LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 29 juin 2016), que Emile X... et Geneviève Y..., propriétaires de l'immeuble situé ..., l'ont mis en copropriété, en faisant établir, le 27 février 1984, un règlement de copropriété ; que Mme Denise X..., M. Didier X..., M. Gérard X..., Mme Z..., Mme A..., M. Philippe X... (les consorts X...), venant aux droits d'Emile et Geneviève X... et revendiquant le caractère de partie privative du lot n° 1, correspondant à l'ancienne loge de concierge, ont assigné le syndicat des copropriétaires en libération des lieux et en paiement d'une indemnité d'occupation ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé:
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de dire que le lot n° 1 est privatif, de le condamner à le libérer, d'ordonner la publication de la décision à la conservation des hypothèques à ses frais et de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation ;
Mais attendu qu'ayant constaté que le lot n° 1 était constitué d'un appartement et était affecté de millièmes de propriété, relevé que le règlement de copropriété définissait en son article 2 les parties privatives comme les locaux et espaces qui, aux termes de l'état descriptif de division, étaient compris dans la composition d'un lot et étaient affectés à l'usage exclusif du propriétaire de ce lot, et retenu que la mention, dans une clause type, selon laquelle les locaux des compteurs étaient des parties communes ne pouvait contredire la nature privative du lot n° 1, que le syndicat des copropriétaires ne pouvait invoquer la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 29 novembre 1985 comme manifestant une volonté non équivoque d'Emile et Geneviève X... de renoncer à leur propriété privative sur le lot n° 1, de le céder à la copropriété ou d'en changer la destination, mais manifestait une tolérance de leur part pour laisser ce lot à la disposition de la copropriété, et que le règlement des charges et taxes afférentes à ce lot par l'ensemble des copropriétaires était sans incidence sur la nature ou la propriété du bien, la cour d'appel, qui n'a ni dénaturé le règlement de copropriété, ni fait prévaloir les énonciations de l'état descriptif de division sur ce règlement et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu condamner le syndicat des copropriétaires à libérer le lot n° 1 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de le condamner à libérer le lot n° 1 et de rejeter sa demande de dommages-intérêts au titre de la suppression de la servitude d'emplacement des compteurs communs ;
Mais attendu que, le syndicat des copropriétaires n'ayant soutenu dans ses conclusions d'appel ni qu'il pouvait bénéficier d'une servitude par destination du père de famille, ni que la résolution n° 2 votée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 novembre 1985 constituait un titre de servitude, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et, partant, irrecevable ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation surévaluée ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que le syndicat des copropriétaires devait réparer le préjudice causé aux consorts X... par l'occupation du lot n° 1, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a souverainement fixé le montant de l'indemnité d'occupation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du ... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires du ... et le condamne à payer à Mme Denise X..., M. Didier X..., M. Gérard X..., Mme Z..., Mme A..., M. Philippe X... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du ...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement déféré, dit que le lot n° 1 de l'état descriptif de division de l'immeuble sis ... est une partie privative appartenant à l'indivision X..., d'avoir condamné en conséquence le syndicat des copropriétaires de cet immeuble à libérer le lot n° 1 de toute objet et matériel sous astreinte, d'avoir ordonné la publication du jugement à la Conservation des Hypothèques aux frais du syndicat des copropriétaires et de l'avoir condamné à payer aux consorts X... une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 600 € jusqu'à complète libération des lieux ;
