LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 juin 2017), que, le 1er juillet 1985, la Régie immobilière de la ville de Paris (la RIVP) a donné à bail à M. X... un appartement situé au 2ème étage d'un immeuble ; que, le 3 mars 1997, elle a donné à bail à Mme Y... un logement situé au 1er étage du même immeuble ; que M. X... et Mme Y... ont contracté mariage et ont conservé chacun leur appartement ; que, soutenant que M. X... n'occupait plus le logement du 2ème étage et que les locataires refusaient de régler le supplément de loyer de solidarité, la RIVP les a assignés en résiliation judiciaire des baux et paiement des arriérés de loyer ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la RIVP fait grief à l'arrêt de rejeter la demande de résiliation du bail du 1er juillet 1985 ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que le fait que certaines pièces étaient peu meublées, que le réfrigérateur était vide et le congélateur peu garni et qu'il n'ait été constaté la présence d'aucun document au nom du preneur ne suffisait pas à caractériser le défaut d'occupation des lieux et qu'il ne pouvait être déduit des déclarations de M. X..., selon lesquelles il occupait également le logement du 1er étage avec son épouse et leurs enfants, la preuve qu'il n'utilisait pas le logement du 2ème étage à titre d'habitation principale, la cour d'appel, qui n'a pas méconnu la loi des parties et a procédé à la recherche prétendument omise, en a exactement déduit que la demande de résiliation du bail pour défaut d'occupation des lieux n'était pas justifiée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que la RIVP fait grief à l'arrêt d'infirmer le jugement sur le montant du supplément de loyer de solidarité et de lui enjoindre de fournir un décompte des sommes dues au titre du supplément de loyer de solidarité calculé sur les bases énoncées dans l'arrêt ;
Mais attendu qu'ayant retenu que M. et Mme X... occupaient les deux appartements avec leurs trois enfants à charge, la cour d'appel a pu en déduire que le supplément de loyer de solidarité devait être calculé pour chacun des logements sur la base d'un ménage de cinq personnes ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la Régie immobilière de la ville de Paris aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Régie immobilière de la ville de Paris et la condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq octobre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Régie immobilière de la ville de Paris
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la Régie Immobilière de la Ville de Paris de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail du 1er juillet 1985, et de L'AVOIR en conséquence déboutée de ses demandes subséquentes tendant notamment à voir ordonner l'expulsion de M. X... ou des époux X... Y... ainsi que de tous occupants de leur chef, et à les voir condamner à lui payer des indemnités d'occupation ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« il résulte du procès-verbal de constat d'huissier dressé le 11 avril 2014 que le nom « X... » figure sur la boîte à lettres du logement situé au 2ème étage, que M. Michel X... a déclaré occuper ce logement avec son épouse Mme Claudie Y..., son fils David X..., sa fille D... X..., E... Y... et F... Y..., filles de son épouse, ainsi que G... B..., fille de Mme F... Y..., et petit-fils ; que les constatations suivantes ont été effectuées dans le logement par Me Franck C..., huissier de justice : « Entrée : Je ne repère aucun vêtement à l'exception d'une paire de chaussure. Dans l'armoire, des jeux de société sont entreposés. Chambre de droite : Je note la présence d'un lit double et de quelques vêtements d'homme et de femme. Chambre face à l'entrée : Je note la présence d'un lit, d'un matelas au sol, de 3 vestes d'homme, d'un bureau bois ainsi que des livres pour enfants. Cette chambre est peu meublée. Pièce située entre ces deux chambres : Cette pièce est accessible par les deux chambres mentionnées ci-dessous. Cette pièce sert de débarras me permettant de noter un piano, une bibliothèque, des cartons vides, une unité centrale, une chaise et des jouets d'enfants. Cuisine : Je constate un four micro-ondes, un lave-vaisselle, un frigidaire vide ainsi qu'un congélateur très peu garni » ; que l'huissier a relevé que M. X... refusait d'indiquer qui occupe les chambres mais a précisé que chaque membre de sa famille ou de celle de son épouse pouvait les occuper à sa guise ; qu'il a mentionné, en