LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 septembre 2016), que, le 1er juillet 2000, la SCI Groupe Casino a donné à bail commercial à la société Distribution casino un local à compter du 1er janvier 2000, moyennant un loyer composé d'un minimum et d'une part variable en fonction du chiffre d'affaires du preneur ; que, le 15 juin 2001, les parties ont signé un avenant fixant, dans l'hypothèse d'une cession par la société locataire de son fonds de commerce, le loyer minimum à une certaine somme s'entendant impôt foncier inclus et calculant la part variable par différence entre, d'une part, le loyer minimum garanti déduction faite de l'impôt foncier, d'autre part, le pourcentage appliqué au chiffre d'affaires ; qu'après cession du fonds de commerce à la société Distrileader Provence, le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2009 et le loyer minimum fixé par un arrêt définitif du 28 juillet 2014 ; que la société Distrileader Provence a assigné la SCI Salon-de-Provence venue aux droits de SCI Groupe Casino, en répétition de la somme de 533 347,79 euros correspondant à la quote-part de la taxe foncière au titre des années 2008 à 2012, versée en sus du loyer ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article L. 145-8 du code de commerce, ensemble l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu que, pour rejeter la demande au titre des années 2009 à 2012, l'arrêt retient que le bail renouvelé, qui constitue un nouveau bail, a pris effet à compter du 1er janvier 2009 aux clauses et conditions du bail antérieur, ainsi que le précise l'arrêt du 28 juillet 2014, à l'exception du loyer minimum garanti fixé, par cette décision, à une somme correspondant à la valeur locative conformément aux clauses du bail et que l'avenant, qui fixait le montant du loyer garanti, taxe foncière inclus, à une autre somme, ne trouve dès lors plus à s'appliquer ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'avenant avait modifié les obligations des parties en fixant le loyer minimum garanti en y incluant l'impôt foncier, de sorte que le preneur n'avait pas à en assumer la charge en sus du loyer, la cour d'appel a violé les textes susvisés, par refus d'application ;
Et sur le second moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que l'arrêt retient, dans ses motifs, que la société locataire a payé par erreur la somme de 96 986,37 euros au titre de la taxe foncière 2008 dont elle est fondée à obtenir répétition et condamne, dans son dispositif, la SCI Salon-de-Provence à verser à la société Distrileader la somme de 84 920,29 euros au titre du remboursement de la taxe foncière indûment payée en 2008 ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui s'est contredite, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 septembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne la SCI Salon-de-Provence aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Salon-de-Provence et la condamne à payer à la société Distrileader Provence la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille dix-sept.
Le conseiller rapporteur le president
Le greffier de chambre
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Y..., avocat aux Conseils, pour la société Distrileader Provence
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société DISTRILEADER du surplus de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE
«les parties sont en l'état d'un bail commercial souscrit le 1er juillet 2000 pour des locaux situés à Salon de Provence et aux termes duquel d'une part le loyer était composé d'un minimum garanti fixé à 136.339,42 € lors de la prise d'effet du bail et un loyer variable correspondant à 1,5 % du chiffre d'affaires et d'autre part le preneur s'engageait à rembourser sa quote-part de l'impôt foncier ; que par avenant du 5 juin 2001, la société immobilière GROUPE CASINO aux droits de laquelle est venue la SCI SALON DE PROVENCE et la Société DISTRIBUTION CASINO aux droits de laquelle est venue la Société DISTRILEADER PROVENCE convenaient que "pour le cas où la Société DISTRIBUTION CASINO céderait son fonds à la Société LEADER PRICE ou toute autre société filiale de celle-ci 1) le loyer minimum garanti annuel serait porté à la somme de 730.000 francs HTVA (114.336,76 €) à la date d'entrée en jouissance du fonds de commerce, ce loyer minimum garanti étant entendu impôt foncier inclus 2) En ce qui concerne l'application du loyer variable fixé à 1,5 % HT du chiffre d'affaires, il est convenu que le calcul se fera par la différence entre le loyer minimum garanti, déduction faite de l'impôt foncier et le pourcentage appliqué au chiffre d'affaires" ; que par acte du 18 décembre 2001, la Société DISTRIBUTION