LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 novembre 2016), qu'ayant, par acte authentique du 29 septembre 2011, acquis de Mme A... des lots de copropriété dont un local commercial constitué de deux lots et d'une superficie de 343 m², Mme Y... l'a assignée en diminution du prix sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 en invoquant une différence de superficie par rapport à celle stipulée à l'acte de vente, au motif que les locaux situés au sous-sol ne pouvaient être inclus dans le calcul de la superficie ;
Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que l'acte authentique de vente mentionnait que les lots n° 113 et 114, décrits comme locaux commerciaux, avaient été réunis pour former une seule unité, que le certificat de mesurage annexé à cet acte concluait à une superficie de 343,62 m² avec les deux pièces situées au sous-sol, dont il précisait la superficie de chacune d'elles, et que le diagnostic amiante comportait un plan de ces locaux, constaté que le procès-verbal d'huissier de justice du 29 décembre 2011, produit par Mme Y..., montrait que les locaux du sous-sol n'étaient directement accessibles que par un escalier intérieur dont les marches étaient carrelées comme le rez-de-chaussée et souverainement retenu que ces pièces n'étaient pas des caves, mais composaient une unité à usage commercial avec les locaux du rez-de-chaussée , la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche ou de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes ni de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, en a déduit à bon droit que les pièces du sous-sol devaient être prises en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour Mme Y...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait débouté Mme Y... de l'ensemble de ses demandes et d'AVOIR débouté Mme Y... de ses autres demandes ;
AUX MOTIFS QUE les moyens développés par Mme Y... au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'à ces justes motifs, il sera ajouté que pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présentait matériellement au moment de la vente ; que l'acte authentique du septembre 2011 énonce que la vente porte, notamment, sur le lot n°113, soit un local commercial situé au rez-de-chaussée, ainsi que sur le lot n°114, soit un local commercial situé au rez-de-chaussée, « observation étant ici faite que ces deux lots ont été réunis et ne forment qu'une seule unité » ; que ce même acte précise que, selon un mesurage annexé, établi par la société Eco diag le 29 avril 2011, les lots 113 et 114 réunis ont une superficie ensemble de 343,62 m² ; que le tableau récapitulatif des parties de l'immeuble visitées et mesurées selon le texte précité, annexé à ce certificat, énumère au « sous-sol », les « pièces » 5 et 6, pour une superficie respective « au sens Carrez » de 21,65 m² et de 126,04 m² ; que le procès-verbal de constat que Mme Y... a demandé à M. Philippe B..., huissier de justice, de dresser le 29 décembre 2001, montre que, depuis les locaux du rez-de-chaussée, on accède au sous-sol par un escalier intérieur dont les marches sont carrelées ; qu'il s'en déduit qu'au moment de la vente, les lots n°113 et n°114 composaient une unité à usage commercial constituée de locaux, non seulement au rez-de-chaussée, mais encore au sous-sol, Mme Y... n'établissant pas que ces derniers, qualifiés de ''pièces" par le mesureur le 29 avril 2011 et auxquelles on accède directement depuis les locaux du rez-de-chaussée par un escalier carrelé, soient des caves ; qu'ainsi, le mesurage du 29 avril 2011, annexé à l'acte de vente, a pu prendre en compte la surface des locaux du rez-de-chaussée ainsi que celle du sous-sol, en application de l'article 46 de le loi du 10 juillet 1965 (soit au total : 343,62 m²); que le mesurage du 3 janvier 2012 de la SCP de géomètre-expert, diligentée par Mme Y..., n'est pas probant en ce qu'il ne porte que sur la superficie du « rez-de-chaussée » (soit : 197 m²) alors que le plan qui y est annexé mentionne l'accès au sous-sol dont le géomètre-expert n'a pas décrit la consistance pour justifier l'exclusion de sa surface du mesurage ; qu'en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme Y... de sa demande de diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la