LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'au cours de l'année 2010, M. et Mme X... (les investisseurs) ont demandé à la société MD Invest (la société d'investissement) de procéder à une synthèse de leur situation patrimoniale et d'effectuer des propositions de défiscalisation ; que, le 25 novembre 2010, ils ont signé la promesse de vente d'un immeuble pour le prix de 305 000 euros ; que, le 15 décembre 2010, ils ont fait immatriculer au registre du commerce et des sociétés la société civile immobilière STAL (la SCI), constituée entre eux ; que, le 27 janvier 2011, la vente a été réitérée suivant acte authentique reçu par la société civile professionnelle E..., Z..., A..., B... et J... (le notaire) ; que, le 6 novembre 2012, l'administration fiscale a refusé aux investisseurs l'application d'un taux de réduction d'impôt de 25 % prévue à l'article 199 septvicies du code général des impôts au titre des investissements réalisés en 2011, au motif que le bien immobilier acquis était un logement neuf achevé et non un logement acquis au moyen d'une vente en l'état futur d'achèvement, et que la date de la réalisation de l'investissement locatif à retenir était celle de la signature de l'acte authentique de vente ; que les investisseurs et la SCI ont assigné la société d'investissement et le notaire en responsabilité et indemnisation ;
Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche :
Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
Attendu que, pour rejeter les demandes de dommages-intérêts dirigées contre la société d'investissement, l'arrêt retient que celle-ci a commis un manquement à son obligation de conseil en n'attirant pas l'attention des investisseurs et de la SCI sur la baisse du taux de réduction d'impôt en l'absence de signature de l'acte de vente avant le 31 décembre 2010, mais que, même s'ils avaient été correctement informés de la législation fiscale, ceux-ci n'auraient pu bénéficier de la réduction d'impôt espérée, dès lors qu'aucune partie n'allègue une faute à l'origine du retard qui a affecté la signature de l'acte authentique de vente ;
Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, en l'absence de faute de la société d'investissement, les investisseurs et la SCI n'auraient pas été en mesure de signer l'acte authentique de vente avant le 31 décembre 2010 et de bénéficier de l'avantage fiscal qu'ils attendaient, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et sur le second moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
Attendu que, pour rejeter les demandes de dommages-intérêts dirigées contre le notaire, l'arrêt retient que celui-ci n'ignorait pas l'avantage fiscal que les investisseurs et la SCI recherchaient, qu'il a manqué à ses obligations en ne s'assurant pas de la loi fiscale applicable et en ne les informant pas que cette loi ne s'appliquait pas à la vente d'un immeuble achevé, mais que, même s'ils avaient été correctement informés de la législation fiscale, ceux-ci n'auraient pu bénéficier de la réduction d'impôt espérée, dès lors qu'aucune partie n'allègue une faute à l'origine du retard qui a affecté la signature de l'acte authentique de vente ;
Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si, en l'absence de faute du notaire, les investisseurs et la SCI n'auraient pas été en mesure de signer l'acte authentique de vente avant le 31 décembre 2010 et de bénéficier de l'avantage fiscal qu'ils attendaient, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 février 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;
Condamne la société MD Invest et la SCP I... E...        , Jean-Louis Z..., Nathalie A..., Michaël B... et Anne-Sophie J... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leurs demandes et les condamne in solidum à payer à M. et Mme X... et à la société STAL la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... et la société STAL
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST REPROCHE à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté M. Alain X..., Mme Stéphanie Y... et la SCI Stal de leurs demandes de dommages et intérêts au titre de la réduction d'impôt dirigées contre la société MD Invest ;
