LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 avril 2016), que Mme X..., propriétaire, dans un immeuble en copropriété, du lot n° 20, composé d'une chambre au rez-de-chaussée du bâtiment sur cour, sur le palier duquel sont situées des toilettes, a assigné le syndicat des copropriétaires du 21 rue François Bonvin (le syndicat) en revendication de la propriété indivise, avec le propriétaire du lot n° 19, composé d'une chambre au rez-de-chaussée du même bâtiment, de ces toilettes ; que Mme Y..., propriétaire de ce dernier lot, a formé tierce-opposition au jugement disant qu'elles étaient une " partie commune privative " dépendant des seuls lots n° 19 et 20 ;
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de dire que ces toilettes sont une partie commune de l'immeuble ;
Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que, dans le silence du règlement de copropriété et des titres, il convenait de rechercher, selon la configuration de l'immeuble et la situation du local litigieux, quelle était sa nature, constaté que les toilettes, uniquement accessibles par la cage d'escalier et non rattachées physiquement aux lots n° 19 et 20, figuraient sur les plans de l'immeuble sous la mention " commun " et relevé que leur installation avait pour origine l'interdiction faite par le règlement de copropriété d'utiliser les canalisations en cas de gelée, que les aménagements réalisés par Mme X... ne pouvaient leur conférer un caractère privatif et, sans dénaturation, que l'assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 1993 ne leur avait pas conféré un caractère commun, la cour d'appel, qui n'avait pas à répondre à des conclusions ni à procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire qu'elles constituaient une partie commune de l'immeuble et a légalement justifié sa décision ;
Attendu que, le premier moyen étant rejeté, le second moyen, pris de la cassation de l'arrêt par voie de conséquence, est devenu sans portée ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à Mme Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juillet deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que les WC en cause, situés au rez-de-chaussée du bâtiment sur cour de l'immeuble du 21 rue François Bonvin, sont une partie commune de l'immeuble et d'avoir débouté Mme X... de sa demande de dommages-intérêts dirigée contre le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 21 rue François Bonvin, 75015 et Mme Y... ;
AUX MOTIFS QU'au soutien de son appel, Mme Maria Y... fait valoir qu'il résulte du règlement de copropriété de l'immeuble et des plans qui y sont annexés, de l'absence de tout document postérieur à l'établissement de la copropriété en 1950 qui dirait que les WC en cause sont privatifs aux lots n° 19 et 20, du comportement du syndicat des copropriétaires, que les WC dont s'agit sont communs et non privatifs ; que Mme Olivia X... réplique que le règlement de copropriété n'évoque qu'un seul WC commun situé dans l'immeuble sur rue (supprimé par le syndicat) alors que celui en litige est situé dans l'immeuble sur cour ; que tous les appartements de l'immeuble disposent, depuis l'origine, de WC privatifs, à l'exception des lots n° 19 et 20 ; que lors de l'assemblée générale du 23 juin 1993, le syndicat des copropriétaires a reconnu explicitement le caractère commun à usage privatif du WC en écartant du devis Sogesanit les travaux relatifs au WC du rez-de-chaussée ; qu'elle reproche au syndicat d'avoir supprimé, sans vote de l'assemblée générale, le WC commun sur cour pour le transformer en local poubelles, ce qui le conduit à réclamer à présent l'usage du WC du bâtiment sur cour pour les ouvriers travaillant dans l'immeuble, et elle conteste la réalisation de travaux par le syndicat sur ces WC, indiquant avoir de son côté assumé l'entretien de ceux-ci pour un montant total de 4 160, 85 euros ; qu'enfin, elle se prévaut d'une prescription acquisitive trentenaire sur le local en cause au motif que, depuis l'installation d'un WC privatif dans le lot n° 20 en 1970, les propriétaires successifs du lot n° 19 et leurs locataires sont les seuls à utiliser les WC et à y exercer des actes de possession ; que le syndicat des copropriétaires du 21 rue François Bonvin soutient pour sa part que les WC en litige sont une partie commune ; qu'en effet, à l'origine, il existait dans l'immeuble trois WC au rez-de-chaussée, deux dans le bâtiment sur rue et un dans le bâtiment sur cour, tous trois équipés de cuvettes « à la turque » ; que, par la suite, avant l'établissement d'un règlement de copropriété en 1950, un des deux WC du bâtiment sur rue a été transformé en débarras ; que le deuxième WC