LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 octobre 2015), que, par actes des 14 février et 25 juin 2013, M. et Mme X..., Mme Nathalie X... et M. Rémy X... (les consorts X...) ont donné congé à la société civile d'exploitation agricole Château Reillanne (la SCEA) pour reprise du domaine viticole qu'elle exploite en fermage depuis le 1er janvier 2006 au bénéfice de Mme Nathalie X... ; que la SCEA a contesté les congés en se prévalant de l'expiration du bail, conclu pour 25 ans, le 31 décembre 2030 ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que la SCEA fait grief à l'arrêt de valider les congés ;
Mais attendu qu'ayant relevé que, le 7 février 2006, les parties avaient signé un état des lieux contradictoire et un document intitulé « valeur locative et conditions particulières » précisant les modalités de calcul du fermage et majorant la valeur locative dans la perspective d'un bail à long terme de 25 ans qui devait être dressé par le notaire désigné par elles, avec effet rétroactif au 1er janvier 2006, et constaté qu'aucun bail n'avait été signé, la cour d'appel a souverainement retenu que cet acte constituait un document préparatoire dépourvu d'effet obligatoire et en a exactement déduit qu'à défaut de conclusion d'un contrat définitif, les parties étaient liées par un bail verbal aux conditions du contrat type départemental prévoyant une durée de neuf ans et une faculté pour le bailleur de s'opposer au renouvellement à l'issue de cette période ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu que, la cassation n'étant pas prononcée sur le moyen unique du pourvoi principal, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence du chef de dispositif condamnant les bailleurs à restituer l'indu est devenu sans portée ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCEA Château Reillanne aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCEA Château Reillanne et la condamne à payer aux consorts X... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mai deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Château Reillanne
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement déféré, validé les congés pour reprise au profit de Mme Nathalie X... donnés le 14/02/13 pour le 15/01/15 et 25/06/2013 pour le 01/01/15
Aux motifs propres que l'écrit exigé à l'article L 411-4 du code rural est celui qui a vocation à définir la durée, les clauses et les conditions du bail entre les parties, surtout si celles-ci envisagent de conclure un bail à long terme susceptible de comporter des clauses dérogatoires aux règles du statut du fermage, particulièrement en ce qui concerne le renouvellement du bail ; à défaut d'un écrit, lequel n'est pas prescrit pour la validité du bail, les parties seront alors considérées comme liées par un bail verbal soumis aux dispositions du contrat type départemental. En l'occurrence, la SCEA Château Reillanne ne peut soutenir que le document intitulé « valeur locative et conditions particulières » établi le 7 février 2006 par M. B..., même signé par l'ensemble des parties, tient lieu de bail écrit ; ce document se borne pour l'essentiel à déterminer le montant du fermage en fonction des prix fixés par l'arrêté préfectoral du 7 octobre 2005 –
– et des quantités retenues -
- dans la perspective de la conclusion d'un bail à long terme de 25 ans, qui sera dressé par Me C..., notaire à [...] , avec effet rétroactif au 1er janvier 2006, ainsi qu'il ressort de l'exposé préliminaire figurant en page 1 du document ; celui-ci doit donc être regardé, ainsi que l'a justement retenu le premier juge, comme un simple document préparatoire à la conclusion d'un bail à long terme, que les parties étaient amenées à négocier et à formaliser en l'étude de Me C..., notaire ; un projet de bail a d'ailleurs été préparé par ce notaire, qui l'a notamment transmis, par courrier du 25 janvier 2008, à la SCEA Château Reillanne à laquelle il était alors demandé de préciser la date de l'autorisation administrative d'exploiter, exigée dans le cadre du contrôle des structures. A défaut de signature du bail, peu important que le document établi par M. B... ait été enregistré le 19 novembre 2008 au SIE de Draguignan Nord, les parties étaient dès lors soumises au bail type départemental ; le fait que la SCEA Château Reillanne ait réglé, à partir du 1er janvier 2006, date de la mise à disposition des terres, un fermage avec une majoration de 20 % prévue par l'arrêté préfectoral pour les baux supérieurs à 18 ans, n'est pas de nature à suppléer l'absence d'un écrit, exigé au stade de la formation du contrat ; il en résulte que la durée du bail liant les parties était seulement de 9 ans et que les consorts X... avaient la faculté de s'opposer au renouvellement, conformément aux articles L 411-47 et suivants du code rural, en notifiant un congé à la SCEA Château Reillanne 18 mois avant l'expiration du bail par acte extra-judiciaire, ce qu'ils ont fait par actes des 14 février et 25 juin 2013 pour le 1er janvier 2015 ;
