LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 février 2017), que M. Z..., locataire d'un local à usage d'entrepôt appartenant à M. X..., a fait opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par celui-ci et l'a assigné en résiliation du bail à ses torts et en dommages et intérêts ;
Sur le premier moyen :
Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
Attendu que, pour annuler le commandement de payer et prononcer la résiliation du bail aux torts de M. X..., l'arrêt retient que le bailleur ne conteste pas avoir commandé la réfection de la toiture, laquelle a été réalisée avec utilisation des échafaudages entreposés dans les locaux loués qui sont la propriété du preneur ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le bailleur exposait dans ses conclusions que, s'il avait effectué des travaux, l'entreprise à laquelle il aurait fait appel aurait utilisé ses propres échafaudages, la cour d'appel, qui a dénaturé cet écrit, a violé le principe susvisé ;
Sur le deuxième moyen :
Vu l'article 1315, devenu 1353 du code civil ;
Attendu que, pour accueillir l'exception d'inexécution opposée par M. Z... pour la période postérieure au 11 décembre 2013, l'arrêt retient que le constat d'huissier du 11 décembre 2013 établit l'impossibilité pour le preneur de pénétrer dans les lieux loués dont les serrures ont été changées, que le bailleur soutient, sans le démontrer, que ce changement serait le fait du preneur, alors qu'étant tenu de l'obligation de délivrance et de jouissance paisible, la charge de la preuve lui incombe ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il incombait au preneur, qui opposait au bailleur une exception d'inexécution, de rapporter la preuve que l'impossibilité dans laquelle il s'était trouvé de jouir des lieux loués était imputable au bailleur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Sur le troisième moyen :
Vu l'article 1732 du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande du bailleur en réparation des dégradations du local, l'arrêt retient que le bailleur, pour attester des dégradations qu'il impute exclusivement au preneur, produit un constat d'huissier établi le 18 avril 2014, mais que ce constat, établi plus de quatre mois après que le preneur a été privé de la jouissance des lieux, se borne à attester de l'existence de dégradations et ne comporte aucune indication quant à leurs date ou auteur et qu'en conséquence, le bailleur, qui n'établit pas la réalité de dégradations à la date du 11 décembre 2013, doit être débouté de sa demande à ce titre ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le quatrième moyen :
Vu l'article 624 du code de procédure civile ;
Attendu que la cassation sur les premier et deuxième moyens entraînent l'annulation, par voie de conséquence , des dispositions qui sont critiquées par ce moyen ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 février 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Z... et le condamne à payer une somme de 3 000 euros à M. X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mars deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré le commandement de payer délivré le 13 janvier 2014 nul et d'avoir prononcé la résiliation du bail aux torts de M. Francis X... ;
Aux motifs que « Monsieur Z... ne conteste pas s'être abstenu de payer les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 13 janvier 2014 en recouvrement des échéances impayées de septembre 2013 à janvier 2014 et des taxes foncières de 2012 à 2013, mais invoque la mauvaise foi du bailleur et l'exception d'inexécution.
Les clauses résolutoires doivent être invoquées de bonne foi et, lorsqu'est invoquée la mauvaise foi du bailleur, les juges du fond doivent rechercher si la clause a été mise en oeuvre de bonne foi.
La preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l'invoque et l'appréciation de cette mauvaise foi relève du pouvoir souverain des juges du fond.
En l'espèce un litige opposait bailleur et preneur depuis septembre 2013, le commandement de payer a été délivré par le bailleur en janvier 2014 après le changement des serrures du local loué en décembre 2013 dont il avait été informé par lettre recommandé avec accusé de réception du preneur, à laquelle était jointe un procès verbal d'huissier, et par laquelle ce dernier prenait acte de la résolution du bail et demandait à reprendre possession des biens entreposées en présence d'un huissier.
Précédemment en septembre 2013 alors qu'il devait garantir au preneur la jouissance paisible des lieux , il a refusé d'intervenir bien que dûment informé de l'utilisation du matériel professionnel de M. Z... par l'entreprise qu'il avait mandaté, enfin il a opposé un refus aux demandes de résolution amiable du différend.
Ce comportement caractérise la mise en oeuvre de mauvaise foi la clause résolutoire, en conséquence de quoi le commandement de payer délivré le 13 janvier 2014 sera annulé » ;
Et que « en application des articles 1719 et 1720 du code civil dans la version applicable à l'espèce, le bailleur est tenu d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour laquelle elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail .
