LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 mai 2017), que, par acte du 19 janvier 2007, M. et Mme X... ont acquis une maison de M. Z... et de Mme A..., divorcée Z... ; qu'ayant constaté au mois d'août 2008 l'apparition de fissures sur les façades avant et arrière, ils ont, après expertise, assigné en indemnisation de leurs préjudices leur assureur, la société MAIF et la société AMF assurances, assureur des vendeurs, au titre de la garantie catastrophe naturelle, ainsi que ces derniers sur le fondement de la garantie des vices cachés, du dol et du manquement à l'obligation d'information ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes de condamnation de la société AMF assurances ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu que la société AMF assurances, assureur de catastrophe naturelle, n'était tenue que de l'obligation légale édictée par l'article L. 125-1 du code des assurances de réparer les « dommages directs et non assurables » consécutifs à un sinistre reconnu comme « catastrophe naturelle », et relevé, sans dénaturation du rapport d'expertise, qu'il résultait des constatations et conclusions de l'expert et de son sapiteur que les fissures apparues sur les façades de la maison étaient consécutives au mouvement global, depuis plusieurs années, d'inclinaison du bâtiment en direction du sud-est, réactivé et aggravé par les phénomènes climatiques de ces dernières années, sans que ces fissurations puissent être reliées de façon exclusive et directe aux sécheresses de 2003 et de 2005 ayant donné lieu aux arrêtés de catastrophe naturelle du 25 août 2004 et du 20 février 2008, et que le sous-sol du secteur sur lequel était situé le pavillon, composé de marnes vertes, était instable et subissait depuis de nombreuses années des mouvements de terrain qui ne pouvaient être rattachés aux phénomènes de 2003 et de 2005, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que les demandes dirigées contre cet assureur devaient être rejetées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième et le troisième moyens, ci-après annexés :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... et les condamne à payer la somme de 1 500 euros à M. Z... et la somme de 1 500 euros à la société AMF assurances ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre octobre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme X... de leurs demandes dirigées contre la société AMF Assurances,
AUX MOTIFS QU'en ce qui concerne l'origine des désordres, l'expert B... relate la teneur de l'étude technique réalisée par son sapiteur Henri E... , expert en sols, structures et fondations, selon laquelle « le bâtiment litigieux est soumis depuis plusieurs années (voire dizaine d'années) à un mouvement global d'inclinaison en direction du sud-ouest. Compte tenu du mode constructif des bâtiments de ce type et de cette époque, avec chaînages métalliques incorporés dans l'épaisseur des murs à chaque niveau, les désordres restent en général relativement limités et concentrés dans les zones de façades percées de baies. De fait, les zones de fissurations sont ici effectivement localisées au droit des baies des façades et les pignons restent plus monolithes comme en témoigne la bonne tenue de l'enduit de ciment appliqué il y a plusieurs années côté ouest. Un phénomène trouvant une autre origine a existé en façade nord à hauteur de la partie supérieure de la façade nord de l'ancien garage démoli. Le mouvement global d'inclinaison est encore en cours, probablement réactivé e surtout accéléré ces dernières années, probablement du fait de phénomènes climatiques ayant modifié les teneurs en eau dans des épaisseurs accrues de terrain. De fait, l'étude géotechnique Géo Sigma réalisée en vue de la construction du bâtiment nouveau.met en évidence la présence à très faible profondeur de terrains argileux très sensibles aux variations hydriques, pouvant provoquer des phénomènes de retrait/gonflement. Par ailleurs, le site est répertorié comme zone d'aléa fort pour le risque de mouvements de terrains différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Pour moi, ce mouvement global d'inclinaison est ancien ainsi que les fissurations affectant les façades » et en conclut que les désordres sont consécutifs à des mouvements de terrain, que les fissures étaient déjà existantes avant la prise de possession de la maison par M. et Mme X..., que, durant les 6 années pendant lesquelles M. et Mme Z... ont été les propriétaires de cette maison, aucune déclaration de sinistre n'a été faite, pas même suite à la sécheresse de juillet à septembre 2005 ayant donné lieu à l'arrêté du 20 février 2008 portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle, que, sans confortation des fondations, les fissures rebouchées par M. et Mme Z... se sont rouvertes et aggravées, ce qui aurait été évité si des travaux de reprise en sous-oeuvre avaient été entrepris à la suite de l'apparition des premières fissures liées aux phénomènes de sécheresse de 2003 et de 2005 ; qu'il ne résulte pas de ces constatations et conclusions que les fissures apparues sur les façades de la maison acquise par M. et Mme X... seraient imputables avec une certitude suffisante aux phénomènes de sécheresse de 2003 et de 2005 ayant donné lieu aux arrêtés de catastrophe naturelle du 25 août 2004 (non cité au rapport d'expertise) et du 20 février 2008, ces fissures apparaissant plus généralement consécutives, selon l'expert B... et son sapiteur M. E... , au mouvement global