LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, rendu sur renvoi après cassation (1re Civ., 14 novembre 2013, pourvoi n° Y 12-14.743), que M. X..., qui s'était engagé, par promesse synallagmatique sous seing privé en date du 10 avril 2000, à vendre une maison à M. Z..., a assigné celui-ci pour que soit constatée la caducité de la promesse qui n'a pas été réitérée dans les délais convenus, et prononcées l'expulsion de M. Z... ainsi que sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre d'indemnité d'occupation et de dommages-intérêts ;
Sur le second moyen, pris en sa première branche :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de limiter à une certaine somme le montant de l'indemnité d'occupation due par M. Z..., alors, selon le moyen, que l'indemnité due par celui qui occupe la propriété d'autrui constitue la contrepartie de la jouissance de la chose, dont le propriétaire se trouve privé ; qu'après avoir constaté que M. Z... avait occupé l'immeuble litigieux dès la signature du compromis, le 10 avril 2000, la cour d'appel a pourtant estimé que l'indemnité d'occupation ne serait due qu'à compter du 1er janvier 2003 au prétexte que M. X... « a autorisé M. Z... à prendre possession des lieux dès la signature du compromis, dans la perspective de l'aménagement » et que jusqu'à l'achèvement des travaux « fin 2002 », l'immeuble ne bénéficiait pas des commodités nécessaires à son habitabilité ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à différer le point de départ de l'indemnité d'occupation, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que, si M. X... avait autorisé M. Z... à prendre possession des lieux dès la signature du compromis établi dans la perspective des travaux d'aménagement de l'immeuble, il ne démontrait pas que celui-ci comportait à cette époque un système de chauffage, une cuisine et une salle d'eau, conditions sans lesquelles un immeuble est, de nos jours, considéré comme inhabitable, et que rien ne venait démentir l'affirmation suivant laquelle les travaux avaient été achevés à la fin de l'année 2002, c'est par une appréciation souveraine que la cour d'appel a estimé qu'une indemnité d'occupation était due à compter du 1er janvier 2003 ; que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche :
Vu l'article 1371 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
Attendu que l'indemnité due au titre de l'enrichissement sans cause est égale à la plus faible des deux sommes représentatives, l'une de l'appauvrissement et l'autre de l'enrichissement subsistant dans le patrimoine de l'enrichi à la date de l'exercice de l'action ;
Attendu que, pour accueillir la demande fondée sur l'enrichissement sans cause, l'arrêt retient que M. Z... justifie avoir réglé des factures, acquis des matériaux et effectué des heures de travail, de sorte que M. X... doit être condamné à payer une certaine somme au titre des travaux qui l'ont enrichi ;
Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui incombait, quelle était, au jour de l'introduction de l'instance, la valeur de la plus-value immobilière constitutive de l'enrichissement de M. X..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et sur le second moyen, pris en sa seconde branche :
Vu l'article 544 du code civil ;
Attendu que, pour dire que M. Z... ne serait tenu au paiement d'une indemnité d'occupation que jusqu'au 30 mai 2005, l'arrêt retient qu'il bénéficie, en raison des travaux qu'il a effectués dans l'immeuble, d'une créance envers M. X... et que le refus de principe opposé par celui-ci à la proposition faite, au mois de mai 2005, par M. Z... concernant le règlement des travaux, interdit toute discussion sur le prix, de sorte que l'indemnité d'occupation n'est due que jusqu'au 30 mai 2005 ;
Qu'en se déterminant ainsi, sans constater que M. Z... avait libéré les lieux à cette date, notamment par l'enlèvement de ses affaires personnelles, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il fixe au 1er janvier 2003 le point de départ de l'indemnité d'occupation due à M. X... par M. Z..., l'arrêt rendu le 12 mai 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;
