Chambre del'Expropriation
ARRÊT N° 33
R.G : 15/03631
SCP [E] [K]
C/
Commune [Localité 1]
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 16 DECEMBRE 2016
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Mme Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,
Assesseur : Madame Christine GROS, Conseiller,
Assesseur : Madame Hélène RAULINE, Présidente de Chambre,
GREFFIER :
Madame Françoise FOUVILLE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 21 Octobre 2016
devant Mme Françoise COCCHIELLO, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
EN PRESENCE DE :
Monsieur le Commissaire du Gouvernement d'Ille et Vilaine
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 16 Décembre 2016 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
SCP [E] [K] Es qualité de « Mandataire judiciaire » de la « SCI DE LA FOURCHETTE » demeurant [Adresse 1] par suite du jugement de liquidation du 08 septembre 2014
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Paul-Olivier RAULT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉE :
Commune COMMUNE [Localité 1] représenté par son maire en exercice
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
Le14 décembre 2004, la société civile immobilière (SCI) La Fourchette a acquis pour le prix de 100000 Euros des immeubles bâtis en mauvais état [Adresse 4] à [Adresse 4], attenant aux remparts de la ville et propriété de la SCI Village en liquidation judiciaire. Il s'agit des parcelles AT n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], d'une emprise de 303 m2.
Le plan local d'urbanisme ( PLU) de la commune a été approuvé le 18 avril 2013 et est exécutoire depuis le 25 mai 2013.
La SCI la Fourchette a laissé les bâtiments en état de délabrement et les biens ont fait l'objet de deux arrêtés de péril imminent en mai 2002 et août 2008. A l'issue d'une procédure diligentée par la ville de [Localité 1] au cours de l'année 2013, les parcelles sur lesquelles se trouvaient ces immeubles ont été déclarées en état d'abandon manifeste et le conseil municipal a décidé d'en poursuivre l'expropriation.
Par arrêté du 15 janvier 2014, le préfet d'Ille-et-Vilaine a déclaré d'utilité publique le projet d'acquisition de ces parcelles par la ville de [Localité 1] et a fixé l'indemnité provisionnelle à 33000 Euros. La ville a offert à la SCI La Fourchette la somme de 33000 Euros que celle-ci a déclinée.
Le transfert de propriété des parcelles a été ordonné par décision du premier septembre 2014.
La SCI La Fourchette a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de grande instance de Rennes du 9 septembre 2013, puis en liquidation judiciaire par jugement du 8 septembre 2014. Maître [K] est mandataire liquidateur.
La ville de Fougères demande par mémoire complémentaire et récapitulatif du 24 février 2016 :
-la confirmation du jugement,
- le débouté de Maître [K] ès-qualités en toutes ses demandes,
- la condamnation de Maître [K] ès-qualités à lui verser la somme de 3000 Euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens.
Elle expose que les sept parcelles contiguës sont attenantes aux remparts de la ville et comportent pour cinq d'entre elles, des bâtiments qu'il convient de qualifier de ruines, avec présence d' amiante et de mérule et que l'état des 'bâtiments' s'en est singulièrement dégradé ces dernières années.
Elle expose que les parcelles sont en terrain constructible, que la méthode d'évaluation par ' récupération foncière' doit être retenue. Elle rappelle que les bâtiments dont l'état est irréversible n' ont aucune valeur intrinsèque, étant inutilisables et proches de l'effondrement, dangereux, qu'il y a nécessité technique de les démolir et que la conservation de quelques murs qui s'impose en raison des contraintes résultant du classement en ZPPAUP et de la proximité des remparts inscrits au titre des monuments historiques ne suffit pas à justifier une quelconque valorisation ; qu'elle précise que l'arrêté portant déclaration d'utilité publique ne fait pas obstacle à la purge préalable de l'existant.
Elle ajoute que la méthode préconisée par l'appelante ne peut être retenue : que les éléments cités à titre de comparaison ne peut être pris en compte, ne constituant pas des ' mutations' ; elle souligne que les frais engagés par la SCI ont eu pour seul objet de conforter provisoirement les bâtiments.
Enfin, elle précise que l'évaluation TTC ou HT du coût de la démolition importe peu dès lorsque ce coût est supérieur à la valeur vénale des parcelles terrain nu, que la ville ne tire aucune richesse des pierres qui seront utilisées pour la restauration des remparts, s'agissant pour elle de respecter une contrainte liée à la protection du site.
