LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 26 avril 2016), que M. et Mme X..., propriétaires d'un immeuble d'habitation, l'ont donné à bail à usage de résidence secondaire à M. A..., puis à Mme Z... au terme de trois baux successifs d'une durée d'un an à compter du 12 janvier 2009 ; qu'après avoir délivré un commandement, visant la clause résolutoire, de cesser les violations du bail, les bailleurs ont assigné Mme Z... en résiliation du contrat ; que, Mme Z... ayant, le 30 septembre 2011, libéré les lieux après notification d'un congé pour cette date, ils ont sollicité le paiement d'une certaine somme au titre des charges et dégradations locatives ; que Mme Z... et M. A..., intervenu volontairement à l'instance, ont sollicité reconventionnellement la restitution du dépôt de garantie et des loyers versés pour la période postérieure au 30 septembre 2011 ;
Sur le premier moyen, pris en ses deuxième à sixième branches, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le premier moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour rejeter la demande d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, l'arrêt relève que Mme Z... invoque la violation de la clause 3-4.1 des conditions générales du contrat en raison du non règlement de la somme de 10 000 euros, correspondant au coût de rédaction du troisième bail, et retient que cette clause ne figure pas dans le bail et qu'aucune facture d'acte n'a été émise ni adressée à Mme Z... ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. et Mme X... qui soutenaient que cette clause figurait dans l'annexe 3 du contrat de bail, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Sur le deuxième moyen :
Vu les articles 1134, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1315, devenu 1353, alinéa 1er, du code civil, ensemble l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour rejeter la demande de M. et Mme X... en paiement de réparations locatives et de charges et les condamner à restituer le dépôt de garantie, l'arrêt retient qu'aucun état des lieux d'entrée contradictoire n'a été établi ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les locataires n'avaient pas, en donnant leur accord pour que la propriété soit remise en état conformément à un constat d'huissier de justice du 8 janvier 2009, accepté l'état des lieux établi par cet acte, et sans examiner, ne serait-ce que sommairement, l'état des lieux de sortie, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et sur le premier moyen, pris en ses septième, huitième et neuvième branches, et sur le troisième moyen, réunis :
Vu l'article 1737 du code civil ;
Attendu que, pour constater la résiliation du bail au 30 septembre 2011 et condamner M. et Mme X... à payer à Mme Z... la somme de 67 500 euros au titre d'un trop-perçu de loyers, l'arrêt retient que c'est à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation du bail au 30 septembre 2011, de manière anticipée, sans imputer la responsabilité de la rupture à Mme Z..., et que la résiliation du bail étant intervenue de manière anticipée à cette date, c'est à bon droit que le premier juge a retenu que les loyers correspondant à la période postérieure ont été indûment versés ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l'accord de M. et Mme X... pour une résiliation anticipée du bail au 30 septembre 2011, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 avril 2016, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne Mme Z... et M. A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Z... et de M. A... et les condamne à payer une somme globale de 3 000 euros à M. et Mme X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR constaté que la clause résolutoire du bail liant les époux X... à Mme Z... n‘avait pu jouer suite au commandement délivré le 18 février 2011, les manquements de la locataire y étant invoqués n'étant pas établis, constaté la résiliation du bail d'un commun accord des parties, de manière anticipée à la date du 30 septembre 2011, et débouté les époux X... de leur demande tendant à voir imputer la rupture du lien contractuel à Mme Z....