d'inclinaison du bâtiment en direction du sud-ouest, certes réactivé et aggravé par les phénomènes climatiques de ces dernières années mais sans que les fissurations des murs puissent être reliées de façon exclusive et directe aux sécheresses de 2003 et de 2005.; qu'à cet égard, l'expert note que la voirie avoisinante, trottoir et route, est également fissurée avec prolongation sur la propriété d'en face, que ce phénomène renforce la thèse d'un mouvement de terrain consécutif à une modification du taux hygrométrique des marnes vertes qui composent le sol sous le pavillon et elle a remis à toutes les parties une correspondance échangée avec la mairie de [...] relative aux multiples fissures apparues dans le secteur de la rue [...] courant 2009, ces divers éléments montrant que le sous-sol du secteur sur lequel est situé le pavillon litigieux est instable et subit depuis de nombreuses années des mouvements de terrain, sans qu'ils puissent être rattachés précisément aux phénomènes de 2003 et de 2005 ; qu'il sera encore rappelé que la société AMF Assurances, assureur de catastrophe naturelle, serait en toute hypothèse seulement tenue d'une obligation légale, minimale et restrictive, édictée à l'article L. 125-1 du code des assurances, de réparer les « dommages matériels directs et non assurables » consécutifs à un sinistre reconnu comme « catastrophe naturelle », qu'à ce titre, elle serait strictement redevable de la mise en oeuvre des mesures de réparation destinées à supprimer ou à limiter les désordres apparents, soit à traiter les fissures apparues dans les murs, mais n'aurait aucune obligation de diligenter des mesures confortatives ou préventives comme le réclament M. et Mme X..., à moins qu'elles ne doivent être nécessairement engagées pour stopper une aggravation immédiate et inévitable des désordres : or, le laps de temps écoulé entre les désordres consécutifs à la sécheresse de 2003 et l'apparition de nouveaux désordres en 2008 exclut la manifestation d'une aggravation immédiate et inéluctable des désordres, aggravation qui n'est d'ailleurs pas envisagée par l'expert ou par le sapiteur qui indique que les lieux peuvent être occupés sans risque ;
1°) ALORS QU'il est interdit au juge de dénaturer les éléments de la cause ; que le rapport d'expertise judiciaire précisait que deux fissures étaient apparues lors du premier épisode de sécheresse de en 2003 (rapport, p. 21 et 22), que les fissures résultaient « d'un mouvement de terrain consécutif à une modification du taux hygrométrique des marnes vertes qui composent le sol sous le pavillon » (rapport, p. 17 et p. 21), « la présence à très faible profondeur de terrains argileux très sensibles aux variations hydriques, pouvant provoquer des phénomènes de retrait/gonflement » (rapport, p. 18), que « le mouvement global d'inclinaison est réactivé et surtout accéléré par les phénomènes climatiques ayant modifié les teneurs en eau dans des épaisseurs accrues de terrains » (rapport, p. 18), que « le site est répertorié comme zone d'aléa fort pour le risque de mouvements de terrains différentiels consécutifs à la sécheresse et la réhydratation des sols » (rapport, p. 18) et que « sans confortation des fondations, les fissures se sont rouvertes et aggravées, sinistres qui auraient pu être évités si les travaux de reprise en sous-oeuvre avaient été entrepris suite à l'apparition des premières fissures liées aux sécheresses/Rehydratations de 2003/2005 » (rapport, p. 21) ; qu'en énonçant qu'il ne résultait pas de ce rapport que les fissures étaient en lien direct et certain avec les phénomènes de sécheresse, la cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis du rapport d'expertise judiciaire, en méconnaissance de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ;
2°) ALORS QUE sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles les dommages ayant eu pour cause déterminante l'intensité anormale d'un agent naturel lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n'ont pu empêcher leur survenance ou n'ont pu être prises ; qu'en considérant que les fissures n'étaient pas en lien direct et certain avec les phénomènes de sécheresse après avoir cependant constaté que la cause des désordres était naturelle « l'expert not(ant) que la voirie avoisinante, trottoir et route, est également fissurée avec prolongation sur la propriété d'en face, que ce phénomène renforce la thèse d'un mouvement de terrain consécutif à une modification du taux hygrométrique des marnes vertes qui composent le sol sous le pavillon » (arrêt, p.6, § 2), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, et a violé l'article L. 125-1 du code des assurances ;
3°) ALORS QU'il est interdit au juge de dénaturer les éléments de la cause ; que le rapport d'expertise judiciaire concluait à la nécessité de reprendre les fondations, validant le devis de travaux préparatoires de second oeuvre (rapport d'expertise, p. 20), après avoir relevé que « les ouvertures de ces deux pièces, superposées, doivent être structurellement reprises (réfection des appuis de fenêtre et reprise des encadrements de baie, remplacement des châssis vitrés et des persiennes métalliques) après reprise en sous-oeuvre des fondation par micropieux et longrines » (rapport d'expertise, p. 19) et que « l'isolement complet du chantier de reprise en sous-oeuvre par création d'un accès extérieur est retenu par l'expert pour que la maison soit habitable pendant les travaux de reprise, y compris par Abel X... qui circule en chaise roulante et qui ne pourra, momentanément, pas avoir accès à l'étage, les travaux nécessitant la neutralisation de l'élévateur » (rapport p. 20) ; qu'en énonçant que le rapport d'expertise judiciaire ne préconisait pas de travaux de reprise et que les fissure pouvaient rester en l'état, la cour d'appel a derechef dénaturé le rapport d'expertise judiciaire, en méconnaissance de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme X... de leurs demandes dirigées contre M. Z... et Mme A... au titre des vices cachés ;