Et aux motifs adoptés des premiers juges que par un document dénommé « valeur locative et conditions particulières » en date du 7 février 2006, les parties ont exposé désirer l'établissement entre elles d'un bail à long terme de 25 ans dressé par Maître C..., notaire, aux conditions exposées dans le document susdit, avec effet rétroactif au 01/01/06 ; que cet accord a été signé par chacune des parties au procès ; que Monsieur B..., expert agricole, a réalisé l'état des lieux prévu à l'article L 411-4 du code rural, document qui a été signé par l'ensemble des parties le 7 février 2006 ; que ces actes préparatoires ne constituent pas le bail écrit expressément prévu par les parties, dont le projet a été effectivement rédigé par Me C... mais qu'aucune des parties n'a voulu signer ; que la SCEA Château Reillanne soutient elle-même que les consorts X... se sont toujours refusés à signer ce projet de bail à long terme tandis que ceux-ci soulignent que de son côté, la SCEA Château Reillanne n'a jamais donné suite à l'envoi par le notaire, le 25/01/08, du projet de bail à long terme ; que l'accord ainsi préparé a toutefois reçu exécution de manière continue depuis le 01/01/06, soit plus de huit ans ; que ce bail de fait, les parties ne s'étant pas formellement obligées les unes envers les autres dans le cadre d'un bail écrit, ne peut être qualifié que de bail verbal ; que l'article L 411-4 du code rural dispose qu'à défaut de bail écrit, le bail verbal est censé fait pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux ; qu'au surplus, le bail dont la durée est supérieure à 12 ans doit être reçu en la forme authentique par un notaire en vue de sa publication au bureau des hypothèques, le dépôt au rang des minutes d'un notaire d'un bail privé ne pouvant, aux termes de l'article 710-1 du code civil, donner lieu aux formalités de publicité foncière ; qu'en conséquences, les bailleurs ont délivré congé dans les formes et délais prescrits par l'article L 411-47 du code rural, c'est-à-dire par acte extrajudiciaire, 18 mois au moins avant l'expiration du bail ;
ALORS D'UNE PART QUE constitue un bail écrit le document écrit et signé par toutes les parties qui constate leur accord sur la chose et sur le prix ; qu'ayant constaté la signature par la SCEA Château Reillanne et les consorts X... du document intitulé « valeur locative et conditions particulières » et de l'état des lieux établis le 7 février 2006, qui déterminent les parcelles mises à la disposition de la locataire pour leur exploitation agricole à compter du 1er janvier 2006 et le montant du fermage dû en contrepartie, majoré pour tenir compte que la durée du bail sera de 25 ans, la cour d'appel qui a cependant retenu que ces actes ne constituaient pas un bail écrit et a en conséquence fait application des dispositions supplétives prévues par l'article L 411-4, 2ème alinéa, du code rural, a violé ce texte par fausse application, ensemble l'article 1709 du code civil ;
ALORS D'AUTRE PART et subsidiairement QUE si le bail conclu verbalement est « censé » fait pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux, il ne s'agit que d'une simple présomption susceptible d'être renversée par la preuve d'un accord des parties sur une durée supérieure et des conditions dérogatoires au bail type ; qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, qu'à défaut de signature d'un bail, les parties étaient nécessairement soumises au bail type départemental et seulement pour neuf ans, la cour d'appel qui a refusé de faire produire effet à l'accord des parties pour écarter la durée supplétive de neuf ans prévue par l'article L 411-4 du code rural au profit d'une durée de 25 ans dont la preuve résultait de l'accord écrit signé par elles le 7 février 2006 et exécuté par elles de façon continue pendant 8 ans, a violé ce texte ensemble l'article L 411-1 du code rural ;
ALORS ENFIN QUE la constatation par acte authentique d'un bail d'une durée supérieure à douze ans n'est requise par les règles relatives à la publicité foncière que pour permettre son opposabilité aux tiers, pour la période excédant les douze premières années et est sans influence dans les rapports entre les parties au contrat de bail ; qu'en jugeant que le bail litigieux ne pouvait pas excéder neuf années au motif inopérant qu'il n'avait pas été reçu en la forme authentique par un notaire en vue de sa publication au bureau des hypothèques, la cour d'appel a violé les articles L 411-1 et L 411-4 du code rural, ensemble les articles 28-1er b et 30-3 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955.