Par mémoire du 29 octobre 2015, le Commissaire du gouvernement demande à la cour de confirmer le jugement.
Il expose que la question est de fixer la valeur d'un ensemble immobilier frappé de péril, rappelle que le juge de l'expropriation est souverain dans le choix de la méthode d'évaluation de l'indemnité. Il expose que les termes de comparaison proposés par la SCI sont peu précis ou ne sont pas pertinents et propose d'autres termes de comparaison.
Il estime que seule la méthode de 'récupération foncière' doit être utilisée, que les parcelles sont totalement encombrées, que la valeur du 'terrain à bâtir' qui est par essence un terrain nu doit être diminuée du coût de démolition ou à tout le moins, par application d'un abattement de 60 % du terrain nu, compte tenu de la nécessité de le débarrasser.
Il soutient que les biens étant mis à la vente, une indemnité de remploi n'est pas due en application de l'article R 322-5 du Code de l'expropriation ( art R 13-16 du Code ancien de l'expropriation).
CELA ETANT EXPOSE :
Sur les dates à prendre en compte :
considérant que la révision du plan d'occupation du sol en plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 1] a été approuvée par délibération du conseil municipal le 18 avril 2013, transmise en préfecture le 24 mai 2013, et publiée dans un journal agréé (Ouest France) les 25 et 26 mai 2013,
que les parcelles sont incluses dans le périmètre du droit de préemption urbain instauré par la commune par délibération du conseil municipal du 18 avril 2013, rendue exécutoire le 24 mai 2013, sur les zones urbaines (U), ainsi que les zones d'urbanisation future (AU) délimitées par le plan local d'urbanisme,
que dans ces conditions, selon les dispositions combinées des articles L 213-4 et L 213-6 du Code de l'urbanisme, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du Code de l'expropriation ( article L 13-15 de l'ancien Code de l'expropriation) est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; que la date de référence est en l'espèce le 25 mai 2013,
considérant que la consistance des biens est appréciée à la date de l'ordonnance opérant transfert de propriété, ici le premier septembre 2014,
considérant que l'évaluation des biens a lieu au jour du jugement du juge de l'expropriation, soit le 10 avril 2015,
Sur l'évaluation des parcelles :
considérant que nul ne conteste que les parcelles sont dans la zone constructible, zone UCc(z), secteur urbain dense à forte valeur patrimoniale, à proximité de réseaux et sont qualifiées de terrain à bâtir,
considérant que le responsable de la division [Adresse 5] donnait son avis le 21 août 2014 et précisait : ' Compte tenu des termes du marché, de la situation du bien, de l'état du bien, la valeur vénale suivante peut être retenue : le bâti étant en ruine, une évaluation selon la méthode de récupération foncière est privilégiée, la valeur vénale du terrain nu et libre peut être fixée à 33000 Euros avec une marge d'appréciation de 10 %. Au cas particulier, compte tenu de l'encombrement du terrain, un abattement de 40 % maximum pourrait être appliqué à cette valeur. Par ailleurs, si les études diligentées par la collectivité laissaient apparaître in fine des coûts de démolition, désamiantage et de désencombrement d' un montant supérieur à la valeur vénale du terrain, une offre à un montant symbolique pourrait éventuellement être proposée'
considérant que les termes de comparaison proposés par Maître [K] ès-qualités ne peuvent être retenus, dans la mesure où il ne s'agit nullement de ventes réalisées mais d'offres à la vente, de compromis, qui ne permettent pas des comparaisons utiles ( pièces 9, 11, 12, 13 et 14),
considérant que le commissaire du gouvernement verse aux débats plusieurs termes de comparaison, que trois ( TC 1, 2, 3) concernent des biens très proches, deux étant des terrains nus, le troisième non construit mais encombré, vendus en 2012 et 2013 :
parcelle AT n° 0167 de 171 m2 terrain nu ; prix au m2 : 97, 57 Euros,
parcelle AT n° [Cadastre 8] de 188 m2 , terrain en jardin ; prix au m2 : 37, 27 Euros,
parcelle AT n° [Cadastre 8] de 141920 m2 encombré sur 10 % de sa superficie et en partie en zone inondable ; prix au m2 : de 53, 78 Euros au m2,
que le commissaire du gouvernement reprend aux termes de ces comparaisons l'estimation de [Adresse 5] qui propose 98, 80 Euros le m2 ;
considérant que la cour retiendra ce chiffre, que l'indemnité due pour une surface de 303 m2 sera fixée à 29936,40 Euros,
