LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les trois moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 mai 2017), que, par acte authentique du 17 octobre 2013, M. et Mme X... ont promis de vendre à Mme A..., qui s'est réservée la faculté d'acquérir, un bien immobilier sous condition suspensive d'obtention de deux prêts par la bénéficiaire ; que l'acte stipulait une indemnité d'immobilisation de 215 000 euros pour le cas où la bénéficiaire ne lèverait pas l'option, toutes les conditions suspensives étant réalisées ; qu'une somme de 107 500 euros a été séquestrée entre les mains du notaire ; que, Mme A... n'ayant pas obtenu les prêts, M. et Mme X... l'ont assignée en paiement de l'indemnité d'immobilisation ;
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes et d'ordonner la restitution à Mme A... de la somme séquestrée ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, sans dénaturation, que Mme A... justifiait avoir sollicité des prêts conformes aux stipulations de la promesse de vente relatives à leurs montants, leur durée et leur taux, qu'ils avaient été refusés par les banques par lettres des 29 octobre et 5 novembre 2013, que M. et Mme X... n'établissaient pas que celle-ci aurait empêché l'accomplissement de la condition suspensive, cet empêchement ne pouvant résulter des prévisions exagérément optimistes de la bénéficiaire sur ses capacités financières et de l'erreur qu'elle avait commise sur l'adéquation de ses revenus avec les sommes qu'elle se proposait d'emprunter, et qu'il n'était pas caractérisé de manoeuvres qui auraient été déployées dans l'objectif de faire échouer la condition suspensive, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu, sans modifier l'objet du litige, en déduire que la condition suspensive d'obtention des prêts avait défailli sans faute de Mme A... et que le montant de la somme séquestrée au titre de l'indemnité d'immobilisation devait lui être restitué, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, et a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... et les condamne à payer la somme de 3 000 euros à Mme A... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que la condition suspensive d'obtention de prêt prévue à la promesse de vente du 17 octobre 2013 était défaillie sans faute de Mme C... A... et que l'indemnité d'immobilisation n'était pas exigible et, en conséquence, débouté M. et Mme X... de leurs demandes et ordonné la restitution à Mme C... A... de la somme de 107.500 € séquestrée ;
AUX MOTIFS QUE : « selon la promesse unilatérale du 17 octobre 2013, consentie pour un délai expirant le 17 janvier 2014, Mme C... A... s'engageait à obtenir, avant le 9 décembre 2013, un ou plusieurs prêts bancaires sous les conditions ci dessous : en ce qui concerne la banque HSBC France, montant maximum du prêt 1.800.000 €, durée 15 ans, taux d'intérêt annuel maximum hors assurance 3,8 %, en ce qui concerne la banque Oberbank, montant maximum du prêt 450.000 €, durée du prêt 20 ans, taux d'intérêt annuel maximum hors assurance 3,8 % ; que par ailleurs, elle indiquait que rien dans sa situation juridique et dans sa capacité bancaire ne s'opposait aux demandes de prêts qu'elle se proposait de solliciter et que le montant de ses emprunts ainsi que ses ressources mensuelles lui permettaient d'obtenir le financement qu'elle entendait solliciter ; qu'or, Mme C... A... justifie que les banques HSBC et Oberbank ont refusé les prêts de 1.800.000 € et de 450.000 €, sollicités selon les caractéristiques convenues à la promesse, selon attestations des ces banques des 11 mai 2015, 5 octobre 2016 et 19 août 2016 complétant et précisant leurs lettres de refus des 29 octobre et 5 novembre 2013, documents dont il n'y a pas lieu de remettre en cause la force probante au motif qu'ils ont été produits en cours d'instance, cette production tardive s'expliquant par le caractère imprécis des premières lettres de refus délivrées par lesdites banques ; que ces attestations établissent que Mme C... A... a demandé à la banque HSBC France un prêt de 1.800.000 € sur une durée 15 ans, au taux d'intérêt annuel maximum hors assurance de 3,8 %, et à