LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le second moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 juin 2016), que M. et Mme Y..., propriétaires d'un logement donné à bail à Mme X..., lui ont délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis l'ont assignée en résiliation du bail et en paiement d'une indemnité d'occupation ; que Mme X... a sollicité reconventionnellement l'indemnisation d'un trouble de jouissance en raison du mauvais état du logement ;
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de dire que l'indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 843 euros sera majorée du montant des charges justifiées et de la condamner à verser à M. et Mme Y... une somme de 1 634 euros au titre des charges justifiées échues à décembre 2015 ;
Mais attendu qu'ayant retenu que l'indemnité d'occupation devait pouvoir évoluer en fonction du préjudice subi par les bailleurs, privés de la jouissance de leur bien, la cour d'appel, qui a souverainement évalué le montant de l'indemnité due par Mme X... en l'assortissant des modalités qu'elle estimait nécessaire à la réparation intégrale de leur préjudice, a pu fixer l'indemnité d'occupation à une certaine somme mensuelle, outre le montant des charges justifiées, et condamner Mme X... au paiement d'une somme correspondant au montant des charges justifiées du mois de mars 2009 à celui de décembre 2015 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X..., la condamne à payer à M. et Mme Y... une somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit mars deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué de n'AVOIR condamné solidairement M. Luciano Y... et Mme Luisa Y... à verser à Mme Marylène X... que la somme de 3793 euros au titre du préjudice de jouissance ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE Mme X... s'est plainte d'humidité dans un courrier à ses bailleurs du 30 octobre 2012 ; un procès-verbal de constat établi par huissier le 2 janvier 2013 établit en effet l'existence de traces d'infiltrations, d'humidité, de salpêtre, de moisissures, de décollement de peinture et d'enduits dans tout l'appartement; enfin un rapport de la police municipale, venue sur place, en date du 14 octobre 2013 constate que le logement ne possède pas de cave ni de vide sanitaire et qu'il n'y a pas d'alimentation du logement en gaz ; ce rapport montre que, s'il y a une ventilation mécanique de la salle d'eau, des toilettes et une hotte dans la cuisine, il n'y a pas d'aération basse dans la pièce principale ni dans la chambre ; si les bailleurs fournissent deux attestations selon lesquelles, lorsqu'il y a une ventilation mécanique contrôlée, il ne doit pas y avoir d'aération haute ni basse, a contrario on peut en déduire qu'il devrait y avoir des aérations basses dans le séjour et la chambre qui ne comportent pas de ventilation mécanique ; dès lors les intimés sont mal fondés à prétendre que Mme X... a rendu l'appartement humide par un défaut d'entretien ; ne justifie pas s'être plainte d'un préjudice de jouissance avant son courrier aux bailleurs d'octobre 2012 ; en effet ses précédents courriers étaient relatifs aux charges d'électricité et elle ne verse pas aux débats de courrier aux bailleurs antérieurs, évoquant un préjudice de jouissance ; que le jugement entrepris sera donc confirmé sur la date retenue pour l'origine du préjudice ; enfin le tribunal d'instance a, à juste titre, constaté la résiliation du bail à compter du 12 janvier 2013 - et non au 1er avril 2014-, comme l'appelante le prétend et donc retenu un préjudice de jouissance de Mme X... pour la période d'octobre 2012 à janvier 2013 ; il ressort du courrier de Mme X... d'octobre 2012, du constat d' huissier de janvier 2013 et du rapport de la police municipale qu'en réduisant de 25 % le loyer durant cette période, le jugement déféré a fait une juste appréciation de l'indemnisation du préjudice de jouissance de Mme X..., lui allouant la somme de 3.793 euros à ce titre ; en conséquence le jugement entrepris sera confirmé sur le préjudice de jouissance ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé est doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; le texte poursuit en précisant que les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'État pour les locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l'article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article ; le décret visé par ce texte consiste dans le décret n° 2002–120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires ; il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contrôlés ou du ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Par ailleurs, l'article trois du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants : (
) une installation permettant un chauffage normal, muni des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion est adapté aux caractéristiques du logement, (
