LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 novembre 2016, rectifié le 3 février 2017), que la société Pub Opéra, locataire de locaux à usage commercial et MM. Amaury, Emmanuel, Gerald, Philippe F... et Mme Françoise E... , propriétaires indivis, aux droits desquels vient la société civile immobilière du [...] , désirant adjoindre aux locaux déjà loués des surfaces complémentaires, à charge pour le preneur d'assumer le coût des travaux d'aménagement et de gros oeuvre, ont résilié amiablement le bail en cours et, le 7 mars 1992, conclu un nouveau bail portant sur les locaux anciennement loués et les surfaces nouvelles ; que le contrat stipulait une clause d'accession sans indemnité et prévoyait qu'il prendrait effet après l'exécution des travaux de gros oeuvre, à une date fixée, par avenant du 13 juillet 1994, au 1er juillet 1994, après réception des travaux ; que, le 23 décembre 2002, les bailleurs ont délivré à la locataire un congé à effet au 30 juin 2003 avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime ; que la locataire les ayant assignés en paiement d'une indemnité d'éviction et d'une indemnité au titre des travaux qu'elle avait pris en charge, les bailleurs lui ont notifié leur repentir et offert le renouvellement du bail par acte du 30 mai 2014 ; que la société Pub opéra a été déclarée en redressement judiciaire et un plan de continuation a été adopté, la société D... X... et associés étant désignée commissaire à l'exécution de ce plan et M. Y..., mandataire judiciaire ;
Attendu que la société Pub opéra fait grief à l'arrêt de rejeter comme prématurée sa demande tendant à liquider la créance qu'elle détient au titre des travaux qu'elle a exécutés, notamment de gros oeuvre ;
Mais attendu, d'une part qu'ayant souverainement retenu, par une interprétation exclusive de dénaturation de la volonté des parties que l'ambiguïté de la clause rendait nécessaire, que l'indication dans celle-ci de la date du 31 décembre 2010 à laquelle les changements et améliorations deviendraient la propriété des bailleurs par accession ne pouvait être regardée que comme une date indicative de la fin du bail renouvelé telle qu'elle avait pu être envisagée à l'origine et ne saurait contredire l'indication selon laquelle l'accession interviendra à l'expiration du premier renouvellement du bail, la cour d'appel en a justement déduit, dès lors que l'exercice par le bailleur de son droit de repentir avait eu pour effet le renouvellement du bail à compter du 30 mai 2014, que les travaux financés par la locataire pourront bénéficier au bailleur à la fin de ce nouveau bail, de sorte que la demande de remboursement des dépenses de gros oeuvre supportées par la locataire était prématurée ;
Attendu, d'autre part, que la fin de non-recevoir tirée de la chose jugée le 14 décembre 2011, qui n'a pas été invoquée devant la cour d'appel et qui n'est pas d'ordre public, ne peut l'être pour la première fois devant la Cour de cassation ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé sur le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Pub opéra, la société D... X... et associés pris en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan et M. Y..., en sa qualité de mandataire judiciaire aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Pub opéra, la société D... X... et associés agissant en sa qualité de commissaire à l'exécution de ce plan et M. Y..., en sa qualité de mandataire judiciaire et les condamne in solidum à payer à la société civile immobilière du [...] , MM. Amaury, Emmanuel, Gerald, Philippe F... et Mme Françoise E... la somme globale de 3 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour la société Pub Opéra, la société D... X... et associés et la société EMJ
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué, tel qu'il a été rectifié par l'arrêt postérieur du 3 février 2017, D'AVOIR écarté comme prématurée la demande que la société Pub opéra, preneur à bail commercial, formait contre les consorts E... et la société du [...] pour voir liquider la créance qu'elle détient au titre des travaux qu'elle a exécutés, notam-ment de gros oeuvre ;
AUX MOTIFS QUE « la clause d'accession [du bail du 7 mars 1992] est libellée comme suit : "Le bail est consenti et accepté sous les charges et conditions ordinaires et de droit et sous celles particulières suivantes que le preneur accepte expressément [
