LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 février 2016), que, par acte notarié du 26 octobre 2006, la société Lyonnaise de banque (la banque) a consenti à M. et Mme X... un prêt destiné à acquérir un bien immobilier ; qu'ayant prononcé la déchéance du terme, la banque a, le 13 juin 2013, fait pratiquer une saisie-attribution, contestée par les emprunteurs devant le juge de l'exécution ;
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de dire que l'action en recouvrement de la banque n'est pas prescrite et de rejeter en conséquence leur demande d'annulation de la saisie-attribution, alors, selon le moyen :
1°/ que constitue un crédit immobilier soumis aux dispositions du code de la consommation le prêt immobilier que les parties ont soumis aux articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation, en considération de la qualité de consommateur des emprunteurs ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'il résulte de l'acte notarié que le contrat de prêt dressé en la forme authentique le 26 octobre 2006 avait été préalablement contracté suivant le régime de l'offre préalable acceptée prévu aux articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation, dont la référence était expressément inscrite en tête de l'offre, et, par conséquent, en considération de la qualité de consommateur des emprunteurs ; qu'en jugeant, néanmoins, que M. et Mme X... n'étaient pas fondés à revendiquer l'application de l'article L. 137-2 du code de la consommation, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles L. 137-2, L. 312-3 et préliminaire du code de la consommation ;
2°/ que l'acquisition, même répétée, d'immeubles à des fins d'investissement locatif ne constitue pas une activité professionnelle consistant pour des personnes physiques, à titre habituel, à procurer, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ; qu'en retenant que M. et Mme X... ne sont pas fondés à prétendre revendiquer l'application en leur faveur des dispositions de l'article L. 137-2 du code de la consommation en raison du grand nombre d'acquisitions immobilières réalisés et destinées à la location, la cour d'appel s'est prononcée par un motif impropre à caractériser l'exercice d'une activité professionnelle et a privé sa décision de toute base légale au regard des articles L. 137-2, L. 312-3 et préliminaire du code de la consommation ;
3°/ qu'un investissement locatif réalisé sous le statut de loueur en meublé professionnel à des fins d'optimisation fiscale n'est pas de nature à établir l'exercice d'une activité professionnelle consistant pour des personnes physiques, à titre habituel, à procurer, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ; qu'en retenant, pour exclure l'application de l'article L. 137-2 du code de la consommation, que M. et Mme X... ont recherché le régime fiscal du statut du loueur en meublé professionnel pour les avantages qu'il comporte, adaptés et réservés à une activité à dimension professionnelle, la cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant, en violation des articles L. 137-2, L. 312-3 et préliminaire du code de la consommation ;
4°/ que M. et Mme X... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel que les acquisitions immobilières avaient été réalisées dans le but de se pré-constituer une retraite ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen opérant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°/ que M. et Mme X... faisaient valoir que le délai de prescription de l'article L. 137-2 du code de la consommation avait commencé à courir à l'été 2009, date à laquelle ils avaient cessé tout remboursement des mensualités de sorte qu'au jour où la banque avait pratiqué la saisie-attribution de loyers, le 13 juin 2003, son action était prescrite ; qu'à titre subsidiaire, ils demandaient à la banque de produire les éléments permettant d'établir que son action n'était pas prescrite et plus particulièrement un historique complet de compte ; qu'en se bornant à énoncer, pour dire que l'action de la banque n'était pas prescrite, que M. et Mme X... ne démontrent pas se trouver hors d'état de connaître et d'établir la date du point de départ de la prescription et ne sont donc pas fondés à prétendre voir tirer conséquence contre la banque d'un défaut de production d'un historique complet de compte, quand il ne s'agissait pas des prétentions de M. et Mme X..., la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé que M. et Mme X... avaient souscrit le prêt litigieux afin d'acquérir, sous le statut de loueur