LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 7 avril 2016), que la société Cabinet Villain a divisé un terrain lui appartenant en deux lots ; qu'elle a vendu le premier, comprenant une maison et une partie du terrain, à M. et Mme X..., et le second, constitué d'un terrain à bâtir, à M. et Mme Y...; qu'ayant découvert, à l'occasion de travaux, la présence sur leur terrain d'un système complet d'assainissement raccordé à la maison de M. et Mme X..., M. et Mme Y...les ont assignés, ainsi que la société Cabinet Villain, en suppression de celui-ci et indemnisation de leur préjudice ;
Sur le premier moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 686 du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande formée à l'encontre de la société Cabinet Villain, l'arrêt retient que M. et Mme Y...ont été informés, fût-ce sommairement, de la présence d'un puisard et d'une zone d'épandage sur leur terrain constituant une servitude ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le titre d'acquisition ne mentionnait pas l'existence d'un puisard mais une " servitude zone d'épandage d'après un plan d'architecte-ne pas construire dans cette zone " et que seul était annexé à l'acte un plan de division cadastrale mettant en évidence la zone d'épandage et le lieu d'implantation d'un puisard, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Sur le premier moyen, pris en ses deuxième et troisième branches :
Vu l'article 694 du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande formée à l'encontre de la société Cabinet Villain, l'arrêt retient encore que les deux propriétés sont issues de la division d'un bien unique, que l'acte de division ne contient aucune disposition contraire à l'existence de cette servitude et que la servitude de traitement et d'écoulement des eaux usées en provenance de la maison de M. et Mme X...est apparente puisque l'emplacement du puisard est matérialisé par une plaque ronde en ciment qu'il suffisait de soulever pour constater la nature des eaux concernés par cette installation ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la présence d'une plaque en ciment matérialisant un puisard qui n'était qu'un élément d'un système complet d'assainissement souterrain situé sur le terrain de ces derniers ne pouvait caractériser le signe apparent d'une servitude d'égout par destination du père de famille, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Sur le premier moyen, pris en sa quatrième branche :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour rejeter la demande formée à l'encontre de la société Cabinet Villain, l'arrêt retient enfin que, si la cour avait retenu l'existence d'une servitude non apparente grevant le fonds de M. et Mme Y...et non mentionnée dans leur titre, leur demandes auraient été rejetées en tant que fondées sur la garantie des vices cachés non applicable en l'espèce ;
Qu'en statuant ainsi, sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations sur le moyen, relevé d'office, tiré de l'application exclusive de l'article 1638 du code civil, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le second moyen :
Vu l'article 544 du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande formée à l'encontre de M. et Mme X..., l'arrêt retient que les travaux réalisés par M. et Mme Y...sont à l'origine des dysfonctionnements de la fosse septique ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si l'implantation sur leur terrain, sans titre de servitude, d'un système d'assainissement, raccordé à la propriété voisine, entraînant des nuisances olfactives et des effluves se déversant dans leur jardin, ne constituait pas un trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 avril 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne la société Cabinet Villain et M. et Mme X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la société Cabinet Villain et de M. et Mme X...et les condamne in solidum à payer à M. et Mme Y...la somme globale de 3 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq octobre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. et Mme Y...de toutes leurs demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « il résulte clairement de l'expertise que les époux Y...ont subi des écoulements dans leur jardin, dont la cause était le déboîtement de la canalisation en sortie de la fosse septique desservant la maison de leurs voisins, les époux X...; qu'il est donc établi que la présence de cette fosse septique a généré des désordres pour les époux Y...; que dans l'acte de vente du terrain à bâtir aux époux Y...figurait cette clause : « l'immeuble présentement vendu n'est grevé d'aucune autre servitude que celles pouvant résulter ou résultant de la situation naturelle des lieux ou de la loi, et en outre, ce qui suit : servitude zone d'épandage d'après un plan d'architecte – ne pas construire sur cette zone » ; que le notaire chargé de la rédaction de cet acte de vente a indiqué dans une attestation que, pour expliciter cette servitude, seul était annexé à l'acte de vente un plan de division cadastrale ; que ce dernier mettait en évidence non seulement la zone d'épandage, mais également le lieu d'implantation d'un puisard, d'ailleurs non expressément visé dans la description de la servitude ; qu'on ne peut manquer de s'étonner que le notaire n'ait pas annexé à l'acte le plan d'architecte sur lequel figurait la fosse septique et la zone d'épandage, alors que précisément, la servitude était définie par référence à ce plan ; que quoi qu'il en soit, les acquéreurs étaient ainsi informés, fût-ce