Condamne M. Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un janvier deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Bénabent, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur X... à payer à Monsieur Z... 48 960, 27 euros au titre des travaux que ce dernier a effectués dans l'immeuble litigieux, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2009, étant précisé que ces intérêts produiront eux-mêmes intérêts dès lors qu'ils seront dus pour une année entière ;
AUX MOTIFS QUE « Sur la demande au titre des travaux [
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• Au fond
Que M. Z... fonde sa demande sur l'enrichissement sans cause ;
Qu'il lui est opposé
- la faute commise par le fait d'avoir exécuté des travaux alors que le compromis était caduc
Que les parties conviennent que M. Z... est entré dans les lieux en qualité de possesseur de bonne foi puisqu'un compromis de vente avait été signé le 10 avril 2000 ;
Qu'il est constant que M. Z... s'est abstenu de réitérer l'acte alors même que la convention prévoyait que c'est la signature de l'acte authentique qui réaliserait le transfert de propriété ;
Que c'est toutefois à juste titre que le tribunal relève que des négociations se sont poursuivies entre les parties jusqu'au début de l'année 2005 ;
Que dans ces conditions, on ne peut retenir de faute à l'encontre de l'auteur des travaux, qui les a exécutés alors que les parties s'inscrivaient encore dans la perspective d'un accord en vue de réaliser la vente ;
- l'inutilité et le caractère somptuaire des travaux effectués en dehors de l'immeuble vendu
Que les travaux consistaient en la création d'une cuisine, d'une salle de bain, en l'installation d'un chauffage, d'un réseau d'eau chaude, dans un garage, afin de le rendre habitable et indépendant de la maison de gardien ;
Que M. X... soutient que le contrat ne concernait que cette dernière, de sorte que les travaux exécutés l'auraient été sur une propriété qui, en toute hypothèse n'avait pas vocation à être transférée à M. Z... ;
Que l'acte d'acquisition de la propriété par M. X..., du 5 octobre 1999, mentionne outre l'habitation principale, une "maison de jardinier de deux pièces, cuisine, garage" et une "maison à l'état de ruine" ;
Que l'acte sous seing privé du 10 avril 2000 prévoit la vente à M. Z... d'une "maison à aménager" comprenant deux pièces, cuisine, garage" et, suivant mention ajoutée, grenier ;
Que M. X... ne peut donc soutenir que les travaux exécutés dans le garage l'ont été dans une propriété dont le transfert de propriété n'était pas envisagé, ce qui, au demeurant, aurait été de peu d'effet dans le cadre d'une action fondée sur l'enrichissement sans cause ;
Que quoi qu'il en soit de ce dernier point, il ne s'évince pas des documents communiqués que les travaux aient été réalisés dans un immeuble "en l'état de ruine", de sorte que M. X... est mal fondé à soutenir que les travaux n'ont pas été réalisés dans le garage faisant partie de l'immeuble dont la vente était envisagée ;
Que par ailleurs, l'installation d'une cuisine, d'un chauffage ou d'une salle de bain dans une maison "à aménager" ne saurait être qualifiée de travaux somptuaires ;
• Coût indemnisable des travaux
Que M. Z... justifie avoir réglé des factures d'un montant de 34 850, 07 €, avoir acquis des matériaux pour un montant de 4109, 57 € et avoir effectué environ 1500 heures de travail dont il demande le paiement à hauteur de 20 000 € ;
Que M. X... conteste une facture de 1591, 38 € que M. Z... affirme avoir réglée en espèces ainsi que le coût de la main d'oeuvre assurée par des amis qui ne se sont pas fait payer ou par M. Z... lui-même qui ne s'est pas appauvri ;
Qu'il sollicite également le rejet des prétentions relatives à une facture de meubles de cuisine que M. Z... aurait emportés ;
Que cette dernière affirmation n'est pas établie, les photos communiquées à cette fin n'étant pas probantes d'une intervention de l'intéressé ;
Que si la preuve du paiement contesté de la facture Vandenberghe n'est pas rapportée, les travaux ont été exécutés et facturés de sorte que leur montant est dû ;
Qu'on ne peut ni retenir pour le montant réclamé, ni écarter purement et simplement les frais de main d'oeuvre ;
