LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 février 2017), que la société Coresi a entrepris la réalisation d'une résidence de tourisme de quatre-vingt-dix logements et en a confié l'exploitation à la société Odalys résidences (Odalys) ; que, la société Coresi ayant rompu le contrat unilatéralement, la société Odalys l'a assignée pour obtenir le maintien de la convention et le paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que la société Odalys fait grief à l'arrêt de dire fondée la résiliation du contrat à ses torts et de rejeter ses demandes ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que, après la conclusion du contrat, la société Odalys, que la société Coresi avait choisie en raison de sa renommée et de son savoir-faire, ne remplissait pas correctement ses obligations de gestionnaire sur certains sites, que ces difficultés avaient une influence directe sur l'opération de promotion immobilière en raison des refus opposés par les sociétés de commercialisation de travailler avec la société Odalys en tant que gestionnaire du parc locatif, et qu'une perte de confiance s'était développée au fur et à mesure de la découverte des manquements contractuels de la société Odalys qui compromettait le projet de commercialisation de la résidence de tourisme et dont les propositions s'étaient révélées improductives et inadéquates, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise sur les initiatives de la société Odalys et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur la mauvaise foi de la société Coresi que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant, que la résiliation du contrat aux torts de la société Odalys était fondée et a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Odalys résidences aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Odalys résidences et la condamne à payer à la société Coresi, la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juin deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Odalys résidences
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit fondée la résiliation du contrat aux torts de la société Odalys Résidences et d'AVOIR débouté la société Odalys Résidences de ses demandes résultant de l'irrégularité de cette résiliation ;
AUX MOTIFS QUE sur la résiliation unilatérale : que la SNC Coresi soutient que les engagements contractuels de la société Odalys de faire bénéficier la résidence de sa notoriété et renommée tant pour sa valorisation que pour sa commercialisation auprès des investisseurs de la société Odalys, se sont révélés inexistants au moment de la formation du contrat et au cours de son exécution ; que le blocage total de la commercialisation durant près de 11 mois résulte de la seule responsabilité de la société Odalys ; qu'elle reproche l'inertie fautive et la mauvaise foi de la société Odalys durant ce délai ; que la société Odalys oppose que la commercialisation n'était pas une condition de la convention des parties ; qu'elle conteste tout manquement fautif et reproche le caractère totalement injustifié de la rupture unilatérale du contrat par la société Coresi ; que le 27 janvier 2012, la société Coresi a conclu une convention de partenariat avec la société Odalys ; que la convention prévoyait que la société Coresi confiait à la société Odalys l'exploitation de la résidence, en sa qualité de gestionnaire ; que la société Coresi, en sa qualité de promoteur, s'engageait à construire les lots dans les délais impartis et assortir les ventes d'un contrat de bail commercial de locaux meublés ; que le succès de l'opération nécessitait que des commercialisateurs puissent vendre les lots de la résidence à des investisseurs ; que la résidence devait en effet être composée d'investisseurs décidés à conclure des baux commerciaux de 10 ans avec la société Odalys, laquelle en contrepartie devait leur verser un loyer ; qu'il ressort des termes de la convention que la société Coresi avait choisi la société Odalys pour son expertise en matière de gestion locative de résidence du tourisme ; que la convention mentionnait qu'elle devait faire bénéficier la résidence de la notoriété de sa marque, de son expérience pour la valoriser et permettre sa commercialisation auprès des investisseurs ; que le commercialisateur, généralement une société de conseil en gestion de patrimoine, devait notamment assurer à l'investisseur un versement régulier des