LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Générali IARD ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 1re décembre 2016), que, par acte authentique du 13 juillet 2004, Mme X... a vendu à M. et Mme Z..., par l'intermédiaire de l'agence immobilière Era Sudestimmo (l'agent immobilier), une maison d'habitation ; que, soutenant que celle-ci était affectée d'un vice caché, les vendeurs ont, après expertise, assigné Mme X... et l'agent immobilier en réparation de leurs préjudices ;
Sur le second moyen, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du code de procédure civile :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter son action en garantie contre l'agence immobilière, alors, selon le moyen :
1°/ que de première part, l'agent immobilier est tenu d'une obligation de renseignement et d'une obligation de conseil vis-à-vis de son mandant ainsi que, plus généralement, des parties à la convention conclue par son intermédiaire ; qu'en énonçant, pour débouter Mme X... de son appel en garantie à l'encontre de la société Era Sudestimmo, qu'il incombait au premier chef à Mme X... d'informer exactement et loyalement M. et Mme Z... des caractéristiques du bien vendu, que Mme X... était jugée débitrice envers eux de la garantie des vices cachés l'affectant et que
Mme X... ne démontrait pas avoir informé loyalement l'agence immobilière de l'état réel de la maison lors de son acquisition de M. A..., ni des rénovations qu'elle avait apportée à la maison avant sa mise en vente, quand elle retenait que la société Era Sudestimmo avait manqué vis-à-vis de M. et Mme Z... à son devoir d'information et de conseil, en faisant de la maison, objet de la vente, une description exagérément flatteuse et ne correspondant pas à son état réel et que la société Era Sudestimmo aurait pu aisément se convaincre de cet état réel par l'examen attentif des lieux et quand il en résultait que les circonstances sur lesquelles elle s'est fondée pour débouter Mme X... de son appel en garantie à l'encontre de la société Era Sudestimmo étaient inopérantes, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1992 du code civil ;
2°/ que la faute de la victime n'exonère que partiellement sa responsabilité l'auteur d'une faute, sauf lorsque la faute de la victime présente les caractères de la force majeure ou constitue la cause exclusive du dommage ; qu'en énonçant, par conséquent, pour débouter intégralement Mme X... de son appel en garantie à l'encontre de la société Era Sudestimmo, qu'il incombait au premier chef à Mme X... d'informer exactement et loyalement M. et Mme Z... des caractéristiques du bien vendu, que Mme X... était jugé débitrice envers eux de la garantie des vices cachés l'affectant et que Mme X... ne démontrait pas avoir informé loyalement l'agence immobilière de l'état réel de la maison lors de son acquisition de M. A..., ni des rénovations qu'elle avait apportée à la maison avant sa mise en vente, quand, d'une part, elle ne caractérisait pas que les fautes de Mme X... qu'elle retenait présentaient les caractères de la force majeure, quand, d'autre part, elle retenait que la société Era Sudestimmo avait manqué vis-à-vis de M. et Mme Z... à son devoir d'information et de conseil, en faisant de la maison, objet de la vente, une description exagérément flatteuse et ne correspondant pas à son état réel et que la société Era Sudestimmo aurait pu aisément se convaincre de cet état réel par l'examen attentif des lieux et quand, dès lors, il résultait de ses énonciations que les fautes de Mme X... qu'elle retenait ne constituaient pas la cause exclusive du dommage et quand, en conséquence, ces fautes ne pouvaient exonérer que partiellement la société Era Sudestimmo de sa
responsabilité, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1147 du code civil, dans leur rédaction applicable à la cause ;
Mais attendu que la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la réduction du prix de vente prévue à l'article 1644 du code civil ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie ; que la cour d'appel a rejeté l'appel en garantie formé par le vendeur contre l'agent immobilier à la suite de sa condamnation à restituer à l'acquéreur une partie du prix de vente ; que, par ce motif de pur droit, substitué à ceux critiqués, l'arrêt se trouve légalement justifié ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 1644 du code civil ;
Attendu que, pour condamner Mme X... à payer à M. et Mme Z... une certaine somme au titre de la restitution du prix de vente, l'arrêt retient que son montant correspond au coût des réparations, de la gêne résultant de leur exécution et de la baisse de prix que les acquéreurs auraient pu obtenir s'ils avaient été informés en temps utile des vices ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la réduction du prix doit être arbitrée par experts, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mme X... à payer à M. et Mme Z... une somme de 150 000 euros, l'arrêt rendu le 1er décembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. et Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf mars deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Capron, avocat aux Conseils, pour Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR condamné Mme Corinne X... à payer M. et Mme Fabien Z... la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la diminution du prix de vente, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du prononcé de jugement du tribunal de grande instance de Marseille en date du 19 février 2015 ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« il