LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 novembre 2016), rendu en référé, que M. X..., propriétaire d'un lot d'un lotissement, a assigné la société Claire Fontaine, coloti, propriétaire d'une résidence-services, et la société Beval, exploitante de la résidence, en démolition des constructions excédant l'emprise au sol autorisée par l'article 15 du cahier des charges du lotissement ;
Sur le moyen unique, pris en ses trois dernières branches, ci-après annexé :
Attendu que la société Claire Fontaine fait grief à l'arrêt de la condamner à faire en sorte que l'emprise au sol de la construction atteigne une superficie maximale de 250 mètres carrés et à démolir l'excédent, sous astreinte ;
Mais attendu qu'ayant relevé, sans procéder à une interprétation excédant les pouvoirs du juge des référés, que l'article 15 du cahier des charges du lotissement excluait toute construction au sol d'une superficie dépassant 250 mètres carrés, quelles que soient sa nature ou la surface du lot ou terrain sur lequel elle était implantée, et que le bâtiment édifié par la société Claire Fontaine était d'une surface largement supérieure, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée et qui a pu en déduire, sans modifier l'objet du litige, que la demande de M. X... devait être accueillie, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais sur le moyen unique, pris en sa première branche ;
Vu l'article 809 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour condamner la société Beval à mettre la construction en conformité avec le cahier des charges et rejeter sa demande de mise hors de cause, l'arrêt retient qu'elle ne conteste pas sa qualité d'exploitante des constructions ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'en sa seule qualité de locataire, la société Beval ne pouvait pas mettre fin au trouble manifestement illicite, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et vu l'article 627 du code de procédure civile, après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du même code ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Beval, in solidum avec la société Claire Fontaine, à faire en sorte que l'emprise au sol de la construction atteigne une superficie maximale de 250 mètres carrés et à démolir l'excédent, sous astreinte, et rejette sa demande de mise hors de cause, l'arrêt rendu le 24 novembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
DIT n'y avoir lieu à référé à l'égard de la société Beval et la met hors de cause ;
Condamne la société Claire Fontaine aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Claire Fontaine à payer la somme de 3 000 euros à M. X... et rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mars deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour les sociétés Claire Fontaine et Beval
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR confirmé le jugement ayant condamné in solidum les sociétés exposantes à faire en sorte que l'emprise au sol de la construction d'aspect unique implantée sur la commune d'[...], parcelles cadastrées section [...] , [...] et [...] désormais [...] et [...], constitutives d'une résidence service sous le statut d'EHPAD dénommé « [...] » atteigne une superficie maximale de 250 m² et à démolir l'excédent, sous astreinte à défaut d'exécution, d'un montant de 500 euros par jour de retard, astreinte qui courra passé un délai de six mois à compter de la signification de l'ordonnance pendant quatre mois au maximum, terme à l'issue duquel le juge des référés devra à nouveau être saisi pour en tant que de besoin prolonger ladite astreinte et/ou en augmenter le montant, d'une part, et d'avoir rejeté la demande de mise hors de cause de la SARL Beval, d'autre part ;
AUX MOTIFS QU'en vertu de l'article 809 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état, notamment pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; que le trouble manifestement illicite consiste en un acte ou une abstention pouvant résulter d'une méconnaissance d'une règle légale ou de dispositions contractuelles ; qu'en l'occurrence M. Jean-Pierre X... se prévaut d'une méconnaissance de la clause figurant à l'article 15 du cahier des charges du lotissement du domaine de [...] (Alpes-Maritimes), aux termes de laquelle « la surface totale occupée par la construction principale ne pourra en aucun cas dépasser une superficie de 250 m² » ; que c'est à tort que la société Beval sollicite sa mise hors de cause, motif pris de ce qu'elle n'est pas propriétaire des terrains sur lesquels ont été édifiées les constructions objet de la demande de démolition ; qu'en effet, elle ne conteste pas sa qualité d'exploitante desdites constructions ; que par ailleurs les appelantes invoquent la nature réglementaire de la clause et concluent à tout le moins à la saisine du juge administratif d'une question préjudicielle ; que toutefois le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; que le premier juge a donc décidé à bon droit qu'il n'y avait pas lieu à question préjudicielle devant la juridiction administrative et que ces dispositions continuaient à s'appliquer entre colotis ; qu'aucune antinomie ne peut être relevée entre les jurisprudences administrative et civile dès lors que tout permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers ; que, de