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la résiliation, qu'un commandement visant la clause résolutoire délivré le 18 février 2011 â la locataire Madame Z... parles époux X..., vise diverses violations du bail ; qu'il convient d'examiner ces dernières successivement ; que sur la violation de la clause 3-4 1 des conditions générales du bail par le non règlement de la somme de 10 000 euros : que les époux X... sollicitent la somme de 10 000 euros qui correspondrait au coût de la rédaction du bail, en application de la clause 3-4.1 du contrat de bail ; qu'il convient de noter que ladite clause ne figure nullement dans le bail ; qu'aucune facture d'acte n'a été émise, soumise ou transmise à Madame Z... ; que c'est à bon droit que le premier juge a débouté cette demande ; que sur la violation de l'article 6(b) et 4 (d) du bail ; que les époux X... reprochent a leur locataire d'avoir, en 2011, permis a sa gouvernante Madame C... D... de domicilier son activité professionnelle dans les lieux loués ; que la lettre de rappel de 2011 de la contribution foncière des entreprises, que les époux X... produisent au soutien de leur demande, est basée sur l'année 2009 ; que le bail de 2009, produit aux débats, permet à Madame C... d'exercer sa profession comme auto-entrepreneur dans les lieux ; que la production; du certificat d'inscription au répertoire des métiers de Madame C... dés la signature du second bail, soit en 2010, permet de dire que celle-ci n'est plus domiciliée professionnellement dans le bien loué. ; qu'il résulte de ce qui précède que pour la période courant à compter de janvier 2011, soit après l'effet du troisième bail, la clause 6b et 6d a été respectée ; que c'est à bon droit que le premier juge a rejeté ce moyen. ; que sur la violation de la clause 4e ; que les époux X... font état d'un défaut d'entretien de la chaudière ; qu'aucune pièce n'a été versée pour justifier de cette demande ; que cette dernière sera rejetée ; que sur la violation de l'article 5 du bail relatif au règlement des charges ; que la clause 5 du contrat de bail prévoit l'envoi par les bailleurs tous les 14 jours d'un e-mail à la locataire, par lequel ils lui transmettent les factures et charges à payer ; que la locataire dispose alors d'un délai de 7 jours à compter de la réception de cet e-mail, pour procéder aux règlements ; qu'il est établi qu'aucun mail de transmission de factures n'est produit aux débats, de sorte que le manquement n'est pas avéré ; que ce moyen sera également rejeté ; qu'il résulte de ce qui précède, que c'est à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation du. bail au 30 septembre 2011 de manière anticipée, sans imputer la responsabilité de la rupture à Madame Z... ; que par ailleurs Madame Z... demande de dire que la résiliation anticipée du bail est imputable aux bailleurs et invoque, divers manquements de ces derniers à leurs obligations ; qu'en effet, Madame Z... reproche à ses bailleurs de lui avoir causé divers troubles de jouissance, tels que vols de courrier, interdiction de mentionner le nom des locataires sur la boîte aux lettres, intrusion des propriétaires dans le domaine loué.... ; mais que Madame Z... ne rapporte nullement la preuve de ses allégations ; que c'est à bon droit que le tribunal n'a pas impute la rupture du lien contractuel aux époux X....
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la résiliation du bail ; que vu les articles 1134, 1184, 1719 et suivants du code civil ; qu'un commandement visant la clause résolutoire a été délivré le 18 février 2011 à la locataire madame Z... par les bailleurs les époux X..., portant commandement de cesser les violations du bail suivantes : - violation de la clause 3.4.1 des conditions générales du bail par le non règlement de la somme de 10 000 €, - violation de la clause 6 b) et d) par la résidence permanente de madame C... sur place sans autorisation des bailleurs, - violation de la clause 4 e) pour défaut d'entretien de la chaufferie, - violation de la clause 5 par le non remboursement de factures de consommations notamment électriques à sa charge, - violation de la clause 5 par le non remboursement des salaires des gardiens à sa charge ; qu'il convient donc de se référer au bail liant les époux X... et madame Z... consenti pour la période du 12 janvier 2011 au l1 janvier 2012 ; que ce bail contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de non paiement de tout ou partie du loyer ou des charges à leur terme convenu, et en cas d'inexécution de l'une quelconque des clause du bail, et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit ; qu'il sera observé que le commandement délivré le 18 février 2011, s'il mentionne diverses violations aux clauses du bail et notamment des violations concernant le paiement de diverses sommes, ne comporte toutefois pas une demande en paiement relative à une somme précise et détaillée ; qu'il sera ensuite recherché vainement dans le bail liant les parties, la clause 3.4.1 mettant à la charge de la locataire une somme de 10 000 € comme invoqué, de sorte que ce manquement ne saurait être caractérisé ; que si la clause 5 b) et d) impose au locataire d'occuper bourgeoisement les lieux sans pouvoir y exercer ni commerce, profession, industrie ou autres activités quelconques, et d'occuper personnellement les lieux sauf accord express du bailleur, il convient de constater que les allégations de violation du contrat sur ce point, à savoir la résidence permanente de madame C... dans les lieux, sont appuyées sur un document intitulé lettre de rappel ( situation arrêtée au 11 janvier 2011) émanant de la trésorerie de Bar sur Loup adressé à madame D.... [...] , pour une cotisation foncière des entreprises. ; qu'il est justifié par les défendeurs de l'inscription de madame D... C... F... en qualité d'aide à domicile, au répertoire des entreprises et des établissements depuis le 11 mai 2009, et qu'à la date du 29 janvier 2910, l'adresse de son établissement était Mougins[...] ; que les déclaration de la partie défenderesse précisant que madame C... était leur gouvernante, ne signifient pas, contrairement à ce qui est soutenu, leur aveu d'une domiciliation personnelle et professionnelle de cette dernière dans les lieux loués, alors même qu'ils le contestent formellement et invoquent une erreur commise par la Trésorerie de Bar sur Loup ; qu'une telle erreur ne peut être exclue, et en tout état de cause, il sera jugé que la production de ce seul document est insuffisante pour établir avec certitude la résidence prétendue permanente de cette dame dans les lieux loués ; que ce manquement n'est donc pas établi ; qu'il est invoqué encore une violation de la clause 4 e) pour défaut d'entretien de la chaufferie ; que s'il peut être relevé et admis une erreur dans le numéro de la clause concernant l'obligation faite au locataire d'entretenir en bon état de fonctionnement et d'entretien l'installation du chauffage central, qui est en réalité visée à la clause 5 e) du bail, il sera constaté l'absence de tout élément produit par les bailleurs de nature à constater un manquement du locataire sur ce point, ces derniers se contentant de produire à l'appui de ce grief le constat des lieux du 30 septembre 2011 ; que l'existence d'un tel manquement à la date du 18 février 2011 n'est donc pas démontrée ; que la clause 5 du contrat impose au locataire de rembourser au bailleur la quote-part des charges, taxes et prestations auxquelles les locataires sont ordinairement tenus et acquitter pendant le temps de la location le coût de consommations (gaz, électricité, eau, téléphone), et précise que les factures sont exigibles et payables par le locataire lors de la réception de cette facture par le propriétaire, le locataire recevant par e mail du propriétaire tous les 14 jours détaillant les sommes dues, avec les factures ou reçus originaux joints, le montant de la facture devant être payé par le locataire au propriétaire dans les 7 jours par virement bancaire ; qu'en l'espèce, il est fait grief à madame Z... de ne pas avoir remboursé les factures de consommations électriques ; que force est de constater que ce grief est formulé de manière globale sans que soit précisé le montant exact des sommes dues par la locataire, qu'en outre n'est versé aux débats aucun e-mail avec facture jointe qui aurait été adressé à cette dernière, conformément aux stipulations contractuelles ; que le manquement avéré à la date du 18 février 2011 de la locataire à la clause précitée n'est donc pas démontré ; que la clause 5 alinéa 5 prévoit que le montant des charges comprend aussi le coût des salaires et charges sociales relatifs aux contrats de travail des gardiens, monsieur et madame E... ; qu'il est fait reproche enfin à la locataire dans le commandement de ne pas avoir remboursé les salaires des gardiens ; que les mêmes observations que celles relevées concernant des factures de consommations électriques méritent d'être faites, dans la mesure où l'alinéa 5 entend uniquement apporter une précision quand à l'existence de charges particulières (salaires et charges sociales des gardiens), mais n'exclut pas l'application des modalités générales de demande de remboursement des charges explicitées dans l'alinéa 3 ; qu'en conséquence, il sera observé que les griefs reprochés à la locataire dans le commandement sont injustifiés et ne peuvent donc entrainer la résiliation du bail aux torts de celle-ci, en application du jeu de la clause résolutoire ; qu'il est constant que les lieux ont été libérés le 30 septembre 2011, la locataire ayant fait connaitre par courrier du 30 août 2011 son intention de mettre fin au bail de manière anticipée, reprochant aux bailleurs divers agissements fautifs ; que le bail liant les parties concerne une résidence secondaire et a été