AUX MOTIFS QU'en ce qui concerne l'origine des désordres, l'expert B... relate la teneur de l'étude technique réalisée par son sapiteur Henri E... , expert en sols, structures et fondations, selon laquelle « le bâtiment litigieux est soumis depuis plusieurs années (voire dizaine d'années) à un mouvement global d'inclinaison en direction du sud-ouest. Compte tenu du mode constructif des bâtiments de ce type et de cette époque, avec chaînages métalliques incorporés dans l'épaisseur des murs à chaque niveau, les désordres restent en général relativement limités et concentrés dans les zones de façades percées de baies. De fait, les zones de fissurations sont ici effectivement localisées au droit des baies des façades et les pignons restent plus monolithes comme en témoigne la bonne tenue de l'enduit de ciment appliqué il y a plusieurs années côté ouest. Un phénomène trouvant une autre origine a existé en façade nord à hauteur de la partie supérieure de la façade nord de l'ancien garage démoli. Le mouvement global d'inclinaison est encore en cours, probablement réactivé e surtout accéléré ces dernières années, probablement du fait de phénomènes climatiques ayant modifié les teneurs en eau dans des épaisseurs accrues de terrain. De fait, l'étude géotechnique Géo Sigma réalisée en vue de la construction du bâtiment nouveau.met en évidence la présence à très faible profondeur de terrains argileux très sensibles aux variations hydriques, pouvant provoquer des phénomènes de retrait/gonflement. Par ailleurs, le site est répertorié comme zone d'aléa fort pour le risque de mouvements de terrains différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Pour moi, ce mouvement global d'inclinaison est ancien ainsi que les fissurations affectant les façades » et en conclut que les désordres sont consécutifs à des mouvements de terrain, que les fissures étaient déjà existantes avant la prise de possession de la maison par M. et Mme X..., que, durant les 6 années pendant lesquelles M. et Mme Z... ont été les propriétaires de cette maison, aucune déclaration de sinistre n'a été faite, pas même suite à la sécheresse de juillet à septembre 2005 ayant donné lieu à l'arrêté du 20 février 2008 portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle, que, sans confortation des fondations, les fissures rebouchées par M. et Mme Z... se sont rouvertes et aggravées, ce qui aurait été évité si des travaux de reprise en sous-oeuvre avaient été entrepris à la suite de l'apparition des premières fissures liées aux phénomènes de sécheresse de 2003 et de 2005 ; qu'il ne résulte pas de ces constatations et conclusions que les fissures apparues sur les façades de la maison acquise par M. et Mme X... seraient imputables avec une certitude suffisante aux phénomènes de sécheresse de 2003 et de 2005 ayant donné lieu aux arrêtés de catastrophe naturelle du 25 août 2004 (non cité au rapport d'expertise) et du 20 février 2008, ces fissures apparaissant plus généralement consécutives, selon l'expert B... et son sapiteur M. E... , au mouvement global d'inclinaison du bâtiment en direction du sud-ouest, certes réactivé et aggravé par les phénomènes climatiques de ces dernières années mais sans que les fissurations des murs puissent être reliées de façon exclusive et directe aux sécheresses de 2003 et de 2005.; qu'à cet égard, l'expert note que la voirie avoisinante, trottoir et route, est également fissurée avec prolongation sur la propriété d'en face, que ce phénomène renforce la thèse d'un mouvement de terrain consécutif à une modification du taux hygrométrique des marnes vertes qui composent le sol sous le pavillon et elle a remis à toutes les parties une correspondance échangée avec la mairie de [...] relative aux multiples fissures apparues dans le secteur de la rue Luis-Xavier Ricard courant 2009, ces divers éléments montrant que le sous-sol du secteur sur lequel est situé le pavillon litigieux est instable et subit depuis de nombreuses années des mouvements de terrain, sans qu'ils puissent être rattachés précisément aux phénomènes de 2003 et de 2005 ; qu'il sera encore rappelé que la société AMF Assurances, assureur de catastrophe naturelle, serait en toute hypothèse seulement tenue d'une obligation légale, minimale et restrictive, édictée à l'article L. 125-1 du code des assurances, de réparer les « dommages matériels directs et non assurables » consécutifs à un sinistre reconnu comme « catastrophe naturelle », qu'à ce titre, elle serait strictement redevable de la mise en oeuvre des mesures de réparation destinées à supprimer ou à limiter les désordres apparents, soit à traiter les fissures apparues dans les murs, mais n'aurait aucune obligation de diligenter des mesures confortatives ou préventives comme le réclament M. et Mme X..., à moins qu'elles ne doivent être nécessairement engagées pour stopper une aggravation immédiate et inévitable des désordres : or, le laps de temps écoulé entre les désordres consécutifs à la sécheresse de 2003 et l'apparition de nouveaux désordres en 2008 exclut la manifestation d'une aggravation immédiate et inéluctable des désordres, aggravation qui n'est d'ailleurs pas envisagée par l'expert ou par le sapiteur qui indique que les lieux peuvent être occupés sans risque ;