du bâtiment sur rue a été transformé en local poubelles en 1988 ; que le WC du bâtiment sur cour, qui n'est pas mentionné dans les actes d'acquisition des lots 19 et 20 est resté commun, seule Mme Olivia X... en ayant revendiqué l'usage privatif après son acquisition en 1981, cette prétention ayant été écartée lors de l'assemblée générale du 30 mai 1983 ; qu'en droit, le règlement de copropriété d'un immeuble énumère les parties communes et privatives dépendant de la copropriété ; que dans le silence du règlement de copropriété et des titres, il convient de rechercher, selon la configuration de l'immeuble et la situation du local litigieux, quelle est sa nature, commune ou privative ; qu'au cas d'espèce, le local WC situé au rez-de-chaussée du bâtiment sur cour, sur palier, n'est rattaché ni physiquement ni juridiquement aux lots n° 19 et 20, séparés par un vestibule ; qu'il n'est accessible que par la cage d'escalier ; que les plans de l'immeuble établis en 1949 font figurer ces WC sous la mention « commun » ; que le règlement de copropriété mentionne l'existence de deux WC communs au rez-de-chaussée de l'immeuble, un dans le bâtiment sur rue et un WC sur cour, qui ne peut correspondre aux WC litigieux qui sont situés au fond du bâtiment sur cour et qui donnent sur l'escalier dudit bâtiment sur cour, les plans de 1949 montrant que les WC donnant sur la cour de l'immeuble étaient situés au rez-de-chaussée du bâtiment sur rue, ce que corroborent les plans de 1900 où figurent deux WC communs donnant sur la cour ; qu'il est à noter que le règlement de copropriété prévoit qu'en cas d'hivers particulièrement rigoureux, le concierge devra, après notification à chaque propriétaire, fermer les colonnes montantes et, notamment, les vider en cas de gelées, qu'il ne pourra pendant les gelées, être jeté d'eau dans les conduits d'évacuation, ces contingences étant à l'origine de la présence au rez-de-chaussée de trois WC équipés de cuvettes à la turque, restant utilisables pendant les gelées car non reliés aux canalisations ; que ni le titre de Mme Maria Y... ni celui de Mme Olivia X... ne mentionnent la présence d'un WC dans la description de leurs lots ; que plus précisément, le lot n° 20 acquis par Mme Olivia X... en 1981 décrit ce lot comme « une chambre au rez-de-chaussée à gauche du bâtiment sur cour et la copropriété à concurrence de 9/ 1. 000ème des parties communes générales et 9/ 27ème des parties communes aux propriétaires du bâtiment sur cour » ; qu'aucun de ces deux titres ne mentionne non plus l'existence d'un droit aux WC extérieurs sur le palier ; que les aménagements réalisés par Mme Olivia X... qui a équipé lesdits WC de l'électricité ou fait changer la cuvette ne peuvent conférer un caractère privatif à ceux-ci, pas davantage que les mentions apposées sur le diagnostic d'exposition au plomb qui mentionne ces WC comme privatifs, assertion sans incidence sur la solution du litige puisque émanant d'un tiers à la copropriété ; que l'assemblée générale tenue le 30 mai 1983 a rappelé expressément que le cabanon de la courette et les WC du rez-de-chaussée du bâtiment sur cour étaient la propriété commune de tous les copropriétaires de ce bâtiment, que les WC ne devaient pas être fermés à clef ni utilisés comme débarras ; que le syndic Padroni a encore écrit, les 29 octobre et 12 novembre 1986, 4 mars et 5 octobre 2009, à Mme Olivia X... pour réfuter ses tentatives de privatisation, que le WC situé au rez-de-chaussée du bâtiment sur cour était commun à tous les copropriétaires de ce bâtiment ; quant à l'assemblée générale du 23 juin 1993, elle n'a pas reconnu ni entériné le caractère commun à usage privatif des WC comme le prétend Mme Olivia X..., mais s'est bornée à refuser de financer le poste de travaux de réparation (dépose cuvette, vérification du raccordement) afférents aux WC du rez-de-chaussée du bâtiment sur cour pour 6 000 F, car le devis Sogesanit faisait apparaître que ces réparations étaient consécutives à la réalisation par Mme X... de travaux irréguliers et non conformes aux règles de l'art (pose d'une cuvette à l'anglaise sur le siphon de siège à la turque), à l'origine de désordres, ce qui a conduit les copropriétaires à estimer que la copropriétaire à l'origine de ces travaux devaient assumer la charge financière de la remise en état conforme des WC, le procès-verbal de l'assemblée générale résumant cette discussion en qualifiant maladroitement ce local de « commun à usage privatif » étant observé que lesdites réparations ont été finalement réglées par la copropriété ; qu'il suit de ces éléments que les WC litigieux ne peuvent être, par défaut, que des parties communes de l'immeuble, rien ne permettant, hormis leur usage un temps exclusif par les lots 19 et 20, dérivant d'une longue tolérance avant d'être contesté, de les qualifier de partie privative, ou de partie commune à usage exclusif pour les lots n° 19 et 20, ou même de partie commune spéciale au bâtiment sur cour, le juge ne pouvant suppléer un règlement de copropriété muet sur ce point en présumant ou instituant des parties communes spéciales à un bâtiment, comme le requièrent sans fondement Mme Y... et le syndicat ;
