LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, pris en ses deux premières branches :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 juin 2016), que, le 14 juin 2010, la société TD Montargis a consenti un bail dérogatoire à la société JB Galerie et M. Y... pour une durée de quatre mois ; qu'après avoir délivré un congé pour le 15 avril 2012, les preneurs ont libéré les lieux et remis les clés le 21 mai 2012 ; que la société TD Montargis a assigné la société JB Galerie et M. Y... en paiement des loyers et charges échus postérieurement au terme du bail dérogatoire ; que la société JB Galerie a été placée en liquidation judiciaire, le mandataire liquidateur ayant été appelé en intervention forcée ; que Mme Y... est intervenue en qualité de curatrice de M. Y... ;
Attendu que M. Y..., Mme Y..., ès qualités, et le mandataire liquidateur font grief à l'arrêt de dire qu'à compter du 14 octobre 2010, il s'est opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux et que les preneurs sont tenus au paiement des loyers jusqu'à l'échéance triennale du 13 octobre 2013, alors, selon le moyen :
1°/ que, selon l'article 1738 du code civil, si, à l'expiration d'un bail écrit, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit ; que ces dispositions s'appliquent alors même que les parties auraient stipulé dans le contrat que le terme du bail était irrévocable ; que, selon l'article L. 145-5 du code de commerce, dans sa rédaction applicable en l'espèce : « Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soient pas supérieure à deux ans. Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est régi par les dispositions du présent chapitre » ; qu'il résulte de ces dispositions que le statut des baux commerciaux n'est susceptible de régir le contrat de bail que si le preneur est resté et a été laissé en possession à l'expiration d'un délai de deux ans, suivant la conclusion du premier bail dérogatoire ; qu'à l'intérieur de ce délai de deux ans, si le preneur est resté et a été laissé en possession à l'expiration du terme du bail dérogatoire, seul l'article 1738 du code civil reste applicable ; qu'ainsi, si, après l'expiration d'un premier bail mais à l'intérieur d'un délai du deux ans, le preneur est laissé en possession des lieux, nait un nouveau bail à durée indéterminée, soumis aux seules dispositions du code civil, auquel les parties peuvent mettre fin à tout moment ; qu'en l'espèce, en relevant, pour dire que le maintien dans les lieux de M. Y... et de la société JB Galerie, à l'expiration du terme du bail dérogatoire, devait donner lieu à application de l'article L. 145-5, alinéa 2, du code de commerce, et avait fait naître un nouveau bail, soumis au statut des baux commerciaux, que les parties avaient entendu contracter pour une durée de quatre mois irrévocable, sans que cette durée puisse être prorogée de sorte qu'il était exclu que le bail ait pu être tacitement reconduit, cependant que cette circonstance ne pouvait tenir en échec l'application de l'article 1738 du code civil, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé par refus d'application l'article 1738 du code civil et par fausse application l'article L. 145-5 du code de commerce ;
2°/ que le défaut de restitution de la chose louée à l'expiration du bail ne peut donner lieu au paiement des loyers convenus, mais seulement à celui d'une indemnité d'occupation, qu'il appartient au juge d'évaluer ; qu'en retenant que, dès lors que les parties avaient entendu faire de la durée de quatre mois une durée irrévocable qui ne pouvait pas être prorogée, le bail n'avait pas pu être reconduit par tacite reconduction malgré le maintien de M. Y... et de la société JB Galerie dans les lieux loués, tout en retenant qu'il devait être fait application de l'article L. 145-5 du code de commerce de sorte qu'il fallait considérer que le maintien dans les lieux avait donné naissance à un nouveau bail, soumis au statut des baux commerciaux, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1737, 1738 du code civil et L. 145-5 du code de commerce ;
Mais attendu que, quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce ; qu'ayant relevé que les preneurs s'étaient maintenus dans les lieux à l'issue du bail dérogatoire fixée au 13 octobre 2010, la cour d'appel en a exactement déduit qu'en application de l'article L. 145-5 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 18 juin 2014, un bail soumis au statut des baux commerciaux avait pris naissance le 14 octobre 2010 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la troisième branche du premier moyen et sur le second moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y..., Mme Y..., ès qualités, et Mme Z..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y..., Mme Y..., ès qualités, et Mme Z..., ès qualités, et les condamne à payer à la société TD Montargis la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me C..., avocat aux Conseils, pour M. Y..., la société JB Galerie et la Selafa MJA, représentée par M. Z..., ès qualités,
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué infirmatif D'AVOIR dit que le bail dérogatoire conclu le 14 juin 2010 pour une durée de quatre mois s'est achevé le 31 octobre 2010 et, qu'à compter du 14 octobre 2010, il s'est opéré un nouveau bail liant la société TD Montargis à la société JB Galerie et M. Y... soumis au statut des baux commerciaux, D'AVOIR condamné M. Y..., pris en sa qualité de co-preneur et de caution au paiement de la somme de 44 504,43 euros correspondant aux loyers et charges dus au 13 octobre 2013, D'AVOIR ordonné la fixation de ladite créance de la société TD Montargis au passif de la société JB Galerie, D'AVOIR réduit à 10 % la majoration forfaitaire et dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation, avec capitalisation des intérêts et D'AVOIR débouté M. Y... et la société JB Galerie de leur demande tendant à ce que soit constatée la résiliation judiciaire du bail à compter du 13 octobre 2010 ;
