LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon les arrêts attaqués (Bastia, 18 mai 2016, rectifié le 21 septembre 2016), que, le 1er janvier 2011, Mme C...         Della Y... a donné à bail à M. X... un logement meublé ; que, le 21 mars 2014, elle lui a délivré un congé pour reprise pour le 30 juin 2014, puis l'a assigné en validité du congé ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le bail était intitulé « contrat de location meublée » et mentionnait qu'un inventaire des meubles avait été remis au locataire lors de la remise des clés et souverainement retenu que les attestations produites par celui-ci ne démontraient pas que les lieux étaient vides lors de sa prise de possession, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit, sans inverser la charge de la preuve, que la demande de requalification du contrat en bail d'un logement vide régi par la loi du 6 juillet 1989 devait être rejetée et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X... fait le même grief à l'arrêt ;
Mais attendu que, le congé délivré au visa de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable au litige, n'étant pas soumis au contrôle préalable par le juge du caractère réel et sérieux de la reprise ni subordonné à la justification du besoin de logement de son bénéficiaire, la cour d'appel n'était pas tenue de répondre aux conclusions du locataire contestant l'intention de la bailleresse de reprendre le logement pour y habiter ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt de la cour d'appel de Bastia en date du 18 mai 2016, tel qu'il a été rectifié par l'arrêt de la cour d'appel de Bastia du 21 septembre 2016, d'AVOIR dit que la nature du bail en date du 1er janvier 2011 était un contrat de location d'appartement meublé à usage d'habitation principale, constaté la validité du congé pour reprise, délivré le 21 mars 2014, par Mme C...     Y... à M. X..., dit que ce dernier était tenu de quitter les lieux dans un certain délai, ordonné l'expulsion de M. X... et celle de tous occupants de son chef, condamné M. X... au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 30 juin 2014, jusqu'à son départ effectif, et rejeté comme infondée toute autre demande de M. X... plus ample ou contraire ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, pour soutenir que, contrairement aux énonciations écrites du contrat, la bailleresse a donné en location un local vide, qui serait par conséquent soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, M. X... produit diverses attestations qui relatent l'installation de celui-ci à la place de son frère Jean-Luc dans le local en question, local qui aurait alors été vide de tout meuble ; que, cependant, toutes ces attestations situent l'aménagement de l'appelant dans les lieux en 2005 ; que le contrat étant daté de janvier 2011, avec une prise d'effet au 1er juillet 2011, ces attestations sont impuissantes à démontrer qu'au moment de la signature du contrat les locaux étaient effectivement vides ; que, quels qu'aient été les arrangements entre les parties avant cette signature, et nonobstant la présence de M. X... dans les lieux antérieurement à la signature du bail, qui ne peut d'ailleurs pas s'expliquer par l'existence d'un contrat d'habitation à usage professionnel, puisque c'est sa compagne qui a signé un bail commercial concernant le restaurant adjacent le 5 mars 2012, rien n'établit qu'au 1er janvier 2011, Mme C... Y... a mis à la disposition de M. X... un local non meublé ; que le contrat litigieux précise bien que « les parties reconnaissent avoir remis ou reçu un inventaire des meubles et un état des lieux dressés lors de la remise des clés », qu'elles ont entendu se soumettre aux dispositions de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, et des articles 1714 à 1762 du code civil, à l'exclusion de la loi du 6 juillet 1989 ; que M. X..., qui a délibérément accepté de se placer dans ce régime juridique en connaissance de cause et sans qu'il soit soutenu qu'il ait été victime d'une tromperie ou d'une pression quelconque, est mal fondé à soutenir le caractère mensonger de ce bail ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de requalification du bail, formée par M. X..., reconnu la validité du congé délivré le 21 mars 2014 et fait droit aux demandes d'expulsion et de paiement d'indemnité d'occupation ; que le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions ; que la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, formée en appel, sera écartée, la démonstration de l'existence d'un préjudice spécifique découlant directement de la résistance abusive et de la mauvaise foi du locataire n'étant pas apportée ; que l'équité permet de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de l'intimée à hauteur de 2.000 euros ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur la nature du bail, en l'espèce, il y a lieu de constater, d'ailleurs rapporté dans les écritures du défendeur, que : /- « Madame C... Y... a donné à bail à Monsieur Christian X... un appartement situé à [...] (20137) , /- suivant acte sous seing privé en date du 1er janvier 2011, consenti pour une durée de trois années à compter du 1er juillet 2011, et arrivé à échéance le 30 juin 2014 ; que, contre toute attente, M. X... Christian invoque l'existence d'un bail accessoire d'un bail commercial, en produisant certes un bail commercial, mais cependant conclu entre Mlle C...         