outre, qu'il n'avait trouvé dans le logement aucun courrier au document au nom des occupants ; qu'il ne peut se déduire des déclarations faites à l'huissier par M. X... selon lesquelles il occupe également le logement situé au 1er étage avec son épouse et leurs enfants, la preuve de ce qu'il n'occupe pas le logement situé au 2ème étage conformément aux stipulations du bail ; que le fait que certaines pièces de ce logement apparaissent selon l'huissier comme étant peu meublées, qu'il n'ait été relevé la présence d'aucun document au nom des occupants, que le réfrigérateur soit vide et le congélateur peu garni, ne suffit pas à caractériser le défaut d'occupation allégué ; que par ailleurs M. X... est locataire du logement objet du bail à effet du 1er juillet 1985 depuis de nombreuses années ; que la bailleresse ne fait état d'aucun incident de paiement qui serait survenu avant 2014, date à laquelle un désaccord est survenu entre les parties portant sur l'application et les modalités de calcul du supplément de loyer de solidarité ; qu'il apparaît, dans ces conditions, que la demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail à effet du 1er juillet 1985 n'est pas justifiée ; qu'il convient, par conséquent, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la RIVP de sa demande à ce titre ainsi que de ses demandes tendant à voir ordonner l'expulsion de M. X... ainsi que de tous occupants de son chef, et à le voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation » ;
ET AUX MOTIFS éventuellement ADOPTES QU'« aux termes de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur ; qu'aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ; qu'aux termes des conditions générales du bail relatives à l'occupation des lieux loués, le logement doit constituer la résidence principale effective et exclusive du preneur ; que le preneur ne pourra en aucun cas le sous-louer ou le céder totalement ou partiellement ; qu'il doit y résider au moins 8 mois par an ; que le non-respect de ces dispositions constitue une violation par le locataire de ses obligations contractuelles et légales qui, si elle est suffisamment grave et renouvelée, peut entraîner la résiliation du bail ; qu'en l'espèce, il ressort du procès-verbal de constat en date du 11 avril 2014 que le logement sis au [...] , objet du contrat de bail en date du 1er juillet 1985 entre la RIVP et M. X... est occupé, le logement apparaissant suffisamment meublé ; que dès lors, le contrat de bail ne peut être résilié pour défaut d'occupation personnelle et il n'est pas établi que M. X... aurait cédé ou sous-loué le logement litigieux ; que par conséquent, la RIVP sera déboutée de sa demande à ce titre » ;
1°) ALORS, de première part, QUE le contrat de bail à effet du 1er juillet 1985 stipulait que le preneur devait établir son habitation principale dans les locaux loués, et qu'il devait à ce titre y résider au moins 8 mois par an (production n° 4, p. 4) ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que dans son constat du 11 avril 2014, l'huissier de justice Me C... avait relevé qu'il n'y avait que très peu d'affaires et peu de meubles dans l'appartement du 2ème étage, que l'une des pièces servait de débarras, que le réfrigérateur était vide, qu'il n'avait été retrouvé dans le logement aucun courrier ou document au nom des occupants, et que M. X... avait refusé d'indiquer qui occupait les chambres ; que ces constatations établissaient le défaut d'occupation personnelle et effective du logement par le preneur ; que dès lors en jugeant, pour débouter la RIVP de sa demande de résiliation du bail pour défaut d'occupation personnelle, que les constatations de l'huissier « ne suffi[saient] pas à caractériser le défaut d'occupation allégué », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1184 du même code, dans leur rédaction applicable au litige ;
2°) ALORS, de deuxième part, QUE le bail à effet du 1er juillet 1985, comme celui en date du 3 mars 1997, stipulaient que le preneur concerné devait établir son habitation principale dans les locaux loués, et qu'il devait à ce titre y résider au moins 8 mois par an (productions n° 4 et 5, p. 4) ; que la cour d'appel a elle-même relevé que M. X... avait déclaré à l'huissier qu'il « occup[ait] également le logement situé au 1er étage avec son épouse et leurs enfants » (arrêt attaqué, p. 6 § 6) ; que toutefois, en vertu des clauses des baux et notamment de celui du 1er juillet 1985, M. X... ne pouvait bénéficier de l'appartement du 2ème étage que s'il y avait son habitation principale effective, ce qui excluait qu'il occupe à la fois les deux appartements du 1er et du 2ème étage ; que dès lors, en jugeant qu'il ne pouvait se déduire des déclarations précitées faites par M. X... à l'huissier, « la preuve de ce qu'il n'occupe pas le logement situé au 2ème étage conformément aux stipulations du bail », la cour d'appel a méconnu la loi des parties et a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1184 du même code, dans leur rédaction applicable au litige ;
