LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu que l'arrêt attaqué (Rennes,16 décembre 2016) fixe les indemnités dues à la SCI La fourchette (la SCI), prise en la personne de son liquidateur judiciaire, par suite de l'expropriation, au profit de la commune de [...], de parcelles lui appartenant ;
Attendu que la SCI, représentée par son liquidateur judiciaire, fait grief à l'arrêt de fixer à 1,20 euros l'indemnité d'expropriation ;
Mais attendu, qu'ayant retenu que les biens étaient dans un état de délabrement très avancé, ne pouvaient être utilisés et devaient être démolis, la cour d'appel, adoptant la méthode d'évaluation dite de la récupération foncière qui lui est apparue la mieux appropriée eu égard à ces éléments, a, sans porter une atteinte disproportionnée au droit de la SCI au respect de ses biens protégé par l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, souverainement fixé le montant de l'indemnité en considération du coût de la démolition des bâtiments, supérieur à la valeur du terrain nu ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCP Isabelle X..., prise en qualité de liquidateur judiciaire de la société La fourchette, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mars deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Z..., avocat aux Conseils, pour la société La Fourchette.
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé à 1,20 € l'indemnité d'expropriation due par la commune de [...] à la SCI La Fourchette ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la révision du plan d'occupation du sol en plan local d'urbanisme de la commune de [...] a été approuvée par délibération du conseil municipal le 18 avril 2013, transmise en préfecture le 24 mai 2013, et publiée dans un journal agréé (Ouest France) les 25 et 26 mai 2013 ; les parcelles sont incluses dans le périmètre du droit de préemption urbain instauré par la commune par délibération du conseil municipal du 18 avril 2013, rendue exécutoire le 24 mai 2013, sur les zones urbaines (U), ainsi que les zones d'urbanisation future (AU) délimitées par le plan local d'urbanisme, que dans ces conditions, selon les dispositions combinées des articles L 213-4 et L 213-6 du Code de l'urbanisme, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du Code de l'expropriation (article L 13-15 de l'ancien Code de l'expropriation) est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; que la date de référence est en l'espèce le 25 mai 2013, la consistance des biens est appréciée à la date de l'ordonnance opérant transfert de propriété, ici le premier septembre 2014 ; l'évaluation des biens a lieu au jour du jugement du juge de l'expropriation, soit le 10 avril 2015 ; nul ne conteste que les parcelles sont dans la zone constructible, zone UCc(z), secteur urbain dense à forte valeur patrimoniale, à proximité de réseaux et sont qualifiées de terrain à considérant que le responsable de la division France Domaine donnait son avis le 21 août 2014 et précisait : « compte tenu des termes du marché, de la situation du bien, de l'état du bien, la valeur vénale suivante peut être retenue le bâti étant en ruine, une évaluation selon la méthode de récupération foncière est privilégiée, la valeur vénale du terrain nu et libre peut être fixée à 33000 Euros avec une marge d'appréciation de 10 Au cas particulier, compte tenu de l' 'encombrement du terrain, un abattement de 40 % minimum pourrait être appliqué à cette valeur. Par ailleurs, si les études diligentées par la collectivité laissaient apparaître in fine des coûts de démolition, désamiantage et de désencombrement d' un montant supérieur à la valeur vénale du terrain, une offre à un montant symbolique pourrait éventuellement être proposé ; les termes de comparaison proposés par Maître X... ès-qualités ne peuvent être retenus, dans la mesure où il ne s'agit nullement de ventes réalisées mais d'offres à la vente, de compromis, qui ne permettent pas des comparaisons utiles (pièces 9, 11, 12, 13 et 14), le commissaire du gouvernement verse aux débats plusieurs termes de comparaison, que trois ( TC 1, 2, 3) concernent des biens très proches, deux étant des terrains nus, le troisième non construit mais encombré, vendus en 2012 et 2013 parcelle [...] de 171 m2 terrain nu ; prix au m2 : 97, 57 Euros, parcelle [...] de 188 m2 , terrain en jardin ; prix aum2 : 37, 27 Euros, parcelle [...] de 141920 m2 encombré sur 10 % de sa superficie et en partie en zone inondable ; prix au m2 : de 53, 78 Euros au m2, le commissaire du gouvernement reprend aux termes de ces comparaisons l'estimation de France Domaine qui propose 98, 80 Euros le m2 ; la cour retiendra ce chiffre, que l'indemnité due pour une surface de 303 m2 sera fixée à 29936,40 Euros ; la méthode dite du "terrain intégré" est privilégiée lorsque le bâti a une valeur intrinsèque ; que la méthode dite de 'c récupération foncière" est retenue lorsque la valeur du bien tient plus à sa situation dans une zone constructible qu' à la qualité du bâti, en l'espèce que les photographies produites aux débats révèlent que les constructions se trouvant sur les parcelles présentent un état général de délabrement très avancé : qu'il n' y a ni huisseries, ni fermetures, qu'il n' y a plus de toiture, que la plupart des planchers ont disparu, ce qui accentue la fragilisation ; que les murs sont fissurés et sont étayés en