loyers et rassurer les banques sur le remboursement du crédit de l'opération immobilière ; que dès le mois de février 2012, la société UFF, société de conseil en gestion de patrimoine, bien implantée dans ce secteur, informait le promoteur de son refus de travailler avec Odalys ; qu'elle reprochait une gestion défaillante de cette société sur le site de Saint-Jean-de-Luz dans les paiements des loyers depuis deux années ; que L'UFF confirmait son refus par courrier du 15 mars 2012 ; que la société Izimmo, une autre société de commercialisation, opposait un refus pour les mêmes motifs ; que devant ces difficultés, la société Coresi demandait à la société Odalys, par courrier du 12 avril 2012, d'apporter une garantie de paiement des loyers par son actionnaire principal la société Financière du Val ou par tout autre garant ; que la demande restait sans réponse ; puis que, le 7 mai 2012, la société Odalys affirmait à la société Coresi que les difficultés rencontrées sur le site de St Jean de Luz étaient réglées et proposait de détacher une personne pour suivre les dossiers de Courbevoie ; qu'elle proposait également l'intervention des sociétés de commercialisation Iselection, Cerenissimo et Primonial avec lesquelles elle travaillait ; qu'en septembre et octobre 2012, les sociétés Valority et Primonial notifiaient leur refus de poursuivre la commercialisation d'une résidence gérée par la société Odalys ; qu'elles invoquaient les difficultés de paiement du fait de la gestion défaillante de la société Odalys ; que la société Odalys nie ces difficultés et soutient que la réelle difficulté était le coût foncier, que les prix annoncés étaient trop élevés pour les commercialisateurs ; que cependant, les courriers, émanant des sociétés susmentionnées, évoquent la mauvaise gestion de la société Odalys, ses retards chroniques de paiement de loyers, sa mauvaise image de marque ;
qu'en octobre 2012, la société Iselection intervenant aux côtés de la société Odalys proposait de commercialiser les lots avec une décote de 40 % du prix du mètre ; que devant cette situation, le 28 novembre 2012, la société Coresi prononçait la résiliation de la convention de partenariat ; qu'il est de règle que la gravité des manquements d'une partie au contrat peut justifier que l'autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls ; qu'il est établi que la convention liant les parties, reposait pour partie sur la renommée et le savoir-faire de la société Odalys ; qu'il n'est pas établi que le promoteur ait été informé, au moment de la signature de la convention, des manquements reprochés à son partenaire ; qu'il apparaît au contraire qu'au fil des mois suivant la convention, le promoteur a découvert que la société Odalys ne remplissait pas correctement ses obligations de gestionnaire sur certains sites et que ses difficultés impactaient directement son opération de promotion immobilière devant les refus opposés par les sociétés de commercialisation de travailler avec la société Oda1ys en tant que gestionnaire du parc locatif ; que la preuve de ces difficultés est suffisamment rapportée par les courriers formalisant les refus des commercialisateurs, chargés de trouver des investisseurs, dont le rôle est indispensable pour le succès d'une opération de promotion immobilière et fiscale ; que de ce fait, de nombreux mois se sont écoulés sans que puisse démarrer l'opération de commercialisation, indispensable à la réussite du projet ; qu'il apparaît ainsi que la perte de confiance est née postérieurement à la conclusion du contrat et s'est développée au cours des mois suivant la conclusion du contrat, au fur et à mesure de la découverte des manquements contractuels de la société Odalys, qui ont indéniablement terni son image de marque ; que la notoriété de la société Odalys, qui devait être un atout auprès des commercialisateurs chargés de trouver des investisseurs, est devenue un problème, retardant, voire compromettant le projet de commercialisation de la résidence de tourisme de standing ; que les propositions de la société Odalys se sont révélées improductives et inadéquates ; qu'il s'ensuit que la société Odalys n'a pas rempli son obligation de promouvoir la vente du bien immobilier, ne rendait plus possible la poursuite du contrat, conduisant la société Coresi à résilier le contrat le 28 novembre 2012 ; qu'en conséquence la cour infirme la décision du tribunal en cc qu'il a jugé qu'il n'y avait pas de manquement de la part de la société Odalys et, à la lumière des événements susrelatés, il y a lieu de considérer que la résiliation de la convention prononcée aux torts de la société Odalys, était légitime ; que la société Odalys sera déboutée de son appel incident et de l'ensemble de ses demandes ;
