LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 3 mai 2016), que, le 20 décembre 2004, la société Lionsbridge Estates (la société Lionsbridge) a donné à bail à la société Les Auditoriums de Joinville un immeuble à usage de bureaux ; qu'un jugement du 1er décembre 2011 a placé la société locataire en liquidation judiciaire et qu'un jugement du 20 janvier 2012 a ordonné la cession de ses actifs à la société Technicolor Entertainment services France (la société TESF) ; que, le 19 juin 2013, la société TESF a demandé la révision du loyer du bail commercial ;
Attendu que la société Lionsbridge fait grief à l'arrêt de déclarer recevable cette demande ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le jugement du 20 janvier 2012 avait ordonné la cession des actifs de la société locataire à la société TESF sans mentionner le bail commercial ni recueillir les observations du bailleur et dit que la société TESF ferait son affaire personnelle du transfert des contrats nécessaires à la reprise de l'activité commerciale, et retenu souverainement, sans dénaturer la lettre du 7 mai 2012, ni modifier l'objet du litige, ni violer les articles L. 145-39 et L. 642-8 du code de commerce, que les parties étaient convenues du transfert du bail du 20 décembre 2004 à la société TESF et que le montant du dépôt de garantie ne saurait être ajouté au loyer annuel fixé au bail pour le calcul de la variation prévue à l'article L. 145-39 du code de commerce, la cour d'appel, qui a constaté que le loyer précédemment fixé contractuellement le 20 décembre 2004 avait, par le jeu de la clause d'échelle mobile, enregistré une variation de plus d'un quart, en a exactement déduit que la demande de révision était recevable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Lionsbridge Estates aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Lionsbridge Estates et la condamne à payer à la société Technicolor Entertainment services France la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf novembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Lionsbridge Estates
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevable la demande en révision de loyer de la société TESF, et avant dire droit sur le montant du loyer révisé, d'avoir ordonné une expertise, et commis Monsieur X... pour y procéder ;
Aux motifs propres que « (…) ce moyen (fondé sur l'absence de cession du bail) est soulevé pour la première fois en cause d'appel ; Mais (….) que l'article 563 du code de procédure civile permet à une partie d'« invoquer des moyens nouveaux » en cause d'appel et que l'article 565 du code de procédure civile précise que les « prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent » ; (…) que le moyen litigieux tend à faire déclarer irrecevable la demande de révision présentée ; qu'il a donc la même fin que le moyen soulevé initialement devant le juge des loyers commerciaux ; (…) que l'appelant est donc en droit de le soulever ; (…) que le principe de l'estoppel ne peut faire obstacle au droit pour une partie d'invoquer des moyens nouveaux en cause d'appel ; (…) que le moyen développé à titre principal par l'appelant est donc recevable ; (…) qu'aux termes de l'article L. 145-39 du code de commerce, l'action en révision n'est recevable que si le loyer a varié de plus d'un quart « par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire » ; (…) qu'il appartient à la société TESF, demanderesse, de démontrer cette variation ; qu'il est constant que cette condition est remplie si le loyer « précédemment fixé » est celui résultant du bail du 20 décembre 2004 ; (…) qu'aux termes de l'article L. 642-7 du code de commerce, le tribunal détermine les contrats nécessaires au maintien de l'activité au vu des observations des cocontractants du débiteur et son jugement emporte cession de ceux-ci ; (…) que le jugement du 20 janvier 2012 n'a ni « déterminé » le contrat de bail comme « nécessaire » ni recueilli les observations du bailleur ; (…) que le renvoi à l'offre de TESF ne vaut pas