Aux motifs propres qu'en droit, le règlement de copropriété détermine la destination des parties privatives et communes ; au cas présent, il apparaît du règlement de copropriété de l'immeuble du ..., établi le 27 février 1984 et qui divise l'immeuble en 29 lots privatifs que le lot n° 1 est une partie privative constituée d'un appartement d'une chambre-cuisine, affecté de 65 millièmes de copropriété ; si l'article 11 dudit règlement définit, par adoption d'une liste énumérative qualifiant de communs « les locaux des compteurs et des branchements d'égout », cette clause banale ne saurait avoir pour effet de contredire efficacement la nature privative du lot n° 1, n'étant que la reproduction de clauses-types non adaptées à la copropriété spécifique du ... ; le syndicat des copropriétaires ne peut invoquer pertinemment les dispositions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui n'est supplétif de la volonté des copropriétaires et n'édicte des présomptions sur la nature commune de certains lots qu'en cas de « silence ou de contradiction des titres » alors que le règlement de copropriété qualifie ici clairement et sans équivoque le lot n° A de partie privative nonobstant la clause relative à la définition des parties communes ; enfin, le règlement ne mentionne pas l'existence de loge pour le gardien. La renonciation à un droit devant résulter d'actes manifestant sans équivoque ni ambiguïté la volonté de renoncer de son auteur et la propriété ne se perdant point par le non-usage, le syndicat des copropriétaires ne peut invoquer utilement la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 29 novembre 1985 comme manifestant la volonté des auteurs des consorts X... de renoncer à leur propriété privative sur le lot n° A au motif qu'ils ont voté en faveur de cette résolution ainsi libellée : « destination de l'ancienne loge lot n° A : ce local commun servira aux copropriétaires pour entreposer des objets de nettoyage, de bicyclettes ou voitures d'enfants et continuera d'abriter les compteurs. Les dix millièmes seront partagés par les soins du syndic entre tous les copropriétaires », alors qu'elle n'exprime aucune intention d'Emile et Geneviève X... de renoncer de façon irréversible à la propriété du lot n° 1, de le céder à la copropriété ou d'en changer la destination, mais manifeste seulement une tolérance de leur part pour laisser la disposition de ce lot à la copropriété pendant un laps de temps non précisé ; quant au règlement des charges et des taxes afférents audit lot par l'ensemble des copropriétaires, il est sans incidence sur la nature ou la propriété dudit bien qui servait, de fait, à la copropriété jusqu'à ce que les consorts X... le revendiquent comme leur appartenant ; c'est donc par des motifs exacts que la Cour approuve que le premier juge a dit que ledit local était privatif et appartenait aux consorts X... ;
Et aux motifs adoptés des premiers juges que le règlement de copropriété établi le 27 février 1984 définit dans son article 2 les parties privatives comme « les locaux et espaces qui aux termes de l'état descriptif de division ci-après établi, sont compris dans la composition d'un lot, sont affectés à l'usage exclusif du propriétaire du lot considéré et comme tels constituent des parties privatives. Les parties communes sont désignées à l'article 3 comme « Celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ». L'article 6 prévoit que « la division de l'immeuble est faite en 29 lots ou parties privatives, savoir : - Bâtiments A 24 lots 1 à 24 … » ; le lot n° 1, défini dans l'état descriptif de division comme un local composé d'une chambre et d'une cuisine est donc aux termes du règlement de copropriété une partie privative. S'il n'est plus affecté à l'habitation d'un gardien, il correspond en revanche toujours à un logement pour lequel une taxe d'habitation est d'ailleurs réglée. La seule circonstance qu'il soit désormais utilisé par tous les copropriétaires et contienne les compteurs et installation de digicode ne suffit pas à en faire un local commun ou un local des « compteurs et des branchements d'égouts » au sens de l'article 3 du règlement de copropriété. Enfin, le vote par les copropriétaires lors de l'assemblée générale du 29 novembre 1985 d'une résolution n° 2 prévoyant que ce « local commun servira aux copropriétaires pour entreposer des objets de nettoyage, de bicyclette ou voiture d'enfant et continuera d'abriter les compteurs » ne saurait, à défaut de mention expresse corroborée par une contrepartie financière et une modification du règlement de copropriété, être considéré comme valant cession du lot n° 1 au profit du syndicat des copropriétaires ;