plusieurs endroits, que la végétation pousse ; que des chutes de matériaux sur la chaussée de la rue de la Fourchette se sont produites à plusieurs reprises ; que l'architecte de la SCI, Monsieur A... indique dans un courrier qu'il adresse à la SCI la Fourchette le 28 février 2014 ; « aucun maçon n 'accepte de répondre : la demande de I 'architecte des bâtiments de France qui consiste à refaire la maçonnerie à I 'identique ne trouve pas preneur, Pour les entrepreneurs, le coût d'une telle opération n 'est pas envisageable, Le temps à consacrer pour faire un devis sur ce projet serait par ailleurs important, estimé pour certains à 15 jours, Les bâtiments ne sont pas en bon état. De fait, le relevé n 'est pas suffisamment précis pour les parties à conserver, à consolider, à démonter et à remonter. Le chiffrage n'est pas possible. Rapidement après le démarrage du chantier, un certain nombre de plus-values apparaîtraient, remettant en question la viabilité du projet " " Le dénivelé est important entre la rue de la Fourchette et les jardins à l'est (environ 4,50 m). Le questionnement se porte sur la présence de remblais, la difficulté de faire les sondages, la difficulté du chantier par la contrainte de déconstruction/reconstruction, la fragilité des structures"; qu'il apparaît qu'il n'est pas possible d'utiliser ces bâtiments pour quoi que ce soit, la démolition est nécessaire ; que certes, quelques murs et quelques pierres seront conservés ; que toutefois, comme le souligne la ville de [...], il s'agit, par cette conservation, de répondre aux contraintes juridiques, techniques et architecturales pesant sur les parcelles expropriées ; que la conservation de ces éléments ne crée aucune valeur économique pour les bâtiments expropriés, la ville de [...] a produit le devis de déconstruction du site par la société D Inge ; que ce devis décrit très précisément les travaux rendus complexes par la présence de remparts en partie basse des immeubles, par la déclivité du terrain, par la nécessité de stabiliser et désolidariser les constructions proches, par la présence d'amiante dans les ardoises en " amiante ciment" sur le pignon d'un bâtiment ; qu'une "déconstruction" manuelle est nécessaire ; que les travaux sont évalués à la somme de 200000 Euros HT ou 239000 Euros ITC ; que ce devis est sérieux ; que le coût de "déconstruction" doit être repris ; qu'il s'avère supérieur, qu'il soit établi HT ou TTC, à la valeur du terrain nu ; l'indemnité fixée par le premier juge est justifiée, que le jugement sera confirmé, Sur l'indemnité de remploi : la SCI la Fourchette a cherché à vendre les biens expropriés en 2008, que la liquidation judiciaire de la SCI La Fourchette a été prononcée le 8 septembre 2014 ; que toutefois, les termes de l'alinéa 2 de l'article R 322-5 du code de l'expropriation (R 13-16 de l'ancien code de l'expropriation) n'ont pas à s'appliquer alors qu'il n'est nullement établi qu'à la date de l'ordonnance d'expropriation du premier septembre 2014, les biens étaient notoirement destinés à la vente ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU‘il est constant que les bâtiments existant sur les parcelles litigieuses sont de ruines. Ils ont d'ailleurs fait l'objet d'arrêté de péril en mai 2002 et le 4/08/2008. De plus, par délibération du 7/11/2013, les bâtiments construits aux numéros 5 bis à 1 3 de la rue de la Fourchette, aujourd'hui expropriés, ont été déclarés en état d'abandon manifeste. En l'absence de valeur vénale des bâtiments voués à la démolition, l'évaluation du tènement doit se faire selon la méthode de la récupération foncière. Il ressort de l'estimation du service des domaines du 21/08/2014 que les parcelles situées [...] avaient une valeur vénale pour une surface der 334m2 de 33.000€, moins le coût de démolition, soit une valeur unitaire de 98,80 e par m2 ; cette valeur est confirmée par la première référence de terrain nu à bâtir en zone UCAz citée par le commissaire du gouvernement conclue sur la base de 93,57€/m2 . Pour tes 303m î du tènement, l'indemnité principale sera donc de (303m2 x 98,80€) 29.936,40 € ; Quant au coût de démolition des bâtiments en ruines, il sera fixé à 275.120€ selon 10 devis obtenu par la la commune de [...] de la société AD Ineé, Ce montant sera soustrait de la valeur du terrain, soit un solde négatif de (29.936€ - 275.120 €) Il ne reviendra donc à la SCI la Fourchette qu'une indemnité principale symbolique de 1 €, outre 0,20€ au titre du remploi ;
ALORS QUE les indemnités doivent être fixées selon la consistance du bien à la date de l'ordonnance d'expropriation et l'usage du bien à la date de référence ; que toute personne a droit au respect de ses biens, ce qui implique que l'expropriation d'utilité publique ne se fasse que moyennant une indemnisation raisonnablement en rapport avec la valeur du bien dont elle est privée ; qu'en réduisant à une somme symbolique l'indemnisation de la SCI La Fourchette pour la perte de propriété de son bien en raison de la nécessité de travaux de démolition dont le coût a été déduit de l'indemnité, la cour d'appel, qui a permis une dépossession sans indemnisation en rapport avec la valeur des biens litigieux, a porté une atteinte disproportionnée au droit au respect des biens de la SCI La Fourchette, violant ainsi l'article 1 du protocole additionnel n° 1 à la convention européenne des droits de l'homme.