la banque Oberbank un prêt de 450.000 € sur une durée de 20 ans, au taux d'intérêt annuel maximum hors assurance 3,8 %, conformément aux spécifications contractuelles ; qu'il est encore démontré que, sans avoir d'obligation à cet égard, Mme A... informée de ces refus, a recherché un financement auprès d'une troisième banque, la banque Leonardo, en acceptant d'allonger la durée de remboursement prévue, cette démarche prouvant, s'il en était besoin, sa bonne foi dans la recherche d'un crédit lui permettant de financer l'acquisition du bien objet de la promesse ; qu'il importe peu, au regard des attestations bancaires précises et circonstanciées produites aux débats, que Mme C... A... ne justifie pas du dépôt des deux demandes de prêt ou de la date de ces dépôts, alors que l'éventuel non respect de la date limite du 17 novembre 2013 serait, en toute hypothèse sans lien avec la non réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, étant rappelé que les dispositions d'ordre public de l'article L. 31216 du code de la consommation interdisent d'aggraver la situation de l'emprunteur par des clauses de nature à accroître les exigences résultant de ce texte, notamment quant aux délais de dépôt et d'information du promettant ou du vendeur ; que Mme C... A... rapporte donc la preuve, qui lui incombe, qu'elle a demandé les prêts objet de la condition suspensive conformément aux stipulations de la promesse relatives à leurs montant, durée et taux ; que M. et Mme X... n'établissent pas, quant, à eux, que Mme A... aurait empêché l'accomplissement de la condition suspensive, cet empêchement ne pouvant résulter des prévisions exagérément optimistes de la bénéficiaire sur ses capacités financières et de l'erreur qu'elle a commise sur l'adéquation de ses revenus aux sommes qu'elle se proposait d'emprunter, alors qu'en sa qualité de pianiste concertiste renommée, elle bénéficie d'importants cachets que les banques ont toutefois jugés insuffisants pour garantir le remboursement des sommes empruntées, eu égard à un taux d'endettement excessif ; cette imprévision qui ne peut être rattachée à une mauvaise foi avérée, ne caractérise pas des manoeuvres qui auraient été déployées par la bénéficiaire dans l'objectif de faire échouer la condition suspensive d'obtention de prêt, alors que Mme A..., profane en matière financière, ne pouvait connaître les ratios bancaires afférents au taux d'endettement admissible, d'où il suit que les développements de M. et Mme X... sur ce point sont inopérants » ;
ALORS 1°) QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que ne constitue pas une obligation de nature à accroître les exigences des dispositions d'ordre public de l'article L. 312-16 du code de la consommation, la stipulation contractuelle imposant que la demande de prêt doive intervenir dans un délai d'un mois, donc dans le délai légal minimum de la condition suspensive ; qu'il appartient à l'acquéreur qui s'est obligé, dans un délai déterminé, à déposer des demandes de prêt conformes aux prévisions de la promesse de vente, de justifier de l'exécution de cette obligation ; qu'aux termes de la clause « Condition suspensive liée à l'obtention du prêt » de la promesse de vente du 17 octobre 2013, Mme C... A... , bénéficiaire, s'obligeait à effectuer les démarches nécessaires à l'obtention de son financement au plus tard le 17 novembre 2013, soit dans un délai d'un mois à compter de la signature de la promesse ; qu'en refusant de rechercher, comme il lui était expressément demandé par les époux X..., si Mme C... A... n'avait pas manqué à son obligation de déposer les demandes de prêt, conformes aux caractéristiques convenues quant aux montants, durées et taux d'intérêt, auprès des établissements prêteurs dans le délai d'un mois stipulé conventionnellement, soit au plus tard le 17 novembre 2013, de sorte que la condition devait être réputée accomplie, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant tiré de l'absence de lien entre le non-respect de cette obligation et la non-réalisation de la condition suspensive, a violé les articles 1134 et 1178 du code civil en leurs rédactions alors applicables antérieures à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article L. 312-16 du code de la consommation en sa rédaction alors applicable antérieure à l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 ;