Y... Dominique et Madame B... Muriel, le 5 mars 2012 ; qu'en l'espèce, force est de constater, que le défendeur n'a pas qualité de cocontractant audit bail commercial ; que, dès lors, il y a lieu d'écarter purement et simplement cette prétention ; que le défendeur excipe d'une occupation antérieure avec « sa compagne madame B......en 2004-2005 », produit diverses attestations tendant à établir que ledit logement était vide lors de son installation en 2004-2005, et soutient que « le contrat de bail conclu en 2011 ne fait absolument pas état des meubles qui auraient dû être mis à la disposition du locataire lors de l'entrée en jouissance », en arguant de l'absence d'inventaire ; que, néanmoins, le bail querellé est intitulé Contrat de location meublée (résidence principale du locataire - art L. 632-1 du Cch) ; qu'en tout état de cause, il est clairement stipulé en son paragraphe Destination que « La présente location est consentie exclusivement pour la résidence principale du locataire. Elle n'est pas soumise au régime de la loi n°89-462 du 06107/1989 et obéit aux dispositions de l'article L. 632-1 du CCH et des articles 1714 à 1762 du Code Civil » ; que de surcroît, M. X... Christian a expressément reconnu aux termes dudit bail « avoir remis ou reçu [en annexe du présent contrat] : /- un inventaire des meubles, /- un état des lieux dressé lors de la remise des clés » ; que, dès lors, il y a lieu de confirmer la nature du bail dont s'agit, qui s'analyse en un contrat de location d'appartement meublé à usage d'habitation principale, et se trouve soumis à ce titre, aux dispositions de l'article L. 632-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ; que, sur la validité du congé et de l'expulsion, l'article L 632-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que : « Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale (...)/ Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois(...) / Le bailleur qui ne souhaite k. pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement (...) » ; qu'en l'espèce, en vertu du bail susvisé et qualifié, et par acte extrajudiciaire en date du 21 mars 2014, Mlle C... Y... a notifié à son locataire, M. X... Christian, un congé pour reprise personnelle dudit appartement ; qu'au vu de la date d'expiration du contrat de bail, le preneur devait libérer les lieux au plus tard le 30 juin 2014, date à laquelle la bailleresse avait précisé donner congé ; que M. X... Christian n'a pas libéré les lieux au 30 juin 2014 ; que, dès lors, en application des dispositions précitées, M. X... Christian, déchu de plein droit de tout titre d'occupation des lieux loués, est tenu de quitter les lieux ; qu'un délai d'un mois pour ce faire lui sera accordé à compter de la signification de la présente décision, le bailleur pouvant ensuite faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, deux mois après un commandement de quitter les lieux ; que, sur l'indemnité d'occupation, M. X... Christian est occupant sans droit ni titre des lieux dont s'agit depuis le 30 juin 2014, date de la résiliation du bail ; qu'il convient de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu'à la libération effective des lieux loués à un montant de 350 euros, compte tenu de sa nature indemnitaire, et de condamner M. X... Christian au paiement de ladite indemnité ;
1°) ALORS QU' en énonçant que les attestations produites par M. X... étaient « impuissantes à démontrer qu'au moment de la signature du contrat [de bail entre M. X... et Mme C...         Y... en janvier 2011] les locaux étaient effectivement vides » (arrêt attaqué, p. 4, § 1), sans rechercher si, comme le soutenait M. X... (conclusions, p. 7, § 3 et 4 à compter du bas de la page), les meubles qui garnissaient le bien lors de la passation du bail litigieux en 2011 et de sa prise d'effet, appartenaient à M. X... et à sa compagne (conclusions, p. 7, § 4, à compter du bas de la page), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable au litige ;
2°) ALORS, subsidiairement, QU' en énonçant que les attestations produites par M. X... étaient « impuissantes à démontrer qu'au moment de la signature du contrat [de bail entre M. X... et Mme C... Y... en janvier 2011] les locaux étaient effectivement vides » (arrêt attaqué, p. 4, § 1), cependant que M. X... soutenait au contraire, et de façon claire et précise, que le local donné à bail était meublé au moment de la conclusion du bail litigieux, mais que les meubles garnissant ce bien étaient la propriété de M. X... et de son épouse (conclusions, p. 7, § 4 à compter du bas de la page), la cour d'appel a dénaturé les conclusions dénuées d'ambigüité de M. X..., partant, a violé l'article 4 du code de procédure civile.