1°) Alors que, sous couvert d'interprétation, les juges du fond ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; que le procès-verbal d'assemblée générale du 23 juin 1993 mentionne une résolution prise à l'unanimité ainsi libellée « BATIMENT COUR : remplacement partiel descente d'eaux usée. WC Rez-de-chaussée : le devis SEGESANIT ne peut être retenu, en l'état, s'agissant d'un local commun à usage privatif. Les co-propriétaires du BAT. COUR demandent que la Propriétaire (utilisatrice) soit contactée afin de connaître ses intentions en matière d'entretien et de réparation indispensable, en l'état. TRAVAUX : Les copropriétaires du BAT. COUR décident (…) En ce qui concerne du WC, un devis séparé sera communiqué à Mlle X... » ; qu'en retenant que cette délibération n'avait pas reconnu ni entériné le caractère commun à usage privatif des WC litigieux en faveur de Mme X..., la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
2°) Alors que, les charges relatives à l'entretien d'une partie commune à l'usage exclusif d'un seul propriétaire sont supportées par l'ensemble des copropriétaires ; qu'en relevant, pour qualifier les WC litigieux de partie commune, que la copropriété a finalement réglé les frais de réparation du devis Sogesanit, la cour d'appel, qui a statué par une motivation totalement inopérante à écarter l'existence d'une partie commune affectée à un usage exclusif et privatif de Mme X..., a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 3, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
3°) Alors que, une partie commune peut être affectée à l'usage ou à l'utilité de quelques copropriétaires ; qu'en relevant que les mentions apposées sur le diagnostic d'exposition au plomb indiquant les WC litigieux comme privatifs étaient sans incidence sur la solution du litige puisque émanant d'un tiers à la copropriété, quand elles avaient été apposées par un cabinet d'études mandaté par le syndicat de la copropriété du 21 rue François Bonvin (75015), la cour d'appel a violé l'article 3, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
4°) Alors que, une partie commune peut être affectée à l'usage ou à l'utilité de quelques copropriétaires ; qu'en l'espèce, la cour a constaté que les WC situés au rez-de-chaussée du bâtiment sur cour de l'immeuble sis 21 rue François Bonvin (75015), avaient été utilisés à titre exclusif par les propriétaires des lots n° 19 et 20 ; qu'en qualifiant ces WC de partie commune, motifs pris que cet usage exclusif était résulté d'une longue tolérance, sans relever aucune circonstance de nature à la caractériser, la cour d'appel, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 3, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
5°) Alors que, les juges du fond doivent répondre aux conclusions des parties ; que, dans ses écritures délaissées (p. 5, 2ème paragraphe), Mme X... faisait valoir que depuis l'origine, l'éclairage électrique des WC litigieux était commandé depuis l'extérieur par un interrupteur installé au sein des deux seuls lots n° 19 et 20 et que depuis 1970, le propriétaire du lot n° 19 avait coupé sa ligne électrique par suite de l'installation d'un cabinet d'aisance dans son lot ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire qui était de nature à établir que les WC litigieux était une partie commune réservée à l'usage exclusif des lots 19 et 20, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
6°) Alors que, la partie qui conclut à la confirmation du jugement sans énoncer de nouveau moyen est réputée s'être appropriée les motifs de sorte que la cour d'appel qui infirme ce jugement doit en réfuter les motifs déterminants ; qu'en retenant encore que les plans de 1949 font figurer les WC litigieux sous la mention « commun » sans réfuter les motifs du jugement entrepris, dont Mme X... demandait la confirmation, par lesquels le tribunal avait relevé que « le règlement de copropriété de l'immeuble du 21 rue François Bonvin utilise lui-même l'expression des parties communes pour désigner tantôt des parties communes générales, tantôt des parties communes spéciales, tantôt des locaux « communs privatifs » (water-closet du 6ème étage dans le bâtiment sur rue), de sorte que la mention WC commun figurant sur le plan établi en 1949 n'a pas de caractère déterminant » (jugement, p. 10, § 2), la Cour d'appel a violé les articles 455, 458 et 954 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de Mme X... tendant à ce qu'il soit constaté qu'elle a acquis par prescription acquisitive trentenaire les WC situés entre les lots n° 19 et 20 ;
