LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 juin 2013), que, le 29 avril 1994, Mme X... a vendu à Mme Y... un bien immobilier en viager ; que, le 2 avril 1996, Mme Y... a vendu cet immeuble à M. Z... moyennant le versement immédiat d'une somme d'argent et la prise en charge de la rente viagère due à Mme X... ; que, faute de paiement de cette rente, M. Z... et Mme Y... ont été condamnés solidairement au paiement des arrérages échus ; que Mme Y... a assigné M. Z... en résolution de la vente du 2 avril 1996 pour inexécution et en paiement d'une indemnité d'occupation ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt de déclarer Mme Y... recevable à agir en résolution de la vente et d'accueillir cette demande ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté de la clause insérée dans l'acte de vente rendait nécessaire, que celle-ci trouvait sa cause dans celle du premier acte de vente, selon laquelle les biens vendus à Mme Y... étaient affectés par privilège spécial au profit de Mme X... avec réserve de l'action résolutoire pour défaut de paiement de la rente, et n'avait pas eu pour effet de priver Mme Y... de son action en résolution de la vente pour défaut de paiement du prix, faute pour elle d'y avoir expressément renoncé, la cour d'appel a pu déduire, de ces seuls motifs, que la demande en résolution de la vente devait être accueillie et a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que, la cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief, tiré d'une annulation par voie de conséquence, est devenu sans portée ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'indemnité d'occupation ;
Mais attendu que la cour d'appel a exactement retenu qu'en raison de l'effet rétroactif de la vente de l'immeuble, la demande d'indemnité d'occupation ne pouvait être accueillie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. Z... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Z... et le condamne à payer à Mme Y... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour M. Z....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit Madame Nathalie Y..., épouse A..., recevable à agir en résolution de la vente du 2 avril 1996 pour défaut de paiement du prix, D'AVOIR prononcé la résolution, pour défaut de paiement du prix, de la vente suivant acte authentique reçu par Monsieur Albert B..., notaire associé à Paris 16e arrondissement, le 2 avril 1996 par Madame Nathalie Y..., en qualité de vendeur, à Monsieur Edouard Z..., en qualité d'acquéreur, portant sur un appartement au 2e étage, trois caves, et une chambre au 6e étage, constituant les lots n° 7 et 21 de l'état de division d'un immeuble sis ..., cadastré section CL n° 25, au prix constitué de la somme de 500 000 francs et de la prise en charge de la rente viagère annuelle de 120 700 francs au profit de Madame X..., D'AVOIR ordonné à Monsieur Edouard Z... ainsi qu'à tous occupants de son chef de libérer lesdits lieux et, à défaut de se faire dans le mois de la signification du présent arrêt, autorisé Madame Nathalie Y..., épouse A..., à faire procéder à leur expulsion au besoin avec l'aide de la force publique, D'AVOIR ordonné la publication du présent arrêt à la conservation des hypothèques compétente aux frais de Monsieur Z... et à l'initiative de la partie la plus diligente ;
AUX MOTIFS QUE, en droit, le vendeur peut demander la résolution de la vente lorsque l'acheteur ne paie pas le prix, ce principe découlant de l'article 1184 du Code civil invoqué par Mme Y... pour fonder sa demande de résolution de la vente ; qu'aux termes de l'aete authentique du 2 avril 1996 par lequel Mme Y... a vendu à M. Z... les lots 7 et 21 de l'état de division de l'immeuble sis ..., les parties ont stipulé que le prix dû par M. Z... consistait dans, premièrement, le paiement de la somme de 500 000 francs, deuxièmement, la reprise en charge de la rente viagère consentie par Mme Y... au profit de Mme X... dans l'acte de vente du 29 avril 1994 ; Considérant qu'il s'en déduit que, la prise en charge de la rente viagère étant une modalité du paiement du prix, le défaut de paiement des arrérages de cette rente par l'acquéreur ouvre au vendeur le droit de demander la résolution de la vente pour défaut de paiement du prix ; que si, au chapitre "Désistement de privilège", les parties à la vente du 2 avril 1996 ont convenu que, par suite du paiement comptant par M. Z... de la somme de 500 000 francs, le vendeur déclarait "se désister expressément de tous droits de privilèges et d'action résolutoire et autres, même en ce qui concerne les charges pouvant résulter du présent contrat et pour quelque cause que