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour les consorts X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum M. Maurice X..., M. Rémy X..., Mme Y... X... et Mme Nathalie X... à payer à la société civile d'exploitation agricole Château Reillanne la somme de 35.203,88 Euros en répétition de l'indu ;
AUX MOTIFS QUE « A cet égard, il résulte des pièces produites que le fermage réclamé par les consorts X... et payé par la SCEA, l'a été sur la base de la valeur locative déterminée par M. B..., dans le document que celui-ci a établi, le 7 février 2006, en fonction notamment de quantités de denrées -111,83 hl pour l'AOC Côtes de Provence et 139,84 hl pour le vin de table ou de pays- englobant la majoration de 20% prévue par l'article 8 de l'arrêté préfectoral du 2 octobre 2000 pour les baux de plus de l 8 ans ; ainsi qu'il a été indiqué plus haut, les parties avaient bien envisagé de conclure un bail à long terme de 25 ans, raison pour laquelle, au stade des pourparlers, elles avaient demandé à M. B... de calculer le prix du fermage, qui serait dû dans la perspective de la conclusion d'un tel bail; dès lors que la SCEA Château Reillanne n'a pas bénéficié d'un bail à long terme de 25 ans, mais d'un bail de 9 ans pour lequel elle aurait dû s'acquitter d'un prix moindre, calculé par référence à des quantités de seulement 93,19 hl (AOC Côtes de Provence) et de 116,53 hl (vin de pays, vin de table), pour la mise à disposition de l'exploitation, elle est fondée à prétendre au remboursement, au titre de la répétition de l'indu, de la somme de 35 203,88 euros correspondant à la différence entre le montant des fermages payés de 2006 à 2013 et le montant des fermages effectivement dus.
Le premier juge, qui a relevé que les consorts X... ne pouvaient soutenir à la fois qu'ils n'avaient pas conclu de bail à long terme et prétendre au paiement d'un fermage majoré correspondant à ce type de bail, a donc condamné à juste titre ces derniers au paiement de la somme indue de 35 203,88 euros » (arrêt, p. 5 dernier al. à p. 6, al. 2),
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur la demande reconventionnelle
Attendu que la SCEA CHATEAU REILLANNE sollicite reconventionnellement la condamnation des consorts X... à lui payer la somme de 35.203,88 Euros correspondant à la majoration du loyer de 20% au titre d'un bail à long terme ;
Attendu qu'il est constant que les parties avaient envisagé de conclure un bail rural à long terme, en l'espèce 25 ans; que les pourparlers étaient fort avancés puisqu'elles avaient fait établir par expert la valeur locative des biens, et manifesté leur accord avec les préconisations de l'expert en apposant leur signature sur le document dénommé « valeur locative et conditions particulières» en date du 07 février 2006, qui précisait en page 2 : "la valeur locative est majorée de 20% pour tenir compte de la durée du bail de plus de 18 ans (article 8 de l'arrêté préfectoral du 2/10/2000";
Qu'il en résulte que la valeur locative de ce bien pour une durée inférieure à 18 ans est de 20% inférieure à celle établie par l'expert;
Attendu que les consorts X... ne peuvent à la fois soutenir qu'ils n'ont jamais conclu de bail à long terme et prétendre au paiement du loyer majoré correspondant à ce type de bail ;
Que, les consorts X... ayant fait constater que le bail à long terme ne s'était jamais formé faute de signature du bail écrit, et qu'un bail verbal de 9 ans lui avait été substitué en vertu de l'article L 411-4 du Code rural, aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux, il convient de faire droit à la demande reconventionnelle et de condamner les consorts X... à la répétition de l'indu ; » (jugement, p. 5, al. 5 à p. 6 al. 2),
ALORS QUE la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la cour d'appel n'a fait droit à la demande en répétition de l'indu de la Scea Château Reillanne qu'en raison du fait qu'elle a jugé que le bail conclu entre les parties était d'une durée de 9 ans ; que par conséquent la cassation qui interviendrait sur la question de la validité des congés, dépendant de la durée du bail, sur le fondement du pourvoi principal, justifierait la cassation du chef de dispositif attaqué par le présent pourvoi incident, par application de l'article 624 du code de procédure civile.
