LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 mars 2017), rendu en référé, que, la société Hôtelière de Pantin, qui exploitait une résidence de tourisme soumise au statut de la copropriété, ayant été placée en liquidation judiciaire, un plan de cession judiciaire du fonds de commerce au profit de la société Doctegestio avec faculté de substitution et transfert d'une partie seulement des baux, le repreneur faisant son affaire personnelle des soixante-dix-neuf lots appartenant à trente-sept copropriétaires n'ayant pas accepté de négocier avec le cédant ou le repreneur la baisse de leurs loyers commerciaux ; que lesdits copropriétaires et l'association Assopantin (l'association), qu'ils ont constituée pour la défense de leurs intérêts, ont informé la société Doctegestio qu'ils avaient donné un mandat d'exploitation de leurs lots à la société Art ; que la société Doctegestio a assigné l'association, ces copropriétaires, la société Art, ainsi que la société Synergestion, syndic de la copropriété, en cessation d'actes de concurrence déloyale, de parasitisme et en injonction aux copropriétaires et à l'association de se conformer au règlement de copropriété ; que la société DG Urbans, successeur de la société Doctegestio dans la gestion de la résidence, est intervenue à l'instance ;
Attendu que les sociétés Doctegestio et DG Urbans font grief l'arrêt de rejeter leurs demandes, de leur faire interdiction de s'opposer au libre accès et à la jouissance des parties privatives et des parties communes par les copropriétaires des lots non cédés et de leur ordonner de permettre à tout gestionnaire choisi par ceux-ci de gérer paisiblement leurs lots ;
Mais attendu qu'ayant énoncé que, selon l'article D. 321-1 du code de tourisme, une résidence de tourisme est un établissement commercial classé géré par une seule personne et que le règlement de copropriété stipulait que l'ensemble des locaux d'hébergement seront gérés par l'intermédiaire d'une société d'exploitation avec laquelle l'ensemble des copropriétaires des locaux d'hébergement auront signé un contrat de bail, relevé que ce classement en résidence de tourisme avait été demandé et obtenu par la société Hôtelière de Pantin pour des raisons fiscales postérieurement au règlement de copropriété et retenu que le risque de le perdre était imputable au choix de la société Doctegestio qui s'était mise elle-même dans la situation de ne pas être ce gestionnaire unique en acceptant la cession à son profit du fonds de commerce sans en reprendre tous les baux commerciaux, et que les copropriétaires dont les baux n'étaient pas repris n'avaient en rien modifié cette situation, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur la présence d'une contestation sérieuse sur la validité des stipulations du règlement, a pu en déduire que la gestion des lots non cédés par un autre prestataire n'était pas constitutive d'un trouble manifestement illicite ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les sociétés DG Urbans et DocteGestio aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des sociétés DG Urbans et DocteGestio et les condamne à payer à M. Y..., Mme Z..., M. A..., M. B..., M. C..., M. D..., M. E..., M. F..., M. G..., Mme R..., M. I..., M. J..., M. K..., M. L..., M. M..., M. N..., M. T... , M. P..., la société Gini, la société FMCHP Immobilier, la société Pantin Paris, la société Nikao, la société André Pierre et Fils, la société Tipaza, la société Camaieu, la société Loreva, la société Senior Service Investissement, la société Denys-Clerc, l'association Assopantin, la société des Trois Millésimes, la société Celis, la société Fralau, la société Penlan, la société Albanne, la société R.I.O. Honoré et la société Baladin SARL la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mai deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour les sociétés DG Urbans et DocteGestio.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande des sociétés Doctegestio et DG Urbans d'interdire aux copropriétaires de réaliser des actes de concurrence déloyale, d'AVOIR rejeté leur demande tendant à ce qu'il soit fait interdiction à la société Art et à l'association Assopantin de réaliser des actes de concurrence déloyale et de parasitisme, d'AVOIR rejeté leur demande tendant à ce qu'il soit enjoint aux copropriétaires et à l'association Assopantin de se conformer au règlement de copropriété de l'ensemble immobilier, d'AVOIR fait interdiction sous astreinte aux sociétés Doctegestio et DG Urbans de s'opposer à l'égard des copropriétaires appelants à leur libre accès et à la