AUX MOTIFS propres QUE « I – Sur la faute de la société MD Invest (
) s'il n'est produit aucune convention signée entre les époux X... et la société MD Invest, la simulation de projet immobilier établie par la société MD Invest produite aux débats fait état d'un projet immobilier "bénéficiant de la réduction d'impôts Scellier", et précise que l'investissement sera à réaliser le 15 décembre 2010. Les époux X... produisent également aux débats la facture établie par la société MD Invest le 4 avril 2011 concernant les prestations suivantes : "Etude et synthèse de votre situation patrimoniale et orientations proposées ; mise en place d'un investissement immobilier dans le cadre de l'amendement Scellier porté par une SCI Stal à l'impôt sur les revenus ; recherche de financement de l'opération". Contrairement à ce que soutient la société MD Invest , il résulte de deux courriers électroniques échangés le 30 décembre 2010 entre l'étude notariale et la société Marignan (venderesse de l'immeuble) que M. F..., représentant le cabinet MD Invest , était en contact avec le notaire au sujet du prêt immobilier, ainsi qu'avec la société Marignan qui le présente comme le conseiller des époux X.... Il résulte de ces éléments que la mission de la société MD Invest consistait en une mission de conseil en vue de la réalisation d'un investissement par le biais d'une SCI, permettant de bénéficier des avantages fiscaux prévus par la loi Scellier. Dès lors que la signature de l'acte authentique n'avait pu intervenir dans le délai permettant de bénéficier de l'avantage fiscal de 25 %, ce que la société MD Invest ne pouvait ignorer puisqu'elle était en charge de rechercher le financement qui n'a pu intervenir qu'à la fin du mois de décembre, et dans la mesure où la prorogation prévue par l'article 62 de la loi de finance rectificative n'était pas applicable aux ventes d'immeubles achevés, la société MD Invest aurait dû attirer l'attention des époux X... et de la SCI Stal sur le taux de réduction d'impôts applicable au jour de la signature de l'acte authentique, ce qu'elle ne démontre pas avoir fait. En omettant d'attirer l'attention de ses clients sur la baisse du taux de réduction d'impôt en l'absence de signature de l'acte avant le 31 décembre 2010, la société MD Invest a commis un manquement à son obligation de conseil caractérisant une faute contractuelle à l'égard des époux X... et une faute délictuelle à l'égard de la SCI Stal, ce qu'elle a d'ailleurs reconnu en s'engageant à "quittancer la somme de 3 333 euros le 15 septembre de chaque année fiscale" dans un courrier du 15 mai 2013. (
) III – Sur les préjudices La vente de l'immeuble n'ayant pu intervenir avant le 31 décembre 2010 et l'article 62 de la loi de finances rectificative du 29 décembre 2010 n'étant pas applicable, les époux X... n'ont pu bénéficier de la réduction de 25 % sur l'impôt sur les revenus 2011 à 2019 espérée, et la SCI Stal n'a pu bénéficier de la réduction de taxe foncière sur deux années. Pour autant, comme le notent les premiers juges, même s'ils avaient été correctement informés de la législation fiscale, les époux X... et la SCI Stal n'auraient en tout état de cause pas bénéficié de la réduction d'impôts espérée puisqu'aucune partie n'allègue une faute à l'origine du retard de la signature de l'acte authentique. Les époux X... et la SCI Stal peuvent prétendre que dûment informés, ils n'auraient pas signé l'acte ; pour autant, en l'absence de tout investissement immobilier, ils n'auraient bénéficié d'aucun avantage fiscal ; il est ainsi démontré que les manquements de la société H... et du notaire ne sont pas à l'origine de la perte financière résultant d'une réduction d'impôts inférieure à la réduction espérée. En l'absence de lien de causalité entre les fautes reprochées à la société MD Invest et au notaire et les préjudices allégués au titre de l'absence de réduction d'impôt, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux X... et la SCI Stal de leur demande en dommages et intérêts au titre de la moindre réduction fiscale » ;