promesse de vente ne comporte aucune mention relative à la superficie mais indique en page 3 « rapports annexés aux présentes : diagnostiques contractuels » ; que de même, la lettre recommandée avec avis de réception datée du 26 mai 2011 que l'agence immobilière a envoyée à M. Y..., pour lui transmettre la promesse de vente et faire partie le délai de rétractation indique : « pièces jointes : copies des diagnostics contractuels » ; que Mme Y... soutient ne pas avoir reçu ces documents ; que l'acte authentique contient la mention suivante : « pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, le vendeur déclare que la superficie des lots vendus répondant aux caractéristiques de ce texte est la suivante : les lots 113 et 114 réunis ont une superficie ensemble de 343,62 m². Le mesurage a été effectué, en conformité des dispositions du décret du 23 mai 1997, par le cabinet Eco Diag, sis [...] , ainsi qu'il résulte du certificat établi par lui le 29 avril 2011, demeuré annexé au présent acte » ; que les documents relatifs aux diagnostics que verse aux débats Mme A... comportent le mesurage d'un lot de copropriété concluant à une superficie Loi Carrez de 343,62 m², avec deux pièces au sous-sol et aussi le rapport de mission de repérage de l'amiante qui fait pages 2, 3 et 5 référence à deux pièces au sous-sol et comporte page 7 un plan représentant deux pièces au sous-sol ; que Mme Y... ne peut valablement soutenir n'avoir reçu aucun de ces documents alors qu'elle a signé la promesse de vente mentionnant les annexes et qu'il n'y a pas lieu de mettre en doute la lettre de l'agence immobilière qui mentionne en pièces jointes ces annexes ; qu'il appartenait d'ailleurs à Mme Y... de les demander si tel n'était pas le cas, d'autant plus qu'elle n'avait pas visité les lieux avant de les acquérir ; que si cette visite avait eu lieu, Mme Y... aurait de toute évidence remarqué la présence du sous-sol, comme le confirment les photographies jointes au constat d'huissier du 29 décembre 2011, notamment la photographie n°11 qui montre l'escalier desservant le sous-sol qui n'est même pas muni d'une porte ; qu'elle aurait pu aussi sans faire pratiquer de mesurage contester la superficie annoncée ; que les rapports de diagnostics qui portent sur le rez-de-chaussée et le sous-sol et le constat d'huissier montrent que le bien vendu constitue une unité comprenant le sous-sol dont il n'est pas démontré ni soutenu qu'il serait accessible autrement que par le rez-de-chaussée, ce qu'aurait pu facilement constater Mme Y... si elle avait visité les lieux avant de les acquérir ; que la description faite des lieux dans l'état descriptif de division, reprise dans la promesse de vente et dans l'acte authentique si elle est incomplète ne suffit pas à démontrer que Mme Y... n'aurait acquis que le rez-de-chaussée et non le sous-sol pourtant indissociable ; que le plan dressé à la demande de Mme Y... par un géomètreexpert montre aussi un accès au sous-sol ; qu'il convient donc de s'interroger sur la nature et la consistance de ce sous-sol pour déterminer s'il doit être pris en compte dans la superficie Loi Carrez ; que si l'appellation « caves », retenue dans l'état descriptif de division, à supposer que les caves ainsi décrites correspondent bien au sous-sol litigieux, pourrait laisser penser qu'il convient de ne pas les prendre en compte dans la superficie Loi Carrez, en revanche, les photographies jointes au constat d'huissier du 29 décembre 2011, qui montrent que l'escalier d'accès est carrelé comme le reste du rez-de-chaussée, amènent à considérer le sous-sol comme un local commercial annexe de celui du rez-de-chaussée ; que de plus, il appartenait à Mme Y... de démontrer que ce sous-sol ne doit pas être considéré comme un local commercial, notamment en demandant à l'huissier qu'elle a mandaté de poursuivre ses opérations également dans le sous-sol ; que le juge de la mise en état, dans son ordonnance du 4 juillet 2013, par laquelle il refuse de nommer un géomètre-expert, invitait déjà Mme Y... à « démontrer que l'espace au sous-sol, dont elle jouit, ne lui appartient pas et qu'il s'agit, par exemple, d'une partie commune irrégulièrement intégrée dans le calcul de la superficie telle qu'elle est définie par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application» ; qu'au regard de ces divers éléments, il y a lieu de retenir la superficie mentionnée dans l'acte authentique, Mme Y... sera donc déboutée de sa demande de diminution du prix au regard de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