jouissance des parties privatives et des parties communes, après avoir infirmé l'ordonnance entreprise en tant qu'elle avait dit que la gestion de leurs lots par les copropriétaires devrait se conformer au règlement de copropriété, et d'AVOIR ordonné sous astreinte aux sociétés Doctegestio et DG Urbans pour une durée de 6 mois de permettre à tout gestionnaire choisi par les appelants de gérer paisiblement leurs lots, durée passée laquelle il pourra être de nouveau statué sur l'astreinte par le juge de l'exécution compétent ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE par application de l'article 809 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal de grande instance peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; que le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit ; que la société DG Urbans allègue d'un trouble manifestement illicite et d'un dommage imminent qui résulteraient d'actes de concurrence déloyale de la part des copropriétaires et de la société ART qui tenteraient de porter atteinte à son statut d'exploitant unique de la résidence hôtelière ; que cependant le droit de propriété constitutionnellement reconnu inclut celui de jouir personnellement ou indirectement de son bien ; qu'à cet égard, un règlement conventionnel de copropriété ne saurait y apporter des restrictions en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, conformément aux articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, telle qu'elle a été fixée par les contractants ; que le règlement de copropriété du 5 novembre 2007 prévoit à cet égard à son article 6 que l'immeuble de Pantin « est destiné exclusivement à usage de résidence d'hébergement para-hôtelier avec services géré par une société d'exploitation, et à usage de restaurant » et que « ces services seront gérés par un gestionnaire unique », lesdits services devant se comprendre comme les services locatifs de la résidence ainsi qu'il est dit un peu plus loin au même article « l'ensemble des obligations ci-dessus devront être reprises par tous les exploitants des services locatifs de la résidence qui viendraient se substituer, sous quelque forme que ce soit, à la société d'exploitation, pour l'ensemble des logements locatifs avec services », et encore à son article 7 que « chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et d'user en bon père de famille des parties de l'immeuble dont il aura l'usage exclusif (...), le tout conformément à la destination de l'immeuble telle qu'elle est déterminée par le présent règlement, à savoir : une résidence d'hébergement para-hôtelier géré par un exploitant unique et restaurant » ; que si ces dispositions sont opposables par la société cessionnaire aux présents copropriétaires comme toute stipulation pour autrui, il reste cependant que l'article 7.2 du même règlement dispose que « l'ensemble des locaux d'hébergement seront gérés via une société d'exploitation avec laquelle l'ensemble des copropriétaires des locaux d'hébergement auront signé un contrat de bail », et que la société Doctegestio, et aujourd'hui la société DG Urbans, se sont mises elles-mêmes dans la situation de ne pas être ce gestionnaire unique en acceptant la cession à leur profit du fonds de commerce de la société Hôtelière de Pantin sans en reprendre tous les baux commerciaux, après avoir prétendu imposer aux bailleurs une baisse de 30 % de leurs loyers commerciaux qu'ils n'ont pas acceptée ; qu'ainsi, dès le départ, la société Doctegestio ne remplissait pas cette condition dont elle « faisait son affaire » et que les copropriétaires dont les baux n'étaient pas repris n'ont en rien modifié cette situation ; que Doctegestio – ou aujourd'hui DG Urbans – ne peut non plus se fonder sur les termes du jugement du tribunal de commerce arrêtant le plan de cession qui ne lui a pas reconnu la qualité de gestionnaire unique, mais simplement celle de cessionnaire d'un fonds de commerce comprenant un nombre limité de baux commerciaux qu'elle avait seuls repris ; qu'elle ne peut prétendre davantage s'appuyer sur les dispositions de l'article D. 321-1 du code de tourisme selon lequel une résidence de tourisme est un établissement commercial classé « géré, dans tous les cas, par une seule personne physique ou morale », ce classement, demandé et obtenu par la société Hôtelière de Pantin pour des raisons fiscales postérieurement au règlement de copropriété, et le risque de le perdre n'étant encore une fois imputable qu'au choix de la société exploitante à son entrée dans les lieux ; que la responsabilité des locaux exploités qui est inhérente