ET AUX MOTIFS QUE M. et Mme X... recherchent la garantie des vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés en faisant valoir que les désordres n'étaient pas apparents lors de la vente, M. et Mme Z... entretenant une confusion entre des fissures superficielles apparentes et des fissures plus importantes masquées par de la maçonnerie, niant que l'état des risques géologiques annexé à l'acte de vente ait pu les renseigner à l'égard des phénomènes dus aux sécheresses passées ; ils reprochent également à M. et Mme Z... d'avoir dolosivement celé l'existence de fissures et l'état de la structure du pavillon et d'avoir omis de les informer sur les reprises effectuées en façade nord et sur les murs de la cave à vins, à l'effet de reboucher des fissures importantes survenues consécutivement aux sécheresses de 2003 et de 2005 ; que ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation alors qu'il ressort des constatations du sapiteur E... que : - il n'existait probablement pas de fissurations ouvertes significatives à la fin de l'année 2006, sans quoi l'attention des techniciens ayant assisté M. et Mme X... avant la finalisation de la vente (janvier 2007) aurait été inévitablement appelée, - à l'époque de la vente (fin 2006/début 2007), les traces de rebouchage des fissures étaient nettement visibles, surtout pour des spécialistes du bâtiment, - ces rebouchages ont été effectués avec des matériaux qui ne sont pas susceptibles d'absorber sans rupture des déformations et qui ne peuvent donc être utilisés pour masquer une évolution des désordres ; qu'au vu de ces éléments, M. et Mme X... ne sont pas fondés à agir contre leurs vendeurs sur le fondement de l'article 1641 du code civil, faute de vices cachés connus des vendeurs et celés aux acquéreurs qui ont visité le bien à cinq reprises, trois fois avec une architecte, Mme C... et une fois avec un maçon ; qu'ils ne sont pas davantage fondés à agir sur le fondement du dol, faute de démontrer l'intention dolosive des vendeurs, ou encore sur le fondement de manquements à l'obligation pré-contractuelle d'information, alors que les fissures rebouchées étaient visibles et qu'étaient annexés à l'acte de vente : - un état des risques naturels et technologiques du bien objet de la vente visant expressément le risque de mouvements de sols différentiels consécutifs aux phénomènes de déshydratation / réhydratation, ledit bien étant situé dans le périmètre d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles, - une correspondance des vendeurs évoquant deux fissures en façade apparues suite à la sécheresse de 2003, - la liste des travaux effectués par M. Z... dans le pavillon depuis l'origine, notamment, la suppression d'une fosse d'aisances en sous-sol, remplacée par une cave à vin, avec application d'un enduit de ciment en intérieur sur les murs, et la réfection d'un pavage devant l'entrée de la maison, avec rebouchage à cette occasion de fissures au droit des portes et fenêtres ; quant au grief tiré du défaut de déclaration des sinistres imputables à des phénomènes de sécheresse survenus en 2003 et 2005, il est d'autant moins opérant que le second arrêté de catastrophe naturelle afférent à ces phénomènes n'est intervenu qu'au mois de février 2008, soit postérieurement à la vente du pavillon en janvier 2007, et que ce défaut de déclaration de l'apparition de fissures de faible importance aurait été, en tout état de cause, dépourvu de lien de causalité avec le dommage, dès lors que les conclusions expertales ne sont pas déterminantes à cet égard ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il ressort du rapport d'expertise que les désordres dont se plaignent les époux X..., à savoir des fissures sur les façades du bien acheté, sont consécutifs à un mouvement d'inclinaison en direction sud-ouest du bâtiment, mouvement ancien mais qui a été réactivé et accéléré par des mouvements de terrains résultant de phénomène climatiques intervenus ces dernières années et ayant modifié les teneurs en eau dans des épaisseurs accrues de terrains, les études géotechniques ayant mis en évidence la présence à très faible profondeur de terrains argileux très sensibles aux variations hydriques provoquant des phénomènes de retrait et de gonflement ; que si l'expert indique que le mouvement d'inclinaison du bien tout comme le phénomène de fissuration sont anciens, il conclut que la réouverture et l'aggravation des fissures apparues en août 2008 sont la résultante des fissures provoquées par les sécheresses et les réhydratations de 2003 et 2005 qui n'ont pas été suivies de travaux de reprise en sous-oeuvre ; qu'il résulte de ce qui précède que le vice existait antérieurement à la vente et qu'il affecte la structure même de l'immeuble dès lors que pour éviter l'aggravation des fissures, une reprise des fondations est nécessaire ; qu'il s'agit donc bien d'un vice rédhibitoire au sens de l'article 1641 du code civil ; que l'article 1642 du code civil prévoit que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'en l'espèce, l'expert indique que les fissurations ont été rebouchées par un matériau différent de celui du rejointement originel, que par conséquent, les traces de rebouchement étaient apparentes lors de