cession du bail ; (…) que le jugement a, au contraire, « dit que TESF fera son affaire personnelle du transfert des contrats nécessaires à la reprise ; (…) que ce jugement n'entraîne donc pas cession du contrat de bail ; Mais (…) que les parties peuvent convenir contractuellement du transfert du bail ; (…) que, quand bien même la lettre du 9 janvier 2012 ne vaudrait pas accord sur un tel transfert, la société Lionsbridge a, dans son courrier du 7 mai 2012, reconnu « sans la moindre ambiguïté » qu'elle « n'entend[ait]plus remettre en cause la portée de ce transfert » et que la société TESF devait « être considérée comme rétroactivement titulaire des droits et obligations résultant du contrat de bail du » 20 décembre 2004 tel qu'amendé par l'effet de la lettre du 9 janvier 2012 ; que, dans cette même lettre, elle a fait état de « cet ensemble contractuel » ; qu'il est constant que les conditions de cet « ensemble » ont été remplies ; (…) que les termes employés par la société Lionsbridge elle-même sont dépourvus de toute ambiguïté ; qu'ils démontrent que les parties ont convenu non d'un nouveau bail mais d'un transfert de celui conclu le 20 décembre 2004 ; (…) qu'il résulte de ce courrier non que les sociétés Lionsbridge et TESF ont donné à un jugement un effet qu'il n'emporte pas mais qu'elles ont convenu expressément du transfert du bail du 20 décembre 2004 à la société TESF ; (…) qu'une telle cession conventionnelle est régulière ; (…) que, par l'acte du 10 juillet 2012, la société Les Auditoriums de Joinville a cédé notamment son droit au bail à la société TESF; (…) qu'il résulte donc de cet acte et de la lettre de la société Lionsbridge en date du 7 mai 2012 que le bail du 20 décembre 2004 a été transféré à la société TESF ; que celle-ci peut dès lors, de ce chef, exciper du loyer alors fixé ; (…) qu'aux termes de « l'ensemble contractuel » liant les parties, la société TESF a versé un dépôt de garantie réajusté proportionnellement au nouveau loyer ; Mais (…) qu'un dépôt de garantie, fût-il réajusté proportionnellement au loyer, constitue une sûreté réelle, un gage avec dépossession qui a vocation à être restitué ; (…) que la constitution d'une garantie ne correspond pas à une modification du loyer ; (…) que les modifications tirées de la charge des travaux ou de la faculté de résiliation triennale sont sans incidence sur le loyer ; (…) qu'aucun loyer n'a donc été fixé à la suite des accords intervenus entre les sociétés TESF et Lionsbridge ; (…) qu'il résulte des développements ci-dessus que « le prix précédemment fixé contractuellement » est celui fixé lors de la conclusion du bail le 20 décembre 2004 ; (…) qu'au vu de son augmentation supérieure à un quart, la demande de révision est recevable ; (…) que le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions ;
Et aux motifs éventuellement adoptés du premier juge que : « Selon les dispositions de l'article L. 145-39 du code de commerce, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. Il est constant que pour apprécier l'existence d'une évolution de plus d'un quart, le loyer de comparaison auquel il convient de se référer est le loyer nominal qui est fixé contractuellement dans le contrat initial ou celui qui a été fixé en exécution d'une modification intervenue au cours du bail par la convention des parties. En l'espèce, pour s'opposer à la demande de révision du loyer de la société preneuse qui se base sur le loyer nominal de 900.000 € fixé dans le contrat initial du 20 décembre 2004, la bailleresse invoque la lettre avenant du 9 janvier 2012 qui selon elle correspond à une nouvelle fixation contractuelle du loyer, le preneur acceptant à l'avenir de prendre en charge un dépôt de garantie assujetti à la clause d'échelle mobile prévue au bail. Elle en déduit que le versement par la société TESF le 10 juillet 2012 de la somme de 287.264 € au titre de dépôt de garantie correspond à un supplément de loyer. Elle ajoute que l'économie du bail s'étant trouvé substantiellement modifiée par la