LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1108 et 1134 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 mars 2016), que, le 23 juillet 2004, Mme X..., alors propriétaire d'un appartement donné à bail à M. et Mme Y..., leur a délivré un congé aux fins de reprise des lieux en vue d'y habiter personnellement ; que, M. et Mme Y... étant restés dans les lieux, la société 2M immo, qui a acquis le bien le 6 septembre 2013, les a assignés en expulsion, le 7 janvier 2014, sur le fondement du congé délivré en juillet 2004 ;
Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que la société est sans droit à agir contre M. et Mme Y... dès lors que le congé pour reprise personnelle a été délivré par la précédente propriétaire qui, en procédant à la vente des locaux loués, a renoncé de manière non équivoque à reprendre les lieux pour habiter et que la société, qui ne compte pas au nombre des personnes pouvant donner congé pour reprise personnelle ou en être bénéficiaire, n'est pas subrogée dans ce droit propre de donner congé pour habiter, délivré neuf années avant la vente du logement ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si le refus des occupants de quitter les lieux malgré le congé ayant mis fin au bail n'avait pas mis la venderesse dans l'impossibilité de récupérer son bien pour l'habiter de sorte que la vente ne constituait pas une renonciation à un droit qu'elle avait toujours manifesté, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 mars 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept décembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Briard, avocat aux Conseils, pour la société 2M immo.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré la société 2M Immo irrecevable à voir déclarer les consorts Y... occupants sans droits ni titre de l'appartement qu'ils occupent au ...et à demander leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, de dire que les éventuelles réparations dans l'appartement seront à leur charge et de les condamner, outre aux dépens, à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle forfaitaire de 1. 000 euros à compter du 06 septembre 2013 jusqu'à la libération des lieux ;
AUX MOTIFS adoptés QU' aux termes de l'article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir ; QUE la société 2M Immo est sans droit à agir contre Monsieur Habib Y... et Madame Y... dès lors que le congé aux fins de reprise personnelle a été délivré par Madame X..., précédente propriétaire, et non par elle-même et qu'en procédant à la vente des locaux loués, Madame X...a renoncé de manière non équivoque à reprendre les lieux pour y habiter, de sorte que la société 2M Immo ne peut soutenir qu'elle se trouve subrogée dans les droits et actions du vendeur ;
Et AUX MOTIFS propres QUE le tribunal, par des motifs pertinents approuvés par la cour, a justement retenu qu'en procédant à la vente des lieux loués, Madame X...a renoncé de manière non équivoque à reprendre les lieux pour y habiter et que la société 2M Immo était sans droit à agir contre Monsieur et Madame Y... ; QU'en effet, en vendant son bien, Madame X...a nécessairement renoncé de façon certaine et dépourvue d'équivoque au bénéfice de son congé pour reprise personnelle des lieux et l'action de la société 2M Immo nécessite la validation du congé, qu'elle s'abstient de solliciter ; QU'en outre, si la S. A. R. L, 2 M Immo est subrogée dans les droits de propriétaire de Madame X...pour avoir acquis l'appartement, elle n'est pas subrogée dans les droits de Madame X...de se prévaloir du congé aux fins de reprise pour habiter les lieux loués par elle-même, ce droit constituant un droit propre de Madame X..., ce d'autant plus que la S. A. R. L. 2 M Immo ne compte pas au nombre des personnes pouvant donner congé pour reprise ou en être bénéficiaire ; QU'il s'ensuit que la société 2M Immo ne peut se prévaloir du congé pour habiter délivré par Madame X...neuf ans avant d'avoir vendu le logement à la S. A. R. L. 2 M Immo ;
ALORS d'une part QUE la renonciation ne se présume pas et s'entend strictement ; QUE la cour a déduit la renonciation de madame X...à son congé pour reprise personnelle de sa vente ultérieure du bien ; QU'en statuant ainsi sans rechercher si cette vente ne constituait pas la réitération de la volonté de la propriétaire de disposer d'un bien libre de tout occupant, déjà manifestée par la délivrance d'un congé pour reprise personnelle puis par les nombreuses lettres de rappel demandant la libération des lieux, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles 1108, 1134 du code civil et 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS d'autre part QUE la renonciation ne se présume pas et s'entend strictement ; QUE la cour a déduit la renonciation de madame X...à son congé pour reprise personnelle de sa seule vente ultérieure du bien, sans rechercher si cette vente ne résultait pas de ce que les époux Y..., occupants sans droit ni titre, en refusant de quitter les lieux, avaient placé Madame X...dans l'impossibilité de récupérer son bien pour l'habiter comme elle en avait manifesté l'intention tant par le congé que par les nombreuses lettres de rappel postérieures de sorte que, finalement, cette vente forcée ne pouvait constituer une renonciation à droit qu'elle avait toujours manifesté ; QU'en statuant ainsi, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles 1108, 1134 du code civil et 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS enfin QU'à l'expiration du délai de préavis du congé pour reprise personnelle du bien, le locataire est déchu de tout titre d'occupation sur les lieux loués ; QUE la vente du bien ne peut avoir pour conséquence de redonner à l'ancien locataire des droits qu'il a précédemment perdus ; QU'en conséquence, le nouveau propriétaire peut procéder à l'expulsion de l'occupant sans droit ni titre ; QUE pour déclarer la société 2M Immo irrecevable à obtenir l'expulsion des consorts Y... à qui un congé pour reprise personnelle avait été délivré pour le 8 janvier 2004, la cour s'est bornée à considérer que leur précédente bailleresse avait renoncé à son congé en lui vendant l'appartement en septembre 2013 ; QU'en statuant ainsi, la cour n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations sur la qualité d'occupants sans droit ni titre des consorts Y..., en violation de l'article 15-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