1°) ALORS QUE la superficie de la partie privatique ou de la fraction d'un lot mentionnée dans toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, et tout contrat réalisant ou constatant la vente de ce lot ou de cette fraction de lot, qui n'inclut pas la surface des caves, est celle du bien tel qu'il se présente matériellement ; que, pour dire que la surface des locaux situés au sous-sol pouvait être prise en compte dans la superficie mesurée dès lors qu'il n'aurait pas été établi qu'ils constituaient une cave, la cour d'appel a retenu que malgré l'appellation « caves » employées dans l'état descriptif, à supposer qu'elle corresponde au sous-sol litigieux, on n'accédait directement à ce dernier que depuis les locaux du rez-dechaussée, par un escalier carrelé, comme le reste du rez-de-chaussée, qui n'était pas muni d'une porte, et que le mesureur avait qualifié le sous-sol de « pièces » ; qu'en se déterminant ainsi, en considération de circonstances étrangères aux caractéristiques matérielles des locaux situés au sous-sol, eux-mêmes, la cour d'appel a violé l'article 46 de la loi n°65-557 du juillet 1965 ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, c'est au regard de leurs caractéristiques matérielles et de leur affectation effective qu'il doit être apprécié si des locaux constituent une cave, au sens de l'article 46, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en se bornant à relever qu'on n'accédait directement au sous-sol que par un escalier, depuis les locaux du rez-dechaussée qui étaient carrelés comme cet escalier dépourvu de porte, pour retenir que ces locaux n'auraient pas constitué une cave, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si contrairement à cet escalier, le sous-sol, lui-même, qui n'avait jamais été aménagé, n'était pas dépourvu de tout carrelage, si le sol n'était pas en béton brut et les murs en béton brut et parpaings, s'il n'existait aucun revêtement, aucune fenêtre, aucune lucarne, permettant à la lumière du jour d'y pénétrer, et si le sol ne présentait pas un regard rempli d'eau d'où se dégageait une odeur d'égout, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en affirmant que les moyens développés par Mme Y... au soutien de son appel n'auraient fait que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges avaient connu et auxquels ils auraient répondu par des motifs exacts qu'elle déclarait adopter, sans examiner et analyser, même sommairement, le procès-verbal de constat d'huissier, nouvel élément de preuve, que Mme Y... produisait pour la première fois en appel, et qui, ne se bornant pas, pour sa part, à décrire l'escalier d'accès au sous-sol, relevait les caractéristiques matérielles de ce dernier, lui-même, en indiquant qu'il se composait d'un « sol en béton brut, sans revêtement, ne (disposant) d'aucune fenêtre ou lucarne », « la lumière du jour ne (pouvant) pénétrer à l'intérieur », « la hauteur sous plafond (étant) de 209 cm », « l'ensemble du sous-sol (étant) envahi d'une odeur nauséabonde », un « regard » étant présent « au sol rempli d'eau d'où se dégage une odeur d'égout très désagréable », le « sol brut » présentant « de nombreuses fissures » et « des traces d'humidité nettes », « les murs (étant) bruts de béton et en parpaings» et « seuls des biens sans valeur (étant) entreposés dans le sous-sol », la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QU'en tout état de cause, en statuant de la sorte sans répondre aux conclusions de Mme Y..., qui soutenait qu'il résultait non seulement du procès-verbal de constat d'huissier de justice qu'elle produisait pour la première fois devant la cour d'appel, mais encore des rapports établis le 29 avril 2011 par la société Ecodiag et produits par Mme A..., elle-même, que « la pièce n°6 » située au sous-sol n'était pas aménagée, que son sol était en béton, que les murs étaient en béton et que le plafond était en brique, de sorte qu'il ne pouvait s'agir que d'une cave, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