à son activité est sans emport sur la qualité de gestionnaire unique qu'elle revendique donc à tort ; que le dommage imminent qu'elle invoque – et la société DG Urbans après elle – lui est donc totalement imputable, puisqu'elle ne pouvait prétendre gérer les lots sans avoir repris les baux et que les copropriétaires n'ont nullement porté atteinte à un statut qu'elle n'avait pas ab initio en voulant confier la gestion de leurs lots à une société exploitante tiers ; que de surcroît, les pièces du dossier n'établissent aucun trouble manifestement illicite commis au préjudice de Doctegestio ou aujourd'hui de DG Urbans du fait d'actes de concurrence déloyale, le fait de vouloir confier la gestion de son bien à une autre entreprise hôtelière, s'il lui fait concurrence, ne pouvant pour autant s'analyser en soi en une concurrence déloyale en l'absence de détournement de sa clientèle ou de ses salariés ou en des actes de parasitisme par la simple identité d'activité ; que la demande d'interdiction sous astreinte formée à ce titre tant à l'encontre de la société ART que des copropriétaires doit être rejetée, l'ordonnance déférée étant ainsi partiellement confirmée en ce qu'elle a dit qu'il n'y avait pas trouble manifestement illicite ni dommage imminent de la part de ces derniers et infirmée en ce qu'elle a interdit à la société ART de réaliser des actes de concurrence déloyale ou de parasitisme et l'a condamnée aux dépens ; qu'en ce qui concerne les demandes des copropriétaires, il résulte de ce qui vient d'être énoncé que la société Doctegestio et la société DG Urbans ne peuvent faire interdiction aux copropriétaires dont elles n'ont pas repris les baux de confier la gestion de leurs lots à un autre exploitant au motif qu'ils ne peuvent en jouir en contradiction avec les dispositions du règlement de copropriété qu'ils ont eux-mêmes établi, alors que ces dispositions leur interdisent toute jouissance personnelle ou par un tiers et que leur application dans la situation actuelle, qu'elle ont elles-mêmes créée, reviendrait ainsi à les spolier totalement de tout usage de leur bien ; qu'il ne peut donc être fait droit à la demande de DG Urbans, seule exploitante à ce jour, de lui « donner acte » de ce qu'elle accepte de laisser le libre accès et la jouissance de leurs lots aux copropriétaires « sous réserve du respect du règlement de copropriété », celui-ci n'autorisant précisément que l'usage en résidence hôtelière sous le contrôle d'un exploitant unique qu'elle n'est pas ; qu'il convient ainsi de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a interdit à la société Doctegestio, aujourd'hui garante de l'exécution du plan de cession, de s'opposer au libre accès et à la jouissance des parties privatives et des parties communes par les copropriétaires, de l'infirmer en ce qui concerne l'injonction qui leur a été faite d'en jouir conformément au règlement de copropriété, et d'y ajouter en ce qu'elle concerne également la société DG Urbans et par le prononcé d'une astreinte de 500 € par copropriétaire et par infraction constatée à compter de la signification de la décision ; qu'il sera également ordonné aux sociétés Doctegestio et DG Urbans, sous astreinte de 1000 € par jour de retard et par copropriétaire à compter d'un délai de deux mois à partir de la signification de la décision et pour une durée de six mois, de permettre à tout gestionnaire choisi par les appelants de gérer librement et paisiblement leurs lots, délai qui pourra le cas échéant permettre aux parties de modifier le règlement de copropriété afin de le mettre en conformité avec les dispositions de l'article D. 121-2 du code de tourisme ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'en application de l'article 809 alinéa premier du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite soit pour prévenir un dommage imminent ; que l'application de cette disposition ne nécessite le constat ni de l'absence de contestations sérieuses ni de l'urgence ; que le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d' un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit à laquelle le juge des référés peut mettre un terme à titre provisoire ; qu'on entend par dommage imminent un dommage pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer ; qu'en l'espèce, il existe une situation de fait résultant de la cession intervenue le 22 décembre 2015 du fonds de commerce de l'EURL Société Hôtelière de Pantin à la société Doctegestio, celle-ci n'ayant repris la gestion que de 55 lots, celle de cinq autres lui ayant été confiée postérieurement ; qu'il est