conclu pour une durée de un an ; qu'il est soumis aux dispositions du code civil sur le louage et en l'absence de clause contractuelle relative à la possibilité pour les parties de donner congé, il convient de dire que l'une des parties peut donner congé à l'autre en observant les délais fixés par l'usage des lieux (article 1736 du code civil) ; qu'en l'état d'un accord des parties pour voir fixer la résiliation du bail au 31 septembre 2011, date de libération des lieux, puisqu'un état contradictoire de sortie a été dressé à cette date, il convient de considérer comme valable le congé donné par la locataire ; qu'il a été précédemment retenu que les bailleurs ne démontraient pas la réalité des manquements de la locataire tels qu' énumérés dans 1' acte d'huissier de commandement ; que s'il est soutenu dans la cadre de la présente instance que la locataire resterait redevable de diverses sommes au titre de la remise en état, ces griefs n'ont pu être invoqués que postérieurement à la libération des lieux, de sorte qu'il sera constaté l'absence de preuve de faute contractuelle de madame Z..., de nature à justifier la prononciation de la résiliation du bail à ses torts ; que les époux X... seront donc déboutés de leur demande principale ; que madame Z... demande de dire que la résiliation anticipée du bail par la locataire est imputable aux bailleurs et elle invoque divers manquements des bailleurs à leurs propres obligations ; que ces manquements résident pour elle dans les troubles de jouissance subis : vol de courrier, interdiction de mentionner le nom des locataires sur la boîte aux lettres, intrusions et promenades du propriétaire dans le domaine, instructions données aux gardiens de ne pas aider les locataires, alors même qu'ils payaient leur salaire, interdiction aux gardiens de remettre les jardins de la propriété en l'état après la tempête du 5 juin 2011, insertion de publicité en vue de la location du bien pour la période durant laquelle il a été loué aux défendeurs ; que la clause 7 b) du bail fait effectivement obligation aux bailleurs d'assurer la jouissance paisible du logement ; que force est tout d'abord de constater que la détention par les époux X... d'un courrier au nom de madame D... ne suffit pas à démontrer que ces derniers se seraient rendus coupables d'une infraction de vol, les circonstances dans lesquelles ils sont entrés en possession de ce document étant inconnues ; qu'il est fait reproche aux bailleurs d'avoir interdit aux locataires d'apposer leur nom sur la boîte aux lettres ; qu'aucune pièce corroborant ces affirmations n'est versée aux débats et l'absence du nom de la locataire sur la boîte aux lettres le jour du constat d'huissier est insuffisante pour démontrer un refus sur ce point des bailleurs ; qu'il ne peut ensuite être fait grief aux bailleurs d'accéder à la propriété, la clause 1 du bail lui en réservant la possibilité ; que concernant l'interdiction faite aux gardiens de ne pas aider les locataires et de remettre en état la propriété, il convient de relever ces allégations ne sont justifiées en l'espèce que par un échange de mails datant de juin 2011 entre monsieur A... et la gardienne, aux termes duquel il est indiqué que le bailleur a demandé au gardien de ne pas procéder à des réparations, au motif que le coût des réparations est sans doute moindre que l'indemnité d'assurance ; que ces seuls échanges sont à l'évidence insuffisants à caractériser une mauvaise foi des bailleurs et par conséquent un comportement fautif de leur part envers la locataire, étant noté qu'il n'est justifié aucunement en l'espèce de la tempête du 5 juin 2011, d'une déclaration de sinistre, et des suites données par une compagnie d'assurance, la locataire étant sans conteste tenue de souscrire toutes polices d'assurances (clause 6 f) du bail) ; qu'enfin, s'il est justifié par la locataire de la mise en ligne sur internet d'une annonce offrant le bien loué à la location, et ce tout au moins à la date du constat soit le 28 juin 2011, il ne ressort pas de ces pièces que le bien est disponible immédiatement à cette date ; que si au 28 juin 2011 le bien était toujours occupé par madame Z... et que les circonstances d'une résiliation anticipée étaient discutées entre les parties, il convient de rappeler que le bien loué faisait l'objet en tout état de cause d'une location à durée déterminée de un an et que rien ne s'opposait à ce que le bailleur remette en fin de bail son bien à la location, le preneur n'apparaissant pas aux termes du bail (clause 2), bénéficier d'un droit au renouvellement ; qu'en conséquence, force est de constater que la partie défenderesse ne démontre pas la réalité des troubles de jouissance qu'elle invoque; la résiliation du bail ne sera donc pas décidée aux torts des bailleurs ; que le tribunal constatera dès lors la résiliation du bail en accord des parties à la date du 30 septembre 2011.
1) ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel récapitulatives n° 2 (p. 10, al. 4 et 6), les époux X... avaient fait valoir que la clause 3.4.1 mettant à la charge de la locataire, Mme Z..., une somme de 10.000 € au titre des frais et honoraires de rédaction du bail figurait à l'annexe 3 du bail souscrit par Mme Z... détaillant les charges et conditions du bail ainsi que le précisait l'article 6 du bail ; qu'en déboutant les exposants de leur demande tendant au paiement, par les consorts Z... A..., de cette somme du seul fait que cette clause ne figurait pas dans le bail lui-même sans rechercher si cette clause n'était pas incluse dans l'annexe 3 à ce bail, peu important qu'aucune facture d'acte n'ait été émise ou soumise à Mme Z..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
2) ALORS QU'en outre, dans leurs conclusions d'appel récapitulatives n° 2 (p. 11, al.2), les exposants avaient soutenu qu'aux termes de l'article 11 du bail, les frais et honoraires du bail étaient à la charge du preneur ; qu'en ne répondant pas à ce chef des écritures d'appel des exposants de nature à justifier leur demande de paiement des frais et honoraires de rédaction du bail, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
3) ALORS QUE le bail dont la résiliation était sollicitée portant sur la période allant du 12 janvier 2011 au 11 janvier 2012, la cour d'appel devait apprécier le manquement de Mme Z... consistant à avoir permis à Mme C... D... de domicilier son activité professionnelle dans les lieux loués en violation des articles 6 b et 6 d du bail à une date se situant au cours de l'exécution de ce bail ; que, pour dire que, pour la période courant à compter de janvier 2011, les clauses 6 b et 6 d avaient été respectées, la cour d'appel s'est contentée de retenir que la production du certificat d'inscription au répertoire des métiers de Mme C... dès la signature du deuxième bail, soit en 2010, permettait de dire que celle-ci n'était plus domiciliée professionnellement dans le bien loué ; qu'en se plaçant ainsi à une date antérieure à la conclusion du troisième bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 6 b et 6 de ce bail et de l'article 1134 du code civil.
4) ALORS QU'en application de l'article 6 e du troisième bail liant les époux X... à Mme Z..., le preneur avait l'obligation d'entretenir en bon état de fonctionnement et d'entretien l'installation du chauffage central ; que les époux X... ayant dénoncé un défaut d'entretien de la chaudière par Mme Z..., il appartenait donc à cette dernière de rapporter la preuve qu'elle avait satisfait à son obligation conventionnelle d'entretien de cette chaudière, notamment par la production des factures d'entretien ; qu'en déboutant les époux X... de leur demande de résiliation du bail en raison du défaut d'entretien de la chaudière par Mme Z... du seul fait que les bailleurs n'avaient versé aucune pièce pour justifier cette demande comme étant de nature à constater un manquement du locataire sur ce point, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 5 e du bail ainsi que les articles 1134 et 1315 du code civil.
5) ALORS QU'aux termes de l'article 5 du bail, le preneur devait rembourser au bailleur la quote-part des charges, taxes et prestations et acquitter, pendant le temps de la location, le coût des consommations (gaz, électricité, eau, téléphone, etc), toute facture ou tout autre frais étant exigibles et payable par le locataire lors de la réception de cette facture par le propriétaire et le locataire devant recevoir une facture par e-mail du propriétaire tous les 14 jours détaillant toutes les sommes dues, avec les factures ou reçus originaux ; qu'en retenant que la violation, par Mme Z..., de l'article 5 du bail relatif au règlement des charges n'était pas avérée faute de production d'aucun mail de transmission de factures quand le règlement des charges n'était pas subordonné à la production d'un mail de transmission des factures mais à la réception de cette facture, la cour d'appel, qui a ajouté au texte de l'article 5 du bail, une condition qu'il ne comportait pas, a violé ledit article 5 du bail ainsi que l'article 1134 du code civil.
6) ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel récapitulatives n° 2 (p. 12), les époux X... avaient détaillé, preuves à l'appui, les sommes restant dues par Mme Z... au titre du remboursement du gaz et du fuel, de la taxe d'habitation 2011 et des salaires et charges de gardien ; qu'en ne s'expliquant pas sur les conclusions et pièces produites par les exposants précisant le montant exact des sommes restant dues à titre de charges par Mme Z..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
7) ALORS QU'aux termes de l'article 1737 du code civil, le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé ; qu'il ne peut donc pas être mis un terme au bail, conclu par écrit, de façon anticipée moyennant un préavis ; qu'en retenant que c'était à juste titre que le premier juge avait constaté la résiliation du bail, qui avait été conclu par écrit, au 30 septembre 2011, de manière anticipée, la cour d'appel a violé l'article 1737 du code civil.
