LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 11 décembre 2015), que M. X..., ayant acquis, dans un lotissement, un terrain dont l'acte de vente rappelait certaines servitudes a, après avoir contracté avec la société Hélène Doulkeridis-LN. K @ architecture (la société Doulkeridis), obtenu un permis de construire une maison de ville de trois étages, plus combles, sur un niveau de sous-sol ; que M. et Mme Y..., propriétaires voisins auxquels se sont joints un certain nombre d'habitants du lotissement, ont assigné M. X...pour lui faire interdiction de poursuivre ses travaux et, à défaut, voir démolir la partie de la construction édifiée en violation d'une servitude de hauteur issue du cahier des charges du lotissement du 19 juin 1897 et du traité du 14 décembre 1889 passé entre la ville de Paris et le propriétaire médiat des terrains lotis ;
Attendu que M. X...fait grief à l'arrêt de lui interdire de poursuivre les travaux autorisés par le permis de construire et de le condamner, pour le cas où les travaux seraient entrepris jusqu'à l'édification de la surélévation litigieuse, à démolir sans délai la surélévation dépassant le premier étage ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la parcelle acquise par M. X...bordait la villa Sadi Carnot et retenu, par motifs propres et adoptés, qu'elle relevait des dispositions du chapitre IV du cahier des charges du lotissement portant limitation de la hauteur des constructions sur les terrains bordant les " villas " établies ou à établir, la cour d'appel a pu, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, en déduire, sans dénaturation, que la servitude de hauteur, que la stabilisation des carrières n'avait pas fait disparaître, devait s'appliquer à la construction projetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six octobre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR fait interdiction à Monsieur Gérard X...de poursuivre les travaux autorisés par le permis de construire délivré par la Mairie de Paris le 27 juillet 2012, et d'avoir condamné Monsieur Gérard X..., pour le cas où les travaux seraient entrepris jusqu'à l'édification de la surélévation litigieuse, à démolir sans délai la surélévation dépassant le premier étage, autorisée par le permis de construire, sous astreinte ;
AUX MOTIFS QU'« il résulte des pièces produites aux débats et notamment du plan (pièce 23 des intimés et du cahier des charges (pièce 6 des intimés) que la parcelle acquise par M. Gérard X...se situe dans le lot n° 5, acquis par M. Z...de la Banque d'Escompte de Paris. Elle est donc concernée par le cahier des charges du lotissement établi à la requête de M. Z...le 19 juin 1897. M. Gérard X...soutient que son lot est situé en bordure de voie publique et non pas dans le périmètre de la Villa Sadi Carnot, qu'il ne relève que des dispositions du chapitre II de ce cahier des charges et non du chapitre IV du traité imposant la servitude de hauteur. Il en veut pour preuve un arrêt de la Cour de Cassation du 1er décembre 1993 ayant énoncé que le chapitre IV du traité ne constitue pas une condition générale s'appliquant à l'ensemble des terrains lotis. Le titre IV du cahier des charges du 19 juin 1897 est divisé en quatre chapitres : chapitre Ier conditions générales, chapitre II : conditions particulières aux lots en bordure sur les voies publiques, chapitre III conditions particulières aux lots situés sur les voies non classées et chapitre IV conditions particulières concernant les villas établies ou à établir. Les chapitre II et III traitent des conditions relatives aux voies bordant les lots concernés et ne comportent aucune disposition relative aux constructions. Initialement, la parcelle DK 633 acquise par M. Gérard X...était concernée à la fois par le chapitre II, puisqu'elle bordait la rue de Bellevue, voie publique, et par le chapitre III puisqu'elle bordait également la voie, alors privée, dite Villa Sadi Carnot. Le chapitre IV, intitulé « conditions particulières concernant les villas établies ou à établir » ne comporte aucune restriction s'agissant des lots auquel il s'applique et il concerne par conséquent l'intégralité des lots compris dans le lotissement pour les règles de construction. M. Gérard X...ne démontre pas que l'immeuble évoqué par l'arrêt du 1er décembre 1934, soit situé dans le périmètre de l'un des lots acquis par M. Z...et soumis par conséquent aux dispositions du chapitre IV du cahier des charges. Le chapitre IV du