ce soit", cependant, cette clause, qui trouve sa cause dans celle insérée dans l'acte de vente du 29 avril 1994 aux termes de laquelle les biens vendus par Mme X... à Mme Y... étaient affectés par privilège spécial expressément réservé au profit de Mme X... avec réserve de l'action résolutoire pour défaut de paiement de la rente, n'a pas pour effet de priver Mme Y... de son action en résolution de la vente du 2 avril 1996 pour défaut de paiement du prix, faute pour cette dernière d'avoir expressément renoncé à ce droit ; Qu'à supposer même que cette clause ait une telle portée, cette renonciation ne serait pas valide pour avoir été faite alors que le paiement des rentes à échoir n'était pas exigible ; Qu'en outre, cette clause doit être réputée non écrite, l'acquéreur ayant violé une obligation essentielle du contrat en ne payant pas le prix ; Considérant qu'il résulte, tant du commandement de payer la somme de 129 643 € délivré le 5 juillet 2012 par Mme X... à Mme Y... et à M. Z..., que de l'assignation du 7 mars 2013 en résolution de la vente du 29 avril 1994 par Mme X... à Mme Y... et à M. Z... que ce dernier a cessé tout paiement des arrérages de la vente postérieurement au jugement du 15 janvier 2009 le condamnant au paiement des arrérages arrêtés au 31 décembre 2006 ; que le redressement judiciaire civil, dont M. Edouard Z... a fait l'objet par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 3 avril 2008, s'est achevé par un plan de redressement ordonné par jugement du 14 mai 2009 ; Qu'en dépit de la réouverture des débats prononcée par la Cour, aucune des parties n'a jugé utile de produire cette dernière décision ; Que, toutefois, M. Z... n'articule aucun moyen duquel il résulterait qu'une disposition du plan s'opposerait au prononcé de la résolution de la vente du 2 avril 1996 ; qu'informé par l'avocat de Mme Y... de l'action introduite contre elle par Mme X..., M. Gilles C..., mandataire judiciaire, a répondu le 22 avril 2013 qu'à la suite de l'adoption du plan de redressement, M. Z... poursuivait son activité normalement, que lui-même, és qualités, n'avait pas qualité à s'immiscer dans la gestion courante faite par ce dernier, que, dans la procédure contentieuse opposant M. Z... à Mme Y..., il n'y avait lieu de mettre dans la cause que M. Z... et que "si des sommes sont éventuellement dues par M. Z... postérieurement au plan de redressement, il appartient aux créanciers concernés d'engager toutes mesures d'exécution utiles à l'encontre de M Z..." ; qu'il s'en déduit que M. Z... a retrouvé la totalité de ses pouvoirs sur ses biens, de sorte que Mme Y... est recevable à agir contre lui en résolution de la vente du 2 avril 1996 dès lors qu'il est débiteur des arrérages de la rente échus postérieurement au jugement du 14 mai 2009 ayant ordonné le plan de redressement et, donc, du paiement du prix ; qu'en dépit du jugement du 15 janvier 2009 le condamnant au paiement des arrérages arrêtés au 31 décembre 2006, M. Z... a cessé tout paiement ; que cette violation des obligations contractuelles est suffisamment grave et réitérée pour justifier la résolution de la vente du 2 avril 1996 aux torts de M. Z... ; qu'il convient de faire droit à la demande d'expulsion à défaut de libération volontaire des biens vendus ;
ALORS QUE 1°), le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, aux termes de l'acte de vente en date du 2 avril 1996, par lequel Madame Y... a vendu à Monsieur Z... divers lots d'un immeuble en copropriété, la vendresse déclarait de façon parfaitement claire et précise « se désister expressément de tous droits de privilèges et d'action résolutoire et autres, même en ce qui concerne les charges pouvant résulter du présent contrat et pour quelque cause que ce soit » (acte de vente, p. 8) ; qu'en retenant, pour déclarer recevable l'action de Madame Y... dirigée contre Monsieur Z..., que cette clause n'emporterait aucune renonciation expresse par Madame Y... à agir en résolution de la vente du 2 avril 1996 pour défaut de paiement du prix, la Cour d'appel a dénaturé l'acte susvisé, en violation de l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE 2°), il résulte des constatations de l'arrêt « qu'au chapitre "désistement de privilège", les parties à la vente du 2 avril 1996 [avaient] convenu que, par suite du paiement comptant par M. Z... de la somme de 500 000 francs, le vendeur déclarait "se désister expressément de tous droits de privilèges et d'action résolutoire et autres, même en ce qui concerne les charges pouvant résulter du présent contrat et pour quelque cause que ce soit" (arrêt, p. 3) ; qu'en énonçant que cette clause n'avait