8) ALORS QUE de surcroît, devant la cour d'appel (conclusions d'appel récapitulatives n° 2 p. 12, avant dernier al., p. 19, al. 3 et p. 32), les époux X... avaient demandé de dire et juger que le bail qui les avait liés à Mme Z... avait été résilié aux torts de cette dernière à effet du 11 janvier 2012 et qu'à défaut, si la cour d'appel estimait que le congé délivré par Mme Z... le 30 août 2011 avait mis un terme à la location, le bail avait pris fin au terme contractuellement fixé, soit le 11 janvier 2012, en application de l'article 1737 du code civil selon lequel le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé ; qu'ils contestaient donc tout accord des parties pour la résiliation du bail à la date du 30 septembre 2011 ; qu'en confirmant le jugement en ce qu'il avait retenu, après avoir considéré que les bailleurs ne démontraient pas la réalité des manquements de leur locataire et que la résiliation ne pouvait être prononcée non plus aux torts des bailleurs, que la résiliation était intervenue « en accord des parties à la date du 30 septembre 2011 », la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile.
9) ALORS QU'en toute hypothèse, en n'indiquant pas la pièce de procédure d'où elle déduisait cet accord formellement contesté, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné les époux X... à payer à M. A... la somme de 60.000 € outre intérêts légaux à compter du 30 novembre 2011 et débouté les époux X... de leur demande tendant à condamner conjointement et solidairement M. A... et Mme Z... à leur rembourser, au titre des réparations et charges locatives, la somme de 137.095,16 €, outre une somme de 21 419,43 livres sterling ou sa contre-valeur en euros, outre les intérêts sur ladite somme à compter de l'arrêt.
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la restitution de la somme de 60000 euros correspondant au dépôt de garantie ; que Monsieur A... a bénéficié de deux contrats de location successifs pour la propriété litigieuse et a loué le bien de janvier 2009 au 10 janvier 2011 ; qu'à l'entrée dans les lieux, il a versé à titre de garantie .la somme de 60 000 euros entre les mains de l'Agence Royale Villa Europe, intervenant en qualité de séquestre ; que lorsque sa compagne, Madame Z..., a signé le nouveau contrat de location pour l'année 2011, il a été convenu entre l'ensemble des parties, que le dépôt de garantie ne sera restitué à Monsieur A... qu'à l'issue de ce nouveau bail ; que les bailleurs refusent de restituer ladite somme ; qu'ils se sont prévalus dans un premier temps de dépenses faites ou à réaliser, pour ajouter, devant la cour, d'autres dépenses ; que les bailleurs, variant sans cesse dans leurs allégations, créent une confusion totale ; qu'ils ne rapportent nullement la preuve de leurs prétentions à l'égard des locataires ; que par ailleurs, il convient de préciser qu'aucun état des lieux d'entrée contradictoire n'a été établi ; que c'est à juste titre que le premier juge a condamné les bailleurs à restituer la somme de 60 000 euros à Monsieur A..., outres les intérêts légaux à compter du 30 novembre 2011.
