LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er juin 2017), qu'après avoir acquis par expropriation pour cause d'utilité publique la parcelle cadastrée [...] , appartenant à la société civile immobilière Les 3 J (la SCI), l'établissement public territorial Plaine commune (l'EPT) a saisi le juge de l'expropriation pour faire fixer l'indemnité de dépossession ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de fixer cette indemnité à la somme de 59 000 euros ;
Mais attendu qu'ayant constaté qu'après que la SCI appelante eut conclu une première fois, le 11 mai 2016, dans le délai de trois mois de la déclaration d'appel, l'EPT intimé avait répliqué, le 21 juillet 2016, dans le délai de deux mois qui lui était imparti à compter de la notification du mémoire de la SCI et relevé qu'alors que le débat porté devant la cour d'appel par la SCI reposait essentiellement, comme en première instance, sur la qualité discutée de terrain à bâtir de la parcelle expropriée, l'EPT s'était strictement borné à contester ce point, la cour d'appel qui, par une appréciation souveraine de la teneur des conclusions du 1er mars 2017, non arguées de dénaturation, a retenu que celles-ci introduisaient une discussion nouvelle sur la légalité des procédures d'expropriation successives et ne constituaient pas une réponse à des éléments et des pièces qui auraient été introduits par l'intimé dans ses dernières écritures, en a exactement déduit que ces conclusions, qui ne se limitaient pas à répondre aux conclusions de l'intimé, devaient être déclarées irrecevables ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que la SCI fait le même grief à l'arrêt ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que, si le cahier des charges annexé à l'acte de vente du 8 février 1996, conclu entre le précédent propriétaire et la SCI, établissait une servitude de passage concernant la voirie interne de l'ancien site industriel, telle qu'elle existait au jour de la signature, et mentionnait que l'ensemble du site était alimenté par des réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement, le site avait subi depuis son démembrement plusieurs modifications, principalement dues aux deux expropriations précédentes, que, le jour du transport sur les lieux, l'assiette de la servitude de passage n'avait pas pu être visualisée, qu'en l'absence d'un voirie interne utilisable la parcelle ne disposait pas d'un accès à la voie publique et que la SCI n'établissait pas qu'à la date du 9 septembre 2012, elle disposait de raccordements aux réseaux ou de réseaux à proximité immédiate, la cour d'appel, qui a retenu que la légalité des expropriations antérieures n'avait pas été contestée en temps voulu et qu'il incombait à la SCI de réclamer, lors de chacune de ces expropriations, l'indemnisation de son entier préjudice, y compris, le cas échéant, celui afférent à la dépréciation du surplus de l'emprise, en a déduit, à bon droit, sans violer l'article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, que la parcelle expropriée ne pouvait être qualifiée de terrain à bâtir ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilières Les 3 J aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre octobre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour la société Les 3J
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR confirmé le jugement ayant fixé à cinquante-neuf mille euros, en valeur libre, l'indemnité totale de dépossession due par la communauté d'agglomération Plaine Commune à la SCI exposante dans le cadre de l'opération d'expropriation du bien situé [...] , sur la parcelle cadastrée section [...] , d'une superficie de 527 m2 et dit que la somme arrondie de 59 000 € se décompose de la manière suivante :- indemnité principale : 52 700 € - indemnité de remploi : 6 270 € ;
AUX MOTIFS QUE sur la tardiveté alléguée de ce mémoire, qu'après que l'appelante ait valablement conclu une première fois, le 11 mai 2016, dans le délai de trois mois de la déclaration d'appel, la CAPC a régulièrement répliqué, le 21 juillet 2016, soit dans le délai de deux mois qui lui était imparti à compter de la notification, le 20 Juin 2016, du mémoire de la SCI Les 3 J, cette dernière a déposé le 1er mars 2017, soit à la veille de l'audience de plaidoirie qui avait été fixée depuis le 9 novembre 2016, un nouveau mémoire, à la faveur d'un changement de conseil, près de 7 mois après l'envoi par le greffe, le 4 août 2016, du mémoire de la CAPC au précèdent conseil de l'appelante, l'accusé de réception dûment signé ne mentionnant pas de date ; qu'en outre alors que le débat, porté devant la cour par la SCI Les 3 J, reposait essentiellement, comme en première instance, sur la qualité discutée de terrain à bâtir de la parcelle expropriée, la CAPC s'est strictement bornée à contester ce point, de sorte que les conclusions du 1er mars 2017 de l'appelante, introduisant une discussion nouvelle sur la légalité des procédures d'expropriation successives, qu'elle aurait parfaitement pu mener dans son premier mémoire, ne constituent pas à proprement parler une réponse à des éléments et des pièces qui auraient été introduites par l'intimée dans ses dernières écritures; que dans ces conditions le mémoire du 1er mars 2017 de la SCI Les 3 J, qui ne se limitait pas à répondre aux conclusions de l'intimée, apparait tardif et doit être déclaré irrecevable, ainsi que celui, postérieur, du 28 mars 2017 ;