la vente ; que la garantie des vices cachés n'est pas d'ordre public et les parties peuvent en exonérer le vendeur, ce qui est le cas dans la présente vente ; que l'exclusion de garantie ne joue alors que pour les vices inconnus du vendeur ; qu'en l'espèce, rien ne permet d'affirmer que M. Z... et Mme A... avaient connaissance du vice affectant leur bien ; qu'en effet, il résulte du rapport d'expertise que les vendeurs ont pratiqué durant des années un entretien de la façade de la maison par réfection des joints et rebouchage des fissures, sans prendre en compte le désordre évolutif ; qu'ainsi, durant les 26 années où ils ont été propriétaires du bien, M. Z... et Mme A... n'ont réalisé aucune déclaration de sinistre, pas même après la sécheresse de 2005 ayant donné lieu à un arrêté de catastrophe naturelle alors pourtant qu'ils avaient remarqué l'apparition de deux fissures ; qu'en outre, l'expert précise qu'il n'existait probablement pas de fissurations ouvertes significatives à la fin de l'année 2006 ; que si les vendeurs avaient donc connaissance de l'existence de certaines fissures, ces dernières étaient bien moins impressionnantes qu'actuellement ce qui explique d'ailleurs que jusqu'au 15 décembre 2008, date du procès-verbal d'huissier, les acquéreurs ne s'en soient jamais plaints ; que par conséquent, il n'est pas démontré que les vendeurs connaissaient le vice affectant le bien, de sorte qu'ils sont fondés à se prévaloir de la clause contractuelle d'exclusion de garantie des vices cachés prévue dans l'acte de vente ; que les époux X... seront donc déboutés de leur demande en condamnation sur le fondement des vices cachés ; que les vendeurs qui n'avaient pas connaissance du vice affectant leur bien ne les ont pas cachés de manière dolosive aux acquéreurs ; que dès lors, il ne saurait leur être reproché de ne pas avoir communiqué d'informations à ce sujet aux acquéreurs ; que par conséquent, les époux X... seront déboutés de leurs demandes en condamnation sur le fondement du dol comme sur celui du manquement à son obligation d'information par le vendeur ; qu'en l'espèce, les fissures apparues suite aux sécheresses ne présentaient pas de gravité particulière pour un profane du bâtiment ; que M. Z... et Mme A... n'ont commis aucune faute en n'ayant pas déclaré les dites fissures à leur assureur, et ce d'autant plus qu'il était prévu une franchise légale de 1 520 euros ce qui rendait l'indemnisation de tels désordres incertaine ; que dès lors, les vendeurs n'ont pas commis de faute en ne déclarant pas à leur assureur de sinistre suite aux sécheresses de 2003 et 2005 ; que par conséquent, les époux X... seront déboutés de leur demande tendant à voir engager la responsabilité délictuelle des vendeurs ;
1°) ALORS QU'un vice doit être considéré comme caché pour l'acquéreur jusqu'au jour où il l'a connu dans son ampleur et ses conséquences ; qu'en énonçant, pour dire que les vices étaient visibles lors de la vente que le rebouchage des fissures était visible, la cour d'appel n'a pas caractérisé la date à laquelle les époux X... avaient eu connaissance du vice dans toute son ampleur et ses conséquences, privant sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ;
2°) ALORS QUE le caractère visible de certaines retouches n'exonère pas le vendeur de son obligation d'informer l'acquéreur des réparations effectuées antérieurement pour remédier à des désordres de même nature ; qu'en se bornant à relever que les traces de rebouchage des fissures étaient visibles, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les époux Z... avaient informé leurs acquéreurs des désordres de même nature apparus antérieurement et réparés par eux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil ;
3°) ALORS QUE le vendeur qui a connaissance du vice affectant le bien vendu sans en informer l'acquéreur ne peut, sans mauvaise foi, se prévaloir de la clause de l'acte de vente excluant la garantie des vices cachés ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux X... invoquaient le fait que les vendeurs, dûment interrogés sur l'existence de fissures et les travaux réalisés, avaient omis d'informer les futurs acquéreurs de l'existence de fissures dans la cave à vin ayant nécessité la réfection de trois murs (intérieur) et du rebouchage de fissures importantes en soubassement de la façade nord (extérieur), où sont apparus les désordres en 2008, se montrant tout au contraire rassurants sur le bon état du bien en cause (conclusions d'appel, p. 15) ; qu'ils ont encore fait valoir que leur architecte, qui avait visité les lieux, avait attesté qu'aucune fissure n'était apparente sur le bas de la façade nord et dans la cave à vin, la façade ayant été reprise intégralement noyant les rejointoiements « d'entretien courant » (conclusions p. 10 et 12) ; qu'en faisant produire effet à la clause de non-garantie stipulée à l'acte de vente, sans rechercher si la non-information par les vendeurs de l'existence de fissures importantes en soubassement d'une façade et sur trois murs de la cave à vin, n'établissait pas la connaissance des vendeurs des désordres et de leur ampleur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil ;
4°) ALORS QU'en s'abstenant de rechercher si les attestations des voisins, versées au débat, ne démontraient pas la connaissance des époux Z... des désordres causés aux habitations de la rue en suite de la sécheresse de 2003 de sorte qu'en n'informant pas les acquéreurs de ces désordres, ils avaient manqué à leur obligation de loyauté, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil ;