ET AUX MOTIFS supposément adoptés des premiers juges QUE « Il doit être admis que la mission de la SARL MD Invest ne s'arrêtait pas à la présentation d'un projet d'investissement et ne prenait pas fin avec l'établissement de celui-ci mais impliquait une mission de conseil en vue de la réalisation d'un investissement par le biais d'une SCI, permettant de bénéficier des avantages fiscaux prévus dans la loi Scellier. Il appartenait donc à la SARL MD Invest d'informer Monsieur X... et Madame Y..., tout au long de la mise en place de l'investissement- de la faisabilité du projet, de l'obtention de l'avantage fiscal recherché et du taux d'abattement applicable selon la date de réalisation de l'investissement. Ainsi, dans la mesure où la signature de l'acte authentique n'avait pu intervenir dans le délai exigé pour bénéficier de la déduction de 25 % prévue à l'article 199 septvicies du code général des impôts, ce que la SARL MD INVEST ne pouvait ignorer puisqu'elle était en charge de rechercher le financement qui n'a pu intervenir qu'à la fin du mois de décembre, et dans la mesure où la prorogation prévue à l'article 62 de la loi de finances rectificative n'était pas applicable aux ventes achevées (ce qu'elle ne pouvait non plus ignorer puisqu'elle suivait la réalisation de la vente) il appartenait à la SARL MD Invest d'attirer l'attention des demandeurs sur le taux applicable au jour de la réitération de l'acte authentique. Dès lors la SARL MD Invest a commis une faute, de nature contractuelle à l'égard de Monsieur X... et Madame Y..., ce qu'elle reconnaissait en s'engageant à « quittancer la somme de 3.333 euros en date du 15 septembre de chaque année fiscale » par courrier du 15 mai 2013, et de nature délictuelle à l'égard de la SCI STAL, et engage donc sa responsabilité (
) La vente de l'immeuble n'ayant pu intervenir avant le 31 décembre 2010 et l'article 62 de la loi de finances du 29 décembre 2010 n'étant pas applicable qu'aux ventes d'immeubles achevés, Monsieur X... et Madame Y... n'ont pu bénéficier de la réduction de 25 % sur l'impôt sur les revenus de 2011 à 2019 espérée et la SCI STAL n'a pu bénéficier de la réduction de la taxe foncière sur deux années. Cependant, Monsieur X... et Madame Y... ont signé le compromis le 25 novembre 2010 par lequel ils s'engageaient à régulariser la vente (sans condition suspensive, notamment quant au bénéfice d'une réduction d'impôt de 25 %) dans le délai de trois mois à compter de la signature de l'acte. Ainsi, correctement informés ou non à la date de la signature de l'acte authentique le 27 janvier 2011 ils n'auraient en tout état de cause pas pu bénéficier du taux d'abattement espéré. Les demandeurs soutiennent qu'informés des conséquences de la signature de l'acte au 27 janvier 2011, ils ne l'auraient pas signé. Or, en l'absence de tout investissement immobilier la question d'une réduction d'impôt ne se poserait même pas. Ainsi, le manquement de la SARL MD Invest ou du notaire à leur devoir d'information ou de conseil n'est pas à l'origine de la perte financière résultant de l'application d'un taux de réduction d'imposition inférieur au taux espéré. Ces manquements ne sont pas à l'origine du retard pris dans la signature de l'acte, retard dont les raisons restent imprécises. En conséquence, à défaut de lien de causalité entre les fautes reprochées à la SARL MD Invest et au notaire et les préjudices invoqués au titre de la réduction d'impôt, les demandes de dommages et intérêts ne sauraient prospérer » ;
1. ALORS QUE l'aveu est une déclaration par laquelle une partie reconnaît pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques ; que dans leurs écritures d'appel (p. 5 ; p. 13, 4ème §) les exposants soulignaient que la société MD Invest avait expressément reconnu que le manquement à son obligation d'information, pour ne pas les avoir alertés sur la nécessité de signer l'acte authentique de vente au plus tard le 31 décembre 2010 pour bénéficier du taux de réduction d'impôt de 25 % prévu par la loi Scellier, leur avait fait perdre la possibilité de conclure la vente dans le délai légal, dans un courrier qu'elle leur avait adressé le 14 mai 2013 aux termes duquel elle écrivait : « Dans le cadre de votre investissement Scellier situé à LOOS et pour faire suite à la proposition de rectification de l'Administration Fiscale en date du 6 novembre 2012 concernant votre réduction d'impôts de 25 % au taux de 15 %, vous faisant subir une perte en diminution d'impôts sur le revenu de 3 333 € par an concernant les revenus 2011 à 2019, par la présente, le Cabinet MD INVEST (