constant et non contesté, même par la demanderesse, que les 70 lots restant ne sont plus compris dans le fonds de commerce, et sont donc libres de toute gestion ; qu'au moment de la reprise, la société Doctegestio a déclaré faire son affaire des lots dont elle ne reprenait pas la gestion ; qu'elle avait donc conscience de la difficulté et a fait un choix ; que s'agissant de la classification de l'exploitant d'une résidence, il n'est pas contestable qu'elle perdure jusqu'au 3 septembre 2017, la société Doctegestio venant pleinement aux droits de l'EURL Société Hôtelière de Pantin une fois que les actes de cession auront été réalisés ; qu'il convient de rappeler que cette classification n'a que des incidences fiscales ; que dès lors, deux questions se posent : la question principale est de savoir si la société Doctegestio peut imposer à ces 37 copropriétaires de se conformer au règlement de copropriété qui prévoit une gestion par un exploitant unique de la résidence alors même qu'elle n'a de par la cession, aucun droit sur eux ; la deuxième question est de savoir si Rhodes Affaires par le truchement d'une SARL peut gérer les lots non compris dans la cession, sans être en concurrence déloyale ; que sur le règlement de copropriété : le règlement de copropriété a été établi le 5 décembre 2007 antérieurement au classement de l'exploitant d'alors en résidence de tourisme ; qu'il précise en son article 6 que les services spécifiques sont gérés par un gestionnaire unique selon des conditions définies avec chacun des copropriétaires de l'immeuble ; qu'il précise les locaux concernés par ces services spécifiques, qui correspondent également à des lots privatifs donc la propriété est ou sera transférée à la société d'exploitation : à usage d'activités ; accueil et secrétariat ; local de direction ; local technique ; vestiaires hommes et femmes ; réserve; salons, bureaux et bagagerie ; bar-accueil ; sanitaires hommes et femmes ; annexes ; salle polyvalente ; que cet article rappelle bien que la société d'exploitation assurera la gestion de l'ensemble des logements locatifs avec services ; qu'in fine, il prévoit que l'ensemble de ces obligations devront être reprises par tous les exploitants des services locatifs de la résidence qui viendraient à se substituer sous quelque forme que ce soit à la société d'exploitation pour l'ensemble des logements locatifs avec services ; que seul l'exploitant unique est en mesure d'assurer l'exécution des services et prestations caractéristiques de la résidence de tourisme ; que dès lors c'est à juste titre que les 37 copropriétaires avec lesquels la société Doctegestio n'a aucun contrat de bail sont en droit de gérer directement ou par l'intermédiaire d' un administrateur de biens ou même un ensemble d'entreprises, leur bien conformément aux conditions du règlement intérieur concernant les parties privatives et les parties communes, ce que les réponses ministérielles des 26 avril 2011 et 4 août 2015 ne fait que rappeler ; que par contre ils ne pourront directement ou par le biais de tiers ni leurs ayants droit bénéficier des services et accéder aux lieux dont seule la société Doctegestio a la gestion ; qu'ils se trouvent de facto exclus de tout service relevant de l'exploitant unique ; que dès lors, la société Doctegestio ne justifie nullement d'un péril imminent ni d'un trouble manifestement illicite à leur égard ; qu'elle sera donc déboutée de ses demandes à leur encontre, et devra leur laisser libre accès aux parties communes et privatives ;
1) ALORS QUE constitue un trouble manifestement illicite qu'il incombe au juge des référés de faire cesser la méconnaissance manifeste d'une règle de droit ; qu'aux termes de l'article D. 321-1 du code du tourisme, un établissement d'hébergement classé comme résidence de tourisme est géré dans tous les cas par une seule personne physique ou morale ; qu'aux termes de l'article D. 321-2 du même code, lorsqu'une résidence de tourisme est placée sous le statut de la copropriété, le règlement de copropriété doit expressément prévoir que la gestion est assurée pour l'ensemble de la résidence par une seule personne physique ou morale, liée par un contrat de louage ou un mandat aux copropriétaires ; qu'aussi, constitue un trouble manifestement illicite la présence de plus d'un gestionnaire dans une résidence de tourisme ; qu'au cas d'espèce, il ressortait des constatations du juge des référés que l'immeuble abritait une résidence de tourisme et disposait déjà d'un gestionnaire en la personne de la société Doctegestio (à laquelle s'était substituée la