Il est tenu de garantir les locataires des troubles que lui même ou des tiers dont il doit répondre pourrait lui causer.
Conformément à l'article 1741 du code civil le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
Le bailleur est tenu d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu'en cas de force majeure, laquelle n'est pas en l'espèce alléguée.
Deux articles du bail prévoient des dérogations à ces dispositions légales
L'article UU.25/5 (sic) dernier paragraphe : " le preneur fera son affaire personnelle de tous dégâts causés aux lieux loués et de tous les troubles de jouissance causées par les autres occupants de l'immeuble, les voisins, ou les tiers et se pourvoira directement contre les auteurs de ces troubles sans que le bailleur puisse être recherché "
Le bail " article II.5- Travaux " stipule que : " le preneur devra souffrir et laisser faire dans l'immeuble tous les travaux de réparation, construction, modifications et tous autres travaux que le bailleur jugerait nécessaires, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution de loyer quels que soient l'importance, la durée et l'inconvénient de ces travaux, même si la durée excédait 40 jours (et ce par dérogation à l'article 1724 du code civil)"
En l'espèce le bailleur ne conteste pas avoir commandé la réfection de la toiture, laquelle a été entreprise avec utilisation des échafaudages entreposés dans les locaux loués propriété du preneur, ce qui est établi par le constat d'huissier du 3 septembre 2013 , le nom de M. Z... étant clairement visible sur les échafaudages installés à l'extérieur du bâtiment, ce qui suffit à démonter l'intrusion dans les locaux loués.
Le bailleur ne démontre pas avoir informé le preneur des dits travaux et s'être trouvé en butte à un refus.
L'entrepreneur, mandaté par le bailleur, n'est pas un tiers au sens de l'article 1720 du code civil et du bail, il est donc sans conséquence que le bailleur n'ait pas lui-même pénétré dans les locaux loués ou procédé en personne au changement des serrures, dont il soutient sans le démonter qu'il serait le fait du locataire.
Le bailleur qui ne justifie ni de travaux urgents, ni de force majeure ou toutes autres causes exonératoires, ayant troublé la jouissance paisible des locaux donnés à bail, a commis une faute lourde qui fait échec à l'exonération de responsabilité, prévue à l'article 1725 du code civil et par les clauses contractuelles, en cas de troubles émanant de tiers.
En dépit des courriers recommandés qui lui ont été adressées par le conseil du preneur les 30 octobre 2013, 12 novembre 2013, 20 décembre 2012 auxquels étaient joint les procès verbaux d'huissier, le bailleur a persisté à dénier toute responsabilité et refusé tout arrangement.
En conséquence de quoi, vu l'article 1741 du code civil, tenant la mauvaise foi du bailleur dans l'exécution du contrat, ce dernier sera résilié à ses torts exclusifs » ;
Alors, d'une part, que M. X... faisait valoir, dans ses conclusions en cause d'appel, qu'« il est certain que si le bailleur avait effectué des travaux, l'entreprise à laquelle il aurait fait appel aurait utilisé ses propres échafaudages » (conclusions d'appel de M. X..., p. 6) ; qu'il s'évince clairement et précisément d'un tel écrit que M. X... contestait être à l'origine des travaux litigieux ; qu'en énonçant que le bailleur ne contestait pas avoir commandé la réfection de la toiture pour en déduire que les travaux exécutés dans les lieux sans l'accord du preneur lui étaient imputables, la Cour d'appel a dénaturé les écritures de M. X... et a partant violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;
Alors, d'autre part et subsidiairement, que la faute lourde suppose un comportement d'une extrême gravité, confinant au dol, et dénotant l'inaptitude du débiteur à l'accomplissement de sa mission contractuelle ; qu'en énonçant que la réfaction de la toiture décidée par le bailleur, sans justifier de l'urgence ou de la force majeure, constituait une faute lourde, sans caractériser en quoi l'exécution des réparations nécessaires qui lui incombe, constituait un comportement d'une extrême gravité qui confine au dol, dénotant l'inaptitude à l'exécution de sa mission contractuelle, et de nature à justifier l'éviction des clauses élusives de responsabilité prévues au bail, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1150 du code civil, dans leur rédaction applicable à la cause ;
Alors, enfin et subsidiairement, que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel ; qu'en l'absence de toute représentation, le bailleur n'est à ce titre pas responsable des dommages causés par l'entrepreneur à l'occasion de l'exécution de travaux qu'il lui a confiés ; qu'en énonçant que l'entrepreneur, mandaté par le bailleur, n'est pas un tiers au sens de l'article 1720 du code civil et du bail, de sorte qu'il est sans conséquence que le bailleur n'ait pas lui-même pénétré dans les locaux loués ou procédé en personne au changement des serrures, dont il soutient sans le démonter qu'il serait le fait du locataire, la Cour d'appel a violé les articles 1725 et 1984 du code civil.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir retenu que M. Z... pouvait invoquer l'exception d'inexécution à compter du 11 décembre 2013, et de l'avoir en conséquence condamné à payer à M. Francis X... les seuls loyers échus de septembre 2013 au 11 décembre 2013, soit la somme de 5774,33 € ;
Aux motifs que « en application de l'article 1728 du code civil le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus, il ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution qu'en cas d'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués.