ALORS D'UNE PART QUE le juge ne peut dénaturer les contrats ; qu'en jugeant, pour refuser de faire application des stipulations de celui-ci qualifiant de communs les locaux de compteurs et des branchements d'égout, que le règlement de copropriété qualifie le lot n° 1 de partie privative, cependant que cette qualification résulte clairement et sans ambiguïté de l'état descriptif de division, fût-il inclus dans le règlement de copropriété, la cour d'appel a dénaturé l'acte du 27 février 1984 et violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE l'état descriptif de division, dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière, n'a pas de caractère contractuel et ne peut prévaloir sur les énonciations du règlement de copropriété en méconnaissance des droits reconnus aux autres copropriétaires ; que si l'état descriptif de division inclut le lot n° 1 dans les parties privatives, le règlement de copropriété qualifie de parties communes celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé, les locaux des compteurs et des branchements d'égouts ainsi que les locaux communs (article 3 du règlement, p. 9) et précise que fait partie des services communs de l'ensemble immobilier l'entretien et la réparation de la loge du concierge et des autres locaux à l'usage des services communs (règlement, p. 20) ; qu'en affirmant le caractère privatif de ce lot n° 1, dans lequel sont installés les compteurs électriques depuis avant la création de la copropriété, qui a toujours été affecté à l'usage commun de tous les occupants de l'immeuble, avant comme après la mise en copropriété, et qui a toujours été désigné par les fondateurs de cette dernière comme « l'ancienne loge de la gardienne », au motif erroné que le règlement de copropriété le qualifie comme tel, la cour d'appel, qui a fait prévaloir les énonciations de l'état descriptif de division sur le titre contraire que constitue le règlement de copropriété a violé l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 3 du décret du 17 mars 1967 ;
ALORS ENFIN, et subsidiairement, QUE la renonciation à un droit résulte d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; que dans ses conclusions d'appel (p. 9 et suivantes), le syndicat des copropriétaires faisait valoir que le lot n° 1, dans lequel était installé le compteur électrique commun, servait à l'usage commun de l'ensemble des habitants de l'immeuble avant comme après la mise en copropriété de ce dernier et que les premiers copropriétaires ayant acquis leur lot de Mme B... ou de M. X... attestaient que ces derniers leur avaient spontanément précisé que l'ancienne loge était destinée à servir à l'ensemble des copropriétaires pour le stockage de certains objets et qu'ils leur avaient remis une clé de ce local ; que le syndicat des copropriétaires établissait également que dès avant l'assemblée générale du 29 novembre 1985, M. X..., syndic de l'immeuble, avait imputé à chaque copropriétaire une quote-part de charges et de taxe foncière au titre du lot n° 1, et que la résolution n° 2 prise au cours de cette assemblée générale à l'initiative de M. X..., syndic de l'immeuble et à l'unanimité des copropriétaires, dont lui-même et Mme B..., rappelant la destination de ce « local commun » et répartissant les tantièmes de copropriété lui correspondant entre tous les propriétaires confirmait la volonté déjà exprimée sans équivoque des consorts Y... de renoncer à tout droit de propriété sur ce lot au profit de l'ensemble des copropriétaires ; que le syndicat des copropriétaires rappelait en outre que le lot n° 1 n'a pas été compris dans le partage entre les consorts Y... des divers lots composant la copropriété qu'ils venaient de constituer mais qu'il n'a cependant jamais figuré dans le succession ni de Mme B..., ni de M. X... ; qu'en se bornant à énoncer, pour juger que le lot n° 1 est un local privatif appartenant aux consorts X..., que la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 29 novembre 1985 n'exprime aucune intention d'Emile et Geneviève X... de renoncer de façon irréversible à la propriété du lot n° 1, de le céder à la copropriété ou d'en changer la destination, sans rechercher si cette volonté ne résultait pas sans équivoque de l'ensemble des actes accomplis par ces derniers y compris avant l'adoption de cette résolution et invoqués par le syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil, ensemble les articles 2, 3 et 8 de la loi du 10 juillet 1965.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement déféré, condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ... à libérer le lot n° 1 de toute objet et matériel, y compris les compteurs électriques et dispositif de digicode, sous astreinte et d'avoir le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement par les consorts X... d'une somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts au titre de la suppression de la servitude d'emplacement des compteurs communs ;