5°) ALORS QUE pour considérer que les époux X... ne pouvaient invoquer l'existence d'un vice caché, la cour d'appel a considéré qu'ils avaient été informés du vice par l'annexion à l'acte de vente « d'un état des risques naturels et technologiques du bien objet de la vente visant expressément le risque de mouvements de sols différentiels consécutifs aux phénomènes de déshydratation / réhydratation, ledit bien étant situé dans le périmètre d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles » ; qu'un tel document ne signifiait cependant pas que le bien vendu était affecté d'un vice lors de la vente d'autant que les vendeurs avaient assuré les époux X..., par un échange de lettres antérieur à la vente, de l'absence de tout désordre, les rebouchage n'étant prétendument nécessité que par l'entretien courant d'une maison ancienne ; qu'en se prononçant par un tel motif, inopérant, la cour d'appel a, privé sa décision de base légale au regard des articles 1641, 1642 et 1643 du code civil.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme X... de leurs demandes dirigées contre M. Z... et Mme A... au titre du dol et du manquement à l'obligation d'information ;
AUX MOTIFS QU'en ce qui concerne l'origine des désordres, l'expert B... relate la teneur de l'étude technique réalisée par son sapiteur Henri E... , expert en sols, structures et fondations, selon laquelle « le bâtiment litigieux est soumis depuis plusieurs années (voire dizaine d'années) à un mouvement global d'inclinaison en direction du sud-ouest. Compte tenu du mode constructif des bâtiments de ce type et de cette époque, avec chaînages métalliques incorporés dans l'épaisseur des murs à chaque niveau, les désordres restent en général relativement limités et concentrés dans les zones de façades percées de baies. De fait, les zones de fissurations sont ici effectivement localisées au droit des baies des façades et les pignons restent plus monolithes comme en témoigne la bonne tenue de l'enduit de ciment appliqué il y a plusieurs années côté ouest. Un phénomène trouvant une autre origine a existé en façade nord à hauteur de la partie supérieure de la façade nord de l'ancien garage démoli. Le mouvement global d'inclinaison est encore en cours, probablement réactivé e surtout accéléré ces dernières années, probablement du fait de phénomènes climatiques ayant modifié les teneurs en eau dans des épaisseurs accrues de terrain. De fait, l'étude géotechnique Géo Sigma réalisée en vue de la construction du bâtiment nouveau.met en évidence la présence à très faible profondeur de terrains argileux très sensibles aux variations hydriques, pouvant provoquer des phénomènes de retrait/gonflement. Par ailleurs, le site est répertorié comme zone d'aléa fort pour le risque de mouvements de terrains différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Pour moi, ce mouvement global d'inclinaison est ancien ainsi que les fissurations affectant les façades » et en conclut que les désordres sont consécutifs à des mouvements de terrain, que les fissures étaient déjà existantes avant la prise de possession de la maison par M. et Mme X..., que, durant les 6 années pendant lesquelles M. et Mme Z... ont été les propriétaires de cette maison, aucune déclaration de sinistre n'a été faite, pas même suite à la sécheresse de juillet à septembre 2005 ayant donné lieu à l'arrêté du 20 février 2008 portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle, que, sans confortation des fondations, les fissures rebouchées par M. et Mme Z... se sont rouvertes et aggravées, ce qui aurait été évité si des travaux de reprise en sous-oeuvre avaient été entrepris à la suite de l'apparition des premières fissures liées aux phénomènes de sécheresse de 2003 et de 2005 ; qu'il ne résulte pas de ces constatations et conclusions que les fissures apparues sur les façades de la maison acquise par M. et Mme X... seraient imputables avec une certitude suffisante aux phénomènes de sécheresse de 2003 et de 2005 ayant donné lieu aux arrêtés de catastrophe naturelle du 25 août 2004 (non cité au rapport d'expertise) et du 20 février 2008, ces fissures apparaissant plus généralement consécutives, selon l'expert B... et son sapiteur M. E... , au mouvement global d'inclinaison du bâtiment en direction du sud-ouest, certes réactivé et aggravé par les phénomènes climatiques de ces dernières années mais sans que les fissurations des murs puissent être reliées de façon exclusive et directe aux sécheresses de 2003 et de 2005.; qu'à cet égard, l'expert note que la voirie avoisinante, trottoir et route, est également fissurée avec prolongation sur la propriété d'en face, que ce phénomène renforce la thèse d'un mouvement de terrain consécutif à une modification du taux hygrométrique des marnes vertes qui composent le sol sous le pavillon et elle a remis à toutes les parties une correspondance échangée avec la mairie de[...] relative aux multiples fissures apparues dans le secteur de la rue Luis-Xavier Ricard courant 2009, ces divers éléments montrant que le sous-sol du secteur sur lequel est situé le pavillon litigieux est instable et subit depuis de nombreuses années des mouvements de terrain, sans qu'ils puissent être rattachés précisément aux phénomènes de 2003 et de 2005 ; qu'il sera encore rappelé que la société AMF Assurances, assureur de catastrophe naturelle, serait en toute hypothèse seulement tenue d'une obligation légale, minimale