en meublé professionnel, un bien immobilier destiné à la location, la cour d'appel, qui n'a pas modifié l'objet du litige et qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a justement déduit que le prêt litigieux était destiné à financer une activité professionnelle, fût-elle accessoire, exclusive de la prescription biennale applicable au seul consommateur ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux juin deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir écarté la demande de M. et Mme X... tendant à voir ordonner l'annulation et la mainlevée de la saisie-attribution de loyers pratiquée entre les mains de la société Park and Suites après avoir écarté le moyen tiré de la prescription de l'action de la société Lyonnaise de banque ;
AUX MOTIFS QUE sur la prescription, l'article L. 137-2 du code de la consommation édicte que l'action des professionnels pour les biens ou services qu'ils fournissent aux consommateurs se prescrit par deux ans ; que les crédits immobiliers consentis aux consommateurs constituent des services financiers fournis par des professionnels, et donc soumis à ce délai ; qu'il est constant et résulte de l'acte notarié que le contrat de prêt dressé en la forme authentique le 26 octobre 2006 avait été préalablement contracté suivant le régime de l'offre préalable acceptée prévu aux articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation, dont la référence est expressément inscrite en tête de l'offre, et par conséquent en considération de la qualité de consommateur des emprunteurs ; mais qu'il résulte des débats et est également constant qu'il s'avère que ce contrat de prêt a en réalité servi à financer une acquisition immobilière prenant sa place dans une activité de loueur en meublé professionnel de la part des époux X... ; que dans leur assignation en responsabilité civile, et ceci expliquant cela, ils font grief à la société Apollonia d'avoir indiqué dans les demandes de financement « LMNP » pour loueur en meublé non professionnel, alors qu'elle savait parfaitement qu'il s'agissait d'un financement « LMP » pour loueur en meublé professionnel, en cachant l'existence d'autres crédits conformément à ce que soutient la banque ; que l'article L. 312-3 du code de la consommation édicte que sont exclus du champ d'application de la législation protectrice du consommateur en matière de crédit immobilier (2°) les prêts destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celles des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ; que le caractère professionnel résulte de l'importance de l'activité que traduit le nombre des acquisitions destinés à la location ; qu'ainsi, dans l'assignation en responsabilité qu'ils ont délivrée, les époux X... indiquent avoir acquis (page 8), entre le milieu de l'année 2006 et le début de l'année 2007, 4 lots à Aix-en-Provence, 7 lots à Toulouse, un lot à Crozon Morgan, un lot à Cassen, un lot à La Plagne, un lot à Villejuif, soit 15 lots représentant un investissement de 2 619 641 euros ; qu'ils ajoutent qu'ils avaient déjà précédemment investi dans 4 acquisitions à Aix-en-Provence en 2001 (pages 12 et 29), portant le montant de l'investissement total à plus de trois millions d'euros ; que les époux X... ne sont de la sorte pas fondés à prétendre que le statut de loueur en meublé professionnel ne correspondrait pas à l'exercice effectif d'une activité professionnelle, laquelle est envisagée par l'exclusion de l'article L. 312-3 précité comme exercée à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ce qui correspond bien au cas d'espèce, et suppose l'accomplissement par ses auteurs d'une certain nombre d'actes tels notamment, et pour s'en tenir aux éléments qui ressortent du débat la multiplication des acquisitions et leur financement, la souscription d'autant de contrats de bail commercial, le suivi de leur exécution, leur comptabilisation, la surveillance et la gestion de leur rentabilité, ce qui suffit à caractériser l'exercice effectif de l'activité professionnelle prétendument absent ; qu'ils ne sont dès lors pas plus fondés à soutenir que ce statut ne serait qu'un référencement fiscal, outre qu'ils ont recherché ce régime fiscal en tant que tel pour les avantages qu'il comporte, adaptés et réservés à une activité à dimension professionnelle, et de préférence à pareille activité mais à titre non professionnelle, plus modeste ; qu'il en résulte que les époux X... ne sont pas fondés à prétendre revendiquer l'application en leur faveur des dispositions de l'article L. 137-2 du code de la consommation ; que c'est aux époux X... qui soulèvent l'exception de prescription qu'il incombe d'en faire la preuve de tous les éléments ; qu'ils ne démontrent pas se trouver hors d'état de connaître et d'établir la date du point de départ de la prescription et ne sont donc pas fondés à prétendre voir tirer conséquence contre la banque d'un défaut de production qu'ils lui imputent, mais ainsi sans fondement, d'un historique complet du compte ; que le moyen de prescription n'est pas fondé ;