société DG Urbans), par suite du jugement de cession prononcé par le tribunal de commerce de Bobigny le 22 décembre 2015 ; qu'il était dès lors exclu qu'un second gestionnaire pût être engagé pour la même résidence par certains copropriétaires, peu important que leurs baux n'eussent pas été cédés par le jugement du 22 décembre 2015 ; qu'en refusant pourtant de considérer que la présence du second gestionnaire constituait un trouble manifestement illicite, pour repousser en conséquence les demandes dirigées par les sociétés Doctegestio et DG Urbans contre les copropriétaires et le second gestionnaire et accueillir les demandes des copropriétaires, la cour d'appel a violé l'article 809 alinéa 1er du code de procédure civile, ensemble les articles D. 321-1 et D. 321-2 du code du tourisme ;
2) ALORS QUE constitue un trouble manifestement illicite qu'il incombe au juge des référés de faire cesser la méconnaissance manifeste par un copropriétaire d'une stipulation du règlement de copropriété ; qu'il importe peu, sous ce rapport, que la régularité de la stipulation litigieuse soit censément sujette à discussion, dès lors que, en toute hypothèse, l'existence d'une contestation sérieuse ne fait pas obstacle à l'action en référé fondée sur le trouble manifestement illicite ; qu'au cas d'espèce, il résulte des propres constatations des juges du fond que l'article 6 du règlement de copropriété de l'immeuble prévoyait que l'immeuble « est destiné exclusivement à usage de résidence d'hébergement para-hôtelier avec services géré par une société d'exploitation, et à usage de restaurant », et que l'article 7 énonçait pour sa part que « chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et d'user en bon père de famille des parties de l'immeuble dont il aura l'usage exclusif (
) le tout conformément à la destination de l'immeuble telle qu'elle est déterminée par le présent règlement, à savoir : une résidence d'hébergement para-hôtelier géré par un exploitant unique et restaurant » ; qu'aussi, ces stipulations, auxquelles les copropriétaires avaient consenti, leur interdisaient de recruter un second gestionnaire pour la résidence ; qu'en refusant de considérer, aux motifs inopérants tirés de la libre jouissance de leurs lots par les copropriétaires qui ne saurait être restreinte au-delà de ce qui est justifié par la destination de l'immeuble au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, que la présence du second gestionnaire constituait un trouble manifestement illicite, et en repoussant en conséquence les demandes dirigées par les sociétés Doctegestio et DG Urbans contre les copropriétaires et le second gestionnaire et en accueillant réciproquement les demandes des copropriétaires, la cour d'appel a violé l'article 809 alinéa 1er du code de procédure civile, ensemble les articles 8 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 1134 ancien du code civil ;
3) ALORS QUE ne peut être imputée à faute à une partie une situation résultant des dispositions d'une décision de justice ; qu'au cas d'espèce, le jugement du tribunal de commerce de Bobigny du 22 décembre 2015 avait ordonné la cession à la société Doctegestio (qui s'est ensuite substituée la société DG Urbans) du fonds de commerce du précédent gestionnaire de la résidence de tourisme de Pantin, avec cession seulement partielle des baux en cours conclus par ledit gestionnaire avec les copropriétaires de l'immeuble ; que partant, la circonstance que les copropriétaires dont les baux n'avaient pas été cédés au repreneur se retrouvent sans gestionnaire ne pouvait être imputée à faute aux sociétés Doctegestio et DG Urbans, et ne pouvait les priver du droit de faire constater le trouble manifestement illicite résultant de la présence dans la résidence d'un second gestionnaire en méconnaissance des dispositions du code du tourisme et du règlement de copropriété de l'immeuble, tandis que la société Doctegestio, par la suite substitué par DG urbans, était l'unique cessionnaire de l'entier fonds de commerce tel qu'ordonné par le tribunal de commerce ; qu'en retenant au contraire que les sociétés ne pouvaient solliciter la cessation d'un trouble manifestement illicite qui résultait ab initio de l'absence de reprise de tous les baux conclus par le précédent gestionnaire de la résidence, quand cette situation, que la cour d'appel leur a imputée à faute, résultait directement du jugement du tribunal de commerce, la cour d'appel a violé l'article 809 alinéa 1er du code de procédure civile, ensemble les articles 1351 ancien du code civil et 480 du code de procédure civile.