3°) ALORS, en tout état de cause, QUE dans ses écritures d'appel, la RIVP invoquait un faisceau d'éléments de preuve de nature à établir que M. X... n'occupait pas personnellement l'appartement du 2ème étage (conclusions d'appel, p. 2-4 et, p. 5 s) ; qu'elle exposait ainsi, de manière circonstanciée, que les constatations de l'huissier relatives à l'appartement du 2ème étage établissaient l'absence d'occupation effective ; que la comparaison établie par le constat d'huissier entre l'état de l'appartement du 2ème étage, et celui du 1er étage où vivaient effectivement M. X..., son épouse et leurs enfants, était éclairante, et révélait indubitablement que seul l'appartement du 1er étage était effectivement habité ; que le mariage entre M. X... et Mme Y... expliquait cette situation, la famille s'étant installée dans l'appartement plus spacieux du 1er étage pour y vivre, l'appartement du 2ème étage ne servant plus que de débarras ; que l'absence de M. X... les trois fois que l'huissier avait sonné à la porte de l'appartement du 2ème étage, à des heures différentes, comme le refus de M. X... d'indiquer qui occupait les chambres et ses déclarations évasives sur ce point, confirmaient encore l'absence d'occupation personnelle de l'appartement du 2ème étage ; que dès lors, en s'abstenant de rechercher si l'ensemble et la conjonction de ces différents éléments de preuve n'établissaient pas que M. X... n'occupait pas personnellement l'appartement du 2ème étage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1184 du même code, dans leur rédaction applicable au litige ;
4°) ALORS, en toute hypothèse, QU'en ne recherchant pas s'il ne résultait pas de l'ensemble des éléments précités, invoqués par la RIVP dans ses écritures d'appel (conclusions d'appel, p. 2-4, et p. 5 s. ; cf. troisième branche du moyen), que l'appartement de M. X... ne constituait pas son « habitation principale » au sens des stipulations du bail à effet du 1er juillet 1985, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1184 du même code, dans leur rédaction applicable au litige.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR infirmé le jugement entrepris sur le montant des condamnations prononcées à l'encontre de M. X... et de Mme Y... épouse X... au titre du supplément de loyer de solidarité, D'AVOIR en conséquence débouté la Régie Immobilière de la Ville de Paris de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail du 1er juillet 1985 et de ses demandes subséquentes, et D'AVOIR ordonné la réouverture des débats sur les comptes entre les parties en enjoignant à la RIVP de fournir un décompte des sommes dues au titre du supplément de loyer de solidarité calculé sur les bases énoncées dans l'arrêt attaqué ;
AUX MOTIFS QUE « sur le supplément de loyer de solidarité, la RIVP indique qu'elle a notifié par lettres datées du 24 janvier 2014 le décompte officiel du supplément de loyer de solidarité au 1er janvier 2014 à M. X... s'agissant du logement situé au 2ème étage et à Mme Y... s'agissant du logement situé au 1er étage, le calcul du montant de ces suppléments de loyer s'établissant comme suit suivant la formule suivante : SLS (1) = SLR (2) x CDPR (3) X surface habitable du logement : que sur le logement situé au 2ème étage : Catégorie de ménage : 3 ; Total des revenus fiscaux de référence du foyer : 87 543 euros ; Catégorie de plafonds : PLA ; Plafond de ressources de la catégorie : 45 099 euros ; Seuil de déclenchement du SLS : 54 119 euros ; Pourcentage de dépassement par rapport au plafond de ressources : 94,11 % ; Coefficient de dépassement (CDPR) : 4,00 ; Surface habitable du logement : 55 m² ; Loyer pratiqué : 322,77 euros ; Supplément de loyer de référence (SLR) : 2,67 ; Supplément de loyer avant plafonnement : 587,40 euros ; Supplément de loyer plafonné : non (12,48 %) ; Supplément de loyer facturé : 587,40 euros ; que sur le logement situé au 1er étage : Catégorie de ménage : 3 ; Total des revenus fiscaux de référence du foyer : 87 