sommairement, de la présence d'un puisard et d'une zone d'épandage sur leur terrain ; qu'il s'agissait d'une servitude, donc d'une charge grevant leur terrain au profit d'un autre ; qu'il peut à cet égard être rappelé que, selon la définition du dictionnaire Larousse, un puisard est un égout vertical fermé destiné à absorber les eaux-vannes, et que les eaux-vannes sont quant à elles définies par ce même ouvrage comme les eaux en provenance des wc et sanitaires d'une habitation ; qu'il est donc quelque peu insuffisant de prétendre qu'un puisard est « nécessairement distinct » d'une fosse septique, comme le font les époux Y...et l'expert ; que quoi qu'il en soit, à supposer même que l'on considère que le titre de propriété des époux Y...ne les ait pas informés avec précision de la nature exacte de la servitude grevant leur fonds, à savoir une fosse septique, un pré-filtre puis un regard de répartition (comportant trois sorties d'épandage), les époux X...invoquent l'existence d'une servitude « par destination du père de famille » ; qu'aux termes de l'article 694 du même code, si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un de ces héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné ; qu'ainsi, la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes discontinues s'il existe des signes apparents de servitude et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien ; qu'or en l'espèce, il est constant que la propriété des époux Y...et celle des époux X...sont issues de la division d'un bien unique, et que le lot acquis par les époux X...comprenait une maison tandis que celui acquis par les époux Y...ne comportait aucune construction ; qu'enfin, l'acte de division (qui est constitué d'un document d'arpentage annexé à l'acte de vente entre le Cabinet Villain et les époux X...) ne contient aucune disposition contraire à l'existence de cette servitude ; que la dalle recouvrant la fosse septique était apparente et les époux Y...ne sauraient utilement prétendre qu'elle était invisible au regard de l'importance de la végétation qui avait poussé sur le terrain, alors qu'ils étaient informés de la présence et de l'emplacement d'un puisard par le plan annexé à leur acte de vente, et que celui-ci était bien matérialisé par une plaque ronde en ciment, plaque qu'il suffisait de soulever pour constater la nature des eaux concernés par cette installation ; qu'ainsi, il apparaît que la servitude de traitement et d'écoulement des eaux usées en provenance de la maison des époux X...était apparente ; que les époux Y...soutiennent que le vice est constitué par la présence d'une fosse septique plutôt que d'une simple zone d'épandage, voire d'un puisard ; qu'ainsi qu'il a été dit ci-dessus, la présence du dispositif d'assainissement de la propriété voisine constitue une servitude apparente de sorte que la garantie des vices cachés n'a pas vocation à être mise en oeuvre ; qu'il faut en outre rappeler que certaines installations d'assainissement très anciennes se réduisent à un puisard, tandis que la fosse septique est une création plus récente et donc améliorée, et qu'en conséquence, on voit mal quelle aggravation résulterait de la présence d'une fosse septique plutôt que d'un puisard ; que le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a retenu à l'encontre du vendeur l'existence d'un tel vice ; que les demandes des époux Y...à l'encontre du Cabinet Villain seront donc rejetées ; que de manière surabondante, il sera rappelé qu'aux termes de l'article 1638 du code civil, si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité ; que ce texte a seul vocation à être mis en oeuvre à l'exclusion de toute action fondée sur la garantie des vices cachés, dans l'hypothèse où les acquéreurs se plaindraient à raison d'une servitude non apparente qui ne leur a pas été signalée ; que telle est d'ailleurs la thèse soutenue par les époux Y...de sorte que si la cour avait retenu l'existence d'une servitude non apparente grevant leur fonds, et non mentionnée dans leur titre de propriété, leurs demandes auraient été rejetées en tant que fondées sur la garantie des vices cachés, non applicable au cas d'espèce » (arrêt pages 5 à 7) ;
1°) ALORS QUE le titre qui constitue une servitude du fait de l'homme en détermine l'usage et l'étendue ; qu'en jugeant que les époux Y...avaient connaissance de la servitude de traitement et d'écoulement des eaux usées en provenance de la maison des époux X..., pour cela que si leur titre ne faisait état que d'une servitude « zone d'épandage d'après un plan d'architecte – ne pas construire sur cette zone », sans que le plan d'architecte visé ne soit annexé à l'acte, seul étant annexé à l'acte un plan de division cadastrale mettant en évidence la zone d'épandage et le lieu d'implantation du puisard, lui-même non expressément visé dans la description de la servitude, les acquéreurs étaient informés, fût-ce sommairement, de la présence d'un puisard et d'une zone d'épandage, la cour d'appel a violé l'article 686 du code civil, ensemble l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QUE si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné ; qu'en jugeant qu'il existait une servitude, par destination du père de famille, de traitement et d'écoulement des eaux usées en provenance de la maison des époux X..., pour cela que la dalle recouvrant la fosse septique était apparente et que les époux Y...ne pouvaient utilement prétendre qu'elle était invisible au regard de l'importance de la végétation qui avait poussé sur le terrain alors qu'ils étaient informés de la présence et de l'emplacement d'un puisard par le plan annexé à leur acte de vente et que celui-ci était bien matérialisé par une plaque ronde en ciment qu'il suffisait de soulever pour constater la nature des eaux concernées par cette installation, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'existence d'un signe apparent de servitude au jour de la division du fonds, a violé l'article 694 du code civil ;