plus, l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme invoqué par les appelantes ne remet pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges et ne permet donc pas de conclure à la caducité de la clause litigieuse figurant à l'article 15 ; qu'il ne peut davantage être soutenu que le lotissement n'a pas d'existence légale par suite de la caducité de l'arrêté d'approbation de 1926, alors même que dans sa demande de permis de construire du bâtiment litigieux, la SARL Beval mentionne que « la propriété fait partie du lotissement du Domaine de [...], commune d'[...] » ; que les sociétés appelantes font également grief au juge des référés d'avoir déduit l'existence d'un trouble manifestement illicite d'une prétendue méconnaissance d'une clause ambiguë du cahier des charges, dont l'interprétation excède ses pouvoirs ; que cependant l'article 15 litigieux constitue une clause claire et précise, ne nécessitant aucune interprétation, en ce qu'elle exclut d'évidence toute construction au sol d'une superficie dépassant 250 m², quelle que soit sa nature ; que les constructions litigieuses ont été édifiées en vertu d'un arrêté du 31 décembre 1998 autorisant la société Clairefontaine à édifier un bâtiment d'une surface largement supérieure, ainsi que retenu par le premier juge ; qu'en considération de l'ensemble de ces éléments, le trouble manifestement illicite dont se plaint M. X... est caractérisé ;
ALORS D'UNE PART QUE la société Beval, exposante, faisait valoir au soutien de sa demande de mise hors de cause, qu'elle n'avait aucun droit de propriété sur les constructions litigieuses, lesquelles appartiennent à la SCI Clairefontaine qui les lui a données à bail et dans lesquelles elle exploite un EHPAD ; qu'en retenant que c'est à tort que la société exposante sollicite sa mise hors de cause, motif pris qu'elle n'est pas propriétaire des terrains sur lesquels ont été édifiées les constructions objet de la demande de démolition, qu'en effet, elle ne conteste pas sa qualité d'exploitante desdites constructions, pour décider de la condamner in solidum avec la SCI Clairefontaine à démolir les constructions dont l'emprise au sol excède 250 m², ce qui n'est pas au pouvoir de l'exposante en sa seule qualité de locataire, laquelle ne pouvait dès lors mettre fin au trouble manifestement illicite, la cour d'appel qui se prononce par un motif inopérant, a violé l'article 809 du code de procédure civile ;
ALORS D'AUTRE PART QUE les exposantes faisaient valoir que le lotissement n'a jamais fait l'objet d'une autorisation de lotir, qu'il n'avait donc pas d'existence légale ; qu'en décidant qu'il ne peut être soutenu que le lotissement n'a pas d'existence légale par suite de la caducité de l'arrêté d'approbation de 1926, alors même que dans sa demande de permis de construire du bâtiment litigieux, la SARL Beval mentionne que « la propriété fait partie du lotissement du Domaine de [...], commune d'[...] », quand le permis de construire a été demandé par la seule propriétaire, la SCI Claire Fontaine, à laquelle a été délivrée le permis le 31 décembre 1998 comme elle le faisait valoir (page 6) et comme l'énonçait M. X... (page 4), la cour d'appel a méconnu les termes du litige et elle a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS DE TROISIEME PART QU'ayant relevé que les exposantes invoquent la nature réglementaire de la clause litigieuse du cahier des charges et concluent à tout le moins à la saisine du juge administratif d'une question préjudicielle, puis décidé que le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, que le premier juge a donc décidé à bon droit qu'il n'y avait pas lieu à question préjudicielle devant la juridiction administrative et que ces dispositions continuaient à s'appliquer entre colotis, qu'aucune antinomie ne peut être relevée entre les jurisprudences administrative et civile dès lors que tout permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers, que, de plus, l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme ne remet pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges et ne permet donc pas de conclure à la caducité de la clause litigieuse figurant à l'article 15, sans constater que le cahier des charges avait fait l'objet d'une publication à défaut de laquelle il n'était pas opposable aux colotis, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 809 du code de procédure civile ;
ALORS ENFIN QUE les exposantes faisaient valoir qu'il n'appartient pas au juge des référés d'interpréter le cahier des charges et notamment son article 15 ; qu'en retenant que l'article 15 litigieux constitue une clause claire et précise, ne nécessitant aucune interprétation, en ce qu'elle exclut d'évidence toute construction au sol d'une superficie dépassant 250 m², quelle que soit sa nature, que les constructions litigieuses ont été édifiées en vertu d'un arrêté du 31 décembre 1998 autorisant la société Clairefontaine à édifier un bâtiment d'une surface largement supérieure, ainsi que retenu par le premier juge, pour en déduire qu'en considération de l'ensemble de ces éléments, le trouble manifestement illicite dont se plaint M. X... est caractérisé, la cour d'appel qui a procédé à une interprétation de cette clause du cahier des charges a violé l'article 809 du code de procédure civile ;