pas pour effet de priver Mme Y... de son action en résolution de la vente du 2 avril 1996 pour défaut de paiement du prix, faute pour cette dernière d'avoir expressément renoncé à ce droit, au motif inopérant que ladite clause trouvait sa cause dans celle insérée dans l'acte de vente du 29 avril 1994 aux termes de laquelle les biens vendus par Mme X... à Mme Y... étaient affectés par privilège spécial expressément réservé au profit de Mme X... avec réserve de l'action résolutoire pour défaut de paiement de la rente, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE 3°), l'article 1184 du code civil n'étant pas d'ordre public, un contractant peut valablement renoncer par avance au droit de demander la résolution judiciaire du contrat ; qu'en énonçant, pour déclarer Madame Nathalie Y..., épouse A..., recevable à agir en résolution de la vente du 2 avril 1996 pour défaut de paiement du prix, que la clause renfermée dans cet acte du 2 avril 1996, par laquelle Madame Y... déclarait « se désister expressément de tous droits de privilèges et d'action résolutoire et autres » ne serait en tout état de cause « pas valide pour avoir été faite alors que le paiement des rentes à échoir n'était pas exigible » (arrêt, p. 3), la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil ;
ALORS QUE 4°), en tout état de cause, la seule violation d'une obligation, fût-elle essentielle, du contrat ne suffit pas à réputer non écrite la clause par laquelle une partie renonce par avance au droit de demander la résolution judiciaire du contrat ; qu'encore faudrait-il que ladite clause contredise la portée de l'engagement du débiteur ; qu'en se bornant à énoncer, pour retenir que la clause renfermée dans l'acte du 2 avril 1996, par laquelle Madame Y... déclarait « se désister expressément de tous droits de privilèges et d'action résolutoire et autres », devrait être réputée non écrite, que l'acquéreur aurait violé une obligation essentielle du contrat en ne payant pas le prix, sans constater que ladite clause aurait contredit la portée de l'engagement pris, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1131 du code civil, ensemble l'article 1184 du même code.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné Monsieur Edouard Z... à payer à Madame Nathalie Y..., épouse A..., la somme de 30 000 euros de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE, en droit, le vendeur peut demander la résolution de la vente lorsque l'acheteur ne paie pas le prix, ce principe découlant de l'article 1184 du Code civil invoqué par Mme Y... pour fonder sa demande de résolution de la vente ; qu'aux termes de l'acte authentique du 2 avril 1996 par lequel Mme Y... a vendu à M. Z... les lots 7 et 21 de l'état de division de l'immeuble sis ..., les parties ont stipulé que le prix dû par M. Z... consistait dans, premièrement, le paiement de la somme de 500 000 francs, deuxièmement, la reprise en charge de la rente viagère consentie par Mme Y... au profit de Mme X... dans l'acte de vente du 29 avril 1994 ; Considérant qu'il s'en déduit que, la prise en charge de la rente viagère étant une modalité du paiement du prix, le défaut de paiement des arrérages de cette rente par l'acquéreur ouvre au vendeur le droit de demander la résolution de la vente pour défaut de paiement du prix ; que si, au chapitre "Désistement de privilège", les parties à la vente du 2 avril 1996 ont convenu que, par suite du paiement comptant par M. Z... de la somme de 500 000 francs, le vendeur déclarait "se désister expressément de tous droits de privilèges et d'action résolutoire et autres, même en ce qui concerne les charges pouvant résulter du présent contrat et pour quelque cause que ce soit", cependant, cette clause, qui trouve sa cause dans celle insérée dans l'acte de vente du 29 avril 1994 aux termes de laquelle les biens vendus par Mme X... à Mme Y... étaient affectés par privilège spécial expressément réservé au profit de Mme X... avec réserve de l'action résolutoire pour défaut de paiement de la rente, n'a pas pour effet de priver Mme Y... de son action en résolution de la vente du 2 avril 1996 pour défaut de paiement du prix, faute pour cette dernière d'avoir expressément renoncé à ce droit ; Qu'à supposer même que cette clause ait une telle portée, cette renonciation ne serait pas valide pour avoir été faite alors que le paiement des rentes à échoir n'était pas exigible ; Qu'en outre, cette clause doit être réputée non écrite, l'acquéreur ayant violé une obligation essentielle du contrat en ne payant pas le prix ; Considérant qu'il résulte, tant du commandement de payer la somme de 129 643 € délivré le 5 juillet 