) s'engage à quittancer la somme de 3 333 € en date du 15/09 de chaque année fiscale » ; qu'en retenant, pour rejeter l'action en responsabilité contre la société MD Invest , que le manquement de cette dernière à son obligation d'information était sans lien de causalité avec la non-obtention de l'avantage fiscal escompté, sans rechercher si le courrier du 14 mai 2013 ne renfermait pas un aveu de ce que le défaut d'information des exposants avait été à l'origine de la perte de l'avantage fiscal en vue duquel l'investissement avait été souscrit, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147, 1354 et 1382 du code civil (dans leur version applicable en l'espèce, avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; nouveaux articles 1231-1, 1383 et 1240 du code civil) ;
2. ALORS QUE le conseiller en gestion de patrimoine mandaté pour mettre en place un investissement immobilier dans le cadre d'un dispositif légal de défiscalisation est tenu d'informer son client des caractéristiques essentielles de cet investissement, en particulier des conditions à respecter pour bénéficier de l'avantage fiscal escompté ; que le préjudice résultant de ce manquement réside dans l'impossibilité dans laquelle s'est trouvé l'investisseur de se conformer à ces conditions afin de bénéficier de l'avantage fiscal en cause ; qu'en l'espèce, les exposants faisaient valoir (leurs conclusions d'appel, p. 7 et 8) que la société MD Invest , qu'ils avaient chargée en 2010 de mettre en place un investissement immobilier dans le cadre du dispositif de défiscalisation de la loi Scellier, avait manqué à ses obligations d'information et de conseil à leur égard en n'attirant pas leur attention sur la nécessité, pour bénéficier d'une réduction d'imposition de 25 %, de conclure l'acte authentique de vente au plus tard le 31 décembre 2010, leur faisant perdre la possibilité de réaliser l'investissement dans ce délai et de bénéficier en conséquence de l'avantage fiscal escompté ; que pour rejeter l'action en responsabilité contre la société MD Invest , la cour d'appel a considéré que le manquement de cette dernière à son obligation d'information était sans lien avec le préjudice allégué, dans la mesure où même mieux informés, les exposants n'auraient pas bénéficié de la réduction d'impôts espérée puisqu'aucune partie n'alléguait une faute à l'origine du retard de la signature de l'acte authentique ; qu'en statuant par ce motif inopérant, quand il lui incombait de rechercher si mieux informés, lors de la mise en place du montage, les exposants auraient été en mesure de signer l'acte de vente avant le 31 décembre 2010 et de bénéficier ainsi de l'avantage fiscal escompté, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1382 du code civil (nouveaux articles 1231-1 et 1240 du code civil) ;
3. ALORS QUE le conseiller en gestion de patrimoine mandaté pour mettre en place un investissement immobilier dans le cadre d'un dispositif légal de défiscalisation est tenu d'informer son client des conditions à respecter pour bénéficier de l'avantage fiscal escompté, afin de le mettre en mesure de s'y conformer ; que la cour d'appel qui n'a pas recherché, malgré les conclusions qui l'y invitaient (leurs conclusions, p. 7 et 8) si, correctement informés par la société MD Invest de la nécessité de régulariser la vente au profit de la société Stal avant le 31 décembre 2010 pour obtenir le taux de réduction d'impôt recherché, les époux X... n'auraient pas pu régulariser cette vente, au besoin sous condition résolutoire de la non obtention du financement, dès lors que la société Stal, qui devait porter l'opération dans le montage conseillé par la société MD Invest , avait été immatriculée au RCS le 15 décembre 2010, bien avant la date butoir du 31 décembre 2010, a privé de base légale sa décision au regard des articles 1147 et 1382 du code civil (nouveaux articles 1231-1 et 1240 du code civil) ;
4. ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE la cour d'appel a constaté que, chargée par les époux X... de procéder à une synthèse de leur situation patrimoniale et de formuler des propositions de défiscalisation, la société MD Invest avait conseillé la réalisation d'un investissement permettant de bénéficier des avantages fiscaux prévus par la loi Scellier ; qu'elle a considéré que ces avantages fiscaux n'avaient pas été obtenus en raison du retard pris dans la signature de l'acte authentique ; que la cour d'appel, qui a rejeté la demande de dommages intérêts des époux X... au titre de la réduction d'impôt espérée sans rechercher, malgré les conclusions qui l'y invitaient (conclusions précitées, p. 12) si, à défaut de pouvoir bénéficier du dispositif Scellier, ils n'auraient pas à tout le moins pu bénéficier d'autres investissements défiscalisés tel que l'investissement Girardin Outre-Mer, le régime Malraux, les investissements forestiers, les résidences de tourisme ou les résidences services, a privé de base légale sa décision au regard des articles 1147 et 1382 du code civil (nouveaux articles 1231-1 et 1240 du code civil) ;
5. ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE les exposants faisaient valoir (leurs conclusions d'appel, p. 12-13) que l'acquisition immobilière qu'ils avaient faite n'était pas rentable dans la mesure où les frais et charges qu'elle impliquait n'étaient pas compensés par les loyers perçus ni par la réduction d'impôts de 15 % au lieu des 25 % escomptés, entraînant un déficit mensuel de 1 014,41 € qu'ils n'avaient pas envisagé devoir supporter ; qu'en se bornant à retenir, pour rejeter la demande indemnitaire des époux X..., que ces derniers « [pouvaient] prétendre que dûment informés, ils n'auraient pas signé l'acte ; pour autant, en l'absence de tout investissement immobilier, ils n'auraient bénéficié d'aucun avantage fiscal », sans répondre au moyen opérant invoqué par les exposants tiré des pertes que leur occasionnait l'investissement effectué, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST REPROCHE à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté M. Alain X..., Mme Stéphanie Y... et la SCI Stal de leurs demandes de dommages et intérêts au titre de la réduction d'impôt dirigées contre la G...                       ;
AUX MOTIFS propres QUE « II Sur la faute du notaire Le notaire doit, avant de dresser un acte, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de son acte. En l'espèce, les parties produisent aux débats l'acte notarié mentionnant une clause "déclaration fiscales" rédigée comme suit : "précision étant ici faite que la présente vente bénéficie de l'application des dispositions de l'article 62 de la loi de finances rectificative pour l'année 2010, prévoyant une mesure transitoire relative au maintien, sous certaines conditions, du taux de 25 % de réduction dans le cadre des investissements "Scellier" (logement non BBC), ayant été précédé d'un contrat de réservation en date du 25 novembre 2010, dont l'original fait l'objet d'un dépôt au rang des minutes de l'Office notarial, suivant acte reçu par Maître I... E...        , le 30 décembre 2010". Il résulte de cette mention que le notaire n'ignorait pas l'avantage fiscal recherché par les époux X... et la société Stal ; cette mention ne peut ensuite s'appliquer à l'immeuble vendu puisqu'il est précisément indiqué dans l'acte que la vente concerne un immeuble achevé et non une vente en l'état de futur achèvement. Le notaire a donc manqué à ses obligations en ne s'assurant pas de la loi fiscale applicable et en n'assurant pas en conséquence l'efficacité de son acte, en n'informant pas les époux X... sur le fait que l'article 62 de la loi de finance rectificative ne s'appliquait pas en l'espèce. Il résulte de ces éléments que le notaire a engagé sa responsabilité tant à l'égard de la SCI Stal qu'à l'égard des époux X.... La vente de l'immeuble