LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 juin 2016), que M. X...et Mme Y..., propriétaires d'une maison située dans le périmètre de l'association syndicale libre du domaine de Santeny (l'ASL), ont sollicité l'annulation de cette association ;
Attendu que M. X...et Mme Y...font grief à l'arrêt de rejeter leur demande ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les statuts de l'ASL prévoyaient que celle-ci existerait à compter du jour où il y aurait deux propriétaires divis de l'ensemble immobilier, que le consentement exigé par l'article 5 de la loi de 1865 pour adhérer à l'association résulterait exclusivement de l'acquisition par toute personne physique ou morale de toute fraction de la propriété immobilière, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et qui n'a pas inversé la charge de la preuve, a retenu, à bon droit, que chaque acquéreur de lots avait donné son consentement écrit à son adhésion à l'ASL et en a exactement déduit que les deux premiers propriétaires divis avaient valablement consenti à la création de l'association syndicale libre ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que l'acte d'acquisition de M. X...faisait état de la création de l'ASL, du dépôt des statuts et rappelait que l'acquéreur devenait membre de l'ASL par le seul fait de son acquisition et que l'acte d'acquisition de M. X...et celui de Mme Y...ne comprenaient pas de parties communes faisant l'objet d'une propriété indivise entre les propriétaires du domaine et renvoyaient aux statuts de l'ASL à laquelle ils adhéraient par leur acquisition, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a souverainement retenu que M. X...et Mme Y...avaient été informés de leurs droits et du statut juridique de leur bien et qu'aucun dol n'était établi ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X...et Mme Y...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X...et Mme Y...et les condamne in solidum à payer à l'association syndicale libre du domaine de Santeny la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept décembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour M. X...et Mme Y...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté Monsieur X...et Madame Y...de toutes leurs demandes ;
AUX MOTIFS QUE « [Monsieur X...et Madame Y...] soutiennent que l'ASL DU DOMAINE DE SANTENY n'a pas été valablement constituée car les dispositions de la loi du 21 juin 1865 applicables à l'époque de sa création, n'ont pas été respectées ; ils font valoir ainsi que l'article 5 de la loi repris dans l'article 7 de la loi du 1 juillet 2004, prévoyait er le consentement unanime des associés constatés par écrit ; ils ajoutent que les règles régissant les lotissements ne sont pas applicables dans les ZAC ; ils déclarent que les statuts de l'ASL DU DOMAINE DE SANTENY prévoyaient que l'association existerait à compter du jour où il y aurait deux propriétaires divis de l'ensemble immobilier et qu'il était donc nécessaire que ces deux 1ers acquéreurs consentent par écrit à la constitution de l'ASL, ce qui n'est pas justifié ; ils concluent donc à la nullité de l'association en indiquant que la refonte des statuts intervenue en 2009 n'a pu régulariser la situation ; l'ASL DU DOMAINE DE SANTENY répond qu'elle a 40 ans d'existence et que ses actes fondateurs n'ont jamais été invalidés par les juridictions administratives ; qu'elle conclut que ni sa validité ni ses actes fondateurs ne peuvent plus être contestés par les appelants ; qu'elle déclare ensuite que selon le statut et le cahier des charges les acquéreurs des lots de l'ensemble immobilier deviennent membres de l'ASL par le seul fait de leur acquisition et que le moyen de nullité tiré du défaut de respect de la formalité du consentement unanime et écrit des associés est inopérant ; que l'article 5 de la loi du 21 juin 1865 applicable au moment de la création de l'ASL DU DOMAINE DE SANTENY, disposait que les ASL se formaient sans l'intervention de l'administration et que le consentement unanime des associés devait être constaté par écrit ; que les statuts de l'ASL DU DOMAINE DE SANTENY déposés à l'étude notariale de maître Z... le 1er août 1972 prévoyaient que l'ASL existerait à compter du jour où il y aurait deux propriétaires divis de l'ensemble immobilier et que le consentement exigé par l'article 5 de la loi de 1865 pour adhérer à l'association résulterait exclusivement de l'acquisition par toute personne physique ou morale de toute fraction de la propriété immobilière ; qu'à titre personnel M. X...a conclu un contrat de vente notarié le 24 novembre 1972 qui mentionne expressément la création de l'ASL et le dépôt de ses statuts auprès du notaire le 1er août 1972 et qui ajoute que les acquéreurs de lots de l'ensemble immobilier deviennent membres de l'association