résulte du rapport d'expertise judiciaire, dont les conclusions techniques ne sont pas utilement combattues par les parties, les éléments objectifs suivants : - la maison est entièrement fissurée. Il s'agit de fissures traversantes nécessitant une reprise complète des fondations, avec micro pieux ; - ces nombreuses fissures sont certainement très anciennes et proviennent du fait que la maison repose sur un terrain argileux très sensible à l'eau. L'alternance de périodes de fortes pluies et de périodes de sécheresse entraîne des mouvements de terrain ; - l'auteur de Corinne X..., présent lors des opérations d'expertise, indique qu'en 1999 la maison était déjà fissurée, le carrelage ayant même sauté ; - les fissures ont été bouchées, entre 1999 et 2004, à l'aide de mastic à base de silicone, sans traitement de la cause des désordres ; - un professionnel peut voir ces fissures mais pas forcément un profane, l'enduit de façade ayant été plusieurs fois refait ; - il est indispensable de reprendre les fondations de cette maison dont la solidité n'est plus assurée et dont l'habitabilité n'est pas satisfaisante, les fissures traversantes et largement ouvertes nécessitant un fort chauffage en raison des déperditions de température. / [
] C'est [
] par des motifs pertinents en fait et en droit adoptés par la cour que le premier juge a fait droit à l'action en garantie des vices cachés exercée par les époux Z... à l'encontre de Corinne X..., considérant à bon droit que la clause d'exclusion de garantie prévue au contrat de vente du 13 juillet était sans application, dès lors qu'il résultait es circonstances de la cause que la venderesse connaissait, au moment de l'acte, l'existence des fissures colmatées et donc invisibles aux yeux de profanes, dont elle n'avait pas révélé l'existence aux acquéreurs, la remise des clés un mois avant la signature étant en effet insuffisante à établir que les époux Z... avaient eu tout loisir pour constater l'état de la maison et procéder à des investigations. / Le premier juge mérite enfin d'être approuvé en ce qu'il a dit que les époux Z... ne pouvaient, dans le cadre de l'action estimatoire exercée à l'encontre de leur venderesse, que demander une restitution d'une partie du prix de vente et non le paiement de la totalité des travaux de reprise ainsi que la réparation du trouble de jouissance du préjudice moral, dont il a exactement fixé le montant, compte tenu du coût des réparations et la gêne résultant de leur exécution, à la somme de 150 000 €, correspondant à la baisse de prix que les acquéreurs auraient pu obtenir s'ils avaient été informés en temps utile des vices qu'ils ont découverts par la suite » (cf., arrêt attaqué, p. 5) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « bien qu'ayant déposé son rapport " en l'état ", l'expert indique en page 16 de son rapport avoir eu entre les mains tous les documents utiles à l'accomplissement de sa mission, avoir convoqué les parties et réalisé trois accédits, avoir fait réaliser des sondages le 7 juillet 2009, et avoir fait exécuter des relevés de la maison par un bureau d'études et d'ingénieries ; / son rapport d'expertise met en évidence le fait que la villa des époux Z... est affectée d'importantes fissures qui compromettent la solidité et l'habitabilité de l'ouvrage. / Cette conclusion n'est pas discutée par les parties. / Les désordres constatés sont décrits par l'expert comme : à l'extérieur : des fissures obliques traitées et réactivées au niveau de la porte d'entrée, des fissures verticales sur toute la façade au droit des liaisons de refends, camouflage par du silicone ; à l'intérieur : des fissures de forme verticale, traitées et réactivées et dans la chambre une fissure traversante. / L'expert explique l'origine de ces fissurations, " certainement très anciennes " par le fait que la maison " repose sur un terrain argileux très sensible à l'eau ; ces mouvements de terrain sont dus à la succession de périodes de fortes pluies suivies de période de sécheresse, mais ces fissures sont certainement apparues dès les années qui ont suivi la construction. D'ailleurs Monsieur A... indique bien qu'en 1999 cette maison était déjà fissurée et même le carrelage avait sauté. Monsieur X... avait cependant tenu à l'acheter pour sa fille, la restaurant. Les fissures ont été bouches à l'aide de mastic à base de silicone mais sans s'être préoccupé des causes de ces désordres ". / Il ajoute que " pour un professionnel, on peut voir ces fissures, mais pas forcément pour un profane, car l'enduit de façade avait été plusieurs fois refait ; la période d'exécution de ces travaux est à fixer entre 1999 et 2004, mais il est impossible à un laboratoire tel que le Lerm ou me Cebtp de dater précisément ce travail ". / À un dire de Madame X..., l'expert répond en page 25 sur la chronologie : " en 2004, lors de l'achat par les époux Z..., les fissures étaient rebouchées avec du silicone et les enduits de façade étaient refaits ou repeints. En conséquence des hommes de l'art pouvaient se poser des questions sur ces réparations et se poser des questions afin de savoir s'il avait été remédié aux causes de ces fissures ce qui apparemment n'a été fait par personne. Suite à la sécheresse, ces fissures se sont réouvertes et sont devenues visibles pour tout un chacun ". " Nous avons pu apprendre par Monsieur A... que les fissures étaient anciennes et existaient avant 1999 n'avaient pas été traitées par sa mère mais par Monsieur X... père qui avait exécuté de nombreux travaux sur cette maison ". / Et l'expert de confirmer sa position en ajoutant que " Monsieur X...