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la demande reconventionnelle concernant le dépôt de garantie ; vu l'article 1134 du code civil, il ressort du bail que le dépôt de garantie versé aux bailleurs est de 60 000 € ; que destinée à garantir les sommes dues aux bailleurs et répondre des dégâts causés au bien loué, cette somme doit être restituée dans les deux mois du départ du locataire, ce qui en l'espèce n'a pas été le cas ; qu'il appartient aux bailleurs de démontrer que des sommes leur restent dues ; qu'ils invoquent diverses dépenses qu'ils considèrent imputables à la partie défenderesse, en raison de l'existence de dégradations locatives ; qu'il convient d'observer que les factures et devis, présentées en pièces 13 et 14 du dossier de plaidoirie des demandeurs, pour justifier ces dépenses, ont fait l'objet d'un retrait des pièces, le tribunal ayant fait droit compte tenu de la tardiveté de la communication de celles-ci à la partie adverse, de sorte que les dépenses dont s'agit ne sont pas établies ; qu'en outre, le montant total de ces dépenses énumérées dans les conclusions laisse apparaître une somme globale d'environ 38 000 €, inférieure au montant du dépôt de garantie et les bailleurs ne s'expliquent nullement, quand bien même leur retenue pourrait être fondée, sur la non restitution à la locataire de l'excédent du dépôt de garantie ; qu'en conséquence à défaut pour les bailleurs de démontrer que des sommes leur restent dues, il sera fait droit à la demande en restitution du dépôt de garantie ; qu'il ressort du constat des lieux contradictoire du 30 septembre 2011, en présence de Monsieur A..., précédent locataire, au terme des deux baux annuels précédents, que la somme de 60 000 € a été versée par ce dernier ; qu'il convient donc de condamner les époux X... au paiement de la somme de 60 000 € à Stephen A..., outre intérêts légaux à compter du 30 novembre 2011 ; que les lieux ont été libérés depuis deux ans ; compatible avec la nature de l'affaire, l'exécution provisoire sera ordonnée, compte tenu de l'ancienneté du litige.
1) ALORS QUE tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; que le juge ne saurait procéder par voie de simple affirmation ; qu'en se bornant à relever que « bailleurs, variant sans cesse dans leurs allégations, créent une confusion totale » et qu'ils ne rapportaient nullement la preuve de leurs prétentions à l'égard des locataires sans autrement justifier en fait cette appréciation, la cour d'appel a procédé par voie de simple affirmation et violé l'article 455 du code de procédure civile.
2) ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner et analyser tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'à l'appui de leurs conclusions d'appel récapitulatives n° 2 (p. 21) tendant à débouter les consorts A... Z... de leur demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie, les époux X... avaient produit un état des lieux de sortie en date du 30 septembre 2011 (prod. n° 59 du bordereau de communication des pièces) révélant de nombreux désordres, dégradations de l'immeuble et du mobilier ainsi que divers devis et factures justifiant des dépenses en relation avec les dégradations constatées détaillées dans un tableau figurant en pages 22 et suivantes de leurs conclusions précitées ; qu'en retenant que les exposants ne rapportaient nullement la preuve de leurs prétentions à l'égard des locataires sans s'expliquer sur cet état des lieux de sortie en date du 30 septembre 2011 ainsi que sur le tableau comparant l'état des lieux à l'entrée et à la sortie des consorts A... Z... et détaillant les factures et devis établis afin de remédier aux dégradations constatées, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
3) ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel récapitulatives n° 2 (p.19, § B, al.3), les époux X... avaient fait valoir qu'aux termes d'un accord en date du 19 octobre 2010, M. A... et Mme Z... avaient accepté « conjointement et solidairement, que la propriété, ameublement et terrain soient remis en état conformément au constat d'huissier de janvier 2009, à leur frais » ; qu'en retenant, pour condamner les époux X... à restituer à M. A... le dépôt de garantie de 60 000 €, qu'aucun état des lieux d'entrée contradictoire n'avait été établi sans rechercher si, comme elle y avait été expressément invitée, Mme Z... et M. A... n'avaient pas accepté, aux termes de cet accord, l'état des lieux d'entrée non contradictoire établi par huissier le 8 janvier 2009, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1315 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
4) ALORS QU'en outre, dans leurs conclusions d'appel récapitulatives n° 2 (p. 29, al. 2), les exposants avaient soutenu que si l'état des lieux d'entrée du 8 janvier 2009 n'avait pas été établi en présence de M. A..., celui-ci avait été annexé au premier et au deuxième bail et n'avait pas été contesté à cette époque par ce dernier ; qu'en ne répondant pas à ces conclusions d'appel des exposants pris de ce que l'état des lieux du 8 janvier 2009 était parfaitement opposable à M. A..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
5) ALORS QU'en tout état de cause, en application de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ; qu'en condamnant les époux X... à restituer à M. A... le dépôt de garantie de 60 000 € du seul fait qu'aucun état des lieux d'entrée contradictoire n'avait été établi quand en l'absence d'un tel état des lieux, les preneurs étaient présumés les avoir reçus en bon état, la preuve contraire n'ayant nullement été rapportée par les consorts A... Z... la cour d'appel a violé l'article 1731 du code civil.