syndicale par le seul fait de leur acquisition ; que les statuts ont été publiés à la conservation des hypothèques le 6 septembre 1972, un avis de constitution de l'ASL DU DOMAINE DE SANTENY est paru dans un journal d'annonces du 1er février 1973 et une assemblée générale de l'association s'est tenue le 5 janvier 1974 en présence de 125 des 245 propriétaires ; que les appelants ne versent aux débats aucun élément permettant de retenir que les propriétaires du domaine de SANTENY aient contesté avoir valablement consenti à la création de l'ASL et M. X...lui-même pleinement informé de la création de l'association et de son adhésion à cette structure par l'acquisition de son bien immobilier n'a émis aucune contestation sur la validité de la clause incluse dans son contrat de vente ; qu'il ressort ainsi de l'ensemble de ces éléments que les propriétaires du Domaine de SANTENY ont valablement consenti à la création de l'ASL DU DOMAINE DE SANTENY conformément aux dispositions de l'article 5 de la loi de 1865 reprises par l'ordonnance du 1er juillet 2004 et il n'y a donc pas lieu d'en prononcer l'annulation à ce titre ; que M. X...et Mme Y...font également valoir que l'objet de l'ASL DU DOMAINE DE SANTENY est illicite puisque celle-ci gère un centre de loisirs comprenant un bassin de natation, un cours de tennis et une activité de petite restauration alors que cette activité n'était pas énumérée dans l'article 1er de la loi de 1865 ; que l'ASL DU DOMAINE DE SANTENY répond qu'elle a modifié ses statuts en 2009 et que ceux-ci sont conformés à la nouvelle législation résultant de l'ordonnance du 1er juillet 2004 et de son décret d'application du 3 mai 2006 ; que la licéité des statuts de l'ASL DU DOMAINE DE SANTENY doit être appréciée au regard de la législation actuellement en vigueur ; que l'ordonnance de 2004 définit l'objet d'une ASL comme étant la construction, l'entretien ou la gestion d'ouvrages ou la réalisation de travaux ainsi que les actions d'intérêt commun en vue notamment de mettre en valeur des propriétés ; que les statuts de l'ASL modifiés en 2009 stipulent que celle-ci a pour objet d'exercer les droits et obligations de propriété, de garde, de gestion et d'entretien des ouvrages et aménagements d'intérêt collectif, leur amélioration et la création de tous nouveaux aménagements d'intérêt collectif notamment par l'exécution de tous travaux et de faire respecter et observer exactement les servitudes, règles d'intérêt général, charges et conditions résultant du cahier des charges ; que cet objet social entre dans le champ des dispositions de l'article 1er de l'ordonnance de 2004 et en toutes hypothèses, si l'ASL développait une activité qui ne pourrait pas se rattacher à celui-ci, cette circonstance n'aurait pas pour effet d'affecter la validité de ses dispositions statutaires ; que M. X...et Mme Y...font ensuite valoir que les statuts de L'ASL DU DOMAINE DE SANTENY établis le 23 août 1971 n'ont été publiés que le 20 février 1973, qu'elle disposait d'une personnalité morale restreinte jusqu'à cette date et que se pose ainsi la validité des adhésions antérieures au mois de février 1973. M. X...ajoute que les statuts n'ayant pas été publiés il n'a pas été informé de leur teneur lors de l'acquisition de son bien le 24 novembre 1972 ; que cependant, l'absence de publication de statuts privait uniquement l'association de la possibilité de réaliser les actes visés à l'article 3 de la loi du 23 juin 1865 mais ne mettait pas en cause son existence et en conséquence la possibilité d'y adhérer ; qu'il convient en outre de rappeler que les statuts de l'ASL DU DOMAINE DE SANTENY ont été déposés le 1er août 1972 à l'étude de maître Z... notaire ayant dressé l'acte de vente de M. X...et ont été publiés à la conservation des hypothèques le 6 septembre suivant, que ces formalités étaient clairement mentionnées dans l'acte de vente de sorte que M. X...comme les autres acquéreurs, avait toute liberté pour consulter les statuts ; que, subsidiairement, M. X...et Mme Y...soutiennent que l'ASL DU DOMAINE DE SANTENY a dissimulé aux résidents du domaine de SANTENY ses modalités de fonctionnement et qu'il existe un dol tenant au fait que les propriétaires n'ont pas été informés de ce qu'ils finançaient le patrimoine d'autrui. Ils déclarent ainsi que le prix d'achat des immeubles à usage commun a été inclus dans le prix de vente des différentes parcelles privatives. Ils déclarent que ce dol n'est apparu qu'en 2007 lors d'un projet de mise à disposition d'espaces verts à la Commune de SANTENY ; que le cahier des charges annexé aux statuts de l'ASL stipule que l'ensemble immobilier du domaine de SANTENY construit par la SCI du même nom, est composé de maisons individuelles avec jardin faisant l'objet de propriétés privées et de parties affectées à