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] de laisser, sans indemnité à la charge du bailleur, tous changements ou améliorations que le preneur aurait pu apporter aux biens loués à l'expiration du premier renouvellement ou du présent bail, soit au plus tard le 31 décembre 2010" » (cf. arrêt attaqué, p. 11, 8e alinéa) ; que « cette clause doit s'interpréter comme manifestant la volonté des parties de prévoir que l'ensemble des travaux – gros oeuvre, second oeuvre et amé-nagements entièrement financés par le preneur – ne pourront faire accession au bailleur que lors du second renouvellement du bail suivant leur date de réalisation ainsi qu'il est admis par applica-tion de l'article R. 145-8 [du code de commerce] suivant lequel les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si directement ou indi-rectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge » (cf. arrêt attaqué, p. 12, 1er alinéa) ; qu'« à cet égard les parties admettent être aujourd'hui dans le cadre d'un bail renouvelé à la suite du repentir exprimé par les bailleurs » (cf. arrêt attaqué, p. 12, 2e alinéa) ; que « les changements et améliorations ne sont prévus dans le bail faire accession aux bailleurs qu'à la fin du bail renouvelé suivant celui au cours duquel ils ont été exécutés » (cf. arrêt attaqué, p. 12, 3e alinéa) ; que « le nouveau bail constitue le premier bail renouvelé à la suite de l'exécution des travaux dont l'accession est discutée » (cf. arrêt attaqué, p. 12, 4e alinéa) ; que « l'indication dans la clause d'accession de la date du 31 décembre 2010 à laquelle le changement et les améliorations feraient accession ne peut être regardée que comme une date indicative de la fin du bail renouvelé, telle qu'elle a pu être envisagé à l'origine, car elle ne correspond pas dans les faits à la fin du bail ayant pris effet au 1er juillet 1994 [; qu']elle ne saurait contredire valablement l'indication de la phrase précédente de la clause qui est quant à elle conforme aux dispositions légales » (cf. arrêt attaqué, p. 12, 5e alinéa) ; que « les travaux financés par le preneur et constituant des améliorations ne feront donc accession aux bailleurs qu'à la fin du bail renouvelé à effet du 30 mai 2014 ; [que] la question du remboursement des dépenses de gros oeuvre supportées par le preneur mais dont la charge in-comberait en définitive aux bailleurs tenus d'une obligation de délivrance est dans ces conditions posée de façon prématurée, et l'évaluation des sommes doit être différée » (cf. arrêt attaqué, p. 12, 6e alinéa) ;
1. ALORS QUE le bail souscrit le 7 mars 1992 et entré en vigueur le 1er juillet 1994, stipule, au § II, 8), 2e alinéa, de la clause charges et conditions, que le preneur accepte « de laisser, sans indemnité à la charge du bailleur, tous changements ou améliorations que le preneur aurait pu ap-porter aux biens loués à l'expiration du premier renouvellement du présent bail, soit au plus tard le 31 décembre de l'an deux mil dix (2010) » ;qu'en relevant, pour refuser de considérer que cette clause est devenue caduque le 31 décembre 2010 et qu'elle ne peut donc pas faire partie de l'économie du bail qui s'est renouvelé le 30 mai 2014, que « l'indication dans la clause d'accession de la date du 31 décembre 2010 à laquelle le changement et les améliorations feraient accession ne peut être regardée que comme une date indicative de la fin du bail renouvelé, telle qu'elle a pu être envisagée à l'origine, car elle ne correspond pas dans les faits à la fin du bail ayant pris effet au 1er juillet 1994 » et qu'« elle ne saurait contredire valablement l'indication de la phrase précédente de la clause qui est quant à elle conforme aux dispositions légales », la cour d'appel a violé la règle qui veut que le juge ne puisse pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis, ensemble les articles 1134 ancien et 1103 nouveau du code civil ;
2. ALORS QUE le renouvellement du bail donne lieu à la conclusion d'un nouveau bail dont les clauses sont identiques à celles du bail expiré à la date où il prend fin ; qu'il s'ensuit que la clause de ce bail expiré qui a été frappée de caducité avant la date du renouvellement ne fait pas partie de l'économie du bail issu du renouvellement ; qu'en énonçant que le bail renouvelé le 30 mai 2014 comporte la stipulation qui figure au § II, 8), 2e alinéa, de la clause charges et conditions du bail souscrit le 7 mars 1992, quand cette stipulation est devenue, suivant son propre libellé, caduque « au plus tard le 31 décembre 2010 », la cour d'appel a violé l'article L. 145-12 du code de commerce, en-semble les principes qui régissaient le renouvellement des contrats avant l'entrée en vigueur de l'article 1214, alinéa 2, nouveau du code civil ;
3. ALORS QUE le dispositif de l'arrêt rendu, le 14 octobre 2011, par la cour d'appel de Paris, « par ces motifs », p. 11, 7e alinéa, « dit que la créance de la société Pub opéra au titre des travaux de gros oeuvre réalisés dans les lieux avec l'accord de bailleurs, fondée en son principe » ; qu'en énonçant que « les travaux financés par le preneur et constituant des améliorations ne feront [
] accession aux bailleurs qu'à la fin du bail renouvelé à effet du 30 mai 2014 » et que « la question du remboursement des dépenses de gros oeuvre supportés par le preneur mais dont la charge incom-berait en définitive aux bailleurs tenus d'une obligation de délivrance est dans ces conditions posée de façon prématurée », la cour d'appel a violé les articles 1351 ancien et 1355 nouveau du code civil, ensemble l'article 480 du code de procédure civile.