ALORS, en premier lieu, QUE constitue un crédit immobilier soumis aux dispositions du code de la consommation le prêt immobilier que les parties ont soumis aux articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation, en considération de la qualité de consommateur des emprunteurs ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'il résulte de l'acte notarié que le contrat de prêt dressé en la forme authentique le 26 octobre 2006 avait été préalablement contracté suivant le régime de l'offre préalable acceptée prévu aux articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation, dont la référence était expressément inscrite en tête de l'offre, et par conséquent en considération de la qualité de consommateur des emprunteurs ; qu'en jugeant néanmoins que les époux X... n'étaient pas fondés à revendiquer l'application de l'article L. 137-2 du code de la consommation, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles L. 137-2, L. 312-3 et préliminaire du code de la consommation ;
ALORS, en deuxième lieu, QU'en tout état de cause, l'acquisition, même répétée, d'immeubles à des fins d'investissement locatif ne constitue pas une activité professionnelle consistant pour des personnes physiques, à titre habituel, à procurer, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ; qu'en retenant que les époux X... ne sont pas fondés à prétendre revendiquer l'application en leur faveur des dispositions de l'article L. 137-2 du code de la consommation en raison du grand nombre d'acquisitions immobilières réalisés et destinées à la location, la cour d'appel s'est prononcée par un motif impropre à caractériser l'exercice d'une activité professionnelle et a privé sa décision de toute base légale au regard des articles L. 137-2, L. 312-3 et préliminaire du code de la consommation ;
ALORS, en troisième lieu, QU'en tout état de cause un investissement locatif réalisé sous le statut de loueur en meublé professionnel à des fins d'optimisation fiscale n'est pas de nature à établir l'exercice d'une activité professionnelle consistant pour des personnes physiques, à titre habituel, à procurer, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ; qu'en retenant, pour exclure l'application de l'article L. 137-2 du code de la consommateur, que les époux X... ont recherché le régime fiscal du statut du loueur en meublé professionnel pour les avantages qu'il comporte, adaptés et réservés à une activité à dimension professionnelle, la cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant, en violation des articles L. 137-2, L. 312-3 et préliminaire du code de la consommation ;
ALORS, en quatrième lieu, QU'en tout état de cause les époux X... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel que les acquisitions immobilières avaient été réalisées dans le but de se pré-constituer une retraite (p. 11§12 des conclusions) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen opérant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, en cinquième lieu, QUE les époux X... faisaient valoir que le délai de prescription de l'article L. 137-2 du code de la consommation avait commencé à courir à l'été 2009, date à laquelle ils avaient cessé tout remboursement des mensualités de sorte qu'au jour où la société Lyonnaise de Banque avait pratiqué la saisie-attribution de loyers, le 13 juin 2003, son action était prescrite ; qu'à titre subsidiaire, ils demandaient à la société Lyonnaise de Banque de produire les éléments permettant d'établir que son action n'était pas prescrite et plus particulièrement un historique complet de compte; qu'en se bornant à énoncer, pour dire que l'action de la banque n'était pas prescrite, que les époux X... ne démontrent pas se trouver hors d'état de connaître et d'établir la date du point de départ de la prescription et ne sont donc pas fondés à prétendre voir tirer conséquence contre la banque d'un défaut de production d'un historique complet de compte, quand il ne s'agissait pas des prétentions des époux X..., la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile.
