LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 juillet 2016), que la société Parisienne de parking, preneur à bail de locaux commerciaux à usage de garage-hôtel et parking appartenant à la SCI Saint-Antoine de Béarn, l'a assignée en remboursement du coût de travaux de mise aux normes de sécurité-incendie ;
Attendu que la société Parisienne de Parking fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, d'une part, par une interprétation de la clause numéro 5 du bail, rendue nécessaire par son ambiguïté et exclusive de dénaturation, que cette clause, mettant à la charge du preneur les aménagements, améliorations et modifications ordonnés par l'administration, s'appliquait aux travaux de mise aux normes de sécurité prescrits par la préfecture, d'autre part, que ces travaux n'étaient destinés qu'à assurer un meilleur usage et une plus grande sécurité des lieux, ce dont il résultait qu'ils ne relevaient pas de l'obligation de délivrance de la bailleresse, la cour d'appel en a exactement déduit que leur coût devait être supporté par la locataire ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Parisienne de parking aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Parisienne de parking et la condamne à payer à la SCI Saint-Antoine de Béarn, représentée par Mme X... ès qualités, la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit janvier deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lévis, avocat aux Conseils, pour la société Parisienne de parking.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Parisienne de Parking de sa demande tendant à voir condamner la SCI Saint-Antoine de Béarn, représentée par son administrateur judiciaire, à lui payer la somme de 885.436,26 € au titre des travaux de mise en conformité des locaux ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE la nature des travaux de mise en conformité et leur montant ne font pas l'objet de discussion ; que les parties ne remettent pas en cause le principe selon lequel les travaux prescrits par l'autorité administrative doivent être supportés par le bailleur, sauf stipulation expresse contraire ; que seule est en cause l'interprétation de la clause 5 des conditions générales du bail aux termes de laquelle la société preneuse se doit « de faire son affaire personnelle avec l'inspection du travail, la Préfecture de police, la Préfecture de la Seine, la commission d'hygiène et toute autre administration, de tous aménagements, améliorations et modifications qui seraient ordonnés, en faisant exécuter les travaux à ses frais, de manière que la bailleresse ne soit jamais inquiétée ni recherchée à ce sujet » ; que la SCI Saint Antoine Béarn considère au regard de cette clause que la société Parisienne de Parking a l'obligation de supporter financièrement les travaux litigieux ; que la société Parisienne de Parking soutient au contraire que cette clause ne peut recevoir application en l'espèce puisqu'il n'est pas question de simples travaux d'aménagement, d'amélioration ou de modification mais de travaux prescrits pour la mise en conformité des locaux à la destination pour laquelle ils sont loués, en particulier de mise aux normes spécifiques pour la sécurité incendie ; qu'il ressort de la lecture de la clause litigieuse que celle-ci vise les travaux « ordonnés » par « l'inspection du travail, la préfecture de police, la préfecture de la Seine, la commission d'hygiène et toute autre administration » soit nécessairement eu égard à la qualité des prescripteurs des travaux destinés à la mise en conformité des lieux loués, qu'ils soient d'aménagement, d'amélioration ou de modification comme en l'espèce ; que la clause prévoit qu'ils seront exécutés aux frais de la société locataire, sans que la bailleresse puisse être recherchée de ce chef ; qu'en conséquence, la clause de transfert de charges de l'article 5 des conditions générales du bail, dénuée de toute équivoque, est applicable à la présente espèce ; qu'il s'ensuit que la société Parisienne de Parking sera déboutée de l'ensemble de ses demandes ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QU'il convient de rappeler que le parc de stationnement dont s'agit incluant une station service est un établissement recevant du public (ERP) comportant 265 places de stationnement pour véhicules légers et 13 places pour deux roues ; que les locaux ont fait l'objet d'une visite technique de la préfecture de police de la ville de Paris qui a demandé la mise en place de travaux de mise en sécurité des locaux