LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Vu la connexité, joint pourvois n° V 15-12. 452, H 15-12. 578 et V 15-12. 912 ;
Sur la recevabilité des pourvois n° H 15-12. 578 et V 15-12. 912 :
Attendu qu'une même personne, agissant en la même qualité, ne peut former qu'un seul pourvoi en cassation contre la même décision ;
Attendu que, par déclarations déposées le 9 février 2015 et le 4 février 2015, M. X...a formé, contre un arrêt rendu le 25 novembre 2014 par la cour d'appel de Versailles, deux pourvois en cassation enregistrés sous les n° V 15-12. 912 et H 15-12. 578 ;
Attendu que M. X..., qui, en la même qualité, avait déjà formé contre la même décision, le 3 février 2015, un pourvoi enregistré sous le n° V 15-12. 452, n'est pas recevable à former deux nouveaux pourvois en cassation ;
Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche, du pourvoi n° V 15-12. 452 :
Vu l'article L. 145-14 du code de commerce ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 25 novembre 2014), que, le 29 mai 2009, M. Jean Y...et Mme Françoise Y...(les consorts Y...), propriétaires d'un local commercial donné à bail à M. et Mme Z..., leur ont signifié un congé avec refus de renouvellement pour le 31 mars 2010 et offre de paiement d'une indemnité d'éviction ; que, le 23 juin 2009, M. et Mme Z...ont cédé leur fonds de commerce à M. X...; qu'après expertise, les consorts Y...ont assigné M. X...en rétractation de leur offre d'indemnité d'éviction, en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation ; que M. X...les a assignés en paiement d'une indemnité d'éviction ; que les deux instances ont été jointes ;
Attendu que, pour limiter à une certaine somme l'indemnité d'éviction due à M. X..., l'arrêt retient que celui-ci ne peut prétendre à l'indemnisation d'un trouble commercial dès lors qu'il avait connaissance, en procédant à l'achat du fonds de commerce, du refus du renouvellement du bail par le bailleur ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le cessionnaire d'un fonds de commerce a droit à la réparation du trouble commercial que lui cause l'éviction, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
DÉCLARE IRRECEVABLES les pourvois n° V 15-12. 912 et H 15-12. 578 ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne in solidum M. Jean Y...et Mme Françoise Y...à payer à M. X...la somme de 20 000 euros à titre d'indemnité d'éviction, l'arrêt rendu le 25 novembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne M. Jean Y...et Mme Françoise Y...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Jean Y...et de Mme Françoise Y...et les condamne à payer à M. X...la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept décembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. X..., demandeur au pourvoi n° V 15-12. 452
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur Jean Y...et Madame Françoise Y...épouse LE ROY à Monsieur Lucien X...à la seule somme de 20. 000 euros ;
AUX MOTIFS QUE pour prétendre à la fixation de l'indemnité d'éviction en fonction de la valeur du droit au bail qu'il estime à 100. 000 euros, et non à la valeur du fonds de commerce de 19. 000 euros retenue par l'expert, Lucien X...invoque des valeurs de pas de porte, sans cependant justifier de la fiabilité des éléments de comparaison auxquels il fait référence ; qu'ainsi, le Tribunal a exactement relevé que l'expert écartait (p. 37) la prise en compte de la valeur de 150. 000 euros qui était invoquée par le conseil de Lucien X...par référence au droit d'entrée alors sollicité pour la location des locaux voisins sis ...en précisant : ce montant de 150. 000 euros était la somme souhaitée par le propriétaire mais nous ne connaissons pas le montant de la transaction finale. C'est pourquoi, à notre avis, ce calcul ne peut pas être retenu ; qu'aucun élément nouveau sur ce point n'étant communiqué à la Cour, cette prétendue référence ne peut être admise par elle ; que, quant aux deux offres d'acquisition du fonds de commerce versées aux débats par Lucien X..., pour des montants respectifs de 100. 000 et 110. 000 euros, elles ne sauraient davantage emporter la conviction de la Cour, s'agissant de courriers, censés émaner de Mustapha A...et Lahcen B..., dont l'un n'est pas daté et qui ne respectent pas les conditions prévues par l'article 202 du Code de procédure civile, l'un étant dactylographié et aucun ne comportant de justificatif d'identité de son signataire, dont la qualité n'est pas davantage précisée ; que les trois nouvelles offres produites par Lucien X...en cause d'appel, censées émaner de Fernando C..., des époux D...et de Sallem E..., qui présentent les mêmes insuffisances que celles déjà soumises au Tribunal, n'emporteront pas davantage la conviction de la Cour ; que, comme l'a retenu le Tribunal, en l'absence de locaux vacants permettant le transfert d'activité, concernant une clientèle locale de proximité, rien ne justifie donc que l'avis de l'expert soit écarté, avis qui indique que l'éviction entraînera la perte du fonds de commerce, qu'elle propose d'estimer à 19. 