3°) ALORS QUE pour démontrer qu'il était entré dans les lieux bien avant la conclusion du bail en 2011, M. X... se prévalait d'un document, produit par Mme C... Y..., dans lequel celle-ci déclarait, le 1er juin 2010, à l'administration fiscale, pour l'établissement des impôts locaux, que M. Christian X... occupait le local litigieux (conclusions, p. 4, dernier §, et p. 5, § 1 s.) ; qu'en ne se prononçant pas sur ce moyen tendant à établir qu'au moment de la conclusion du bail et de sa prise d'effet, les biens qui garnissaient le logement y avaient été précédemment installés par M. X... et sa compagne et étaient leur propriété, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QU' il appartient à celui qui se prévaut des règles applicables aux baux de locaux meublés et qui entend exclure celles du titre I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les « rapports entre bailleurs et locataires »
pour les locations de locaux nus à usage d'habitation, d'établir le caractère meublé du bien objet du bail ; qu'en énonçant que « rien n'établi[ssai]t qu'au 1er janvier 2011, Mme C...        Y... a[vait] mis à la disposition de M. X... un local non meublé » (arrêt attaqué, p. 4, § 2), cependant qu'il incombait à la bailleresse de faire la preuve qu'elle avait donné en location à M. X... un bien meublé, la cour d'appel a renversé la charge de la preuve, partant a violé l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable au litige, ensemble l'article 1315 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
5°) ALORS QUE les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les « rapports entre bailleurs et locataires » pour les locations de locaux non meublés à usage d'habitation sont d'ordre public ; qu'en énonçant qu'il résultait des stipulations du bail que M. X... avait accepté soumettre ce contrat aux dispositions de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation et des articles 1714 à 1762 du code civil et exclure celles de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel a violé l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige ;
6°) ALORS QU 'à supposer que les juges du fond aient considéré que la stipulation figurant dans le contrat de bail par laquelle M. X... reconnaissait avoir reçu un inventaire des meubles garnissant le local loué, ne tendait pas uniquement à établir que M. X... avait accepté de soumettre la convention de bail au régime des locations en meublés mais permettait aussi d'établir que l'appartement objet de la convention litigieuse était effectivement meublé par des biens appartenant à Mme C... Y..., en statuant de la sorte, sans rechercher si, comme le soutenait M. X... (conclusions, p. 7, § 6, et p. 8, § 5 à 7), le fait que Mme C... Y... n'avait pas produit aux débats cet inventaire démontrait que ce document n'existait pas et que la bailleresse n'avait pas meublé le local, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable au litige.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt de la cour d'appel de Bastia en date du 18 mai 2016, tel qu'il a été rectifié par l'arrêt de la cour d'appel de Bastia du 21 septembre 2016, d'AVOIR constaté la validité du congé pour reprise, délivré le 21 mars 2014, par Mme C... Y... à M. X..., dit que ce dernier était tenu de quitter les lieux dans un certain délai, ordonné l'expulsion de M. X... et celle de tous occupants de son chef, condamné M. X... au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 30 juin 2014, jusqu'à son départ effectif, et rejeté comme infondée toute autre demande de M. X... plus ample ou contraire ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, pour soutenir que, contrairement aux énonciations écrites du contrat, la bailleresse a donné en location un local vide, qui serait par conséquent soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, M. X... produit diverses attestations qui relatent l'installation de celui-ci à la place de son frère Jean-Luc dans le local en question, local qui aurait alors été vide de tout meuble ; que, cependant, toutes ces attestations situent l'aménagement de l'appelant dans les lieux en 2005 ; que le contrat étant daté de janvier 2011, avec une prise d'effet au 1er juillet 2011, ces attestations sont impuissantes à démontrer qu'au moment de la signature du contrat les locaux étaient effectivement vides ; que, quels qu'aient été les arrangements entre les parties avant cette signature, et nonobstant la présence de M. X... dans les lieux antérieurement à la signature du bail, qui ne peut d'ailleurs pas s'expliquer par l'existence d'un contrat d'habitation à usage professionnel, puisque c'est sa compagne qui a signé un bail commercial concernant le restaurant adjacent le 5 mars 2012, rien n'établit qu'au 1er janvier 2011, Mme C... Y... a mis à la disposition de M. X... un local non meublé ; que le contrat litigieux précise bien que « les parties reconnaissent avoir remis ou reçu un inventaire des meubles et un état des lieux dressés lors de la remise des clés », qu'elles ont entendu se soumettre aux dispositions de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, et des articles 1714 à 1762 du code civil, à l'exclusion de la loi du 6 juillet 1989 ; que M. X..., qui a délibérément accepté de se placer dans ce régime juridique en connaissance de cause et sans qu'il soit soutenu qu'il ait été victime d'une tromperie ou d'une pression quelconque, est mal