Aux motifs propres que le syndicat des copropriétaires ne peut invoquer utilement la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 29 novembre 1985 comme manifestant la volonté des auteurs des consorts X... de renoncer à leur propriété privative sur le lot n° A au motif qu'ils ont voté en faveur de cette résolution ainsi libellée : « destination de l'ancienne loge lot n° A : ce local commun servira aux copropriétaires pour entreposer des objets de nettoyage, de bicyclettes ou voitures d'enfants et continuera d'abriter les compteurs. Les dix millièmes seront partagés par les soins du syndic entre tous les copropriétaires », alors qu'elle n'exprime aucune intention d'Emile et Geneviève X... de renoncer de façon irréversible à la propriété du lot n° 1, de le céder à la copropriété ou d'en changer la destination, mais manifeste seulement une tolérance de leur part pour laisser la disposition de ce lot à la copropriété pendant un laps de temps non précisé ; … Le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir d'une servitude quelconque alors qu'une tolérance ne peut fonder une servitude quelle que soit sa durée ou les circonstances l'accompagnant… La demande de déplacement des compteurs n'est nullement prescrite en tant qu'action personnelle, alors qu'elle tend à faire respecter un droit réel de propriété et que la présence desdits compteurs et dispositifs de digicode ne peut être tolérée en l'absence de servitude correspondante, laquelle ne peut être imposée aux propriétaires titrés du lot n° 1 ; par ailleurs, la présence du compteur antérieure à la mise en copropriété ne peut fonder une prescription trentenaire, du fait que la possession du syndicat n'a pu commencer avant la mise en copropriété de l'immeuble ; … les frais d'enlèvement du compteur électrique incombent au syndicat qui en est propriétaire ou gardien ;
Et aux motifs adoptés des premiers juges que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas davantage l'existence d'une servitude à son profit sur l'emplacement du compteur et du dispositif de digicode et sera par conséquent condamné à libérer le lot querellé dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et passé ce délai, sous astreinte de 150 € par jour de retard, qui courra sur une période de deux mois à l'issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le Juge de l'exécution ;
ALORS D'UNE PART QUE la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes ; qu'il y a destination du père de famille lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude ; qu'en se fondant sur l'existence d'une tolérance pour écarter celle d'une servitude grevant le lot n° 1 au profit de la copropriété au titre du compteur et du dispositif du digicode, sans rechercher, comme le lui demandait le syndicat des copropriétaires, si cette servitude ne résultait pas de l'installation dans le local litigieux des compteurs communs avant la mise en copropriété de l'immeuble par les consorts Y... et du maintien en l'état de cette situation après la division de l'immeuble en lots de copropriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 692, 693 et 694 du code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE la résolution, adoptée à l'unanimité, d'une assemblée générale à laquelle participent les propriétaires d'un lot privatif de maintenir les compteurs communs à l'intérieur de ce lot constitue un titre de servitude ; qu'il en va ainsi de la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 29 novembre 1985, proposée par M. X..., propriétaire du lot n° 1 et adoptée à l'unanimité, prévoyant que le lot n° 1 continuerait d'abriter les compteurs, sans limitation de durée ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 690 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement déféré, condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis ... à payer aux consorts X... une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 600 € jusqu'à complète libération des lieux ;
Aux motifs propres que le jugement sera encore confirmé en ce qu'il a fixé à la charge du syndicat des copropriétaires une indemnité d'occupation de 600 € par mois, qui correspond à la valeur locative de ce petit appartement composé d'une chambre et d'une cuisine à Vincennes ;
Et aux motifs adoptés des premiers juges que compte tenu de la valeur locative de ce lot, le syndicat des copropriétaires sera en revanche condamné au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 600 € en réparation du préjudice causé aux consorts X... par l'occupation du bien, ce dès le prononcé de la présente décision et jusqu'à complète libération des lieux ;
ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motif ; que dans ses conclusions d'appel (p. 23 et 24), le syndicat des copropriétaires faisait valoir que le local litigieux n'est pourvu d'aucun élément habitable, ne disposant d'aucun point d'eau, ni de prise de courant, ni de cabinet d'aisances de sorte que sa valeur locative ne saurait excéder 150 à 200 €, ainsi qu'il résultait des évaluations réalisées par des agences immobilières s'étant rendues sur place ; qu'en retenant, pour fixer à 600 € par mois la valeur locative du local, qu'il s'agit d'un « petit appartement composé d'une chambre et d'une cuisine à Vincennes », sans répondre à ces conclusions péremptoires, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