a de plus court-circuité la fosse septique en construisant une canalisation passant sous la terrasse et se rejetant dans l'égout ". / Il n'est pas contesté devant le tribunal ni le fait que ces fissures, anciennes, existaient déjà lors de la vente par Monsieur A... à Madame X... ni que, lors de la vente aux époux Z..., elles étaient traitées et rebouchées, ainsi que cela ressort des attestations versées aux débats. / [
] En troisième lieu, les demandeurs se fondent sur la garantie des vices cachés visée par l'article 1641 du code civil. / Une clause d'exclusion de garantie des vices cachés contenue dans l'acte authentique fait en principe obstacle à toute action sur le fondement de l'article 1641 du code civil sauf à prouver que le vendeur était un professionnel ou connaissait l'existence des vices avant la vente ; que cette clause ne se conçoit en effet que si le vendeur est de bonne foi autrement dit s'il ignorait le vice au moment de la vente ; que la bonne foi est toujours présumée et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver ; qu'à cet égard, le vendeur d'immeuble, même non professionnel, est tenu à une obligation de contracter de bonne foi et se doit de renseigner de façon complète les acquéreurs sur l'état du bien vendu et sur les éléments dont l'acquéreur ne pouvait lui-même avoir connaissance ; que cette obligation de délivrance d'une information connue constitue en l'occurrence la traduction en droit de l'exigence de bonne foi du vendeur. / Il s'évince du rapport d'expertise la connaissance par Madame X... du vice affectant sa maison, celle-ci ayant acquis une maison déjà fissurée, qui fera l'objet en 2002 de nouvelles fissurations du fait de la sécheresse mais la revendant quelques années plus tard comme " entièrement rénovée " sans s'être néanmoins préoccupée lors de ses travaux de la cause des fissures et s'étant gardé d'informer ses acquéreurs de leur présence. / Au surplus, le tribunal observe que Madame X... ne prétend pas que les fissures auraient été rebouchées par son vendeur. / L'expert relève, sans que cela ait été contesté par les parties, que ces fissurations obturées n'étaient pas visibles pour un profane. / Elle se borne à affirmer avoir prévenu ses acquéreurs de l'existence de ces fissures sans en rapporter la preuve, la remise des clés un mois avant la signature définitive de la vente étant insuffisant à affirmer que les époux Z... avaient eu tout loisir de constater l'état intérieur de la maison et de procéder à des investigations. / La clause contractuelle habituelle d'exclusion de garantie contenue dans l'acte de vente dont Madame X... se prévaut ne peut trouver application, la venderesse ne pouvant être considérée comme de bonne foi de par sa connaissance établie du vice. / La responsabilité de Madame X... sera donc retenue sur le fondement de l'article 1641 du code civil. / [
] Aux termes de l'article 1644 suivant, l'acheteur qui exerce l'action en garantie des vices cachés a le choix, si cette action est jugée fondée, de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. / En l'espèce, le tribunal est saisi d'une action estimatoire, et non rédhibitoire. / Les demandeurs ne peuvent en conséquence demander qu'une restitution du prix et non la totalité des travaux de reprise. / Cette action, fondée, justifie que des dommages et intérêts soient alloués à Monsieur et Madame Z..., sur la base du montant des travaux de reprise affectant la maison vendue, et du trouble de jouissance subi du fait de ces travaux, chiffrés par l'expert, ces dommages et intérêts correspondant à la diminution de prix qu'il aurait pu obtenir s'il avait été entièrement et exactement informé des vices découverts par la suite. / Il sera alloué à ce titre la somme de 150 000 euros aux demandeurs » (cf., jugement entrepris, p. 4 à 5 ; p. 6 à 8) ;