et restrictive, édictée à l'article L. 125-1 du code des assurances, de réparer les « dommages matériels directs et non assurables » consécutifs à un sinistre reconnu comme « catastrophe naturelle », qu'à ce titre, elle serait strictement redevable de la mise en oeuvre des mesures de réparation destinées à supprimer ou à limiter les désordres apparents, soit à traiter les fissures apparues dans les murs, mais n'aurait aucune obligation de diligenter des mesures confortatives ou préventives comme le réclament M. et Mme X..., à moins qu'elles ne doivent être nécessairement engagées pour stopper une aggravation immédiate et inévitable des désordres : or, le laps de temps écoulé entre les désordres consécutifs à la sécheresse de 2003 et l'apparition de nouveaux désordres en 2008 exclut la manifestation d'une aggravation immédiate et inéluctable des désordres, aggravation qui n'est d'ailleurs pas envisagée par l'expert ou par le sapiteur qui indique que les lieux peuvent être occupés sans risque ;
ET AUX MOTIFS QUE M. et Mme X... recherchent la garantie des vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés en faisant valoir que les désordres n'étaient pas apparents lors de la vente, M. et Mme Z... entretenant une confusion entre des fissures superficielles apparentes et des fissures plus importantes masquées par de la maçonnerie, niant que l'état des risques géologiques annexé à l'acte de vente ait pu les renseigner à l'égard des phénomènes dus aux sécheresses passées ; ils reprochent également à M. et Mme Z... d'avoir dolosivement celé l'existence de fissures et l'état de la structure du pavillon et d'avoir omis de les informer sur les reprises effectuées en façade nord et sur les murs de la cave à vins, à l'effet de reboucher des fissures importantes survenues consécutivement aux sécheresses de 2003 et de 2005 ; que ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation alors qu'il ressort des constatations du sapiteur E... que : - il n'existait probablement pas de fissurations ouvertes significatives à la fin de l'année 2006, sans quoi l'attention des techniciens ayant assisté M. et Mme X... avant la finalisation de la vente (janvier 2007) aurait été inévitablement appelée, - à l'époque de la vente (fin 2006/début 2007), les traces de rebouchage des fissures étaient nettement visibles, surtout pour des spécialistes du bâtiment, - ces rebouchages ont été effectués avec des matériaux qui ne sont pas susceptibles d'absorber sans rupture des déformations et qui ne peuvent donc être utilisés pour masquer une évolution des désordres ; qu'au vu de ces éléments, M. et Mme X... ne sont pas fondés à agir contre leurs vendeurs sur le fondement de l'article 1641 du code civil, faute de vices cachés connus des vendeurs et celés aux acquéreurs qui ont visité le bien à cinq reprises, trois fois avec une architecte, Mme C... et une fois avec un maçon ; qu'ils ne sont pas davantage fondés à agir sur le fondement du dol, faute de démontrer l'intention dolosive des vendeurs, ou encore sur le fondement de manquements à l'obligation pré-contractuelle d'information, alors que les fissures rebouchées étaient visibles et qu'étaient annexés à l'acte de vente : - un état des risques naturels et technologiques du bien objet de la vente visant expressément le risque de mouvements de sols différentiels consécutifs aux phénomènes de déshydratation / réhydratation, ledit bien étant situé dans le périmètre d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles, - une correspondance des vendeurs évoquant deux fissures en façade apparues suite à la sécheresse de 2003, - la liste des travaux effectués par M. Z... dans le pavillon depuis l'origine, notamment, la suppression d'une fosse d'aisances en sous-sol, remplacée par une cave à vin, avec application d'un enduit de ciment en intérieur sur les murs, et la réfection d'un pavage devant l'entrée de la maison, avec rebouchage à cette occasion de fissures au droit des portes et fenêtres ; quant au grief tiré du défaut de déclaration des sinistres imputables à des phénomènes de sécheresse survenus en 2003 et 2005, il est d'autant moins opérant que le second arrêté de catastrophe naturelle afférent à ces phénomènes n'est intervenu qu'au mois de février 2008, soit postérieurement à la vente du pavillon en janvier 2007, et que ce défaut de déclaration de l'apparition de fissures de faible importance aurait été, en tout état de cause, dépourvu de lien de causalité avec le dommage, dès lors que les conclusions expertales ne sont pas déterminantes à cet égard ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il ressort du rapport d'expertise que les désordres dont se plaignent les époux X..., à savoir des fissures sur les façades du bien acheté, sont consécutifs à un mouvement d'inclinaison en direction sud-ouest du bâtiment, mouvement ancien mais qui a été réactivé et accéléré par des mouvements de terrains résultant de phénomène climatiques intervenus ces dernières années et ayant modifié les teneurs en eau dans des épaisseurs accrues de terrains, les études géotechniques ayant mis en évidence la présence à très faible profondeur de terrains argileux très sensibles aux variations hydriques provoquant des phénomènes de retrait et de gonflement ; que si l'expert indique que le mouvement d'inclinaison du bien tout comme le phénomène de fissuration sont anciens, il conclut que la réouverture et l'aggravation des fissures apparues en août 2008 sont la résultante des fissures provoquées par