modification de certaines clauses du bail initial, celles-ci conduisent également à une nouvelle fixation contractuelle du loyer. Elle considère donc que le point de départ à retenir pour le jeu de la clause d'échelle mobile est le 9 janvier 2012 et qu'entre cette date et le 19 juin 2013 la variation du loyer passant de 1.149.055 € pour 2012 à 1.166.037 € pour 2013 n'a été que de 1,4 %. Il ressort de la lettre avenant au bail en cause du 9 janvier 2012 que : - la société TESF ne sera pas tenue aux travaux de mise aux normes qui auraient dû être exécutés avant sa date d'entrée en jouissance comme de ceux postérieurs à son entrée mais non liés à son activité spécifique, - elle accepte de verser une garantie locative dans les termes de l'article 7 du contrat de bail initial qui n'était plus applicable au preneur précédent en contre partie du rétablissement du droit de résiliation triennale. Cet avenant rétablit le droit de résiliation triennale et le dépôt de garantie initialement prévu au contrat, dépôt de garantie qui a vocation à être restitué et ne saurait être ajouté au loyer annuel fixé au bail pour calculer la variation prévue à l'article L. 145-39 précité. Il ne fait par ailleurs que définir la prise en charge par la preneuse de certains travaux de mise aux normes. Aucune modification du loyer initial ne pouvant être déduite de cet avenant, cet acte ne saurait être considéré comme fixant contractuellement un nouveau loyer. Il convient en outre de remarquer que le loyer résultant de l'application automatique de la clause d'échelle mobile ne peut constituer le loyer de référence et qu'ainsi le loyer pris en considération par la bailleresse de 1.149.055 € au mois de janvier 2012 qui résulte non pas de l'avenant mais de la seule application de la clause d'échelle mobile prévue au contrat ne saurait en tout état de cause être retenu. Aussi, le loyer initial de référence prévu au contrat étant de 900.000 € et le loyer annuel compte tenu de l'indexation étant, au jour de la demande de révision, de 1.166.037 €, la demande de la société TESF doit être considérée comme recevable, ce loyer ayant augmenté de plus d'un quart. La société preneuse sollicite que le loyer soit fixé à la valeur locative qu'elle estime à le somme annuelle de 605.000 €, arguant notamment d'un rapport non contradictoire de M. Y.... Le bailleur conteste le rapport sus-visé et sollicite le rejet de l'ensemble des demandes de la société TESF. En l'état le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments d'appréciation suffisants pour fixer la valeur locative des locaux dont s'agit. En effet si un rapport amiable peut être produit à titre de preuve devant le juge des loyers commerciaux, le juge ne peut se déterminer au vu de ce seul rapport même s'il a été soumis aux observations contradictoires des parties, sans méconnaître le droit à un procès équitable. Il y a donc lieu avant dire droit sur le montant du loyer du bail d'ordonner une mesure d'instruction ».
1° Alors que les juges du fond ne peuvent méconnaître les termes clairs et précis d'un écrit ; qu'au cas présent, aux termes de sa lettre du 7 mai 2012, la société Lionsbridge a précisé prendre seulement acte de ce que le bail conclu, le 20 décembre 2004, avec la société Les Auditoriums de Joinville, avait été « (…) transféré (à la société TESF) par l'effet du jugement du Tribunal de commerce de Nanterre du 20 janvier 2012 » ; transfert judiciaire qu'il n'était pas au pouvoir des parties ni de décider ni de contester ; qu'en considérant dès lors qu'il résultait de ce courrier du 7 mai 2012 que les sociétés Lionsbridge et TESF étaient expressément convenues du transfert conventionnel du bail du 20 décembre 2004 (arrêt attaqué p. 10, § 7), la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du courrier du 7 mai 2012, et violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2° Alors, subsidiairement, que méconnaît les termes du litige le juge qui ne respecte pas le contenu des prétentions des parties en retenant un fait qu'elles