Qu'en effet, d'une part, on s'appauvrit de son industrie autant que de ses dépenses et, d'autre part, le montant de l'appauvrissement ne correspond pas au coût de la main d'oeuvre évaluée sur la base d'un travail ouvrier ;
Que compte tenu de ces observations et des éléments communiqués, le coût de la main d'oeuvre sera retenu pour 10 000 € correspondant à l'indemnisation légitime du temps passé, de sorte que M. X... sera condamné à payer 48 960, 27 € au titre des travaux qui l'ont enrichi » ;
1/ ALORS QUE l'action de in rem verso, admise dans le cas où le patrimoine d'une personne se trouve sans cause légitime enrichi au détriment d'une autre qui s'en trouve appauvrie, ne peut trouver application si cet appauvrissement procède d'un acte accompli par l'appauvri dans son intérêt personnel ; qu'en l'espèce il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué, qui a retenu que Monsieur Z... avait exécuté les travaux sur l'immeuble litigieux « alors que les parties s'inscrivaient encore dans la perspective d'un accord en vue de réaliser la vente », que Monsieur Z... n'avait agi que dans son intérêt personnel, dans l'espoir de jouir des améliorations apportées à l'immeuble à titre de propriétaire ; qu'en estimant néanmoins que Monsieur Z... était fondé à obtenir paiement sur le fondement de l'enrichissement sans cause, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1371 du code civil dans sa version applicable au litige, ensemble les principes qui régissent l'enrichissement sans cause ;
2/ ALORS QUE, SUBSIDIAIREMENT, l'action de in rem verso ne permet d'obtenir qu'une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement ; qu'il appartient donc au juge de calculer tant le montant de l'appauvrissement, que le montant de l'enrichissement, avant de comparer ces deux sommes ; qu'en l'espèce, pour condamner Monsieur X... à payer 48 960, 27 euros « au titre des travaux qui l'ont enrichi », la Cour d'appel s'est bornée à chiffrer le « coût indemnisable des travaux » effectués par Monsieur Z..., sans s'expliquer sur la plus-value éventuelle qui en résultait pour l'immeuble de Monsieur X... ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1371 du code civil dans sa version applicable au litige, ensemble les principes qui régissent l'enrichissement sans cause ;
3/ ALORS QUE, EN TOUTE HYPOTHESE le possesseur qui, fût-ce de bonne foi, améliore l'immeuble d'autrui ne peut prétendre à restitution que des impenses nécessaires et utiles au propriétaire ; qu'en l'espèce l'exposant faisait valoir que les travaux exécutés, sans l'autorisation du propriétaire et sans permis de construire, par Monsieur Z... dans le garage afin de le rendre habitable ne présentaient pas le caractère d'utilité requis, faute de respecter la destination normale de ce garage ; que la Cour d'appel a cependant déduit l'utilité de ces travaux de la seule circonstance qu'ils avaient été « réalisés dans le garage faisant partie de l'immeuble dont la vente était envisagée » et que la maison vendue était elle-même désignée dans le compromis comme étant « à aménager », qu'ayant ainsi statué par des motifs manifestement impropres à caractériser la nécessité et l'utilité des dépenses litigieuses, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1381 du code civil dans sa version applicable au litige.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir condamné Monsieur Z... à payer à Monsieur X... la seule somme de 6670 euros à titre d'indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS QUE « Sur l'indemnité d'occupation
Qu'il est constant que M. Z... a occupé les lieux dès la signature du compromis, le 10 avril 2000 ;
Que M. X... soutient que les lieux ont été occupés jusqu'au déménagement par M. Z... de ses affaires personnelles en août 2011 et que ce dernier ne lui a jamais remis les clés ;
Qu'il sollicite de ce chef une somme mensuelle de 380 € au moins jusqu'à cette date et depuis le 10 mai 2001 ;
Que M. Z... affirme avoir quitté les lieux dès la fin de l'année 2002 ;
Qu'il déclare que pendant cette période, qui correspond à l'exécution des travaux, il bénéficiait d'une convention verbale d'occupation précaire ;