considérant que la méthode dite du 'terrain intégré' est privilégiée lorsque le bâti a une valeur intrinsèque ; que la méthode dite de ' récupération foncière' est retenue lorsque la valeur du bien tient plus à sa situation dans une zone constructible qu' à la qualité du bâti,
considérant en l'espèce que les photographies produites aux débats révèlent que les constructions se trouvant sur les parcelles présentent un état général de délabrement très avancé : qu'il n' y a ni huisseries, ni fermetures, qu'il n' y a plus de toiture, que la plupart des planchers ont disparu, ce qui accentue la fragilisation ; que les murs sont fissurés et sont étayés en plusieurs endroits, que la végétation pousse ; que des chutes de matériaux sur la chaussée de la rue de la Fourchette se sont produites à plusieurs reprises ;
que l'architecte de la SCI, Monsieur [I] indique dans un courrier qu'il adresse à la SCI la Fourchette le 28 février 2014 : ' Aucun maçon n'accepte de répondre : la demande de l'architecte des bâtiments de France qui consiste à refaire la maçonnerie à l'identique ne trouve pas preneur. Pour les entrepreneurs, le coût d'une telle opération n'est pas envisageable. Le temps à consacrer pour faire un devis sur ce projet serait par ailleurs important, estimé pour certains à 15 jours. Les bâtiments ne sont pas en bon état. De fait, le relevé n'est pas suffisamment précis pour les parties à conserver, à consolider, à démonter et à remonter. Le chiffrage n'est pas possible. Rapidement après le démarrage du chantier, un certain nombre de plus-values apparaîtraient, remettant en question la viabilité du projet. ....' ' Le dénivelé est important entre la rue de la Fourchette et les jardins à l'est (environ 4,50 m). Le questionnement se porte sur la présence de remblais, la difficulté de faire les sondages, la difficulté du chantier par la contrainte de déconstruction/reconstruction, la fragilité des structures'; qu'il apparaît qu'il n'est pas possible d'utiliser ces bâtiments pour quoi que ce soit,
considérant que la démolition est nécessaire ; que certes, quelques murs et quelques pierres seront conservés ; que toutefois, comme le souligne la ville de [Localité 1], il s'agit, par cette conservation, de répondre aux contraintes juridiques, techniques et architecturales pesant sur les parcelles expropriées ; que la conservation de ces éléments ne crée aucune valeur économique pour les bâtiments expropriés,
considérant que la ville de [Localité 1] a produit le devis de ' déconstruction ' du site par la société ID Inge ; que ce devis décrit très précisément les travaux rendus complexes par la présence de remparts en partie basse des immeubles, par la déclivité du terrain, par la nécessité de stabiliser et désolidariser les constructions proches, par la présence d'amiante dans les ardoises en ' amiante ciment' sur le pignon d'un bâtiment ; qu'une 'déconstruction' manuelle est nécessaire ; que les travaux sont évalués à la somme de 200000 Euros HT ou 239000 Euros TTC ; que ce devis est sérieux ; que le coût de 'déconstruction' doit être repris ; qu'il s'avère supérieur, qu'il soit établi HT ou TTC, à la valeur du terrain nu,
considérant alors que l'indemnité fixée par le premier juge est justifiée, que le jugement sera confirmé,
Sur l'indemnité de remploi :
considérant que la SCI la Fourchette a cherché à vendre les biens expropriés en 2008, que la liquidation judiciaire de la SCI La Fourchette a été prononcée le 8 septembre 2014 ; que toutefois, les termes de l'alinéa 2 de l'article R 322-5 du code de l'expropriation (R 13-16 de l'ancien code de l'expropriation ) n' ont pas à s'appliquer alors qu'il n'est nullement établi qu' à la date de l'ordonnance d'expropriation du premier septembre 2014, les biens étaient ' notoirement destinés à la vente',
considérant que l'indemnité de remploi est calculée en tenant compte de tous les frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale,
considérant que la valorisation réalisée par le premier juge est justifiée, qu' elle sera reprise,
PAR CES MOTIFS :
La cour
confirme le jugement du juge de l'expropriation près le tribunal de grande instance de Rennes en date du 15 avril 2015 en toutes ses dispositions,
déboute la ville de Fougères de sa demande d'indemnité pour frais irrépétibles,
condamne Maître [K] ès-qualités aux dépens.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