ALORS QUE si, en cas d'appel du jugement d'expropriation, la procédure est soumise aux dispositions de l'article R 13-49 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, recodifié à l'article R 311-26, ces dispositions ne sauraient tenir en échec le droit pour le justiciable exproprié de bénéficier d'une défense efficace de son droit de propriété et, partant, d'un droit à un procès équitable en faisant valoir de nouveaux moyens ; que l'exposante faisait valoir que la notion d'entité économique devait être discutée contradictoirement, la partie adverse ayant appuyé son raisonnement juridique sur les décisions des juges de l'expropriation dans les procédures connexes ; qu'en décidant que le débat, porté devant la cour par la SCI Les 3 J, reposait essentiellement, comme en première instance, sur la qualité discutée de terrain à bâtir de la parcelle expropriée, la CAPC s'est strictement bornée à contester ce point, de sorte que les conclusions du 1er mars 2017 de l'appelante, introduisant une discussion nouvelle sur la légalité des procédures d'expropriation successives, qu'elle aurait parfaitement pu mener dans son premier mémoire, ne constituent pas à proprement parler une réponse à des éléments et des pièces qui auraient été introduites par l'intimée dans ses dernières écritures, cependant que pour vérifier cette qualité de terrain à bâtir il fallait prendre en considération l'ensemble de l'unité que constituaient les trois parcelles expropriées et démembrées à cette fin, la cour d'appel qui a déclaré irrecevable le second mémoire de l'exposante, a violé l'article 6-1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ensemble l'article 1er du premier protocole additionnel ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR confirmé le jugement ayant fixé à cinquante-neuf mille euros, en valeur libre, l'indemnité totale de dépossession due par la communauté d'agglomération Plaine Commune à la SCI exposante dans le cadre de l'opération d'expropriation du bien situé [...] , sur la parcelle cadastrée section [...] , d'une superficie de 527 m2 et dit que la somme arrondie de 59 000 € se décompose de la manière suivante :- indemnité principale : 52 700 € - indemnité de remploi : 6 270 € ;
AUX MOTIFS QUE la SCI Les 3J soutient sur le fond dans son premier mémoire d'appelant que le terrain en cause, situé en zone constructible et qui disposait d'un accès car il faisait l'objet d'une location doit être considéré comme un terrain à bâtir ; que dès lors son prix doit être considérablement réévalué au vu des références produites ; que la Communauté d'agglomération Plaine Commune réplique que le terrain n'est pas à bâtir car il ne dispose pas d'accès ni des réseaux nécessaires ; qu'au va des références pertinentes, la valeur arbitrée par le premier juge doit être confirmée ; que le commissaire du gouvernement observe que le terrain ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de terrain à bâtir ; que la méthode d'évaluation du bien utilisée en première instance, au regard des termes de références apportés par l'une et l'autre des parties, doit être conservée ; qu'aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité ; que l'article 13-13, devenu L321.1, du code de l'expropriation dispose que les indemnités doivent couvrir intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que, conformément aux dispositions de l'article L 13-15, devenu L.322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance selon leur consistance matérielle et juridique au jour de l'ordonnance portant transfert de propriété, aux termes de l'article L13-14, devenu L 322-1, dudit code et en fonction de leur usage effectif à la date de référence, l'appréciation de cette date se faisant à la date du jugement de première instance ; qu'il n'existe aucune contestation sur les dates retenues dans le jugement (évaluation du bien à la date du décembre 2015, consistance du bien appréciée au 23 juin 2015, date de référence au novembre 2010, date de la dernière modification du PLU, plaçant le bien en zone UIB, appréciation de la qualification de terrain à bâtir à la date du 9 septembre 2012, un an avant l'ouverture de l'enquête préalable â la déclaration d'utilité publique) ; que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a considéré que la parcelle en litige ne pouvait être qualifiée de terrain à bâtir, ne disposant pas d'une voie d'accès effective et ne rapportant pas la preuve des raccordements aux réseaux d'énergie et d'assainissement ou de leur proximité immédiate, à la suite des emprises précédentes ; que la légalité des expropriations antérieures n'a pas été contestée en temps voulu ; qu'il appartenait par ailleurs à l'appelante de réclamer, lors de chaque expropriation antérieure, l'indemnisation