Qu'il fait valoir que, par courrier du 23 mai 2005, il a soumis à M. X... une proposition concernant le règlement des travaux qui mentionne la question de la remise des clés en ces termes, issue d'une traduction libre (les deux parties étant néerlandophones) mais non discutée : "Je propose de mettre cette proposition [relative aux dépenses de travaux] sur papier et de signer tous les deux. Là-dedans nous pouvons également déclarer quand je prendrai mes affaires de Paillart et quand je te donne les clés" ;
Qu'il affirme, sans être démenti, qu'aucune réponse ne lui a été apportée et que M. X... a refusé de le rencontrer ;
Que ce dernier soutient que ce courrier atteste de l'occupation des lieux par M. Z..., ce qui est exact mais inopérant dès lors qu'il découle de ce qui précède que M. X... était redevable d'une somme au titre des travaux effectués ;
Que la somme réclamée excédait certes celle arbitrée par cette cour, mais le refus de principe opposé par M. X... interdisait toute discussion sur le prix de sorte qu'il convient de retenir que l'indemnité d'occupation n'est due que jusqu'au 30 mai 2005 ;
Qu'en ce qui concerne la période du 10 avril 2000 à la "fin 2002", M. Z... invoque une convention d'occupation précaire dans le but exclusif d'exécuter les travaux et l'état d'insalubrité de l'habitation ;
Qu'il s'évince du récit de chacune des parties, des évènements ainsi que des échanges qu'ils ont eus à cette période, que M. X... a autorisé M. Z... à prendre possession des lieux dès la signature du compromis dans la perspective de l'aménagement de cet immeuble, dont l'acte précise qu'il est "à aménager", même si les parties s'opposent sur l'ampleur des travaux nécessaires, étant observé que M. X... n'établit pas qu'il existait dans l'immeuble vendu un système de chauffage, une cuisine et une salle d'eau, conditions sans lesquelles un immeubles est, de nos jours, considéré comme inhabitable ;
Que rien ne venant démentir l'affirmation suivant laquelle les travaux ont été achevés "fins 2002", le principe d'une indemnité d'occupation sera retenu entre le 1er janvier 2003 et le 30 mai 2005, soit pendant 29 mois ;
Qu'en effet au 1er janvier 2003, l'immeuble était habitable et occupé par M. Z... qui possédait les clés et y avait entreposé des affaires personnelles, le fait qu'il en ait profité ou non étant indifférent ;
Que compte tenu du prix de vente convenu entre les parties, le montant mensuel de l'indemnité sera fixé à 230 € (300 000 [lire : 300 000 francs] x 6%, arrondi) déterminant une créance à ce titre pour M. X... de 6670 € ;
1/ ALORS QUE l'indemnité due par celui qui occupe la propriété d'autrui constitue la contrepartie de la jouissance de la chose, dont le propriétaire se trouve privé ; qu'après avoir constaté que Monsieur Z... avait occupé l'immeuble litigieux dès la signature du compromis, le 10 avril 2000, la Cour d'appel a pourtant estimé que l'indemnité d'occupation ne serait due qu'à compter du 1er janvier 2003 au prétexte que Monsieur X... « a autorisé M. Z... à prendre possession des lieux dès la signature du compromis, dans la perspective de l'aménagement » et que jusqu'à l'achèvement des travaux « fin 2002 », l'immeuble ne bénéficiait pas des commodités nécessaires à son habitabilité ; qu'en statuant ainsi par des motifs impropres à différer le point de départ de l'indemnité d'occupation, la Cour d'appel a violé l'article 544 du code civil ;
2/ ALORS QUE l'indemnité d'occupation ne cesse qu'à la restitution des lieux, laquelle se matérialise par la remise des clés au propriétaire ; qu'en l'espèce Monsieur X... faisait valoir que Monsieur Z... n'avait jamais restitué les clés de l'immeuble litigieux et n'avait, en tout état de cause, déménagé ses affaires personnelles qu'en août 2011 ; que pour décider néanmoins que Monsieur Z... ne serait tenu à une indemnité d'occupation que jusqu'au 30 mai 2005, la Cour d'appel a retenu qu'à cette date Monsieur X... avait refusé de donner suite à une proposition par laquelle Monsieur Z... subordonnait la remise des clés au paiement des sommes qu'il estimait lui être dues au titre des travaux ; qu'en statuant ainsi, par un motif impropre à caractériser que l'occupation avait cessé ou que le propriétaire avait refusé de manière illégitime de recevoir les clés, la Cour d'appel a violé l'article 544 du code civil.