ALORS QUE, de première part, l'application de la clause exonératoire de la garantie des vices cachés stipulée par un contrat de vente ne peut être écartée en raison de la mauvaise foi du vendeur non professionnel que s'il est établi que le vendeur connaissait, au moment de la conclusion du contrat de vente, le vice caché affectant la chose vendue dans toute sa gravité, dans toute son ampleur et dans toutes ses conséquences ; qu'en se bornant à énoncer, dès lors, après avoir relevé que les fissures affectant la maison vendue nécessitaient une reprise des fondations de cette maison dont la solidité n'est plus assurée et dont l'habitabilité n'est pas satisfaisante, pour écarter la clause exonératoire de la garantie des vices cachés stipulée par le contrat de vente en date du 13 juillet 2004 et pour condamner, en conséquence, Mme Corinne X... à payer M. et Mme Fabien Z... la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la diminution du prix de vente, que Mme Corinne X... connaissait, au moment de l'acte, l'existence des fissures colmatées et donc invisibles aux yeux des profanes, dont elle n'avait pas révélé l'existence aux acquéreurs, sans constater que Mme Corinne X... savait, au moment de la conclusion du contrat de vente, que ces fissures nécessitaient une reprise des fondations de cette maison et avaient eu pour conséquence que sa solidité n'était plus assurée et que son habitabilité n'était plus assurée, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1643 du code civil ;
ALORS QUE, de seconde part, la réduction du prix prévue par les dispositions de l'article 1644 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, doit être arbitrée par experts ; qu'en énonçant, dès lors, pour condamner Mme Corinne X... à payer M. et Mme Fabien Z... la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la diminution du prix de vente, que, compte tenu des réparations et de la gêne résultant de leur exécution, le montant de la réduction du prix devait être fixée à la somme de 150 000 euros, correspondant à la baisse de prix que M. et Mme Fabien Z... auraient pu obtenir s'ils avaient été informés en temps utile des vices qu'ils ont découverts par la suite, quand cette somme de 150 000 n'avait pas été arbitrée par experts, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1644 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté Mme Corinne X... de son appel en garantie à l'encontre de la société Era Sudestimmo ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'agence immobilière Era Sudestimmo, engagée à la fois avec la venderesse et avec les acquéreurs, a commis une faute envers les acquéreurs, en présentant, dans la notice de vente, le bien comme " une charmante maison de 70 m², entièrement rénovée (
), à voir absolument " et en précisant qu'il s'agissait d'un type de construction : " en pierre et de qualité ". / S'il ne peut être exigé d'une agence immobilière, qui n'est pas une professionnelle de la construction ou du bâtiment qu'elle remplisse à l'égard de ses clients, candidats à l'acquisition d'un bien immobilier, une mission d'assistance technique, il apparaît au cas présent que la Sarl Era Sudestimmo a manqué vis-à-vis d'eux à son devoir d'information et de conseil, en faisant de la maison, objet de la vente, une description exagérément flatteuse et ne correspondant pas à son état réel, dont elle aurait pu aisément se convaincre par l'examen attentif des lieux. [
] / Corinne X... recherche la responsabilité de l'agent immobilier sur le fondement de l'article 1192 du code civil selon lequel le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion, lui reprochant de ne pas avoir informé les acquéreurs de l'existence des désordres affectant le bien vendu, qu'en sa qualité de professionnel il ne pouvait ignorer et d'avoir ainsi manqué à son devoir d'information et de conseil. / Corinne X... à laquelle il incombait au premier chef d'informer exactement et loyalement son cocontractant des caractéristiques du bien vendu et qui est jugée débitrice envers lui de la garantie des vices cachés l'affectant, est non fondée en son appel en garantie formé à l'encontre de la Sarl Era Sudestimmo, dont elle doit en conséquence être déboutée » (cf., arrêt attaqué, p. 6) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « l'agent immobilier, qui en tant que professionnel, est tenu d'une obligation de renseignement et de conseil à l'encontre non seulement de son mandant, mais également de l'acquéreur. / Il doit s'assurer notamment des qualités du bien vendu. / En revenant mandat soit de vendre, soit d'acheter un immeuble, il garantit pas sa présence la régularité et la loyauté des pourparlers et est tenu de ne pas tromper celui qu'il a mis en rapport avec son mandant pour l'amener à signer un engagement préjudiciable à ses intérêts. / Que constitue une faute de nature à engager sa responsabilité, le fait, pour l'agent immobilier, d'omettre volontairement d'informer un acquéreur de l'existence d'n vice affectant l'immeuble qu'il était chargé de vendre. / En l'espèce, l'agence immobilière a donc engagé sa responsabilité en indiquant dans son annonce que la maison avait été " entièrement rénovée " avec une " construction de qualité ", et un matériau en " pierre ", ce d'autant que les défectuosités du bâti, à savoir des fissures rebouchées, si elles n'étaient pas visibles par un profane, ne pouvaient échapper à sa vigilance ; / [