ALORS 2°) QUE M. et Mme X... soutenaient en cause d'appel qu'aux termes de la clause « Condition suspensive liée à l'obtention du prêt » de la promesse de vente du 17 octobre 2013, Mme C... A... , bénéficiaire, se devait de justifier du refus des deux prêts de 1.800.000 € et de 450.000 € conformes aux caractéristiques convenues au plus tard dans le délai stipulé pour l'obtention des prêts, expirant le 9 décembre 2013 ; qu'en retenant que la condition suspensive d'obtention de prêt prévue à la promesse de vente du 17 octobre 2013 était défaillie sans faute de Mme C... A... sans rechercher, comme il lui était expressément demandé par les époux X..., si celle-ci n'avait pas manqué à son obligation de les informer, dans le délai stipulé pour l'obtention des prêts, expirant le 9 décembre 2013, des refus de financement opposés par les banques HSBC et Oberbank, de sorte que la condition devait être réputée accomplie, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1178 du code civil en leurs rédactions alors applicables antérieures à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
ALORS 3°) QU' en tout état de cause, la promesse de vente du 17 octobre 2013 stipulait que Mme C... A... devait déposer deux demandes de financements auprès des banques HSBC et Oberbank nominativement désignées ; qu'il ne résulte ni des lettres de refus de ces établissements des 29 octobre et 5 novembre 2013 ni de leurs attestations postérieures des 11 mai 2015, 5 octobre 2016 et 19 août 2016 que les refus aient été motivés ou fondés sur l'insuffisance des capacités financières de C... A... ou sur un taux d'endettement excessif de celle-ci ; qu'en retenant que les banques avaient jugé insuffisants, pour garantir le remboursement des sommes empruntées, les importants cachets dont celle ci bénéficiait, eu égard à un taux d'endettement excessif, la cour d'appel a dénaturé les lettres de refus des banques HSBC et Oberbank des 29 octobre et 5 novembre 2013 et leurs attestations des 11 mai 2015, 5 octobre 2016 et 19 août 2016 en violation du principe de l'interdiction faite aux juges de dénaturer les documents de la cause.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR, dit que la condition suspensive d'obtention de prêt prévue à la promesse de vente du 17 octobre 2013 était défaillie sans faute de Mme C... A... et que l'indemnité d'immobilisation n'était pas exigible et, en conséquence, débouté M. et Mme X... de leurs demandes et ordonné la restitution à Mme C... A... de la somme de 107.500 € séquestrée ;
AUX MOTIFS QUE : « M. et Mme X... n'établissent pas, quant, à eux, que Mme A... aurait empêché l'accomplissement de la condition suspensive, cet empêchement ne pouvant résulter des prévisions exagérément optimistes de la bénéficiaire sur ses capacités financières et de l'erreur qu'elle a commise sur l'adéquation de ses revenus aux sommes qu'elle se proposait d'emprunter, alors qu'en sa qualité de pianiste concertiste renommée, elle bénéficie d'importants cachets que les banques ont toutefois jugés insuffisants pour garantir le remboursement des sommes empruntées, eu égard à un taux d'endettement excessif ; cette imprévision qui ne peut être rattachée à une mauvaise foi avérée, ne caractérise pas des manoeuvres qui auraient été déployées par la bénéficiaire dans l'objectif de faire échouer la condition suspensive d'obtention de prêt, alors que Mme A..., profane en matière financière, ne pouvait connaître les ratios bancaires afférents au taux d'endettement admissible, d'où il suit que les développements de M. et Mme X... sur ce point sont inopérants » ;