fondé à soutenir le caractère mensonger de ce bail ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de requalification du bail, formée par M. X..., reconnu la validité du congé délivré le 21 mars 2014 et fait droit aux demandes d'expulsion et de paiement d'indemnité d'occupation ; que le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions ; que la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, formée en appel, sera écartée, la démonstration de l'existence d'un préjudice spécifique découlant directement de la résistance abusive et de la mauvaise foi du locataire n'étant pas apportée ; que l'équité permet de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de l'intimée à hauteur de 2.000 euros ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur la nature du bail, en l'espèce, il y a lieu de constater, d'ailleurs rapporté dans les écritures du défendeur, que : /- « Madame C..Y... a donné à bail à Monsieur Christian X... un appartement situé à [...](20137) [...], /- suivant acte sous seing privé en date du 1er janvier 2011, consenti pour une durée de trois années à compter du 1er juillet 2011, et arrivé à échéance le 30 juin 2014 ; que, contre toute attente, M. X... Christian invoque l'existence d'un bail accessoire d'un bail commercial, en produisant certes un bail commercial, mais cependant conclu entre Mlle C...          Y... Dominique et Madame B... Muriel, le 5 mars 2012 ; qu'en l'espèce, force est de constater, que le défendeur n'a pas qualité de cocontractant audit bail commercial ; que, dès lors, il y a lieu d'écarter purement et simplement cette prétention ; que le défendeur excipe d'une occupation antérieure avec « sa compagne madame B......en 2004-2005 », produit diverses attestations tendant à établir que ledit logement était vide lors de son installation en 2004-2005, et soutient que « le contrat de bail conclu en 2011 ne fait absolument pas état des meubles qui auraient dû être mis à la disposition du locataire lors de l'entrée en jouissance », en arguant de l'absence d'inventaire ; que, néanmoins, le bail querellé est intitulé Contrat de location meublée (résidence principale du locataire - art L. 632-1 du Cch) ; qu'en tout état de cause, il est clairement stipulé en son paragraphe Destination que « La présente location est consentie exclusivement pour la résidence principale du locataire. Elle n'est pas soumise au régime de la loi n°89-462 du 06107/1989 et obéit aux dispositions de l'article L. 632-1 du CCH et des articles 1714 à 1762 du Code Civil » ; que de surcroît, M. X... Christian a expressément reconnu aux termes dudit bail « avoir remis ou reçu [en annexe du présent contrat] : /- un inventaire des meubles, /- un état des lieux dressé lors de la remise des clés » ; que, dès lors, il y a lieu de confirmer la nature du bail dont s'agit, qui s'analyse en un contrat de location d'appartement meublé à usage d'habitation principale, et se trouve soumis à ce titre, aux dispositions de l'article L. 632-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ; que, sur la validité du congé et de l'expulsion, l'article L 632-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que : « Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale (...)/ Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois(...) / Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement (...) » ; qu'en l'espèce, en vertu du bail susvisé et qualifié, et par acte extrajudiciaire en date du 21 mars 2014, Mlle C... Y... a notifié à son locataire, M. X... Christian, un congé pour reprise personnelle dudit appartement ; qu'au vu de la date d'expiration du contrat de bail, le preneur devait libérer les lieux au plus tard le 30 juin 2014, date à laquelle la bailleresse avait précisé donner congé ; que M. X... Christian n'a pas libéré les lieux au 30 juin 2014 ; que, dès lors, en application des dispositions précitées, M. X... Christian, déchu de plein droit de tout titre d'occupation des lieux loués, est tenu de quitter les lieux ; qu'un délai d'un mois pour ce faire lui sera accordé à compter de la signification de la présente décision, le bailleur pouvant ensuite faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, deux mois après un commandement de quitter les lieux ; que, sur l'indemnité d'occupation, M. X... Christian est occupant sans droit ni titre des lieux dont s'agit depuis le 30 juin 2014, date de la résiliation du bail ; qu'il convient de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu'à la libération effective des lieux loués à un montant de 350 euros, compte tenu de sa nature indemnitaire, et de condamner M. X... Christian au paiement de ladite indemnité ;
ALORS QUE, dans le cadre d'un contrat de location d'un bien meublé qui constitue la résidence principale du preneur, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit en informer le locataire et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ; qu'en constatant la validité du congé pour reprise personnelle délivré à l'initiative de Mme C... Y..., sans rechercher si, comme le soutenait M. X... (conclusions, p. 8, § 7 à compter du bas de la page), Mme C...          Y..., qui était déjà « parfaitement logée », n'avait aucune intention d'occuper ce logement insalubre mais souhaitait détruire l'ensemble du bâtiment afin de vendre le terrain nu ou d'y construire de nouveaux immeubles, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable au litige.