] Il appartient à Madame X... de rapporter la preuve d'une faute de son mandant à son encontre. / Or elle ne démontre pas avoir informé loyalement l'agence immobilière de l'état réel de la maison lors de son acquisition de Monsieur A..., ni des rénovations qu'elle avait apportée à la maison avant sa mise en vente. / Son appel en garantie sera rejetée » (cf., jugement entrepris, p. 7 et 8) ;
ALORS QUE, de première part, l'agent immobilier est tenu d'une obligation de renseignement et d'une obligation de conseil vis-à-vis de son mandant ainsi que, plus généralement, des parties à la convention conclue par son intermédiaire ; qu'en énonçant, pour débouter Mme Corinne X... de son appel en garantie à l'encontre de la société Era Sudestimmo, qu'il incombait au premier chef à Mme Corinne X... d'informer exactement et loyalement M. et Mme Fabien Z... des caractéristiques du bien vendu, que Mme Corinne X... était jugée débitrice envers eux de la garantie des vices cachés l'affectant et que Mme Corinne X... ne démontrait pas avoir informé loyalement l'agence immobilière de l'état réel de la maison lors de son acquisition de M. A..., ni des rénovations qu'elle avait apportée à la maison avant sa mise en vente, quand elle retenait que la société Era Sudestimmo avait manqué vis-à-vis de M. et Mme Fabien Z... à son devoir d'information et de conseil, en faisant de la maison, objet de la vente, une description exagérément flatteuse et ne correspondant pas à son état réel et que la société Era Sudestimmo aurait pu aisément se convaincre de cet état réel par l'examen attentif des lieux et quand il en résultait que les circonstances sur lesquelles elle s'est fondée pour débouter Mme Corinne X... de son appel en garantie à l'encontre de la société Era Sudestimmo étaient inopérantes, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1992 du code civil ;
ALORS QUE, de seconde part et en tout état de cause, la faute de la victime n'exonère que partiellement de sa responsabilité l'auteur d'une faute, sauf lorsque la faute de la victime présente les caractères de la force majeure ou constitue la cause exclusive du dommage ; qu'en énonçant, par conséquent, pour débouter intégralement Mme Corinne X... de son appel en garantie à l'encontre de la société Era Sudestimmo, qu'il incombait au premier chef à Mme Corinne X... d'informer exactement et loyalement M. et Mme Fabien Z... des caractéristiques du bien vendu, que Mme Corinne X... était jugée débitrice envers eux de la garantie des vices cachés l'affectant et que Mme Corinne X... ne démontrait pas avoir informé loyalement l'agence immobilière de l'état réel de la maison lors de son acquisition de M. A..., ni des rénovations qu'elle avait apportée à la maison avant sa mise en vente, quand, d'une part, elle ne caractérisait pas que les fautes de Mme Corinne X... qu'elle retenait présentaient les caractères de la force majeure, quand, d'autre part, elle retenait que la société Era Sudestimmo avait manqué vis-à-vis de M. et Mme Fabien Z... à son devoir d'information et de conseil, en faisant de la maison, objet de la vente, une description exagérément flatteuse et ne correspondant pas à son état réel et que la société Era Sudestimmo aurait pu aisément se convaincre de cet état réel par l'examen attentif des lieux et quand, dès lors, il résultait de ses énonciations que les fautes de Mme Corinne X... qu'elle retenait ne constituaient pas la cause exclusive du dommage et quand, en conséquence, ces fautes ne pouvaient exonérer que partiellement la société Era Sudestimmo de sa responsabilité, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1147 du code civil, dans leur rédaction applicable à la cause.