Aux motifs que, pour prescrire, il faut justifier d'une possession paisible, publique, non équivoque et exercée à titre de propriétaire pendant trente années consécutives à la date de la demande, suivant l'article 2261 du Code civil ; qu'or, Mme Olivia X... ne réunit aucune de ces conditions, dès lors que les documents produits aux débats établissent que sa revendication sur les WC, émise depuis 1983, a été constamment battue en brèche par le syndic et les autres copropriétaires, lors de l'assemblée générale du 30 mai 1983, dans une lettre du syndic du 20 juillet 1983, dans une autre lettre du 29 octobre 1986 et encore le 3 février 1987 et le 5 octobre 1989 ; que le syndic, confronté au refus de Mme X... de lui remettre les clefs de ce local, les a fait dupliquer afin d'assurer sa disponibilité et son accès libre ; qu'en 1986, Mme Olivia X... s'est plainte que, lors de son entrée en possession en 1981, elle avait trouvé les WC dans un état repoussant et indiqué qu'elle n'en remettrait les clefs que lorsque les dépenses engagées pour l'assainir lui seraient remboursées ; qu'en réponse à une lettre du syndic, elle a indiqué que les WC étaient aisément accessibles par tous avec un simple double des clefs, reconnaissant ainsi l'inanité de sa revendication d'un usage exclusif ; qu'en 2009, elle a souhaité que Mme Maria Y... « sa voisine de palier » participât aux frais de réfection des WC ; que le syndicat a assumé, quoi qu'en dise Mme Olivia X..., le coût de nombreux travaux d'entretien et de réparation sur les WC dont s'agit (changement de joint par la société Houdry en 1983, réparation par la société Blanche en 1989, travaux de la société Sogesanit en juin 1994, intervention de la société Blanche en 1996 et de la société Escher en 1999) ; qu'il ressort de ces constatations que Mme X... n'a exercé aucune possession utile, notamment paisible et dépourvue d'équivoque, sur le local WC extérieur à son lot depuis son acquisition le 8 janvier 1981 et qu'elle ne peut se prévaloir d'aucune possession exercée dans les années passées pendant un laps de temps après l'installation d'un WC intérieur par le propriétaire du lot n° 19 ; qu'il convient, à toutes fins, d'observer que les calculs auxquels se livre Mme X... pour prétendre qu'un tantième de copropriété aurait été attribué au lot n° 20 pour tenir compte de la propriété des WC attachée audit lot sont non seulement fantaisistes et invérifiables, mais encore contradictoires avec sa prétention tendant à se voir dire propriétaire de ce local par voie d'usucapion ; que quant aux déclarations fiscales relatives au paiement de l'impôt foncier, elles sont dépourvues de force probante puisque reposant sur les déclarations des parties ou de leurs auteurs, donc non opposables au syndicat des copropriétaires du 21 rue François Bonvin, d'autant plus que le CDIF Paris Ouest, interrogé sur la teneur de cette déclaration, a indiqué que les WC correspondant à la case « WC » de la déclaration modèle H2 souscrite en 1970 cochée par le prédécesseur de Mme Olivia X..., ne pouvait être qu'un WC intérieur aux 12 m2 du lot 20, d'où il suit que ce n'est qu'à la suite d'une erreur de la déclarante que la taxe foncière a intégré dans son calcul la présence de WC comme élément de confort de ce lot ; qu'au vu de ces éléments, Mme Olivia X... sera déboutée de sa demande tendant à se voir dire devenue propriétaire des WC situés au rez-de-chaussée du bâtiment sur cour par prescription acquisitive trentenaire ;
Alors que, par application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation qui sera prononcée à la faveur du premier moyen de cassation entraînera la censure du chef de dispositif visé par le second moyen, lié l'un à l'autre par un lien indivisible, dès lors que c'est par la considération erronée de l'absence de jouissance privative et exclusive exercée par les propriétaires des lots n° 19 et n° 20 sur les WC litigieux depuis 1950, puis à compter de 1970 par celui du lot n° 20, et de l'absence de reconnaissance d'un droit de jouissance exclusif par le syndicat au profit du lot n° 20, considérations qui seront anéanties à la faveur de la cassation à intervenir sur le premier moyen, que la cour a écarté l'existence d'une possession paisible et non équivoque.