l'usage collectif de tous les habitants de l'ensemble immobilier et dont la propriété doit être transférée à titre gratuit à l'ASL ; que le 13 février 1991, la société civile du domaine de SANTENY a cédé gratuitement à l'ASL DU DOMAINE DE SANTENY un ensemble de parcelles pour une contenance de 3 hectares 73 ares et 15 centiares ; que les droits de M. X...et Mme Y...résultent de l'acte de vente du 24 novembre 1972 qui n'a fait l'objet d'aucune contestation et qui expose clairement que M. X...achète une maison individuelle et un jardin, le tout d'une contenance de 788 m ², sans aucune mention de l'existence d'une copropriété et de l'acquisition de quotes-parts de parties communes faisant l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des propriétaires et qui au contraire renvoie aux statuts de l'ASL à laquelle il adhère par son acquisition ; que M. X...a lui-même vendu à Mme Y...la moitié indivise de la maison et du jardin selon acte notarié du 29 septembre 1997 sans que cet acte ne comporte aucune référence à l'existence d'une copropriété ; qu'il ressort de ces différents actes que M. X...et Mme Y...ont été clairement informés de leurs droits et du statut juridique de leur bien de sorte qu'aucun dol n'est établi ; qu'enfin, M. X...et Mme Y...relèvent que l'ASL DU DOMAINE DE SANTENY procède à des demandes en paiement de " charges " qui participent au dol subi par les propriétaires ; qu'il convient cependant de constater que le mot " charge " est un terme d'usage courant dont l'emploi n'est pas spécifique au régime de la copropriété et que les statuts de l'ASL mentionnent que les frais et charges de l'association comprennent les dépenses entraînées par l'exécution des décisions valablement prises ainsi que celles découlant des charges annexes et dépenses de toute nature imposées par les textes en vigueur. Ainsi aucune tromperie ne peut résulter de l'emploi de ce terme ; qu'enfin, M. X...et Mme Y...soutiennent que l'ASL DU DOMAINE DE SANTENY effectue des appels de fonds destinés à financer des opérations hors de l'objet social de l'association et à ce titre ils font valoir que les propriétaires du domaine de SANTENY paient des frais d'aménagement, d'amélioration et d'entretien d'un patrimoine qui appartient à un tiers ce qui est aussi constitutif d'un dol devant entraîner la nullité du contrat constitutif de l'association ; que néanmoins la détermination des dépenses devant être supportées par les membres de l'ASL relève des décisions de l'assemblée générale de ses membres et ne ressort pas des statuts de sorte que les contestations émises à ce propos ne sont pas de nature à affecter la validité de l'ASL ; qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement du tribunal de grande instance de CRÉTEIL qui a rejeté la demande d'annulation de l'ASL DU DOMAINE DE SANTENY » (arrêt pp. 3 à 5) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur la nullité de l'association syndicale libre du domaine de SANTENY, les demandeurs soutiennent que les statuts de l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU DOMAINE DE SANTENY en date du 23 août 1971 la soumettent aux dispositions de la loi du 21 juin 1865 délimitant limitativement le champ d'intervention d'une association syndicale libre et que son objet social est par conséquent illicite puisqu'elle gère un centre de loisirs sans avoir obtenu l'autorisation préalable du législateur ; que l'article Il des statuts de l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU DOMAINE DE SANTENY indique qu'elle a pour objet : « 1- d'exercer les droits et obligations de propriété, de garde, de gestion et d'entretien des ouvrages et aménagements d'intérêt collectif, leur amélioration et la création de tous les nouveaux aménagements d'intérêt collectif, notamment par l'exécution de tous travaux ;- de faire respecter et observer exactement les servitudes d'intérêt général, charges et conditions résultant du cahier des charges ci-joint. 2- la présente association a la charge de répartir les dépenses de ce groupe immobilier entre les membres de l'association syndicale et d'en assurer le recouvrement ainsi que le paiement de ces dépenses » ; il doit être rappelé que l'ordonnance du 1er juillet 2004 et son décret du 3 mai 2006 désormais applicables aux associations syndicales libres ont abrogé les dispositions invoquées par les demandeurs, et que l'association syndicale libre a modifié ses statuts le 4 février 2009 pour les mettre en conformité avec les nouvelles prescriptions légales lesquelles permettent la gestion et l'entretien de biens et ouvrages d'intérêt commun ; son objet est donc parfaitement licite ; M. Christian X...et Mme Maryse Y...font également valoir le non-respect de la formalité du consentement unanime et écrit des associés ; cependant l'article 1 des statuts prévoit que « Par le seul fait de leur acquisition, tous titulaires de droits de propriété pour quelque cause et à quelque titre que ce soit, ou de droit résultant du démembrement de ce droit de propriété sur des lots du groupe d'habitation sont et seront de plein droit et obligatoirement membres de la présente association syndicale libre, laquelle est née du jour où il y a eu deux propriétaires divis de l'ensemble immobilier » ; chaque acquéreur de lots dans l'ensemble immobilier a ainsi donné un consentement écrit à son adhésion à l'association syndicale libre ; l'argument tiré du défaut de publication des statuts dans le délai d'un mois, imparti par l'article 6 de la loi du 23 juin 1865 n'est pas davantage fondé dès lors qu'en application de l'article 7, le non-respect de ce délai n'a pas privé d'existence légale l'association syndicale libre, mais seulement de la possibilité d'ester en justice, d'acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer jusqu'à sa publication qui a pu être régularisée postérieurement au délai légal ; M. Christian X...et Mme Maryse Y...invoquent ensuite un certain nombre de dysfonctionnements de l'association syndicale libre (le recouvrement de charges de copropriété par l'association syndicale libre alors qu'il n'y a aucune partie commune en copropriété, l'existence d'appels de fonds destinés à financer des opérations hors de l'objet social de l'association syndicale libre, l'irrégularité d'un don par acte authentique du 13 février 1991 en faveur de l'association syndicale libre) sans verser la moindre pièce de nature à les démontrer ; il apparaît en tout état de cause qu'aucune conséquence juridique quant à la validité de l'association syndicale libre du Domaine de SANTENY ne peut être tirée de ces prétendus dysfonctionnements ; la demande tendant à voir constater la nullité de l'association syndicale libre et les demandes subséquentes ne pourront par conséquent qu'être rejetées » (jugement, pp. 2 à 4) ;
ALORS QUE 1°) les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit ; que la cour d'appel constate que, selon l'article I des statuts de l'ASL, cette association était « née du jour où il y [avait] eu deux propriétaires divis de l'ensemble immobilier » (jugement, p. 3) ; qu'il résulte de cette constatation que l'association n'a pas été formée par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit, mais du seul fait qu'il existait deux propriétaires divis de l'ensemble immobilier, de sorte que l'association n'a pu légalement être créée ; qu'en refusant néanmoins de prononcer la nullité de l'association, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a violé l'article 5 de la loi du 21 juin 1865, applicable à la date des faits litigieux, aujourd'hui repris par l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 ;
ALORS QUE 2°) les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit ; que, pour justifier de la nullité de l'ASL, Monsieur X...et Madame Y...faisaient valoir, dans leurs conclusions (pp. 6 à 10), que, conformément à la loi et aux statuts de l'ASL, l'accord unanime écrit des deux premiers acquéreurs de lots de l'ensemble immobiliers était requis, pour que l'association ait pu être légalement créée, et que tel n'était pas le cas ; qu'en se bornant à constater que, selon l'article I des statuts de l'ASL, cette association était « née du jour où il y [avait] eu deux propriétaires divis de l'ensemble immobilier » (jugement, p. 3 ; arrêt p. 3), sans rechercher, comme elle y était expressément invitée, si ces deux propriétaires divis originels avaient donné leur consentement unanime, constaté par écrit, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 5 de la loi du 21 juin 1865, applicable à la date des faits litigieux, aujourd'hui repris par l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 ;
ALORS QUE 3°) les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit ; que, pour débouter Monsieur X...et Madame Y...de leurs demandes, la cour d'appel constate encore que « chaque acquéreur de lots dans l'ensemble immobilier a ainsi donné un consentement écrit à son adhésion à l'association syndicale libre » (jugement, p. 3), et que le contrat de vente de Monsieur X...mentionnait expressément la création de l'ASL et la circonstance que les acquéreurs de lots de l'ensemble immobiliers devenaient membres de l'association syndicale par le seul fait de leur acquisition (arrêt p. 3) ; qu'en statuant ainsi sur la question de l'adhésion à l'ASL des acquéreurs de lots, sans rechercher si le consentement unanime des propriétaires originels avait été constaté par écrit pour la création de l'ASL, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 5 de la loi du 21 juin 1865, applicable à la date des faits litigieux, aujourd'hui repris par l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 ;