n'ayant pu intervenir avant le 31 décembre 2010 et l'article 62 de la loi de finances rectificative du 29 décembre 2010 n'étant pas applicable, les époux X... n'ont pu bénéficier de la réduction de 25 % sur l'impôt sur les revenus 2011 à 2019 espérée, et la SCI Stal n'a pu bénéficier de la réduction de taxe foncière sur deux années. Pour autant, comme le notent les premiers juges, même s'ils avaient été correctement informés de la législation fiscale, les époux X... et la SCI Stal n'auraient en tout état de cause pas bénéficié de la réduction d'impôts espérée puisqu'aucune partie n'allègue une faute à l'origine du retard de la signature de l'acte authentique. Les époux X... et la SCI Stal peuvent prétendre que dûment informés, ils n'auraient pas signé l'acte ; pour autant, en l'absence de tout investissement immobilier, ils n'auraient bénéficié d'aucun avantage fiscal ; il est ainsi démontré que les manquements de la société MD Invest et du notaire ne sont pas à l'origine de la perte financière résultant d'une réduction d'impôts inférieure à la réduction espérée. En l'absence de lien de causalité entre les fautes reprochées à la société MD Invest et au notaire et les préjudices allégués au titre de l'absence de réduction d'impôt, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux X... et la SCI Stal de leur demande en dommages et intérêts au titre de la moindre réduction fiscale » ;
AUX MOTIFS supposément adoptés des premiers juges QUE « - Sur la faute du notaire (
) En l'espèce, il a été inséré à la clause « déclarations fiscales » de l'acte notarié la mention suivante : « précision étant ici faite que la présente vente bénéficie de l'application des dispositions de l'article 62 de la Loi de Finances rectificative pour 2010, prévoyant une mesure transitoire relative au maintien, sous certaines conditions, du taux de 25 % de réduction dans le cadre des investissements "Scellier" (logements non BBC), ayant été précédé d'un contrat de réservation en date du 25 novembre 2010, dont l'original a fait l'objet d'un dépôt au rang des minutes de l'Office Notarial, suivant acte reçu par Maître I... E...        , le 30 décembre 2010 ». Le notaire, rédacteur de l'acte, ne pouvait donc ignorer l'avantage fiscal recherché par les demandeurs et il ne peut sérieusement prétendre qu'il pensait qu'il s'agissait d'une vente en l'état futur d'achèvement alors qu'il est précisément indiqué dans Vade que la vente concerne un immeuble achevé. Le notaire devait donc s'assurer de l'application de la loi fiscale en vigueur et, tenu de s'assurer de l'efficacité de son acte, d'informer les demandeurs sur le fait que l'article 62 de la loi de finances ne s'appliquait pas en l'espèce, quand bien même il aurait été informé du contraire par la SNC MARIGNAN RESIDENCES. Dès lors le notaire a manqué à son devoir d'information et de conseil à l'égard des demandeurs et a commis une faute (de nature contractuelle à l'égard de la SCI, signataire de l'acte, et de nature délictuelle à l'égard de Monsieur X... et Madame Y...) susceptible d'engager sa responsabilité La vente de l'immeuble n'ayant pu intervenir avant le 31 décembre 2010 et l'article 62 de la loi de finances du 29 décembre 2010 n'étant pas applicable qu'aux ventes d'immeubles achevés, Monsieur X... et Madame Y... n'ont pu bénéficier de la réduction de 25 % sur l'impôt sur les revenus de 2011 à 2019 espérée et la SCI STAL n'a pu bénéficier de la réduction de la taxe foncière sur deux années. Cependant, Monsieur X... et Madame Y... ont signé le compromis le 25 novembre 2010 par lequel ils s'engageaient à régulariser la vente (sans condition suspensive, notamment quant au bénéfice d'une réduction d'impôt de 25 %) dans le délai de trois mois à compter de la signature de l'acte. Ainsi, correctement informés ou non à la date de la signature de l'acte authentique le 27 janvier 2011 ils n'auraient en tout état de cause pas pu bénéficier du taux d'abattement espéré. Les demandeurs soutiennent qu'informés des conséquences de la signature de l'acte au 27 janvier 2011, ils ne l'auraient pas signé. Or, en l'absence de tout investissement immobilier