LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 12 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 mars 2017), que, la société Segeprim ayant obtenu un permis de construire deux bâtiments collectifs et trois maisons sur le lot d'un lotissement, M. Z... et M. et Mme X..., colotis, estimant que ces constructions contrevenaient aux dispositions du cahier des charges du lotissement qui n'autorisait qu'une seule construction par lot, l'ont assignée afin qu'il lui fût fait interdiction d'entreprendre les travaux ; que la société civile immobilière La Baguière (la SCI), à qui le permis de construire avait été transféré, est intervenue volontairement à l'instance ;
Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient qu'il a été dressé un document intitulé « Lotissement les Aloès - règlement » et que l'intitulé de ce document permet de retenir le caractère réglementaire des clauses qu'il contient, seul le critère formel permettant de déterminer s'il s'agit d'un document valant ou non cahier des charges à valeur contractuelle ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le juge doit restituer leur exacte qualification aux actes litigieux invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions sans s'arrêter à leur seul intitulé, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 mars 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société Segeprim et la société civile immobilière La Baguière aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Segeprim et de la société civile immobilière La Baguière et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. Z... et à M. et Mme X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. Z... et M. et Mme X....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté M. Z..., M. et Mme Michel X... de leur demande tendant à faire interdiction à la SARL Segeprim et à la SCI la Baguière d'entreprendre toute construction telle qu'indiquée dans le permis de construire délivré par la commune de Toulon le 17 février 2014,
AUX MOTIFS QU'il ressort des pièces produites que, à la date du 3 janvier 1974, il a été dressé un document intitulé « Lotissement les Aloès - Règlement » ; que l'intitulé du document permet de retenir le caractère réglementaire des clauses qu'il contient, seul le critère formel permettant de déterminer s'il s'agit d'un document valant ou non cahier des charges à valeur contractuelle ; que les consorts Z... X... ne sauraient tirer argument de ce que selon acte du 3 décembre 1975, maître B... notaire a reçu dépôt d'un acte modificatif en mentionnant que le 3 janvier 1974, il a été dressé « un cahier des charges » régissant le lotissement « les Aloès » ; que, de même, ils ne sauraient se prévaloir de la mention « cahier des charges » dans les actes notariés de vente ; que cette impropriété de langage dans l'acte du 3 décembre 1975 que les intimés analysent sans en justifier comme une manifestation explicite du lotisseur de conférer aux règles un caractère contractuel, ne peut être créatrice de droits ; que la reprise de ces termes dans les actes de vente ultérieurs ne peut davantage entraîner une contractualisation du règlement, en l'absence d'une volonté claire, certaine et expresse des propriétaires concernés ;
1) ALORS QUE le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux actes litigieux invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en retenant que l'intitulé du document du lotissement Les Aloès permettait de retenir le caractère réglementaire des clauses qu'il contenait au motif que « seul » le critère formel permettait de déterminer s'il s'agissait d'un document valant ou non cahier des charges à valeur contractuelle, au lieu de rechercher au-delà de l'intitulé de l'acte quelle était sa nature, la cour d'appel a violé l'ancien article 1134 du code civil et l'article 12 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE le juge doit rechercher et caractériser la volonté des colotis de contractualiser les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement ; qu'après avoir relevé que selon acte du 3 décembre 1975, Me B..., notaire, a reçu dépôt d'un acte modificatif en mentionnant que le 3 janvier 1974, il a été dressé « un cahier des charges » régissant le lotissement Les Aloès d'une part, et que les actes de vente successifs faisaient référence expresse au « cahier des charges » d'autre part, la cour d'appel s'est bornée à affirmer qu'il s'agissait d'une impropriété de langage ; qu'en refusant de rechercher, comme il le lui était demandé, si les colotis avaient entendu conférer aux dispositions du document litigieux une valeur contractuelle, au seul motif que l'intitulé du document permettait de retenir le caractère réglementaire des clauses qu'il contenait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 111-5 ancien (devenu L. 115-1) et L. 442-9 du code de l'urbanisme ainsi que des anciens articles 1134 et 1143 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté M. Z..., M. et Mme X... de leur demande tendant à faire interdiction à la SARL Segeprim et à la SCI La Baguière d'entreprendre toute construction telle qu'indiquée dans le permis de construire délivré par la commune de Toulon le 17 février 2014,
AUX MOTIFS QUE le 30 septembre 1974, dans les pièces déposées au rang des minutes de Maître C... notaire, ne figurait pas de cahier des charges, mais le règlement du lotissement ; que de même, l'arrêté préfectoral du 8 mai 1974 autorisant ledit lotissement ne vise que le règlement à l'exclusion de tout cahier des charges ; qu'or, en 1974, il n'est pas contesté que les lotissements étaient régis par une ordonnance du 31 décembre 1958 et les décrets des 31 décembre 1958 et 28 juillet 1959, ayant instauré une distinction entre le règlement fixant les règles et servitudes d'intérêt général et le cahier des charges comportant des stipulations privées ; que l'acte intitulé « Lotissement les Aloès - règlement »
en date du 3 janvier 1974 n'a donc pas de valeur contractuelle ; qu'or en application des dispositions des articles L. 315-2-1 du code de l'urbanisme et L. 442-9 du même code, lorsqu'un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir ; qu'en l'espèce, il ressort de l'acte de propriété de M. Z... qu'un plan d'occupation des sols a été approuvé le 12 mai 1978, selon le document intitulé « renseignements d'urbanisme »
annexé à son acte ; que le permis de construire délivré à la société Segeprim le 17 février 2014 vise pour sa part le plan local d'urbanisme approuvé le 27 juillet 2012 ; qu'il n'est pas allégué que les colotis auraient demandé le maintien des règles d'urbanisme du lotissement ; que par suite, les règles édictées par le règlement du lotissement sur lesquelles se fondent les intimés pour demander l'interdiction de construire sont caduques et ne sauraient être opposées aux sociétés Segeprim et La Baguière ; qu'en particulier, est caduc l'article 9 intitulé « Caractères généraux des constructions », lequel stipule qu'il ne peut être édifié sur chaque lot qu'une seule construction, avec des conditions de volume de la construction de 2.250 m3 pour le lot n° 10, outre des conditions de hauteur et d'emprise au sol ; qu'il en résulte que la SARL Segeprim et la SCI La Baguière ne peuvent se voir reprocher de contrevenir aux clauses et conditions du cahier des charges du lotissement les Aloès ;
ALORS QU' en jugeant que le document intitulé « Lotissement les Aloès -
Règlement » en date du 3 janvier 1974 n'avait pas de valeur contractuelle, au motif qu'à cette date les lotissements étaient régis par une ordonnance du 31 décembre 1958 et par les décrets des 31 décembre 1958 et 28 juillet 1959 ayant instauré une distinction entre le règlement fixant les règles et servitudes d'intérêt général et le cahier des charges comportant des stipulations privées, alors que la distinction n'a été rendue obligatoire que par la loi du 31 décembre 1976 et son décret d'application du 26 juillet 1977, la cour d'appel a violé les textes précités.