cahier des charges stipule sous l'article 14 mode de construction et d'établissement des cours : « les acquéreurs devront souffrir et exécuter les conditions du traité intervenu entre la Banque d'Escompte de Paris et la Ville de Paris, suivant acte reçu par Mes A...et B..., notaires à Paris, le 14 décembre 1889, (...) » et les articles 1 et 2 de ce traité sont reproduits dans le cahier des charges. Les lots compris dans le périmètre des terrains ayant appartenu à la Banque d'Escompte, puis à M. Z...sont donc soumis à une double obligation de respect des dimensions minimum des cours devant être aménagées dans les terrains à construire et l'obligation de limiter les constructions à établir à un rez de chaussée et un étage. Il n'est pas contesté que la construction élevée par M. Gérard X...ne respecte pas ces prescriptions. Sur la caducité du cahier des charges : M. Gérard X...soutient d'abord que le chapitre IV du cahier des charges est caduc puisqu'il avait vocation à régir un ensemble immobilier composé de passages et de rues dénommées « villas » dont la propriété commune était divisée entre chacun des titulaires des lots privatifs et que ces voies et passages étant désormais devenus publics, l'ensemble immobilier d'origine n'existe plus. Or ce chapitre ne traite pas seulement des voies et passages mais également des modes de constructions et d'établissement des cours comprenant la clause litigieuse relative à la hauteur des constructions, de sorte qu'il n'est pas dépourvu d'objet » ;
1°/ ALORS QUE le cahier des charges du 19 juin 1897 comprend un titre IV « charges et conditions », lui-même divisé en quatre chapitres ainsi intitulés :
« chapitre Ier – Conditions générales », « chapitre II – Conditions particulières aux lots en bordure sur les voies publiques », « chapitre III – Conditions particulières aux lots en bordure sur les voies non classées » et « chapitre IV – Conditions particulières concernant les villas établies ou à établir » (cf. Cahier des charges du 19 juin 1897, p. 70, p. 73 et 74) ; que l'obligation de limiter les constructions à un rez-de-chaussée et un étage est prévue au seul chapitre IV et ne concerne en conséquence que les constructions incluses dans les villas établies ou à établir, définies par le cahier des charges comme étant des « passages dits villas, destinés à la construction de petites maisons, et étant les villas Sadi-Carnot, des Lilas, de Cronstadt, Hauterive, Manin et une autre villa non dénommée entre la rue Bellevue et la rue Mouzaïa » (cf. Cahier des charges du 19 juin 1897, titre II, chapitre Ier, p. 4) ; qu'en jugeant que le chapitre IV ne comportait aucune restriction s'agissant des lots auxquels il s'applique et qu'il concernait dès lors l'intégralité des lots inclus dans le lotissement, en ce compris le terrain de Monsieur X..., cependant qu'il résultait des termes mêmes du cahier des charges que le chapitre IV ne concernait que les constructions réalisées au sein des villas précisément définies par ledit cahier des charges, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce dernier, et violé en conséquence l'article 1134 du Code civil, ensemble le principe selon lequel les juges ne sauraient dénaturer les documents qui leur sont soumis ;
2°/ ET ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE les jugements doivent être motivés à peine de nullité ; que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motivation ; qu'en l'espèce, Monsieur X...faisait valoir que la limitation de la hauteur des constructions prévues au chapitre IV avait été imposée par la Ville de Paris dans un traité du 14 décembre 1989 conclu avec un précédent propriétaire en raison de l'instabilité du sous sol, que ce chapitre était devenu caduc par l'effet du transfert à la Ville de Paris de l'ensemble des voies desservant le lotissement de sorte que seules trouvaient désormais à s'appliquer les règles d'urbanisme édictées par la Ville, règles qui prennent désormais en compte la nature du sous-sol sur l'emprise du lotissement en imposant aux constructeurs le comblement des excavations existantes, comblement en l'espèce réalisé à grands frais par l'exposant (cf. ses conclusions d'appel, p. 10 et 11) ; qu'en jugeant que la clause du traité du 14 décembre 1989 auquel renvoyait le cahier des charges du 19 juin 1897, relative à la hauteur des constructions, continuait de s'appliquer, sans répondre à ce moyen opérant, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile.