de son entier préjudice, y compris, le cas échéant, celui afférent à la dépréciation du surplus de l'emprise ; que le juge de l'expropriation doit indemniser le bien faisant l'objet de cette dernière expropriation, au vu de ses caractéristiques actuelles ; que l'appréciation de la valeur du bien en cause doit se faire par comparaison avec celle d'autres biens présentant des caractéristiques semblables dans la même aire géographique et ayant fait l'objet de transactions à des époques proches ; qu'en cause d'appel, la SCI Les 3 J fait état de 5 références, soit les 3 dont elle a excipé devant le premier juge, ainsi que les deux premières citées par le commissaire du gouvernement en première instance ; que l'ensemble des prix au m2 résulté de ces références doit être écarté dès lors qu'elles sont situées pour 4 d'entre elles en zone pavillonnaire, alors que la parcelle en cause est en zone industrielle, moins valorisée, tandis que la dernière mutation englobe dans son prix, le coût des travaux de rescindement, ce qui dégage, hors ce coût, un prix au m2 de 52 euros le m2; que doit être retenu, comme sollicité par la CAPC et le commissaire du gouvernement, le prix de 100 euros le m2 arbitré par le premier juge, correspondant à la référence la plus pertinente, constituée par le jugement du 26 mars 2013, qui avait valorisé à ce montant la parcelle [...] voisine, plus petite mais présentant des caractéristiques semblables; qu'en conséquence le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions ;
ALORS D'UNE PART QUE l'exposante faisait valoir que la parcelle expropriée était un terrain à bâtir, laquelle supportait un grand hangar jusqu'en septembre 2013 dans lequel était exploitée une activité de vente ambulante de produits non réglementés selon bail commercial ; que le titre de propriété précisait au cahier des charges, son droit d'utiliser la totalité des voies de desserte interne du site permettant l'accès à la parcelle tant pour un usage piéton que pour l'usage de véhicules, pièce 2, qu'il y est précisé que l'ensemble du site est alimenté par des réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement, chacun de ces réseaux étant global pour la totalité du site et que « la SIDEC assurera le raccordement et l'alimentation des biens cédés à ces trois réseaux, que les acquéreurs s'obligent à utiliser » ; qu'en retenant que la parcelle en litige ne pouvait être qualifiée de terrain à bâtir, ne disposant pas d'une voie d'accès effective et ne rapportant pas la preuve des raccordements aux réseaux d'énergie et d'assainissement ou de leur proximité immédiate, à la suite des emprises précédentes et par motifs adoptés que les dispositions contenues dans le cahier des charges, qui définit les droits et obligations des acquéreurs des différents lots une fois le site démantelé, sont insuffisantes à elles seules à rapporter la preuve de ce que la parcelle cadastrée section [...] disposait à la date du 9 septembre 2012 de raccordements aux réseaux ou de réseaux à proximité immédiate, les raccordements dont il est question dans le cahier des charges correspondent au lot tel qu'il a été vendu à la SCI Les 3 J le 8 février 1996, que depuis lors, comme cela a déjà été mentionné, le bien a subi deux expropriations, les juges du fond qui opposent à l'exposante ces deux expropriations ayant porté sur la même unité foncière, pour réduire son droit à indemnisation, ont violé l'article 1er du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
ALORS D'AUTRE PART QUE l'exposante faisait valoir que la parcelle expropriée était un terrain à bâtir, laquelle supportait un grand hangar jusqu'en septembre 2013 dans lequel était exploitée une activité de vente ambulante de produits non réglementés selon bail commercial ; que le titre de propriété précisait au cahier des charges son droit d'utiliser la totalité des voies de desserte interne du site permettant l'accès à la parcelle tant pour un usage piéton que pour l'usage de véhicules, pièce 2, qu'il y est précisé que l'ensemble du site est alimenté par des réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement, chacun de ces réseaux étant global pour la totalité du site et que « la SIDEC assurera le raccordement et l'alimentation des biens cédés à ces trois réseaux, que les acquéreurs s'obligent à utiliser » ; qu'en retenant que la parcelle en litige ne pouvait être qualifiée de terrain à bâtir, ne disposant pas d'une voie d'accès effective et ne rapportant pas la preuve des raccordements aux réseaux d'énergie et d'assainissement ou de leur proximité immédiate, à la suite des emprises précédentes et par motifs adoptés que le site a depuis son démembrement consacré notamment par l'acte de vente du 8 février 1996 subi plusieurs modifications, principalement du fait des deux expropriations précédentes, transformant le site tel qu'acquis par la société défenderesse pour en déduire que la parcelle cadastrée section [...] n'est pas effectivement desservie par une voie d'accès, les juges du fond ont violé l'article 1er du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
