LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 juin 2017), que, le 4 janvier 2008, la société civile immobilière GMC Stephen X... (la SCI) a donné congé à la société Hôtel des écoles, locataire exploitant un hôtel meublé ; que, le 10 février 2016, la SCI, autorisée à consigner l'indemnité d'éviction fixée, a sommé la société locataire de libérer les lieux à l'expiration du délai de trois mois ; que, le 10 mai 2016, la SCI a fait constater par un huissier de justice que les locaux n'étaient pas libérés ; que, le 18 juillet 2016, la société Hôtel des écoles a assigné la SCI et le séquestre aux fins de remise des fonds séquestrés sous astreinte sans pénalité de retard ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que, si la société locataire avait tardé dans ses démarches pour obtenir la complète libération des lieux au 10 mai 2016, elle s'était heurtée à l'opposition de l'autorité administrative qui lui avait signifié que la procédure d'expulsion ne présentait pas les garanties de relogement dont devaient bénéficier les derniers occupants en application de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation et ne pouvait être poursuivie, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que la société locataire justifiait d'une impossibilité absolue de restitution complète des lieux dans le délai légal et que la pénalité de 1 % par jour de retard encourue ne pouvait être appliquée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société GMC Stephen X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société GMC Stephen X... et la condamne à payer à la société Hôtel des écoles la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société GMC Stephen X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la nature d'hôtel meublé constitue une exception rendant inapplicable le délai de trois mois prévu par l'article L. 145-29 du code de commerce pour libérer les lieux et la retenue de 1 % sur l'indemnité d'éviction prévue par l'article L. 145-30 du code de commerce, constaté que la société Hôtel des Ecoles a effectué toutes diligences utiles pour obtenir la libération des lieux, et ordonné en conséquence la remise des fonds séquestrés par M. le Bâtonnier de l'Ordre des avocats de Paris, pris en sa qualité de séquestre juridique de l'Ordre des avocats, au titre de l'indemnité d'éviction à la société Hôtel des Ecoles en application du jugement, dans les conditions prévues aux articles L. 145-29 et L. 145-30 du code de commerce ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'article L. 145-29 du code de commerce dispose que : « en cas d'éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la date de versement de l'indemnité d'éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l'indemnité à un séquestre. A défaut d'accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l'indemnité et à défaut par simple ordonnance sur requête. L'indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s'il n'y a pas d'opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives » ; que l'article L. 145-30 du même code prévoit que : « en cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l'indemnité et restitue cette retenue au bailleur sur sa seule quittance. Lorsque le délai de quinzaine prévu à l'article L. 145-58 a pris fin sans que le bailleur ait usé de son droit de repentir, l'indemnité d'éviction doit être versée au locataire ou, éventuellement, à un séquestre, dans un délai de trois mois à compter de la date d'un commandement fait par acte extrajudiciaire qui doit, à peine de nullité, reproduire le présent alinéa » ; que selon une ordonnance du président du tribunal de grande instance en date du 20 janvier 2016, M. le Bâtonnier de l'ordre des avocats de Paris a été désigné comme séquestre de l'indemnité d'éviction due par la société GMC Stephen X... ; que suivant acte d'huissier de justice du 10 février 2016, la société GMC Stephen X... a notifié à la société Hôtel des Ecoles la consignation de l'indemnité d'éviction entre les mains du séquestre juridique de l'ordre des avocats de Paris ; que les lieux, en application des articles susvisés, auraient dû être libérés et remis au bailleur à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la date de notification au locataire du versement de l'indemnité d'éviction au séquestre soit au plus tard le 10 mai 2016 ; que le 10 mai 2016, la société bailleresse a fait constater par huissier de justice que sept chambres et la loge de la concierge n'étaient pas libérées ; que par acte d'huissier de justice du 23 mai 2016, la société bailleresse a dénoncé ledit procès-verbal à la société locataire et l'a mise en demeure de lui restituer l'intégralité des lieux libres de toute occupation, lui rappelant les termes de l'article L. 145-30 du code de commerce ; que la société Hôtel des Ecoles a accompli les diligences suivantes en vue de la libération des lieux, et notamment elle a procédé : - le 4 mars 2016 à l'affichage dans l'hôtel d'avis de fermeture de l'établissement, - aux notifications individuelles à tous les occupants de l'hôtel de l'avis de fermeture de l'établissement, - aux notifications de