tels que l'encloisonnement des deux escaliers, avec mise en place d'une colonne sèche, traitement de stabilité du feu des structures métalliques, étude de désenfumage, mise en place de portes coupe feu au rez-de-chaussée et au 5ème étage, travaux d'isolation de la chaufferie notamment, de suppression des intercommunications entre le parc de stationnement et les locaux tiers, dont le montant total s'est élevé à la somme de 885.436,26 € que la société locataire a été autorisée à faire exécuter en deux temps compte tenu de leur importance ; que le bail signé le 25 juin 1963 prévoit que le preneur s'est engagé à faire son affaire personnelle avec l'inspection du travail, la préfecture de police, la préfecture de la Seine, la commission d'hygiène et toute autre administration de tous aménagements, améliorations ou modifications qui seraient ordonnées en faisant exécuter ces travaux à ses frais de telle manière que la bailleresse ne soit jamais inquiétée ni recherchée à ce sujet ; que le premier juge a exactement apprécié que la clause litigieuse en ce qu'elle mentionne le cas de « travaux ordonnés » par différentes autorités administratives vise bien des travaux de mise aux normes imposés par l'autorité administrative ; que cette interprétation de la clause du bail est renforcée par le fait que le preneur a au terme du bail, la charge de réparations de quelque nature que ce soit, même de clôture et de couverture, à l'exception de la réfection de la toiture entière et de celle des gros murs, y compris celle du ravalement intérieur et extérieur, du remplacement des chaudières, canalisations et radiateurs de chauffage central, du monte charges, de l'ascenseur ; que l'économie générale des clauses du bail tend ainsi à mettre à la charge du preneur en outre des réparations dites locatives ou d'entretien courant, un certain nombre de travaux dits de grosses réparations, à la seule exception de ceux portant atteinte à la structure et à la solidité de l'immeuble qui restent du ressort du bailleur ; qu'il s'ensuit que les travaux requis par l'administration quoique onéreux mais qui ne sont destinés qu'à permettre une meilleure sécurité du fonctionnement des locaux et de leur usage sont bien à la charge du preneur ;
1°/ ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; que le bailleur ne peut, par le biais d'une clause relative à l'exécution de travaux, s'affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués et de les maintenir conformes à l'usage prévu au bail ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé que les travaux prescrits par la Préfecture de police constituaient des travaux de mise en sécurité des locaux à destination de parc de stationnement incluant une station-service, soumis à la réglementation des établissements recevant du public (ERP) ; qu'il résultait nécessairement de ces constatations que les travaux litigieux de mise en conformité étaient indispensables à l'utilisation normale et sans danger des lieux loués, conformément à leur destination, de sorte qu'ils étaient à la charge de la SCI Saint-Antoine de Béarn ; qu'en décidant au contraire que les travaux requis par l'administration étaient à la charge de la société Parisienne de Parking, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1719 du code civil ;
2°/ ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation expresse contraire, à la charge du bailleur, qui doit supposer la mise en conformité des lieux loués à leur destination contractuelle ; qu'en l'espèce, la clause n° 5 des conditions générales du bail du 25 juin 1963 stipulait expressément que la société preneuse s'engageait à « faire son affaire personnelle avec l'inspection du travail, la Préfecture de police, la Préfecture de la Seine, la commission d'hygiène et toute autre administration, de tous aménagements, améliorations et modifications qui seraient ordonnés, en faisant exécuter les travaux à ses frais, de manière que la bailleresse ne soit jamais inquiétée ni recherchée à ce sujet » ; que cette clause ne visait nullement les travaux de mise en sécurité nécessaires à la mise en conformité des lieux loués à leur destination contractuelle ; qu'en décidant néanmoins que cette clause, en ce qu'elle mentionnait le cas de « travaux ordonnés » par différentes autorités administratives, visait bien des travaux de mise aux normes imposés par l'autorité administrative, la cour d'appel a dénaturé la clause n° 5 du bail du 25 juin 1963 et violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