ALORS QUE 4°) les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit ; qu'en affirmant en outre, pour les débouter de leurs demandes, que Monsieur X...et Madame Y...ne démontraient pas que les propriétaires du domaine de SANTENY avaient contesté avoir valablement consenti à la création de l'ASL (arrêt p. 3), sans caractériser l'existence du consentement unanime et écrit des propriétaires concernés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 5 de la loi du 21 juin 1865, applicable à la date des faits litigieux, aujourd'hui repris par l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 ;
ALORS QUE 5°) celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; qu'en faisant peser sur Monsieur X...et Madame Y...la charge de prouver que les propriétaires du domaine de SANTENY auraient contesté avoir valablement consenti à la création de l'ASL, quand il appartenait au contraire à cette dernière de rapporter la preuve de l'existence du consentement unanime et écrit des propriétaires concernés à sa création, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil ;
ALORS QUE 6°) les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit ; que, pour débouter Monsieur X...et Madame Y...de leurs demandes, la cour d'appel ajoute que les statuts de l'ASL avaient été publiés à la conservation des hypothèques le 6 septembre 1972, un avis de constitution de l'ASL était paru dans un journal d'annonces du 1er février 1973 et une assemblée générale de l'association s'était tenue le 5 janvier 1974 en présence de 125 des 245 propriétaires, et que Monsieur X...avait été pleinement informé de la création de l'association et de son adhésion à cette structure par l'acquisition de son bien immobilier, sans émettre aucune contestation sur la validité de la clause incluse dans son contrat de vente (arrêt p. 3) ; qu'en statuant par ces motifs inopérants, et toujours sans caractériser l'existence du consentement unanime et écrit des deux premiers propriétaires divis à la création de l'ASL, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 5 de la loi du 21 juin 1865, applicable à la date des faits litigieux, aujourd'hui repris par l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 ;
ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE 7°) Monsieur X...et Madame Y...faisaient subsidiairement valoir, dans leurs conclusions (pp. 13 à 15), que les propriétaires de lots du Domaine de SANTENY, dont ils font partie, avaient intégralement financé les immeubles ou parties d'immeuble à usage commun, ainsi qu'il résultait de l'acte de vente du 13 février 1991, conclu entre la SCI DU DOMAINE DE SANTENY et l'ASL, qui indiquait que « le coût [de ces biens avait] été inclus par la société venderesse dans le prix de vente des immeubles à usage privatif » ; que Monsieur X...et Madame Y...en déduisaient que l'ASL s'était rendue coupable d'une réticence dolosive au détriment de ces propriétaires et d'eux-mêmes en dissimulant sciemment ce montage juridique, qui les privait d'un droit de propriété sur les parties à usage commun dont ils avaient pourtant acquitté le prix, et pour lesquelles ils continuaient de payer des charges, via les appels de fonds effectués par l'ASL ; que, pour les débouter de leurs demandes sur ce fondement, la cour d'appel constate que le cahier des charges annexé aux statuts de l'ASL stipulait que l'ensemble immobilier était composé de maisons individuelles avec jardin faisant l'objet de propriétés privées et de parties affectées à l'usage collectif de tous les habitants de l'ensemble immobilier et dont la propriété devait être transférée à titre gratuit à l'ASL, que la SCI DU DOMAINE DE SANTENY avait cédé gratuitement, le 13 février 1991, à l'ASL un ensemble de parcelles, et que les droits de Monsieur X...et Madame Y...résultaient de l'acte de vente du 24 novembre 1972 qui exposait clairement que Monsieur X...avait acheté une maison individuelle et un jardin, sans aucune mention de l'existence d'une copropriété et de l'acquisition de quotes-parts de parties communes faisant l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des propriétaires, et qui, au contraire, renvoyait aux statuts de l'ASL à laquelle il avait adhéré par son acquisition ; que la cour d'appel en déduit que Monsieur X...et Madame Y...ont été clairement informés de leurs droits et du statut juridique de leur bien de sorte qu'aucun dol n'est établi ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il ne résultait pas expressément de l'acte de vente du 13 février 1991 que les acquéreurs de lots avaient financé le coût des biens à usage commun, sans toutefois que la propriété leur en soit transmise, et sans être informés de leur absence de tout droit sur ces biens qu'ils continuaient de financer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil.