la question d'une réduction d'impôt ne se poserait même pas. Ainsi, le manquement de la SARL MD Invest ou du notaire à leur devoir d'information ou de conseil n'est pas à l'origine de la perte financière résultant de l'application d'un taux de réduction d'imposition inférieur au taux espéré. Ces manquements ne sont pas à l'origine du retard pris dans la signature de l'acte, retard dont les raisons restent imprécises. En conséquence, à défaut de lien de causalité entre les fautes reprochées à la SARL MD Invest et au notaire et les préjudices invoqués au titre de la réduction d'impôt, les demandes de dommages et intérêts ne sauraient prospérer » ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le notaire est professionnellement tenu d'un devoir de conseil à l'égard de son client ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le notaire n'ignorait pas l'avantage fiscal recherché par les époux X... et savait que l'obtention de cet avantage fiscal était subordonné à la régularisation de la vente par acte authentique avant le 31 décembre 2010 ; que le notaire avait indiqué faussement dans l'acte de vente du 27 janvier 2011 que l'opération bénéficiait d'une réduction d'impôt au taux de 25 % dans le cadre des investissements Scellier dès lors que la vente avait été précédée d'un contrat de réservation en date du 25 novembre 2010 qui avait été déposé au rang des minutes de l'office notarial le 30 décembre 2010, ce dont il résultait que le notaire, qui avait instrumenté dans la fausse croyance que le dépôt du contrat de réservation au rang de ses minutes permettait d'obtenir l'avantage fiscal recherché, n'avait pas attiré l'attention de ses clients sur la nécessité de régulariser la vente avant le 31 décembre 2010, manquant à son devoir de conseil ; qu'en rejetant néanmoins l'action en responsabilité dirigée contre le notaire, au motif inopérant qu'aucune des parties n'alléguait une faute à l'origine du retard de la signature de l'acte authentique, quand il lui incombait de rechercher si, mieux informés, les exposants auraient été en mesure de signer l'acte authentique avant le 31 décembre 2010 et de bénéficier ainsi de l'avantage fiscal escompté, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, applicable en la cause, devenu l'article 1240 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE le notaire est professionnellement tenu de s'assurer de l'efficacité de l'acte qu'il instrumente ; que la cour d'appel, qui a constaté que le notaire n'ignorait pas l'avantage fiscal recherché par les époux X... et la société Stal, et savait que l'obtention de cet avantage était subordonnée à la régularisation de l'acte authentique de vente de l'immeuble avant le 31 décembre 2010 et qui a néanmoins rejeté l'action en responsabilité dirigée contre le notaire sans rechercher, malgré les conclusions qui l'y invitaient (conclusions des exposants, p. 9 et 11), si le notaire n'aurait pas pu établir l'acte de vente avant le 31 décembre 2010, en prévoyant un paiement différé et en y insérant une clause résolutoire, ainsi que l'avait suggéré le promoteur dans un courriel du 17 décembre 2010, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, applicable en la cause (devenu l'article 1240 du code civil) ;
ALORS, ENFIN, QUE les exposants faisaient valoir (leurs conclusions d'appel, p. 12-13) que l'acquisition immobilière qu'ils avaient faite n'était pas rentable dans la mesure où les frais et charges qu'elle impliquait n'étaient pas compensés par les loyers perçus ni par la réduction d'impôts de 15 % au lieu des 25 % escomptés, entraînant un déficit mensuel de 1 014,41 € qu'ils n'avaient pas envisagé devoir supporter ; qu'en se bornant à retenir, pour rejeter la demande indemnitaire des époux X..., que ces derniers « [pouvaient] prétendre que dûment informés, ils n'auraient pas signé l'acte ; pour autant, en l'absence de tout investissement immobilier, ils n'auraient bénéficié d'aucun avantage fiscal », sans répondre au moyen opérant invoqué par les exposants tiré des pertes que leur occasionnait l'investissement effectué, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