2012 par Mme X... à Mme Y... et à M. Z..., que de l'assignation du 7 mars 2013 en résolution de la vente du 29 avril 1994 par Mme X... à Mme Y... et à M. Z... que ce dernier a cessé tout paiement des arrérages de la vente postérieurement au jugement du 15 janvier 2009 le condamnant au paiement des arrérages arrêtés au 31 décembre 2006 ; que le redressement judiciaire civil, dont M. Edouard Z... a fait l'objet par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 3 avril 2008, s'est achevé par un plan de redressement ordonné par jugement du 14 mai 2009 ; Qu'en dépit de la réouverture des débats prononcée par la Cour, aucune des parties n'a jugé utile de produire cette dernière décision ; Que, toutefois, M. Z... n'articule aucun moyen duquel il résulterait qu'une disposition du plan s'opposerait au prononcé de la résolution de la vente du 2 avril 1996 ; qu'informé par l'avocat de Mme Y... de l'action introduite contre elle par Mme X..., M. Gilles C..., mandataire judiciaire, a répondu le 22 avril 2013 qu'à la suite de l'adoption du plan de redressement, M. Z... poursuivait son activité normalement, que lui-même, és qualités, n'avait pas qualité à s'immiscer dans la gestion courante faite par ce dernier, que, dans la procédure contentieuse opposant M. Z... à Mme Y..., il n'y avait lieu de mettre dans la cause que M. Z... et que "si des sommes sont éventuellement dues par M. Z... postérieurement auplan de redressement, il appartient aux créanciers concernés d'engager toutes mesures d'exécution utiles à l'encontre de M Z..." ; qu'il s'en déduit que M. Z... a retrouvé la totalité de ses pouvoirs sur ses biens, de sorte que Mme Y... est recevable à agir contre lui en résolution de la vente du 2 avril 1996 dès lors qu'il est débiteur des arrérages de la rente échus postérieurement au jugement du 14 mai 2009 ayant ordonné le plan de redressement et, donc, du paiement du prix ; qu'en dépit du jugement du 15 janvier 2009 le condamnant au paiement des arrérages arrêtés au 31 décembre 2006, M. Z... a cessé tout paiement ; que cette violation des obligations contractuelles est suffisamment grave et réitérée pour justifier la résolution de la vente du 2 avril 1996 aux torts de M. Z... ; qu'il convient de faire droit à la demande d'expulsion à défaut de libération volontaire des biens vendus ;
ET AUX MOTIFS QUE le refus de payer le prix a causé à Mme Y... un préjudice indéniable, celle-ci ayant été contrainte, à la suite de la carence de M. Z..., de défendre à plusieurs actions en justice introduites par Mme X...; que la Cour dispose d'élément suffisant pour évaluer le préjudice subi par Mme Y... à la somme de 30 000 € au paiement de laquelle il y a lieu de condamner M. Z... à titre de dommages-intérêts ;
ALORS QUE la censure qui interviendra sur le premier moyen entrainera par voie de conséquence et en application des articles 624 et 625 du Code de procédure civile la censure de l'arrêt attaqué en ce qu'il a condamné Monsieur Edouard Z... à payer à Madame Nathalie Y..., épouse A..., la somme de 30 000 euros de dommages-intérêts, dès l'instant qu'il existe un lien de dépendance nécessaire entre cet aspect du litige et le succès des prétentions de Madame A... tentant au prononcé de la résolution, pour défaut de paiement du prix, de la vente suivant acte authentique reçu par Monsieur Albert B..., notaire associé à Paris 16e arrondissement, le 2 avril 1996 par Madame Nathalie Y..., en qualité de vendeur, à Monsieur Edouard Z..., en qualité d'acquéreur, portant sur un appartement au 2e étage, trois caves, et une chambre au 6e étage, constituant les lots n° 7 et 21 de l'état de division d'un immeuble sis ..., cadastré section CL n° 25, au prix constitué de la somme de 500 000 francs et de la prise en charge de la rente viagère annuelle de 120 700 francs au profit de Madame X....
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Ohl-Vexliard, avocat aux Conseils, pour Mme Y....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Mme Y... de sa demande de paiement d'une indemnité d'occupation ;
AU MOTIF QU' « en considération de l'effet rétroactif de la résolution de la vente, la demande de fixation d'une indemnité d'occupation doit être rejetée » ;
ALORS QUE la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention, lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages-intérêts ; qu'en rejetant alors la demande de Mme Y... tendant à voir condamner M. Z... à lui verser une indemnité d'occupation depuis la vente dont elle prononçait la résolution à titre de réparation de son préjudice, la cour d'appel a violé, par refus d'application l'article 1184 al. 2 du code civil.