licenciement pour motif économique les 15 avril 2016 et 29 avril 2016, - le 29 février 2016, elle a donné congé par lettres recommandées aux derniers occupants de l'hôtel, - le 29 mars 2016 à l'envoi des avis de cessation d'activité au service des hôtels et foyers de la préfecture de Paris et à la mairie du 13e de Paris, - le 14 mai 2016, à la signification de sommations de déguerpir aux derniers occupants de l'immeuble ; que la société locataire a assigné en référé le 21 juin 2016 les neuf derniers occupants de l'hôtel devant le tribunal d'instance du 13e arrondissement de Paris ; que par ordonnances du 14 février 2017, le juge de référés a renvoyé les neuf affaires devant le juge du fond en application de l'article 849-1 du code de procédure civile ; que l'obligation faite au preneur par l'article L. 145-29 du code de commerce de quitter les lieux dans le délai imparti à cet article ne naît qu' à compter de la notification faite au preneur du versement de cette indemnité entre les mains du séquestre désigné, que c'est à cette date que doit être appréciée l'existence ou non d'une impossibilité pour le preneur de libérer les lieux pour une raison étrangère à sa volonté et notamment le caractère imprévisible des obstacles éventuels rencontrés pour la libération des lieux à bonne date et propres à constituer un cas de force majeure ; que l'article L. 632-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que : « lorsque le bailleur, propriétaire ou gérant du fonds doit, pour quelque cause que ce soit, cesser son activité, il en informe les locataires titulaires du contrat mentionné à l'article L. 632-1 trois mois au moins avant la date à laquelle la cession d'activité est prévue. Sauf cas de force majeure ou de mise en oeuvre de la procédure de redressement judiciaire (
), la cessation d'activité ne peut avoir lieu avant l'expiration des contrats en cours de validité ou avant relogement des locataires titulaires desdits contrats. Si en dépit de la cessation d'activité du bailleur, les locaux gardent leur destination première, le contrat de bail est tacitement reconduit. Si en revanche, la cessation d'activité est due à une opération d'urbanisme ou d'aménagement, les occupants doivent être relogés aux frais de l'opérateur dans les conditions prévues aux articles L. 314-1 et L. 314-2 du code de l'urbanisme » ; que M. Serge Y... a reçu congé le 15 mars 2016 pour le 1er mai 2016, M. C... a reçu congé le 29 février 2016 pour le 1er mai 2016, M. D... a reçu congé le 29 février 2016 pour le 1er mai 2016, Mme Flora Z..., engagée comme concierge le 9 juin 2014 a été licenciée pour motif économique par courrier du 29 avril 2016 lui demandant de déguerpir quatorze jours plus tard ; que par courrier en date du 19 avril 2016, la Préfecture de police, répondant à la société Hôtel des Ecoles qui l'informait le 30 mars 2016 de la cessation définitive de l'exploitation de l'hôtel des Ecoles au 10 mai 2016, lui a rappelé les dispositions de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation donnant aux occupants d'hôtel qui y ont leur résidence principale, le droit de disposer d'un bail d'une durée d'un an et lui a indiqué que la procédure engagée contrevenait aux dispositions légales et ne présentait pas les garanties de relogement dont devaient bénéficier les 18 derniers occupants de l'établissement et ne pouvait être poursuivie ; que si en l'espèce, il ne peut être contesté que la société locataire a tardé dans ses démarches pour obtenir la complète libération des lieux, les textes protégeant les occupants d'hôtel meublé dont c'est la résidence principale, interdisaient compte tenu des aléas procéduraux pour parvenir à l'expulsion des derniers occupants, toutes restitution complète des lieux dans le délai de trois mois ; que dans ces conditions, l'article L. 145-30 du code de commerce en ce qu'il prévoit une pénalité de 1 % par jour de retard ne peut recevoir application ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES QUE, sur les diligences effectuées par la Sarl Hôtel des Ecoles et leurs conséquences, l'article L. 145-29 du code de commerce prévoit que : « en cas d'éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la date de versement de l'indemnité d'éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l'indemnité à un séquestre. A défaut d'accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l'indemnité et à défaut par simple ordonnance sur requête. L'indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s'il n'y a pas d'opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives » ; que l'article L. 145-30 alinéa 1er du code de commerce ajoute que : « en cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1% par jour de retard sur le montant de l'indemnité » ; qu'en principe, les lieux doivent être remis au bailleur à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la date du versement de l'indemnité d'éviction au locataire lui-même ou de la notification du versement de l'indemnité à un séquestre ; que toutefois, un exploitant d'hôtel meublé satisfait à son obligation de libération des locaux en justifiant qu'il a pris toutes les mesures nécessaires