000 euros en relevant que la valeur du droit au bail n'est pas supérieure à ce montant ; que l'estimation de l'expert correspond en effet à une valorisation, détaillée en pages 29 et 30 de son rapport, de la valeur du fonds par un pourcentage sur le chiffre d'affaires égale à 19. 000 euros, tandis que le recoupement par la rentabilité aboutit à une valeur de 19. 600 euros, la valeur vénale du droit au bail étant, quant à elle, estimée à 18. 650 euros (p. 37) ; qu'en l'absence de toute preuve contraire, les explications et calculs contenus dans le rapport d'expertise conduiront à fixer l'indemnité principale à la somme de 19. 000 euros proposée par l'expert, subsidiairement admise par les consorts Y..., le jugement étant confirmé sur ce point ; que, quant aux indemnités accessoires, Lucien X...sollicite qu'elles lui soient allouées d'une part au titre des frais de remploi à hauteur de 10 %, d'autre part des frais de déménagement qu'il évalue à 5. 000 euros et enfin du trouble commercial qu'il estime à trois mois de bénéfices, soit 1. 375 euros ; qu'en ce qui concerne les frais de remploi, pas plus devant la Cour qu'en première instance il ne démontre être fondé à se voir allouer une indemnisation à ce titre, alors qu'il ne produit aucune pièce propre à contredire les précisions contenues en page 38 du rapport d'expertise selon lesquelles, né en 1950 et alors âgé de 61 ans, il a indiqué à l'expert qu'il n'avait pas cherché d'autre local ou fonds car il n'envisageait pas de réinstallation ; que l'expert a admis le principe d'une indemnisation au titre des frais de déménagement concernant l'appartement compris dans le bail commercial ; que toutefois, pas plus que devant l'expert ou le Tribunal, Lucien X...ne produit de devis à ce titre et il convient, dans ces conditions, de confirmer le jugement en ce qu'il a limité sa demande à la somme de 1. 000 euros ; que, quant à l'indemnisation du trouble commercial, elle est destinée à réparer le préjudice financier causé par la perturbation commerciale née de la décision d'éviction du propriétaire, pendant le temps où doit s'organiser la fermeture du fonds et la recherche d'un nouveau fonds ou d'une éventuelle réinstallation du commerce dans d'autres locaux ; que l'expert a proposé d'en écarter le principe en relevant, en page 39 de son rapport, que la décision d'éviction des propriétaires était connue de Lucien X...avant l'achat du fonds de commerce et qu'il n'y avait pas lieu pas à faire supporter au bailleur les conséquences de sa situation actuelle ; que suivant cette observation, le jugement qui a écarté cette demande sera confirmé de ce chef, l'indemnité d'éviction restant fixée à un total de 20 000 euros ;
1°) ALORS QUE l'indemnité d'éviction, due au preneur par le bailleur qui refuse le renouvellement du bail, comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce ; que le fonds de commerce comprend, notamment, la valeur de la clientèle et celle, distincte, du droit au bail ; qu'il en résulte que l'indemnité d'éviction doit indemniser le preneur non seulement de la perte de la clientèle, mais également de celle du droit au bail, qui constituent deux composantes distinctes du fonds de commerce ; qu'en fixant néanmoins le montant de l'indemnité d'occupation par référence à la seule valeur de la clientèle, sans prendre en compte la perte de la valeur vénale du droit au bail, la Cour d'appel a violé les articles L 145-14 et L 142-1 du Code de commerce ;
2°) ALORS QUE l'indemnité d'éviction, due au preneur par le bailleur qui refuse le renouvellement du bail, doit comprendre les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, à moins qu'il soit établi que le preneur ne se réinstallera pas, même après avoir perçu l'indemnité d'éviction ; qu'en se bornant, pour décider que Monsieur X...n'était pas fondé à prétendre au versement d'une indemnité de remploi, à relever que l'expert avait considéré qu'il n'avait pas cherché d'autre local ou fonds car il n'envisageait pas de réinstallation, sans pour autant constater que Monsieur X...ne se réinstallerait pas même après avoir perçu l'indemnité d'éviction, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 145-14 du Code de commerce ;
3°) ALORS QUE l'indemnité d'éviction, due au preneur par le bailleur qui refuse le renouvellement du bail, doit indemniser le preneur de l'ensemble de son préjudice ; que l'acquéreur du fonds de commerce, qui vient aux droits du preneur évincé, acquiert la créance d'indemnité d'éviction due au cédant ; qu'en décidant néanmoins que Monsieur X...ne pouvait prétendre au paiement de l'indemnisation du trouble commercial qu'il avait subi, au motif inopérant qu'il avait connaissance, en procédant à l'achat du fonds de commerce, de ce que le renouvellement du bail avait été refusé par le bailleur, la Cour d'appel a violé l'article L 145-14 du Code de commerce.