n'avaient pas invoqué dans leurs conclusions ; qu'au cas présent, la société TESF n'avait nullement prétendu que la société Lionsbridge, par sa lettre du 7 mai 2012, avait entendu donner son accord à une cession conventionnelle du bail de 2004, mais avait elle-même invoqué le seul transfert judiciaire du bail de 2004 par l'effet du jugement du 20 janvier 2012 (notamment ses conclusions p. 6, § 6, p. 7, § 5, p. 8, dernier § et p. 11, dernier § et p. 12, § 2 et 3) ; qu'en considérant cependant qu'il résultait du courrier du 7 mai 2012 que les sociétés Lionsbridge et TESF étaient expressément convenues du transfert conventionnel du bail du 20 décembre 2004 (arrêt attaqué p. 10, § 7), la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4, 5 et 7 du code de procédure civile ;
3° Alors que les actes nécessaires à la réalisation de la cession d'une entreprise sont passés en exécution du plan de cession arrêté par le tribunal indiquant expressément les contrats cédés ; qu'il ressortait des propres constatations des juges du fond que le jugement du 21 janvier 2012 n'avait pas prononcé la cession du contrat de bail du 20 décembre 2004 (arrêt attaqué p. 13, § 3) ; qu'en considérant cependant que par l'effet cumulatif de l'acte de cession partielle du fonds de commerce du 10 juillet 2012 et de la lettre de la société Lionsbridge du 7 mai 2012, le bail du 20 décembre 2004 avait été transféré à la société TESF (arrêt attaqué p. 13, § pénultième), quand l'acte de cession pris en application dudit jugement n'avait pu entraîner le transfert dudit bail, la cour d'appel a violé les articles L. 145-39 et L. 642-8 du code de commerce ;
4° Alors, en tout état de cause, qu'à défaut de cession judiciaire du bail, l'accord conclu entre de nouvelles parties sur les conditions de location des lieux, et non le loyer initial stipulé entre les parties originaires, constitue le loyer précédemment fixé contractuellement pour apprécier sa variation ; qu'il ressortait des propres constatations de la cour d'appel que le jugement du 21 janvier 2012 n'avait pas entraîné la cession à la société TESF du contrat de bail du 20 décembre 2004 consenti à la société Les Auditoriums de Joinville (arrêt attaqué p. 13, § 3) ; qu'en considérant cependant que le « prix précédemment fixé contractuellement » était celui fixé lors de la conclusion du bail du 20 décembre 2004 cependant qu'il n'était pas contesté que par la lettre du 9 janvier 2012, les sociétés Lionsbridge et TESF s'étaient à tout le moins mises d'accord sur de nouvelles stipulations contractuelles (arrêt attaqué p. 14, § 1 et 4), la cour d'appel a violé l'article L. 145-39 du code de commerce ;
5° Alors, en tout état de cause, que tout accord des parties, quelle qu'en soit la cause, sur les conditions en vertu desquelles le loyer est fixé, constitue une nouvelle fixation contractuelle du loyer devant servir à déterminer sa variation ; qu'aux termes de la lettre du 9 janvier 2012, les sociétés Lionsbridge et TESF sont convenues du versement par la société TESF d'un dépôt de garantie correspondant au quart du loyer, du défaut de prise en charge par la société TESF de travaux de mise aux normes, et du rétablissement de la faculté de résiliation triennale ; qu'en considérant cependant qu'aucune nouvelle fixation contractuelle du loyer ne résultait de cet accord cependant qu'il avait fondamentalement modifié l'économie du bail, la cour d'appel a de nouveau violé l'article L. 145-39 du code de commerce ;
6° Alors, en tout état de cause, que le versement d'un dépôt de garantie soumis à la clause d'indexation constitue un supplément de loyer, de sorte qu'il doit être ajouté au loyer initialement fixé au bail pour le calcul de sa variation ; qu'en considérant que la constitution par la société TESF d'une garantie laquelle était soumise à la clause d'indexation contractuelle, ne correspondait pas à une modification contractuelle du loyer (arrêt attaqué p. 14, § 3), la cour d'appel a une fois encore violé l'article L. 145-39 du code de commerce.
