LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 13-8 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, applicable à la cause ;
Attendu que, lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu'il s'élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l'indemnité et à l'application des articles L. 13-10, L. 13-11, L. 13-20 et L. 14-3, le juge règle l'indemnité indépendamment de ces contestations et difficultés sur lesquelles les parties sont renvoyées à se pourvoir devant qui de droit ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 25 février 2016), que la Métropole Nice Côte d'Azur a saisi le juge de l'expropriation du département des Alpes-Maritimes d'une demande de fixation des indemnités revenant aux sociétés Finamur et Fructibail à la suite de l'expropriation, à son profit, de deux parcelles leur appartenant et sur lesquelles celles-ci avaient consenti à la société Espace auto un crédit-bail immobilier ; que, se prétendant titulaire, sur les parcelles expropriées, d'un bail commercial conclu avec la société Espace auto, la société Centre automobile de la Riviera (CAR) est intervenue volontairement à l'instance ;
Attendu que, pour rejeter la demande d'indemnité d'éviction de la société CAR pour perte de son bail commercial, l'arrêt retient qu'il ressort de l'acte notarié du 18 décembre 2013, par lequel la société Espace auto a levé l'option et est devenue propriétaire des parcelles OK 170 et OK 173, qu'à la date de cet acte la société CAR était toujours liée par le bail de sous-location du 15 mars 2006, ainsi que le confirme une lette de la société Espace auto adressée le 30 janvier 2014 à la société Volkswagen France, et que ce contrat de sous-location vise un bâtiment et non la bande engazonnée sur laquelle porte l'emprise ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le bail conclu le 15 mars 2006 entre la société Espace auto et la société CAR prévoyait qu'il était consenti pour une durée ne pouvant excéder le terme du contrat de crédit-bail, soit le 31 janvier 2008, stipulait que les parties s'engageaient à conclure un bail commercial dès que la société Espace auto viendrait définitivement aux droits de la société Fructibail et précisait que la société Espace auto avait procédé à la levée anticipée de l'option d'achat et que celle-ci prendrait effet au terme du contrat de crédit-bail, la cour d'appel, qui a tranché une contestation sérieuse relative à l'existence et à l'étendue d'un bail commercial, a violé le texte susvisé ;
PAR CE MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande d'indemnité d'éviction de la société Centre automobile de la Riviera, l'arrêt rendu le 25 février 2016, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la Métropole Nice Côte d'Azur aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Métropole Nice Côte d'Azur et la condamne à payer à la société Centre automobile de la Riviera la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Centre automobile de la Riviéra
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Centre Automobile de la Riviera Car de sa demande tendant à voir fixée l'indemnité lui revenant à 31 238 698 € ou subsidiairement à 13 322 876 € ;
AUX MOTIFS QUE, pour solliciter une indemnisation, la SAS Centre Automobile de la Riviera se prévaut d'un bail commercial verbal qui la liait à la SCI Espace Auto à la date à laquelle l'ordonnance d'expropriation a été rendue ; qu'elle produit aux débats divers documents d'où il résulte les éléments suivants ; que, par acte authentique du 4 février 1991 et avenant en date du 3 décembre 1997, les sociétés Finamur et Fructibail ont consenti à la société Espace Auto un contrat de crédit-bail immobilier, pour une durée de 15 ans prolongée par avenant pour finir le 31 janvier 2008 ; que ce contrat de crédit-bail portait sur un bâtiment industriel et commercial alors en cours d'édification dépendant un ensemble immobilier complexe dit Parc d'activités à usage de bureaux, locaux commerciaux et industriels, commerces, laboratoires, ateliers, entrepôts dénommés Nice La Plaine 1 ; que par acte sous seing privé en date du 1er avril 2005, la SCI Espace Auto a consenti à la SAS Centre Automobile de la Riviera un renouvellement de bail de sous-location portant sur une partie des locaux ; que le bail a été résilié d'un commun accord entre les parties le 14 mars 2006, et il a été conclu un nouveau bail à la date du 15 mars 2006 ; qu'il est mentionné dans ce bail : – article B7-2 : le bailleur et le preneur reconnaissent, notamment, que les dispositions du nouveau code de commerce, articles L. 145-8 à L. 145-13 relatives au droit au renouvellement et au maintien dans les lieux ne peuvent trouver à s'appliquer dans le cadre de la présente convention que dans les limites des droits de la société Espace Auto tels qu'ils résultent du contrat de créditbail susvisé, la SCI Espace Auto ne pouvant concéder plus de droits qu'elle n'en a. – article 3.1 : le présent bail de sous-location commerciale est consenti et accepté pour une durée ne pouvant excéder celle du contrat de crédit-bail immobilier. – article 39 : … les sociétés Espace Auto et CAR (la SAS Centre Automobile la Riviera) s'engagent d'ores et déjà à conclure un bail commercial soumis au statut codifié aux articles L. 145-1 à L. 145-60 du nouveau code de commerce, dès que la société Espace Auto viendra définitivement aux droits de Fructibail. Il est précisé que la SCI Espace Auto a procédé à la levée anticipée de l'option d'achat prévue dans le crédit-bail, cette levée d'option ne prenant effet qu'au terme du contrat de crédit-bail soit le 31 janvier 2008 ; que, dans les faits, et comme le révèle le dossier du premier juge transmis à la cour, ce n'est que par acte notarié du 18 décembre 2013 que la SCI Espace Auto a levé l'option en exécution du contrat de crédit-bail et qu'elle est devenue propriétaire des parcelles OK 170 et OK 173 ; que, dans l'acte notarié, il est précisé dans le paragraphe intitulé entrée en jouissance « l'acquéreur aura la jouissance de l'immeuble vendu, à compter de ce jour, par la confusion sur sa tête de ses qualités de preneur en crédit-bail et de propriétaire. Étant ici rappelé que l'immeuble objet des présentes est actuellement occupé par la SAS Centre Automobile La Riviera … en vertu d'un bail de sous-location en date du 15 mars 2006, conclu avec la SCI Espace Auto acquéreur aux présentes » ; que, partant, il ressort des énonciations de l'acte du 18 décembre 2013, qu'à cette date (et a fortiori à la date de l'ordonnance d'expropriation), la SAS Centre Automobile la Riviera était toujours liée par le bail de sous-location du 15 mars 2006, et non par un bail verbal commercial conclu après le 31 janvier 2008 ; que cet état de fait résulte d'ailleurs d'un courrier que la SCI Espace Auto a adressé le 30 janvier 2014 à Volkswagen France SA ainsi rédigé : « je vous prie de trouver ci-joint, conformément aux engagements qui ont été pris par ma cliente, la SARL Espace Auto et la SAS Centre Automobile La Riviera, en deux exemplaires originaux, le nouveau bail commercial venant se substituer au bail de sous-location signé le 15 mars 2006. Ma cliente est en effet récemment devenue propriétaire des locaux donnés à bail à la SAS Centre Automobile La Riviera. Ce nouveau bail reprend très exactement les dispositions du contrat de sous-location » ; que, dans le contrat de sous-location du 15 mars 2006, les locaux loués par la SAS Centre Automobile La Riviera à la SCI Espace Auto étaient ainsi désignés par l'article 32 : « Biens et droits immobiliers d'un immeuble : bâtiment 1 sis à (06200) Nice Contre Allée RN202 Nice La Plaine 1, à usage de parking, bureaux et annexes (dont une partie est en construction légère et démontable à caractère précaire au 3ème niveau) atelier et exposition de véhicules édifiés sur 6 niveaux : sous-sol, rez-de-chaussée, 1er étage, 2ème étage, 3ème étage et terrasse. Il est précisé que la totalité du bâtiment est comprise dans le périmètre du présent bail » ; qu'en première partie du bail, page 2, les locaux sous-loués sont également décrits : « - au rez-de-chaussée un bâtiment 1 côté Nord, un hall d'exposition voitures neuves et occasion de 850 m2 environ ; - la totalité du premier étage du bâtiment côté Nord, un atelier mécanique ; - 288 m2 du sous-sol dudit bâtiment 1 » ; que, comme le relèvent pertinnement les intimés, il n'est visé dans ce contrat que la location d'un bâtiment, et jamais de la bande engagzonnée objet de l'emprise ; qu'il s'ensuit que la SAS Centre Automobile La Riviera qui ne peut se prévaloir d'un titre sur l'emprise, ne peut prétendre à une indemnité d'éviction ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE le juge de l'expropriation, sans qu'il ait à trancher les contestations sur l'étendue des droits invoqués doit rechercher quels sont les droits opposables à l'autorité expropriante ; qu'il doit en outre être rappelé que seuls les droits réels ou personnels immobiliers opposables sont indemnisables ; qu'or, en l'espèce, il est acquis qu'à la date du 12 juillet 2012, la SAS CAR ne disposait pas d'un bail commercial consenti par la SA Finamur et la SAS Fructibail ; qu'en outre, si la SAS CAR affirme que le bail de sous location a été agréé par la SA Finamur et la SAS Fructibail, il n'est pas produit d'agrément et les mentions du crédit-bail initial interdisent la sous-location ; qu'au vu de ces éléments, la SAS CAR ne rapporte pas la démonstration d'un bail commercial antérieur à l'ordonnance d'expropriation, opposable à la Métropole Nice Côte d'Azur, en sorte qu'elle ne peut prétendre à une indemnité d'éviction ;
1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en se fondant, pour débouter la société CAR de ses demandes, sur le « dossier du premier juge transmis à la cour », et notamment l' « acte notarié du 18 décembre 2013 » qui n'était visé dans les conclusions d'aucune des parties, sans s'assurer que la société Centre Automobile de la Riviera Car, intervenante en première instance, en avait eu communication, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE, en toute hypothèse, lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu'il s'élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l'indemnité, le juge fixe autant d'indemnités alternatives qu'il y a d'hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit ; que la société CAR, qui se prévalait d'un bail commercial consenti par la société Espace Auto, soutenait que cette société était devenue propriétaire de l'immeuble à l'échéance du contrat de crédit-bail le 31 janvier 2008, nonobstant la circonstance que l'acte constatant la cession de l'immeuble ne soit intervenu que le 18 décembre 2013 ; qu'en jugeant que la SCI Espace Auto n'était devenue propriétaire de l'immeuble que le 18 décembre 2013, pour en déduire que la société CAR ne pouvait pas bénéficier d'un bail commercial consenti par la SCI Espace Auto, la cour d'appel, qui a tranché une contestation sérieuse sur le fond du droit, en l'occurrence la date de transfert de la propriété de l'immeuble, a violé l'article L. 13-8 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
3°) ALORS QUE, en toute hypothèse, lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu'il s'élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l'indemnité, le juge fixe autant d'indemnités alternatives qu'il y a d'hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit ; que la société CAR, dont le bail de sous-occupation conclu le 15 mars 2006 prévoyait qu'il expirait le 31 janvier 2008, se prévalait à compter de cette date d'un bail verbal n'ayant pas nécessairement la même assiette ; qu'en jugeant que la société CAR était toujours liée à la SCI Espace Auto par le bail du 15 mars 2006 à la date de l'ordonnance d'expropriation et n'avait pas été agréée, la cour d'appel, qui a derechef tranché des contestations sérieuses sur le fond du droit, a violé l'article L. 13-8 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
