont pas produits. Un état récapitulatif de la dette de charges arrêté au 22 mai 2014, référence encaissement de 250 euros inclus, faisant ressortir un solde négatif de 24.206.09 € euros. Compte tenu de ces observations, il sera donc fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires mais uniquement en ce qui concerne les sommes arrêtées au 15 novembre 2013 inclus ;
1°) - ALORS QUE la participation des copropriétaires aux charges implique une présentation des documents comptables qui leur sont communiqués en vue d'approuver les comptes annuels permettant de distinguer les différentes charges selon leur nature ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était expressément invitée, si le syndicat ne s'était pas abstenu de distinguer les charges selon leur nature, c'est-à-dire les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, de sorte que cette abstention ne pouvait que conduire au rejet de la demande de paiement des charges, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 10 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, et 11 du décret du 17 mars 1967 ;
2°) - ALORS QU'il appartient au syndicat qui demande le paiement de charges de prouver sa créance et de produire les documents comptables et le décompte de répartition des charges, outre le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était expressément invitée, si les sommes réclamées par le syndicat pour l'année 2008 n'étaient pas incohérentes au regard des comptes approuvés pour cette année, si une somme de 799,97 € n'était pas réclamée deux fois à M. X... et si le syndic n'avait pas facturé des prestations qui n'étaient pas facturables, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°) - ALORS QUE le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était expressément invitée, si le syndicat ne réclamait pas de façon illégale à M. X... six sommes correspondant à des frais dans cinq procédures que M. X... avait gagnées contre le syndicat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10-1 juillet 1965.
