LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 mars 2016), que la SCI L'Emile (la SCI), propriétaire de plusieurs lots à usage commercial situés au rez-de-chaussée d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires du 68 rue Jean-Jacques Rousseau (le syndicat) en exemption du paiement des charges de travaux et d'entretien des cages d'escalier ;
Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que la clause claire et dépourvue d'équivoque du règlement de copropriété relative aux charges des cages d'escalier ne souffre aucune interprétation et s'explique par la localisation en rez-de-chaussée de lots à usage commercial n'ayant pas à emprunter les escaliers, alors qu'il est licite de créer conventionnellement des répartitions de charges spéciales sans qu'il soit pour autant nécessaire de créer corrélativement des parties communes spéciales correspondantes ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait expressément adopté les motifs du jugement retenant que les escaliers étaient des parties communes spéciales aux copropriétaires des étages, la cour d'appel, qui s'est contredite, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que la société L'Emile n'est tenue de régler aucune quote-part des charges de travaux ou d'entretien des cages d'escalier en ce compris les deux derniers appels de fonds qui lui ont été adressés, l'arrêt rendu le 16 mars 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du 68 rue Jean-Jacques Rousseau à Paris 1er aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires du 68 rue Jean-Jacques Rousseau à Paris 1er et le condamne à payer à la société L'Emile la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 68 rue Jean-Jacques Rousseau à Paris 1er
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit que la société l'Emile n'était tenue de régler aucune quote-part des charges de travaux ou d'entretien des cages d'escalier en ce compris les deux derniers appels de fonds qui lui ont été adressés ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires du 68 rue Jean-Jacques Rousseau à Paris 1er souligne que le règlement de copropriété est entaché de contradictions puisque, après avoir énoncé que les charges communes à tous les copropriétaires comprennent les frais de réparation et d'entretien des parties communes, il précise « dans chaque escalier, les dépenses d'entretien et de réfection totale ou partielle de l'escalier, de sa cage, de ses appareils d'éclairage et, en général, toutes les parties affectées au service des étages seront supportées par les propriétaires des appartements ou chambres en étage de chaque escalier, proportionnellement à leur nombre de millièmes », que cette contradiction conduit à considérer comme nulle et non avenue la clause de répartition spéciale des charges d'escalier alors qu'il convient de rechercher la commune intention des parties par l'analyse de leur comportement passé, la Sci l'Emile ayant toujours voté et payé les charges d'escalier ; qu'ici encore, ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la cour adopte ; que la clause claire et dépourvue d'équivoque du règlement de copropriété relative aux charges des cages d'escalier ne souffre aucune interprétation et s'explique par la location en rez-de-chaussée des lots à usage commerciale n'ayant pas à emprunter les escaliers, alors qu'il est licite de créer conventionnellement des répartitions de charges spéciales sans qu'il soit pour autant nécessaire de créer corrélativement des parties communes spéciales correspondantes ; que le jugement sera donc également conformé en ce qu'il a dit que la Sci l'Emile n'était pas tenue de participer aux charges de travaux et d'entretien des cages d'escalier, en ce compris les deux appels de fonds qui lui ont été adressés, et encore en ce qu'il l'a dispensée de participer aux frais de procédure, cette dispense s'étendant aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires en appel » (arrêt page 4) ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « la société Emile demande au tribunal de dire et juger qu'elle n'est tenue de régler aucune quote-part des charges de travaux ou d'entretien des cages d'escalier au motif que ces escaliers seraient des parties communes spéciales, ce que conteste le syndicat des copropriétaires ; que l'article 1er du chapitre 3 du titre 2 du règlement de copropriété qualifie les escaliers de parties communes à tous les copropriétaires ; que l'article 2 de ce même règlement est ainsi rédigé : « dans chaque escalier, les parties communes à quelques copropriétaires seulement comprennent : l'escalier, sa cage, ses accessoires, les appareils d'éclairage de cet escalier et en général toutes les parties affectées au service des étages. Ces parties appartiendront aux propriétaires d'appartements ou chambres en étage seulement, les propriétaires des lots du rez-de-chaussée n'ayant pas à en faire usage. Ces parties communes appartiendront aux propriétaires d'appartements et chambres en étage à chacun pour leur part de copropriété. D'autre part, les water-closets communs appartiendront aux propriétaires des lots en faisant usage » ; qu'aux termes de l'article 1er du chapitre I du titre V, les charges communes à tous les copropriétaires comprennent les frais de réparation et d'entretien des parties communes ; et qu'aux termes de l'article 2, « dans chaque escalier, les dépenses d'entretien et de réfection totale ou partielle de l'escalier, de sa cage, de ses appareils d'éclairage et en général de toutes les parties affectées au service des étages seront supportées par les propriétaires des appartements et chambres en étage de chaque escalier, proportionnellement à leur nombre de millièmes » , que les dispositions du règlement étant contradictoires, il y a lieu d'appliquer les règles d'interprétation des contrats figurant aux articles 1156 et suivants du code civil ; qu'aux termes de l'article 1156 du code civil, « on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes » ; que si pour rechercher cette commune intention, le juge peut prendre en compte le comportement ultérieur des parties, il ne s'agit pas là d'une obligation, le principe demeurant celui d'une appréciation au jour de la rédaction de la convention ; qu'il ressort clairement des dispositions du règlement de copropriété précitées que les copropriétaires ont entendu faire des escaliers des parties communes spéciales aux copropriétaires des étages ; qu'il y a donc lieu de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir dire et juger que les escaliers sont des parties communes générales ; qu'en outre, la société l'Emile n'étant propriétaire que de locaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble, il y a lieu de dire et juger qu'elle n'est pas tenue de régler aucune quote-part des charges de travaux ou d'entretien des cages d'escalier en ce compris les deux derniers appels de fonds qui lui ont été adressés » (jugement pages 8 et 9) ;
1°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à l'absence de motifs ; qu'en adoptant expressément les motifs du jugement selon lesquels il ressortait clairement des dispositions du règlement de copropriété que les copropriétaires avaient entendu faire des escaliers des parties communes spéciales aux copropriétaires des étages (jugement page 9 § 5), tout en jugeant, par motifs propres, qu'il était licite de créer conventionnellement des répartitions de charges spéciales sans qu'il soit pour autant nécessaire de créer corrélativement des parties spéciales correspondantes (arrêt page 4 § 3), la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; qu'en jugeant licite la création conventionnelle de répartition de charges spéciales, sans création corrélative de parties communes spéciales correspondantes, et sans relever que les lots situés en rez-de-chaussée bénéficiaient d'un accès totalement indépendant des escaliers, la cour d'appel a violé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°) ALORS QUE la répartition des charges doit être déterminable ; qu'en jugeant licite la répartition spéciale prévue dans le règlement de copropriété, selon laquelle dans chaque escalier, les dépenses d'entretien et de réfection totale ou partielle de l'escalier, de sa cage, de ses appareils d'éclairage et, en général, toutes les parties affectées au service des étages seront supportées par les propriétaires des appartements ou chambres en étage de chaque escalier, proportionnellement à leur nombre de millièmes, sans rechercher si les débiteurs des charges étaient déterminés, dès lors que chaque escalier était accessible par tous les bâtiments, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