) les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent d'un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; en l'espèce, il est attesté qu'en 2009 au moment de l'entrée dans les lieux de Mme X..., les bailleurs s'étaient engagés à refaire à neuf l'appartement et qu'ils ont ainsi posé une VMC dans la salle de bains et dans les WC ; dans la cuisine qui est ouverte sur la pièce principale, la haute fait office de VMC et une aération a été posée sur le volet roulant de la fenêtre ; il s'agit de systèmes de ventilation mécanique qui doit être actionnée par le locataire de manière régulière ; toutefois, Mme X... produit un procès-verbal effectué par Me A..., huissier de justice, en date du 2/07/2013 ainsi qu'un rapport de police municipale en date du 14/10/2013 qui constate l'existence de traces d'infiltrations d'humidité, de salpêtrage et de moisissures sur les murs de la pièce principale et derrière le canapé, dans le coin cuisine sous la fenêtre, dans la chambre, étant précisé qu'il "flotte un air ambiant humide, des odeurs d'humidité importantes. Les vêtements entreposés dans la commode située dans la chambre sont humidités"; ainsi, il est manifeste que le système de ventilation mécanique mis en place par le bailleur n'était pas suffisant pour assurer une aération normale de l'appartement et qu'en tout cas, ces VMC dans les toilettes, pièces d'eau et coin cuisine ne pouvaient à eux seuls assurer l'aération des pièces principales et de la chambre ; il appartenait au bailleur de prendre toutes les mesures nécessaires pour s'assurer du respect des normes sanitaires en vigueur, comprenant l'aération et/ou l'isolation de ce logement ; il n'est pas démontré la faute de Mme X... dans l'utilisation de la VMC qui de toute façon, ne peut suffire à elle seule à assurer une aération normale de l'appartement ; il ressort de l'ensemble de ces éléments que depuis au moins le 31/10/2012, date du courrier mise en demeure adressée par Mme X... à M. et Mme Y..., le logement donné à bail ne répond pas aux critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002 ; Mme X... ne produit aucun courrier antérieur ; la non-conformité du logement a nécessairement causé à Mme X... un préjudice de jouissance particulièrement important en ce qu'elle a vécu dans un logement anormalement humide et ne répondant pas ne se fait aux normes sanitaires en vigueur ; l'importance du préjudice justifie que Mme X... soit indemnisée à hauteur de 3 793 € au titre du préjudice de jouissance correspondant à 25 % du loyer du 31/10/2012 au 01/04/2014 eu égard à la superficie de l'appartement et à la nature des troubles.
1) ALORS QUE l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la non-conformité du logement loué avait nécessairement causé à Mme X... un préjudice de jouissance particulièrement important en ce qu'elle avait vécu dans un logement anormalement humide et ne répondant pas aux normes sanitaires en vigueur ; qu'en décidant que le préjudice de jouissance de Mme X..., locataire, ne devait être indemnisé qu'à compter du courrier du 31 octobre 2012 dans lequel elle s'était plainte d'humidité à ses bailleurs, cependant que ces derniers étaient tenus, en tout état de cause, de délivrer un logement décent, la cour d'appel a violé les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1er et suivants du décret du 30 janvier 2002, ensemble l'article 1719 du code civil ;
2) ALORS, en toute hypothèse, QUE le bailleur est tenu de remettre au locataire dont c'est l'habitation principale un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique et à la santé, et doté de tous les éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation; que la cour d'appel a relevé les bailleurs s'étaient engagés en 2009, lors de l'entrée dans les lieux de la locataire à refaire à neuf l'appartement et qu'ils avaient posé une VMC dans la salle de bains et dans les WC, que s'il y avait une ventilation mécanique dans la salle d'eau et les toilettes et une hotte dans la cuisine, il n'y avait pas d'aération basse dans la pièce principale et dans la chambre qui ne comportaient pas de ventilation mécanique et qu'une aération normale de l'appartement n'était pas assurée; qu'elle a constaté que l'appartement loué présentait des traces d'infiltration, d'humidité, de salpêtre, de moisissures, de décollement de peinture et d'enduits, qu'il ne possédait pas de cave ni de vide sanitaire et qu'il n'était pas alimenté en gaz; qu'elle en a déduit que la non-conformité du logement avait nécessairement causé à Mme X... un préjudice de jouissance particulièrement important en ce qu'elle avait vécu dans un logement anormalement humide et ne répondant pas aux normes sanitaires en vigueur; qu'en retenant pourtant que le préjudice de jouissance de Mme X..., locataire, ne devait être indemnisé qu'à compter du courrier du 31 octobre 2012 dans lequel elle s'est plainte d'humidité à ses bailleurs, quand il résultait de ses propres constatations que l'appartement loué ne bénéficiait pas d'une aération normale et était indécent dès l'entrée dans les lieux par la locataire, la cour d'appel a violé l'article 1719 du Code civil, ensemble l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que l'indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 843 euros sera majorée du montant des charges justifiées et d'AVOIR condamné Mme X... à verser aux consorts Y... une somme de 1.634 euros au titre des charges justifiées échues à décembre 2015 ;