543 euros ; Catégorie de plafonds : PLA ; Plafond de ressources de la catégorie : 45 099 euros ; Seuil de déclenchement du SLS : 54 119 euros ; Pourcentage de dépassement par rapport au plafond de ressources : 94,11 % ; Coefficient de dépassement (CDPR) : 4,00 ; Surface habitable du logement : 93 m² ; Loyer pratiqué : 453,27 euros ; Supplément de loyer de référence (SLR) : 2,67 ; Supplément de loyer avant plafonnement : 993,24 euros ; Supplément de loyer plafonné : non (19,83 %) ; Supplément de loyer facturé : 993,24 euros ; que la RIVP précise qu'elle s'en tient pour ce qui concerne le logement situé au 2ème étage aux déclarations faites par M. X... quant à la composition de sa famille, lorsqu'il a pris à bail le logement, selon lesquelles il y vivait avec ses deux enfants David et D..., quand bien même elles ne correspondent plus à la réalité dans la mesure où elle soutient qu'il réside désormais avec ses enfants dans l'appartement situé au 1er étage ; que formant sur ce point appel incident, les intimés contestent le calcul du supplément de loyer de solidarité effectué par la bailleresse en ce qu'elle prend en compte, s'agissant du logement situé au 2ème étage, les revenus du couple et non ceux de M. X... ainsi que, de manière aléatoire, une occupation par trois personnes et en ce qu'elle tient compte, s'agissant du logement situé au 1er étage, d'une occupation de l'appartement par seulement trois personnes ; qu'ils précisent qu'ils fournissent chaque année dans le cadre de l'enquête annuelle diligentée par la bailleresse les mêmes réponses quant à leur situation familiale ; que l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation prévoit que le bailleur demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer ; qu'en l'espèce, il résulte des pièces produites que M. X... a déclaré le 31 octobre 2013, dans le cadre de l'enquête de supplément de loyer de solidarité 2014, que le logement dont il est locataire avait comme autres occupants son épouse, ainsi que leurs enfants ; que Mme Y... a déclaré le 1er novembre 2013, dans le cadre de l'enquête de supplément de loyer de solidarité 2014, que le logement dont elle est locataire avait comme autres occupants son époux, ainsi que leurs enfants ; qu'il apparaît, en tout état de cause, au vu du justificatif d'impôt sur les revenus fourni par M. X... et Mme Y..., son épouse, que le revenu fiscal de référence du couple pour l'année 2012 s'élève à 87 543 euros, et que le nombre de personnes à charge est de 3 ; qu'il s'ensuit que le montant du supplément de loyer de solidarité doit être calculé comme suit en prenant pour référence pour chacun des logements le revenu fiscal du couple et en retenant une catégorie de ménage n° 5 (5 personnes ou une personne seule avec 3 personnes à charges) et non une catégorie de ménage n° 3 (3 personnes ou une personne seule avec une personne à charge ou un jeune ménage sans personne à charge) soit un coefficient de dépassement de 0,61 au lieu de 4 tenant compte d'un taux de dépassement de 36 %, soit (87 543 - 64 064) / 64 064 = 0,36 : logement situé au 2ème étage : 55 x 0,61 x 2,67 = 89,57 euros ; logement situé au 1er étage : 93 x 0,61 x 2,67 = 151,46 euros ; qu'il convient, par conséquent, d'infirmer le jugement entrepris sur le montant des condamnations prononcées à l'encontre des intimés au titre du supplément de loyer de solidarité et d'ordonner la réouverture des débats sur les comptes entre les parties en enjoignant à l'appelante de produire un décompte des sommes dues par les intimés calculé sur les bases sus-énoncées » ;
ALORS QUE le bail à effet du 1er juillet 1985 n'était consenti qu'à M. X... et à sa famille, tenus d'y avoir leur habitation principale (production n° 4, p. 4) ; que le bail du 3 mars 1997 n'était consenti qu'à Mme Y... et à sa famille, tenues d'y avoir leur habitation principale (production n° 5, p. 4) ; que M. X... et Mme Y... ne pouvant avoir leur habitation principale à la fois dans les deux appartements concernés, il était exclu que la catégorie de ménage puisse être déterminée, pour les deux appartements, en regroupant les deux titulaires des deux baux distincts ainsi que leurs enfants ; que dès lors, en jugeant que la catégorie n° 5 devait être retenue pour le ménage X... Y... pour les deux appartements précités, aux motifs que M. X... et Mme Y... avaient chacun déclaré occuper leur appartement avec leur conjoint et leurs enfants, la cour d'appel a violé l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au litige.