pour parvenir à l'expulsion des locataires des logements meublés, et n'encourt alors pas la pénalité de 1 % prévue à l'article L. 145-30 du code de commerce ; que la société Hôtel des Ecoles justifie en l'espèce avoir adressé à chaque occupant des chambres de l'hôtel une lettre recommandée avec avis de réception le 29 février 2016 leur notifiant « la fin définitive de l'occupation de la chambre d'hôtel qu'ils occupent, ladite occupation ne pouvant perdurer au-delà du 1er mai 2016 » ; que diverses sommations de déguerpir ont ensuite été signifiées aux derniers occupants de l'hôtel le 14 mai 2016 ; que le 21 juin 2016, la société Hôtel des Ecoles a fait assigner les neuf derniers occupants de l'hôtel devant le juge des référés du tribunal d'instance du 13ème arrondissement de Paris, aux fins d'expulsion des derniers occupants des lieux loués en meublés ; qu'enfin, la société Hôtel des Ecoles a procédé à toutes les autres démarches nécessaires : affichage dans l'hôtel et notification aux occupants de l'avis de fermeture de l'établissement, aux notifications individuelles à tous les occupants de l'hôtel de l'avis de fermeture de l'établissement, notifications de licenciement pour motif économique à tous les employés de l'entreprise, envoi des avis de cessation d'activité à la Préfecture de police de Paris et à la mairie du 13ème arrondissement de Paris ; que sur la qualification du contrat liant l'hôtelier et les occupants de l'hôtel, et son impact en l'espèce, en application des dispositions de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, « lorsque la location d'un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Le local loué mentionné au premier alinéa du I doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires » ; que l'article L. 632-2 du même code poursuit en indiquant que : « lorsque le bailleur, propriétaire ou gérant du fonds doit, pour quelque cause que ce soit, cesser son activité, il en informe les locataires titulaires du contrat mentionné à l'article L. 632-1 trois mois au moins avant la date à laquelle la cession d'activité est prévue. Sauf cas de force majeure ou de mise en oeuvre de la procédure de redressement judiciaire (
), la cessation d'activité ne peut avoir lieu avant l'expiration des contrats en cours de validité ou avant relogement des locataires titulaires desdits contrats. Si en dépit de la cessation d'activité du bailleur, les locaux gardent leur destination première, le contrat de bail est tacitement reconduit. Si en revanche, la cessation d'activité est due à une opération d'urbanisme ou d'aménagement, les occupants doivent être relogés aux frais de l'opérateur dans les conditions prévues aux articles L. 314-1 et L. 314-2 du code de l'urbanisme » ; que la qualification juridique du contrat liant la Sarl Hôtel des Ecoles et les occupants de l'hôtel meublé ne relève pas de la compétence de la 18ème chambre civile du tribunal de grande instance mais doit être abordée dans le cadre des instances pendantes devant le tribunal d'instance du 13ème arrondissement de Paris statuant sur les demandes d'expulsion des occupants ; que la location meublée et le contrat d'hôtellerie ont pour point commun de mettre un local équipé à la disposition d'un occupant ; que le contrat d'hôtellerie est caractérisé par le fait qu'il comporte en plus un certain nombre de prestations de services telles que le blanchissage du linge, le nettoyage des locaux, ce qui est le cas en l'espèce, la société Hôtel des Ecoles fournissant le blanchissage du linge et le nettoyage, tant des parties communes que des chambres ; qu'en l'espèce, et tant que le tribunal d'instance du 13ème arrondissement n'a pas tranché cette question, il n'est nullement établi que la location de ces chambres meublées constituerait la résidence principale des différents preneurs et la Sarl Hôtel des Ecoles a donc rempli ses obligations en se fondant sur les contrats d'hôtellerie conclus avec les occupants des chambres et en justifiant qu'il a pris toutes les mesures nécessaires pour parvenir à l'expulsion des locataires des logements meublés ; qu'il convient donc de dire que la nature d'hôtel meublé constitue une exception rendant inapplicable le délai de trois mois prévu par l'article L. 145-29 du code de commerce pour libérer les lieux et la retenu de 1 % sur l'indemnité d'éviction prévue par l'article L. 145-30 du code de commerce, et de constater que la société Hôtel des Ecoles a effectué toutes diligences utiles pour obtenir la libération des lieux ; qu'il convient d'ordonner la remise à la société Hôtel des Ecoles des fonds séquestrés au titre de l'indemnité d'éviction par M. le Bâtonnier de l'Ordre des avocats de Paris, pris en sa qualité de séquestre juridique de l'Ordre des avocats, partie à la procédure et à l'égard de qui le présent jugement est donc évidemment opposable, dans les conditions prévues aux articles L. 145-29 et L. 145-30 du code de commerce ;