6) ALORS QUE de surcroît, aux termes de l'accord du 19 octobre 2010, toutes les parties avaient accepté que « l'agent Royal Villas puisse utiliser le dépôt de garantie de 60.000 € fournis par une (les) partie(s) en vue d'indemniser Mr et Mme X... des dommages subis pour la totalité de la période de trois ans » et qu'« en cas de litige entre le bailleur et le preneur concernant les déductions du dépôt de garantie proposées alors, la décision de l'agent sera définitive et présentera un caractère obligatoire pour toutes les parties » ; qu'en ne s'expliquant pas non plus sur cet accord de volonté des parties de se soumettre à la décision, ayant un caractère obligatoire, de l'agence Royal Villas de conserver le dépôt de garantie compte tenu des dommages subis par les biens loués au terme des baux souscrits par les consorts Z... A..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1315 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné les époux X... à payer à Mme Z... la somme de 67.500 € titre d'un trop perçu de loyers.
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 67 500 euros au titre des loyers payés d'avance pour la période du 1er octobre 2011 au 11 janvier 2012 ; qu'il est établi et nullement contesté que le bail a fixé un loyer annuel de 270 000 euros soit 22 500 euros mensuels pour la période, du 11 janvier 2011 au 11 janvier 2012 ; que le loyer global a été payé d'avance ; que la résiliation du bail étant intervenue à la date du 30 septembre 2011, c'est à bon droit que le premier juge a retenu que les loyers du 1er octobre 2011 au 11 janvier 2012 ont été indûment versés et a condamné les bailleurs û rembourser La somme de 67 500 euros ; que toutes les autres dispositions du jugement querellé seront confirmées ; qu'il ne saurait y avoir lien à octroi de dommages et intérêts ou en application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quelque partie que ce soit ; que les dépens en cause d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en .application de l'article 699 du code de procédure civile seront supportés par les époux X....
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 67 500 € au titre des loyers payés d'avance pour la période du 1er octobre 2011 au 11 janvier 2012 ; que vu les articles 1134, 1315, 1235, 1376 du code civil ; que le bail liant les parties fixe un loyer annuel de 270 000 € soit 22 500 € par mois, pour la période du 11 janvier 2011 au 11 janvier 2012 ; qu'il n'est pas contesté que le prix de 270 000 € a été intégralement payé ; qu'il n'existe dans le bail aucune clause mettant à la charge du locataire la totalité du loyer annuel, même en cas de résiliation anticipée du bail ; que tout paiement supposant une dette, et la résiliation du bail étant intervenue à la date du 30 septembre 2011, il sera jugé qu'est indue toute somme perçue au titre des loyers, contrepartie de l'occupation des lieux, à compter du 1er octobre 2011 au 1l janvier 2012. ; que madame Z... demande paiement d'une somme de 67 500 € soit trois mois de loyers ; que sa demande apparaît fondée et les époux X... seront condamnés à lui payer cette somme.
ALORS QU'aux termes de l'article 1737 du code civil, le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé ; que le preneur ne peut donc mettre un terme au bail d'une résidence secondaire, qui a été conclu par écrit, de façon anticipée moyennant un préavis et est, en conséquence, redevable du paiement des loyers jusqu'au terme du contrat ; que le bail, portant sur une résidence secondaire, ayant été conclu par écrit par Mme Z... pour un an, soit du 12 janvier 2011 au 11 janvier 2012, moyennant un loyer annuel de 270 000 € payable d'avance, ne comportant aucune clause permettant la résiliation du bail de manière anticipée moyennant le respect d'un préavis, Mme Z... ne pouvait donner congé aux époux X..., bailleurs, le 30 août 2011 pour le 30 septembre suivant de sorte que le paiement du loyer était dû jusqu'au terme du contrat et qu'elle ne pouvait prétendre à la restitution des loyers payés d'avance jusqu'au 11 janvier 2012 ; qu'en considérant au contraire que Mme Z... pouvait mettre un terme au bail de façon anticipée moyennant un préavis d'un mois et en condamnant les époux X... à rembourser les loyers qui avaient été payés d'avance jusqu'au terme du contrat, soit le 11 janvier 2012, et qui auraient été constitutifs d'un prétendu trop perçu, la cour d'appel a violé l'article 1737 du code civil.