Monsieur Z... ne conteste pas s'être abstenu de payer les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 13 janvier 2014 en recouvrement des échéances impayées de septembre 2013 à janvier 2014 et des taxes foncières de 2012 à 2013.
Il est établi par le constat d'huissier en date du 11 décembre 2013, l'impossibilité pour le preneur de pénétrer dans les lieux loués dont les serrures avaient été changées.
La matérialité du changement de serrure n'est pas contestée par le bailleur, qui soutient dans ses écritures, sans le démontrer, que ce changement serait le fait du preneur, ce alors qu'étant tenu de l'obligation de délivrance et de jouissance paisible, la charge de la preuve lui incombe.
En conséquence de quoi c'est à bon droit que M. Z... se prévaut de l'exception d'inexécution, mais qui ne peut jouer qu'à compter du 11 décembre 2013.
M. Z... sera donc condamné à payer au bailleur les loyers de septembre au 11 décembre
2013 outre les taxes foncières de 2012 et 2013 à sa charge par application du contrat de bail (art III 3/1) soit la somme de 5774,33 € ( 830x3 mois + 11 jours = 304, 33 + 1463 + 1517) » ;
Alors qu'il appartient au preneur qui invoque l'exception d'inexécution pour refuser le paiement des loyers, de démontrer l'inexécution par le bailleur de son obligation de jouissance paisible ; qu'en énonçant que la matérialité du changement de serrure n'est pas contestée par le bailleur, qui soutient dans ses écritures, sans le démontrer, que ce changement serait le fait du preneur et que la charge de la preuve d'une jouissance paisible du preneur lui incombe, quand il appartenait au contraire au locataire, qui invoquait l'exception d'inexécution, de rapporter la preuve que le bailleur avait fait changer les serrures du local, manquant ainsi à son obligation de jouissance paisible, la Cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315 dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble l'article 9 du code de procédure civile.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. Francis X... de sa demande tendant à la condamnation de M. A... Z... au titre des réparations locatives à hauteur de 9.295 € ;
Aux motifs que « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, en l'absence d'état des lieux initial le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état.
S'agissant d'une présomption simple la preuve contraire peut être rapportée.
Il est clairement stipulé au bail que les locaux seront utilisés par le preneur à usage d'entrepôt de bâtiment, " que le preneur prendra les lieux loués en l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation autre que celles nécessaires pour que les lieux loués soit clos et couverts. Un état des lieux sera établi contradictoirement par les parties à l'entrée du preneur et annexé aux présentes "
L'état des lieux d'entrée n'est produit par aucune des parties, qui produisent deux exemplaires du bail (dont la cour relève qu'ils ne sont pas identiques), ce alors qu'il devait être annexé au contrat.
Les termes du contrat tel que repris ci-dessus, démontrent que les locaux n'étaient pas en parfait état et que le bailleur n'entendait assurer que le clos et le couvert.
M Z... a pris possession des lieux le 1er juillet 2011, il a été privé de la jouissance de ceux-ci le 11 décembre 2013. Aucun état des lieux de sortie n'est produit M. Z... produit deux photos non datées qui démontrent qu'il utilisait le local pour entreposer du matériel professionnel (échafaudage et bétonnière), mais aussi que le carrelage du sol était dégradé.