ALORS QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'aux termes de la clause « Condition suspensive liée à l'obtention du prêt » de la promesse de vente du 17 octobre 2013, Mme C... A... , bénéficiaire de la promesse de vente, déclarait sous son entière responsabilité que rien dans sa situation juridique et dans sa capacité bancaire ne s'opposait aux demandes de prêts qu'elle se proposait de solliciter et que le montant de ses emprunts ainsi que ses ressources mensuelles lui permettaient d'obtenir le financement qu'elle entendait solliciter, ce que M. et Mme X... ne manquaient pas de rappeler en cause d'appel (cf. leurs conclusions p. 18 et 20) ; qu'en retenant que l'empêchement de l'accomplissement de la condition suspensive ne pouvait résulter des prévisions exagérément optimistes de la bénéficiaire sur ses capacités financières et de l'erreur qu'elle avait commise sur l'adéquation de ses revenus aux sommes qu'elle se proposait d'emprunter alors que Mme A..., profane en matière financière, ne pouvait connaître les ratios bancaires afférents au taux d'endettement admissible, sans répondre aux conclusions d'appel des époux X... qui, se fondant notamment sur l'attestation de M. B... du 25 mai 2016, exerçant la profession de banquier depuis douze ans, faisaient valoir qu'au global, l'annuité de remboursement concernant les deux prêts de 1.800.000 € et de 450.000 €, devant être sollicités, aux termes de la promesse de vente du 17 octobre 2013, auprès des banques HSBC et Oberbank, était de 183.396 € ce qui correspondait à 108 % de la moyenne des revenus de Mme C... A... sur les trois dernières années (2010, 2011 et 2012), de sorte que celle-ci ne pouvait d'évidence ignorer, au moment de la signature de la promesse, qu'un tel financement était inenvisageable (cf. leurs conclusions p. 20 à 22), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR ordonné la restitution à Mme C... A... de la somme de 107.500 € séquestrée, assortie des intérêts au taux légal à compter de ses conclusions de première instance valant mise en demeure du 18 juin 2015 ;
AUX MOTIFS QUE : « Au vu de ces éléments, le jugement entrepris sera infirmé et M. et Mme X... déboutés de l'intégralité de leurs demandes ; que la restitution à Mme C... A... de la somme de 107.500 € séquestrée, assortie des intérêts au taux légal à compter de ses conclusions de première instance valant mise en demeure du 18 juin 2015, sera ordonnée et il sera rappelé pour le surplus, que le présent arrêt infirmatif emporte restitution de toutes sommes perçues en vertu de l'exécution provisoire assortissant le jugement, assorties des intérêts au taux légal à compter de sa signification, sans qu'il soit nécessaire de prévoir une astreinte pour garantir cette restitution » ;
ALORS 1°) QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que dans ses conclusions d'appel, Mme C... A... se bornait à demander à la cour d'appel d'ordonner la restitution par les époux X... de la somme de 215.000 € sous astreinte de 100 € par jour de retard dans les huit jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir (cf. ses conclusions p. 26) ; qu'en ordonnant la restitution à Mme C... A... de la somme de 107.500 € séquestrée, assortie des intérêts au taux légal à compter de ses conclusions de première instance valant mise en demeure du 18 juin 2015, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS 2°) QU' en tout état de cause, une partie qui doit restituer une somme qu'elle détient en vertu d'une décision de justice exécutoire n'en doit les intérêts au taux légal qu'à compter de la notification, valant mise en demeure, de la décision ouvrant droit à restitution ; que le jugement entrepris, assorti de l'exécution provisoire, avait condamné Mme C... A... à payer à M. et Mme X..., sous astreinte de 100 € par jour passé un délai de huit jours de la signification du jugement, la somme de 107.500 € et ordonné la libération, à leur profit, de la somme de 107.500 € séquestrée ; que la restitution de ces sommes à Mme C... A... ne pouvaient dès lors porter intérêt au taux légal qu'à compter de la notification, valant mise en demeure, de l'arrêt attaqué ; qu'en ordonnant la restitution à Mme C... A... de la somme de 107.500 € séquestrée, assortie des intérêts au taux légal à compter de ses conclusions de première instance valant mise en demeure du 18 juin 2015, la cour d'appel a violé l'article 1153, alinéa 3, du code civil en sa rédaction alors applicable antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