les sécheresses et les réhydratations de 2003 et 2005 qui n'ont pas été suivies de travaux de reprise en sous-oeuvre ; qu'il résulte de ce qui précède que le vice existait antérieurement à la vente et qu'il affecte la structure même de l'immeuble dès lors que pour éviter l'aggravation des fissures, une reprise des fondations est nécessaire ; qu'il s'agit donc bien d'un vice rédhibitoire au sens de l'article 1641 du code civil ; que l'article 1642 du code civil prévoit que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'en l'espèce, l'expert indique que les fissurations ont été rebouchées par un matériau différent de celui du rejointement originel, que par conséquent, les traces de rebouchement étaient apparentes lors de la vente ; que la garantie des vices cachés n'est pas d'ordre public et les parties peuvent en exonérer le vendeur, ce qui est le cas dans la présente vente ; que l'exclusion de garantie ne joue alors que pour les vices inconnus du vendeur ; qu'en l'espèce, rien ne permet d'affirmer que M. Z... et Mme A... avaient connaissance du vice affectant leur bien ; qu'en effet, il résulte du rapport d'expertise que les vendeurs ont pratiqué durant des années un entretien de la façade de la maison par réfection des joints et rebouchage des fissures, sans prendre en compte le désordre évolutif ; qu'ainsi, durant les 26 années où ils ont été propriétaires du bien, M. Z... et Mme A... n'ont réalisé aucune déclaration de sinistre, pas même après la sécheresse de 2005 ayant donné lieu à un arrêté de catastrophe naturelle alors pourtant qu'ils avaient remarqué l'apparition de deux fissures ; qu'en outre, l'expert précise qu'il n'existait probablement pas de fissurations ouvertes significatives à la fin de l'année 2006 ; que si les vendeurs avaient donc connaissance de l'existence de certaines fissures, ces dernières étaient bien moins impressionnantes qu'actuellement ce qui explique d'ailleurs que jusqu'au 15 décembre 2008, date du procès-verbal d'huissier, les acquéreurs ne s'en soient jamais plaints ; que par conséquent, il n'est pas démontré que les vendeurs connaissaient le vice affectant le bien, de sorte qu'ils sont fondés à se prévaloir de la clause contractuelle d'exclusion de garantie des vices cachés prévue dans l'acte de vente ; que les époux X... seront donc déboutés de leur demande en condamnation sur le fondement des vices cachés ; que les vendeurs qui n'avaient pas connaissance du vice affectant leur bien ne les ont pas cachés de manière dolosive aux acquéreurs ; que dès lors, il ne saurait leur être reproché de ne pas avoir communiqué d'informations à ce sujet aux acquéreurs ; que par conséquent, les époux X... seront déboutés de leurs demandes en condamnation sur le fondement du dol comme sur celui du manquement à son obligation d'information par le vendeur ; qu'en l'espèce, les fissures apparues suite aux sécheresses ne présentaient pas de gravité particulière pour un profane du bâtiment ; que M. Z... et Mme A... n'ont commis aucune faute en n'ayant pas déclaré les dites fissures à leur assureur, et ce d'autant plus qu'il était prévu une franchise légale de 1 520 euros ce qui rendait l'indemnisation de tels désordres incertaine ; que dès lors, les vendeurs n'ont pas commis de faute en ne déclarant pas à leur assureur de sinistre suite aux sécheresses de 2003 et 2005 ; que par conséquent, les époux X... seront déboutés de leur demande tendant à voir engager la responsabilité délictuelle des vendeurs ;
1)° ALORS QUE le vendeur, même occasionnel, a une obligation de loyauté qui lui impose d'informer l'acquéreur non professionnel d'un dommage qui a affecté l'immeuble vendu et qui a eu une incidence sur la solidité de la structure et la stabilité du sol ainsi que des travaux entrepris pour le réparer ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux X... invoquaient le fait que les vendeurs, dûment interrogés sur l'existence de fissures et les travaux réalisés, avaient omis d'informer les futurs acquéreurs de l'existence de fissures dans la cave à vin ayant nécessité la réfection de trois murs ; qu'ils faisaient encore valoir la réticence des vendeurs à laisser examiner le bien par les architecte et maçons mandatés par les futurs acquéreurs (rendez-vous écourté, annulation des deux autres rendez-vous fixés) (conclusions d'appel, p. 14, derniers §) ; qu'en s'abstenant de rechercher si les époux Z... n'avaient pas commis une réticence dolosive ou à tout le moins un manquement à leur obligation d'information en ne signalant pas aux futurs acquéreurs la présence de fissures en soubassement de la façade et dans la cave à vin et en ne les informant qu'ils avaient entièrement recimenté le soubassement et les trois murs de la cave fissurés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, devenu l'article 1137 du même code, ensemble les articles 1134 (devenu 1103 et 1104), 1135 (devenu 1194), 1109 (devenu 1130) et 1147 (devenu 1217) du même code ;
2°) ALORS QU'en s'abstenant de rechercher si les attestations des voisins, versées au débat, ne démontraient pas la connaissance des époux Z... des désordres causés aux habitations de la rue en suite de la sécheresse de 2003 de sorte qu'en n'informant pas les acquéreurs de ces désordres, ils avaient manqué à leur obligation de loyauté, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, devenu l'article 1137 du même code ; ensemble les articles 1134 (devenu 1103 et 1104), 1135 (devenu 1194), 1109 (devenu 1130) et 1147 (devenu 1217) du même code.