Le bailleur pour attester des dégradations , qu'il impute exclusivement au preneur , produit un constat d'huissier établi le 18 avril 2014 lequel a constaté " le local est ouvert aux quatre vents, le rideau métallique est bloqué sensiblement à mi hauteur en position ouverte, la porte de communication .... est elle aussi ouverte et non verrouillée , ....le local est inexploité et libre de toute occupation .... il est extrêmement dégradé ... "
Ce constat établi plus de quatre mois après que le preneur ait été privé de la jouissance des lieux et alors que le local est resté " ouvert au quatre vents " se limite à démontrer l'existence de dégradations, il ne comporte aucune indication quant leurs date ou auteur.
En conséquence de quoi le bailleur, qui n'établit pas la réalité de dégradations à la date du 11 décembre 2013, sera débouté de ses demandes à ce titre » ;
Alors que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; qu'il en résulte que le preneur doit répondre, sauf s'il démontre qu'elles ont lieu sans faute de sa part, de toutes les dégradations constatées jusqu'au terme du bail ; qu'en énonçant que le locataire ne devait pas répondre des dégradations constatées par acte d'huissier établi le 18 avril 2014, dès lors qu'un tel acte ne comportait aucune indication quant à leur date ou auteur et que le bailleur n'établissait pas la réalité des dégradations à la date du 11 décembre 2013, quand le bail était pourtant en cours au jour du constat, la Cour d'appel a violé l'article 1732 du code civil.
QUATRIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné M. Francis X... à payer à M. A... Z... la somme de 31.000 euros au titre du matériel non restitué et d'avoir condamné M. Francis X... à payer à M. A... Z... la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral ;
Aux motifs que « le préjudice moral en lien direct et certain avec le conflit opposant M. Z... à son bailleur est au contraire démontré par les courriers échangés aux fins de résolution amiable du litige et l'utilisation du matériel professionnel de M. Z... sans son accord, par l'entreprise du bailleur, lequel informé a refusé d'intervenir tel qu'il résulte de son courrier du 12 novembre 2013 " s'il y a un problème d'échafaudage qu'il le règle avec l'entreprise qui a fait les travaux chez moi "
En conséquence de quoi le bailleur, sera condamné à payer à M. Z... la somme de 3.000€ » ;
Et que « Il est constant qu'à compter du 11 décembre 2013 M. Z... a été privé de la jouissance des lieux loués, que précédemment l'entreprise mandatée par le propriétaire a utilisé les échafaudages lui appartenant, le bailleur n'a pas donné suite à la demande en date du 20 décembre 2013, de reprise du matériel sous contrôle d'huissier ; à la date du 14 avril 2014 les locaux étaient vides de toute occupation et ouverts aux quatre vents.
Le bailleur qui est tenue d'une obligation de délivrance et de jouissance paisible durant toute la durée du bail n'a pas satisfait à ces obligations et ce faisant commis une faute, il ne justifie pas de la restitution au preneur privé d'accès au local loué, des biens entreposés, alors que ce dernier lui en avait fait demande par lettre recommandée de son conseil.
En conséquence de quoi M. X... sera condamné à payer à M. Z... , qui justifie de l'achat de matériel à son nom le 8 juin 2011, la somme de 31 000€ au titre du matériel non restitué.
Alors, d'une part, que le bailleur, qui n'est ni dépositaire ni gardien du mobilier placé dans les lieux par le preneur, ne contracte pas une obligation de conservation et de restitution ; qu'en énonçant que le bailleur avait manqué à ses obligations en ne restituant pas, sur demande du locataire, le matériel entreposé dans les lieux, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1719 du code civil, dans leur rédaction applicable à la cause ;
Alors, d'autre part, que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel ; qu'en estimant que le bailleur était responsable de la disparition du matériel entreposé par le preneur dans les lieux, la Cour d'appel a violé l'article 1725 du code civil ;
Alors, enfin, que le préjudice moral suppose une atteinte aux intérêts extrapatrimoniaux de la personne ; qu'en se bornant à énoncer que le préjudice moral en lien direct et certain avec le conflit opposant M. Z... à son bailleur est démontré par les courriers échangés aux fins de résolution amiable du litige et l'utilisation du matériel professionnel de M. Z... sans son accord, par l'entreprise du bailleur, lequel informé a refusé d'intervenir tel qu'il résulte de son courrier du 12 novembre 2013 " s'il y a un problème d'échafaudage qu'il le règle avec l'entreprise qui a fait les travaux chez moi ", sans caractériser en quoi l'utilisation du matériel professionnel de M. Z... avait porté atteinte à ses intérêts extrapatrimoniaux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause.