AUX MOTIFS QUE Mme X... s'est plainte d'humidité dans un courrier à ses bailleurs du 30 octobre 2012 ; un procès-verbal de constat établi par huissier le 2 janvier 2013 établit en effet l'existence de traces d'infiltrations, d'humidité, de salpêtre, de moisissures, de décollement de peinture et d'enduits dans tout l'appartement; enfin un rapport de la police municipale, venue sur place, en date du 14 octobre 2013 constate que le logement ne possède pas de cave ni de vide sanitaire et qu'il n'y a pas d'alimentation du logement en gaz ; ce rapport montre que, s'il y a une ventilation mécanique de la salle d'eau, des toilettes et une hotte dans la cuisine, il n'y a pas d'aération basse dans la pièce principale ni dans la chambre ; si les bailleurs fournissent deux attestations selon lesquelles, lorsqu'il y a une ventilation mécanique contrôlée, il ne doit pas y avoir d'aération haute ni basse, a contrario on peut en déduire qu'il devrait y avoir des aérations basses dans le séjour et la chambre qui ne comportent pas de ventilation mécanique ; dès lors les intimés sont mal fondés à prétendre que Mme X... a rendu l'appartement humide par un défaut d'entretien ; ne justifie pas s'être plainte d'un préjudice de jouissance avant son courrier aux bailleurs d'octobre 2012 ; en effet ses précédents courriers étaient relatifs aux charges d'électricité et elle ne verse pas aux débats de courrier aux bailleurs antérieurs, évoquant un préjudice de jouissance ; que le jugement entrepris sera donc confirmé sur la date retenue pour l'origine du préjudice ; enfin le tribunal d'instance a, à juste titre, constaté la résiliation du bail à compter du 12 janvier 2013 - et non au 1er avril 2014-, comme l'appelante le prétend et donc retenu un préjudice de jouissance de Mme X... pour la période d'octobre 2012 à janvier 2013 ; il ressort du courrier de Mme X... d'octobre 2012, du constat d' huissier de janvier 2013 et du rapport de la police municipale qu'en réduisant de 25 % le loyer durant cette période, le jugement déféré a fait une juste appréciation de l'indemnisation du préjudice de jouissance de Mme X..., lui allouant la somme de 3 793 euros à ce titre ; en conséquence le jugement entrepris sera confirmé sur le préjudice de jouissance ; les bailleurs sollicitent 24 mois de délais de paiement pour l'indemnisation de ce préjudice ; qu'ils produisent en pièces 25 et 26 leur avis d'imposition 2013 et le montant de leurs pensions de retraite; qu'il apparaît qu'ils perçoivent une retraite annuelle de 12474 euros pour Monsieur et de 11932,95 euros pour Madame outre 20636 euros de revenus fonciers et sont non imposables ; dès lors 12 mois de délais de paiement leur seront accordés pour s'acquitter de l'indemnisation du préjudice de Madame X... ; * Sur l'arriéré locatif. Les parties n'ont pas formé appel sur la somme de 3 129,02 euros allouée par le jugement déféré aux intimés, au titre des loyers dus à mars 2014 ; le jugement entrepris a fixé à 843 euros l'indemnité mensuelle d'occupation due par Mme X... du 1er avril 2014 jusqu'à libération effective des lieux et a précisé que cette indemnité se substitue aux loyers et charges échues et à échoir ; cependant les bailleurs, qui réclament le paiement des charges jusqu'en décembre 2015, contestent de ce fait et à juste titre le montant de l'indemnité d'occupation ; en effet celle-ci ne saurait être fixe et doit évoluer en fonction du préjudice des bailleurs qui sont privés de la jouissance de leur bien ; en conséquence, il convient de prévoir que l'indemnité d'occupation mensuelle de 843 euros ne comprendra pas les charges justifiées qui pourront être réclamées en sus par les époux Y... ; les bailleurs contestent en effet le débouté de leurs demandes de provision pour charges pendant 30 mois, soit la somme de 1 830 euros déduite par le jugement déféré ; qu'ils soulignent que Mme X... ne s'est jamais plainte d'un défaut de justification des charges et qu'ils produisent en pièces 31, 32, 36 et 37 le justificatif des charges d'eau ; dès lors, le jugement entrepris sera infirmé sur le rejet de la demande relative aux provisions sur charges et la somme de 1 684 euros au titre des charges justifiées de mars 2009 à décembre 2015 leur sera allouée ;
ALORS QUE l'obligation de payer les charges récupérables pèse sur le locataire ; que la résiliation du bail met fin à l'obligation pour le locataire, devenu occupant sans droit ni titre débiteur d'une indemnité d'occupation, de payer les charges locatives ; qu'en décidant que l'indemnité d'occupation mise à la charge de Mme X..., occupant sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, doit être majorée du montant des charges justifiées, la cour d'appel a violé les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1719 du code civil.
Le greffier de chambre