3°) ALORS QUE si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné ; qu'en jugeant qu'il existait une servitude, par destination du père de famille, de traitement et d'écoulement des eaux usées en provenance de la maison des époux X..., pour cela qu'il suffisait de soulever la plaque pour constater la nature des eaux usées concernées par l'installation, quand le signe apparent doit permettre de se convaincre de la nature et de l'étendue réelle de la servitude, la cour d'appel a violé l'article 694 du code civil ;
4°) ALORS QUE le juge ne peut modifier d'office le fondement de la demande d'une partie sans provoquer une discussion contradictoire entre les parties au litige ; qu'en jugeant que si la cour avait retenu l'existence d'une servitude non apparente grevant le fonds Y..., non mentionné dans leur titre de propriété, leurs demandes auraient été rejetées en tant que fondées sur la garantie des vices cachés non applicable au cas d'espèce, la cour d'appel a violé les articles 12 et 16 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif d'avoir débouté M. et Mme Y...de toutes leurs demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « s'agissant du dysfonctionnement présenté par cette fosse septique, ainsi que le soulignent à raison les époux X..., il n'est pas du tout établi par les époux Y...qu'il soit apparu en juin 2008, sachant que si leur avocat a effectivement écrit au Cabinet Villain et aux époux X...le 31 juillet 2008, pour les mettre en demeure de retirer l'installation, leurs récriminations portaient alors sur la seule présence de cette fosse et sur les odeurs s'en dégageant, aucun phénomène de débordement n'étant évoqué ; que ce courrier faisait suite à une opération de curage de ladite fosse à l'initiative des époux X...en juin 2008, au cours de laquelle aucune anomalie n'avait été constatée ; que ce n'est d'ailleurs que le 28 juillet 2009, soit un an plus tard, que les époux Y...solliciteront un huissier pour faire constater ces débordements ; qu'ainsi qu'il a été rappelé ci-dessus, la cause de ces désordres est le déboîtement de la canalisation en sortie de la fosse septique ; qu'il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients anormaux du voisinage ; qu'il s'agit d'une responsabilité objective qui ne nécessite pas la preuve d'une faute, son unique fondement est le dommage et la réparation sa seule fonction ; que pour pouvoir mettre en cause la responsabilité de leurs voisins sur ce fondement, encore faut-il que les époux Y...démontrent que les désordres proviennent exclusivement de l'installation d'assainissement de leurs voisins, sans qu'ils aient joué le moindre rôle dans le dysfonctionnement constaté ; qu'il faut en effet rappeler qu'aux termes de l'article 701 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à la rendre plus incommode ; que l'expert judiciaire a indiqué qu'il ne pouvait se prononcer ni sur la date à laquelle la liaison entre la fosse et le pré-filtre avait été endommagée, ni sur les circonstances de cette dégradation ; que cependant :- l'écoulement en cause n'avait pas été constaté en juillet 2008 – il résulte des constatations de l'expert que les époux Y...ont édifié un muret devant la fosse septique, au mépris de l'interdiction qu'ils connaissaient de construire au-dessus de la zone d'épandage,- entre mai et juillet 2009, ainsi que le révèlent les photographies produites par les époux X..., ils ont retourné la terre sur leur terrain, jusqu'à une zone comprenant la fosse et le système d'épandage, d'ailleurs un morceau de regard « décapité » a été retrouvé lors des travaux de réparation de la fosse (cf. attestation de M. Z...qui a réparé la fosse et photographie jointe, pièce n° 13 des époux X...),- enfin questionné par dire sur les constatations faires par M. Z..., l'expert a admis qu'il était « possible » en effet que les travaux de terrassement entrepris par les époux Y...aient endommagé le regard et provoqué le déboîtement de la canalisation au niveau de la fosse ; qu'en conséquence, au regard de l'ensemble de ces éléments, il apparaît que ce sont les époux Y...qui sont à l'origine des dysfonctionnements de la fosse septique ; qu'ils seront donc déboutés de toutes leurs demandes à l'encontre des époux X...et le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions ; que compte tenu du sens de la présente décision, la main-levée de la saisie attribution effectuée le 2 juin 2014 par la Selarl Tricou Ismars Renardet entre les mains du Crédit du Nord à l'initiative des époux X...sera ordonnée » (arrêt pages 6 à 8) ;
ALORS QUE nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ;
qu'en se bornant à retenir que les époux Y...étaient à l'origine des dysfonctionnements de la fosse septique consistant en des écoulements, sans rechercher si les époux Y...ne subissaient pas, du fait même de l'implantation du système complet d'assainissement de l'habitation des époux X...sur leur terrain, comprenant une fosse septique avec regard de répartition et pré-filtre, impliquant des nuisances olfactives et des contraintes inhérentes à présence de cette installation, un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil, ensemble le principe susvisé.