1) ALORS QU'en cas d'éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la date de versement de l'indemnité d'éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l'indemnité à un séquestre ; qu'en cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l'indemnité ; qu'en décidant que la nature d'hôtel meublé constitue une exception rendant inapplicable le délai de trois mois pour libérer les lieux et la retenue de 1 % sur l'indemnité d'éviction en cas d'inexécution de cette obligation, la cour d'appel a violé les articles L. 145-29 et L. 145-30 du code du commerce ;
2) ALORS QU'en cas d'éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la date de versement de l'indemnité d'éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l'indemnité à un séquestre ; qu'en cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l'indemnité ; que cette retenue a le caractère d'une pénalité définitive qui a pour effet de réduire d'autant le montant de l'indemnité d'éviction, sauf impossibilité absolue, pour le locataire, d'obtenir le départ effectif de tous occupants de son chef ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé que par exploit du 10 février 2016, la société GMC Stephen X... avait notifié à la société Hôtel des Ecoles la consignation de l'indemnité d'éviction entre les mains du séquestre de l'ordre des avocats, de sorte que les lieux auraient dû être remis à la société bailleresse au plus tard le 10 mai 2016, date à laquelle il a été constaté que sept chambres et la loge de la gardienne n'étaient pas libérées ; qu'elle a également relevé que la société Hôtel des Ecoles avait effectué les diligences suivantes en procédant : « - le 4 mars 2016 à l'affichage dans l'hôtel d'avis de fermeture de l'établissement, - aux notifications individuelles à tous les occupants de l'hôtel de l'avis de fermeture de l'établissement, - aux notifications de licenciement pour motif économique les 15 avril 2016 et 29 avril 2016, - le 29 février 2016, elle a donné congé par lettres recommandées aux derniers occupants de l'hôtel, - le 29 mars 2016 à l'envoi des avis de cessation d'activité au service des hôtels et foyers de la préfecture de Paris et à la mairie du 13e de Paris, - le 14 mai 2016, à la signification de sommations de déguerpir aux derniers occupants de l'immeuble ; que la société locataire a assigné en référé le 21 juin 2016 les neuf derniers occupants de l'hôtel devant le tribunal d'instance du 13e arrondissement de Paris » (cf. arrêt, p. 6 § 3) ; qu'au vu de ces éléments, elle a retenu qu' « il ne peut être contesté que la société locataire a tardé dans ses démarches pour obtenir la complète libération des lieux » et qu'il résultait des pièces produites aux débats que « la société locataire a été négligente dans la mise en oeuvre de ses diligences pour parvenir à la restitution des lieux » (cf. arrêt, p. 7) ; qu'il résultait nécessairement de ces constatations que les conditions légales de la retenue de 1 % à compter du 10 mai 2016 étaient réunies, la société Hôtel des Ecoles ne justifiant pas d'une impossibilité absolue d'obtenir le départ de tous occupants de son chef, après avoir effectué toutes les diligences nécessaires à cet effet ; qu'en décidant néanmoins que la retenue de 1 % par jour de retard ne pouvait recevoir application, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles L. 145-29 et L. 145-30 du code du commerce ;
3) ALORS QU'en cas d'éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la date de versement de l'indemnité d'éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l'indemnité à un séquestre ; qu'en cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l'indemnité ; que cette retenue a le caractère d'une pénalité définitive qui a pour effet de réduire d'autant le montant de l'indemnité d'éviction, sauf impossibilité absolue, pour le locataire, d'obtenir le départ effectif de tous occupants de son chef ; qu'en l'espèce, la SCI GMC Stephen X... faisait valoir, dans ses conclusions d'appel, que le principe de l'éviction et la fixation du quantum de l'indemnité d'éviction étaient acquis depuis le jugement du 20 novembre 2014 et, à tout le moins, depuis l'ordonnance de caducité du 2 juin 2015, de sorte que la société Hôtel des Ecoles pouvait procéder aux diligences nécessaires pour obtenir le départ de tous occupants de son chef, dans le respect des dispositions d'ordre public des articles L. 632-1 et L. 632-2 du code de le construction et de l'habitation, en dénonçant sa cessation d'activité pour la date d'échéance des contrats en cours de validité (cf. concl. pp. 10 et 14) ; qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que « les textes protégeant les occupants d'hôtel meublé dont c'est la résidence principale, interdisaient compte-tenu des aléas procéduraux pour parvenir à l'expulsion des derniers occupants, toute restitution complète des lieux dans le délai de trois mois », sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, si la possibilité pour la société Hôtel des Ecoles de dénoncer, à partir du mois de novembre 2014 ou, à tout le moins, de juin 2015, sa cessation d'activité aux locataires dont les baux étaient en cours, n'autorisait pas le départ de tous les occupants de son chef après avoir effectué les diligences nécessaires à cet effet, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-29 et L. 145-30 du code de commerce.