1) ALORS QUE si la gravité du comportement d'une partie à un contrat à durée déterminée peut justifier que l'autre partie le résilie unilatéralement à ses risques et périls, c'est à la condition que soit identifié un manquement suffisamment grave à une obligation contractuelle précise ; qu'au cas d'espèce, aux termes de l'article 2.1 de la convention de partenariat du 27 janvier 2012, si la société Odalys Résidences assumait l'obligation contractuelle de « faire bénéficier la Résidence de la notoriété de sa marque, de son expérience et de son savoir-faire, notamment dans le cadre de la commercialisation immobilière de celle-ci », elle n'assumait pas d'obligation contractuelle de commercialisation des lots et n'était donc pas chargé de « promouvoir la vente du bien immobilier » ; qu'en jugeant que la résiliation unilatérale du contrat par la société Coresi était justifiée par le fait que la société Odalys Résidences n'avait pas rempli son obligation de « promouvoir la vente du bien immobilier », la cour d'appel a violé les articles 1184 et 1134 anciens du code civil ;
2) ALORS QUE si la gravité du comportement d'une partie à un contrat à durée déterminée peut justifier que l'autre partie le résilie unilatéralement à ses risques et périls, c'est à la condition que soit identifié un manquement suffisamment grave à une obligation contractuelle précise ; que ne peut constituer un tel manquement grave à une obligation contractuelle précise la circonstance que la marque ou la renommée d'une partie au contrat, supposée faciliter la commercialisation d'un bien auprès de tiers, se révèle en réalité moins bénéfique que prévu ; qu'au cas d'espèce, en imputant à faute à la société Odalys Résidences, pour juger régulière la résiliation unilatérale du contrat, des manquements contractuels intervenus dans d'autres opérations avec des tiers, ou encore le fait que la notoriété de la société Odalys Résidences s'était in fine révélée être un handicap plus qu'un atout pour la commercialisation de la résidence de Courbevoie, quand aucun de ces éléments ne pouvait constituer un manquement à une obligation contractuelle assumée par la société Odalys Résidences, la cour d'appel a de ce point de vue encore violé les articles 1184 et 1134 anciens du code civil ;
3) ALORS, subsidiairement, QUE si la gravité du comportement d'une partie à un contrat à durée déterminée peut justifier que l'autre partie le résilie unilatéralement à ses risques et périls, c'est à la condition que soit identifié un manquement contractuel suffisamment grave ; qu'au cas d'espèce, la société Odalys Résidences faisait valoir que quoiqu'étrangère, aux termes du contrat, à la commercialisation des lots de la résidence de Courbevoie, elle avait présenté des commercialisateurs à la société Coresi, que cette dernière avait systématiquement refusés, en sorte qu'il ne pouvait lui être fait grief d'être restée passive face aux difficultés de commercialisation (conclusions d'appel de la société Odalys Résidence du 9 novembre 2016, p. 19) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, au moment d'apprécier la gravité du manquement imputé à la société Odalys Résidences fondant la résiliation unilatérale du contrat, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1184 et 1134 anciens du code civil ;
4) ALORS, subsidiairement encore, QUE la faculté de résiliation unilatérale du contrat ne peut être mise en oeuvre que par un créancier de bonne foi ; qu'au cas d'espèce, la société Odalys Résidences soutenait que la société Coresi avait résilié unilatéralement le contrat du 27 janvier 2012 de mauvaise foi, pour se dégager de ses obligations, dès lors qu'elle avait secrètement conclu, avant la résiliation, un autre contrat ayant le même objet avec un concurrent, soit la société Adagio (conclusions d'appel de la société Odalys Résidence du 9 novembre 2016, p. 22-23) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, avant de juger régulière la résiliation unilatérale du contrat, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1184 et 1134 anciens du code civil.