CASINO France a cédé son fonds à la Société DISTRILEADER PROVENCE, filiale de la Société LEADER PRICE ; qu'il est acquis et non contesté que le bail met à la charge du preneur l'impôt foncier afférent aux locaux en des termes dénués de toute ambiguïté ; que l'avenant du 15 juin 2001 a d'une part imposé une réduction du loyer minimum garanti fixé à la somme de 114.336,76 € et ce impôt foncier inclus et d'autre part soumis l'application du loyer variable à la réalisation d'un chiffre d'affaires suffisant calculé selon une méthode définie dans le corps de l'avenant ; que ces deux stipulations, parfaitement dissociables l'une de l'autre concernent chacune une composante du loyer, l'une le minimum garanti l'autre la partie variable, sans qu'il soit nécessaire de les lier l'une à l'autre ; que l'usage de la locution "en ce qui concerne" signifiant à propos de au début du deuxième paragraphe démontre que les parties abordaient un autre sujet, sans lien direct avec le précédent ; que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, que le juge ne peut sous couvert d'interprétation dénaturer les termes clairs et précis du contrat ou modifier ses stipulations ; que l'avenant n'indique nullement opérer un transfert de charge et supprimer l'obligation du preneur d'assumer l'impôt foncier mais uniquement qu'au 15 juin 2001, la somme de 114.336,76 € correspondra au loyer minimum garanti "impôt foncier inclus", l'adjectif inclus signifiant compris dans la somme susvisée ; que le locataire, conformément aux clauses du bail doit toujours supporter la charge de l'impôt foncier mais qu'au 15 juin 2001, les parties ont convenu que la somme du loyer minimum et la quote-part de l'impôt foncier dû par le preneur serait réduite à 114.336,76 € ; que l'emploi du terme "impôt foncier inclus" démontre que les parties n'ont nullement souhaité modifier les termes du contrat et permettre au locataire d'échapper au paiement de l'impôt foncier mais uniquement de réduire ponctuellement par rapport aux prévisions contractuelles, le montant de la somme versée au titre du loyer minimum à concurrence du montant de l'impôt foncier ; que la stipulation ne contient pas un transfert de charge de l'impôt foncier au profit du preneur mais indique uniquement que la somme de 114.336 € due par le locataire à compter du 15 juin 2001 doit s'entendre impôt foncier inclus ; que la rédaction en des termes clairs, explicites et dénués d'équivoque de l'avenant n'ouvre pas droit à interprétation de la part des juridictions ; que l'avenant n'énonce pas une modification des termes du contrat initial, que le juge judiciaire, sauf à dénaturer la volonté des parties exprimée précisément dans le document, ne peut l'interpréter comme tel ; que la seule modification apportée par l'avenant concerne le montant du loyer minimum garanti qui est limité à compter de juin 2001 à 17349,63 € auquel il convient d'ajouter la somme de 96.986,37 € au titre de taxe foncière, soit un total de 114.336 € au lieu des 136.339,42 € hors charges prévu au contrat initial ; que le preneur a régulièrement et sans protestation ou réserve, reversé sa quote-part de l'impôt foncier au bailleur ; que cette stipulation ne déroge pas à l'accord initial selon lequel le bailleur pouvait facturer au preneur le montant de l'impôt foncier afférent aux locaux loués ; qu'à défaut de mentions explicites en ce sens, cet avenant ne vaut pas renonciation du bailleur à percevoir la taxe foncière alors que l'accord initial des parties prévoit expressément cette prise en charge par le locataire en la mentionnant comme une condition déterminante, que faute de termes propres à caractériser une volonté expresse et non équivoque du bailleur de nover, la convention initiale du 15 juin 2001 reste applicable reste applicable dans toutes ses dispositions ; (
) qu'à compter du 31 décembre 2008, le bail initial a pris fin, que le bail renouvelé, qui constitue un nouveau bail, a pris effet à compter du 1er janvier 2009 aux clauses et conditions du bail antérieur, ainsi que le précise l'arrêt du 28 juillet 2014 de la Cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE à l'exception du loyer minimum garanti fixé par cette décision de justice à la somme de 266.803 € correspondant à la valeur locative conformément aux clauses du bail qui indiquait qu'en cas de renouvellement le loyer MG devrait correspondre à cette valeur ; que l'avenant, qui fixait le montant du loyer garanti, taxe foncière inclus, à la somme de 114.336,76 €, ne trouve dès lors plus à s'appliquer, que l'arrêt de la cour, qui retient un loyer minimum garanti équivalent à la valeur locative soit la somme de 266.803 €, n'inclut pas la taxe foncière qui est à la charge du preneur ; que cette décision qui a autorité de la chose jugée s'impose aux parties, le loyer garanti ainsi déterminé se substituant à celui convenu par l'avenant litigieux ; que ce nouveau minimum garanti fixé judiciairement est expressément exprimé hors charges, ainsi que l'a explicité l'expert dans le corps de son rapport, puisqu'il n'a retenu que des références concernant des baux aux termes desquels les locataires assumaient également la charge de l'impôt foncier pour des raisons évidentes d'équité, raisonnement repris et validé par la cour dans le dispositif de son arrêt, qui mentionne au titre des obligations du preneur, le paiement de l'impôt foncier, de sorte que conformément aux clauses du bail initial, qui n'ont pas été modifiées, le preneur doit en sus du loyer minimum garanti fixé par arrêt de la cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE à la somme de 266.803 € à compter du 1er janvier 2009, assumer la taxe foncière » (arrêt p. 6 à 8) ;
ALORS, D'UNE PART, QUE
Le renouvellement du bail commercial s'opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration et aucune juridiction n'a le pouvoir de modifier les clauses d'un bail dont la licéité n'est pas discutée, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation du prix; qu'en affirmant néanmoins que la Société DISTRILEADER PROVENCE, en qualité de preneur, devait en sus du loyer minimum garanti fixé par arrêt de la Cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE à la somme de 266.803 € à compter du 1er janvier 2009, date de renouvellement du bail, assumer la taxe foncière, quand il ressort des constatations de l'arrêt attaqué que l'avenant du 15 juin 2001 prévoyait que « pour le cas où la Société DISTRIBUTION CASINO céderait son fonds à la Société LEADER PRICE ou toute autre société filiale de celle-ci 1) le loyer minimum garanti annuel serait porté à la somme de 730.000 francs HTVA (114.336,76 €) à la date d'entrée en jouissance du fonds de commerce, ce loyer minimum garanti étant entendu impôt foncier inclus 2) En ce qui concerne l'application du loyer variable fixé à 1,5 % HT du chiffre d'affaires, il est convenu que le calcul se fera par la différence entre le loyer minimum garanti, déduction faite de l'impôt foncier et le pourcentage appliqué au chiffre d'affaires », de sorte que l'impôt foncier était inclus dans le loyer minimum garanti et que le preneur n'avait pas à en assumer la charge en sus du loyer, la Cour d'appel, qui a refusé de faire application d'une clause du bail venu à expiration, a violé les articles L 145-8 du Code de commerce et 1134 ancien du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE
Le renouvellement du bail commercial s'opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration et aucune juridiction n'a le pouvoir de modifier les clauses d'un bail dont la licéité n'est pas discutée, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation du prix ; qu'en retenant encore que la Société DISTRILEADER PROVENCE, en qualité de preneur, devait, en sus du loyer minimum garanti fixé par arrêt de la Cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE à la somme de 266.803 € à compter du 1er janvier 2009, date de renouvellement du bail, assumer la taxe foncière, quand l'impôt foncier, mis à la charge du locataire, constituait un supplément de loyer qui requérait l'accord de celui-ci, la Cour d'appel, qui s'est abstenue de constater l'accord de la Société DISTRILEADER PROVENCE sur cette modification du montant du loyer, a privé sa décision de base légale au regard des articles L 145-8 du Code de commerce et 1134 ancien du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCI SALON DE PROVENCE à ne verser à la Société DISTRILEADER PROVENCE que la somme de 84.920,29 € au titre du remboursement de la taxe foncière indûment payée en 2008 ;
AUX MOTIFS QU'
«il est constant que la société locataire a réglé par erreur la somme de 96.986,37 € au titre de la taxe foncière dont elle est fondée à obtenir répétition, le paiement étant intervenu pour une somme qui n'était pas due » (arrêt p. 8) ;
ALORS QUE
Tout jugement ou arrêt doit être motivé à peine et nullité et la contradiction entre les motifs et le dispositif d'une décision équivaut à une absence de motif ; qu'en affirmant dans ses motifs que « la société locataire a réglé par erreur la somme de 96.986,37 € au titre de la taxe foncière dont elle est fondée à obtenir répétition » puis en condamnant dans son dispositif la SCI SALON DE PROVENCE à ne verser à la Société DISTRILEADER PROVENCE que la somme de 84.920,29 €, la Cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction entre les motifs et le dispositif et a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