AUX MOTIFS QUE l'appelante soutient, sur le fondement de l'article L. 145-5 du code de commerce, que la durée d'un bail dérogatoire peut être inférieure à deux ans ; qu'elle fait grief au tribunal d'avoir jugé, au visa des dispositions combinées de l'article L. 145-5 du code de commerce et 1738 du code civil, qu'à l'intérieur du délai de deux ans, le bail de courte durée s'est tacitement reconduit sans pour autant qu'il s'opère un nouveau bail soumis au statut ; que l'appelante considère que si le locataire est en possession des locaux à l'issue du bail dérogatoire, quelle que soit sa durée, il s'opère automatiquement un bail commercial soumis pleinement au statut des baux commerciaux ; qu'au cas d'espèce, un bail dérogatoire d'une durée de quatre mois a été conclu le 14 juin 2010, ce qui entraînait selon elle l'application automatique du statut des baux commerciaux à son terme du 14 octobre 2010 ; que dès lors la société JB Galerie et M. Y... étant restés dans les lieux à l'expiration du terme du bail commercial dérogatoire, leur bail s'est donc transformé en bail commercial ayant commencé le 14 octobre 2010 pour se terminer le 13 octobre 2019 ; que l'article L. 145-5 du code de commerce dispose que « les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre (chapitre 5 qui régit le bail commercial) à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans (deux ans applicables dans la présente procédure, soumise aux dispositions antérieures à la loi Pinel du 18 juin 2014). À l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si à l'expiration de cette durée est au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre » (celui relatif au statut des baux commerciaux) ; qu'il n'est pas contesté et il résulte des pièces versées aux débats qu'en l'espèce le bail, intitulé bail commercial, prévoit expressément dans son chapitre « durée » qu'il est soumis au régime des baux dérogatoires selon l'article 3-2 du décret du 30 septembre 1953 (abrogé et remplacé par l'article L. 145-5 du code de commerce), qu'il est conclu pour une durée de quatre mois à compter du 14 juin 2010 pour se terminer le 13 octobre 2010, les parties prévoyant que « les parties ont entendu contracter pour une durée de quatre mois, de manière irrévocable, sans que cette durée soit prorogée ou révoquée » ; qu'il est tout aussi établi que la société locataire s'est maintenue dans les lieux après le 13 octobre 2010, que le bailleur n'a pas réagi, et que le 16 mars 2012 la société locataire a donné congé avec effet au 15 avril 2012, les locaux étant libérés le 23 avril 2012 et les clés restituées le 16 mai 2012 ; qu'il s'ensuit que contrairement à ce que soutient M. Y..., le bail dérogatoire n'a pas été tacitement reconduit, qu'il ne s'est pas opéré une succession de baux dérogatoires, reconduits de quatre mois en quatre mois, à l'intérieur du délai de deux ans, soumis à l'article 1736 du code civil, ce qui aurait eu pour effet de maintenir la relation locative sous le régime du bail dérogatoire, quand bien même la locataire a bien délivré congé avant l'échéance de deux ans et qu'elle ne s'est pas maintenue dans les lieux au-delà dudit délai, dès lors qu'en application de l'article L. 145-3 du code de commerce reprenant l'article 3-2 du décret du 30 septembre 1953 abrogé auquel les parties ont expressément entendu se soumettre, si à l'expiration du bail dérogatoire, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont les effets sont réglés par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, à savoir ceux relatifs au statut des baux commerciaux ; qu'il convient dès lors d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : rejeté l'application du statut des baux commerciaux aux relations contractuelles entre les parties, fixé à la date du 13 juin 2012 l'arrêté de la dette locative, condamné solidairement la société JB Galerie et M. Y... à payer la somme de 11 560,38 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 13 juin 2012, réduit la clause pénale à la somme de un euro, avec l'application des intérêts au taux légal à compter du jugement, et, statuant à nouveau, de dire et juger que le bail dérogatoire conclu le 14 juin 2010, pour une durée de quatre mois, s'est achevé le 13 octobre 2010 et qu'à compter du 14 octobre 2010 il s'est opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux ; qu'il y a lieu en conséquence de condamner M. Y... ès qualités de co-preneur et caution au paiement non pas de la somme de 68 525,65 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à l'échéance du troisième trimestre 2014 incluse comme le réclame la société TD Montargis mais de la somme de 44 504,43 euros correspondant aux loyers et charges dus au 13 octobre 2013, selon le décompte locatif produit par la bailleresse, ce qui correspond à la fin de la première période d'échéance triennale compte tenu du congé donné par les preneurs et d'ordonner, en conséquence, la fixation de ladite créance de la société TD Montargis au passif de la société JB Galerie ;
ET AUX MOTIFS QUE M. Y... sera débouté de ses demandes tendant à ce qu'il soit dit que le bail a été résilié le 20 mai 2012 ou, subsidiairement, le 13 octobre 2010, qu'il soit indemnisé par la bailleresse au titre du préjudice de jouissance et que celle-ci doit être condamnée à lui payer une somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
ALORS, 1°), QUE, selon l'article 1738 du code civil, si, à l'expiration d'un bail écrit, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit ; que ces dispositions s'appliquent alors même que les parties auraient stipulé dans le contrat que le terme du bail était irrévocable ; que, selon l'article L. 145-5 du code de commerce, dans sa rédaction applicable en l'espèce : « Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soient pas supérieure à deux ans. Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est régi par les dispositions du présent chapitre » ; qu'il résulte de ces dispositions que le statut des baux commerciaux n'est susceptible de régir le contrat de bail que si le preneur est resté et a été laissé en possession à l'expiration d'un délai de deux ans, suivant la conclusion du premier bail dérogatoire ; qu'à l'intérieur de ce délai de deux ans, si le preneur est resté et a été laissé en possession à l'expiration du terme du bail dérogatoire, seul l'article 1738 du code civil reste applicable, ; qu'ainsi, si, après l'expiration d'un premier bail mais à l'intérieur d'un délai du deux ans, le preneur est laissé en possession des lieux, nait un nouveau bail à durée indéterminée, soumis aux seules dispositions du code civil, auquel les parties peuvent mettre fin à tout moment ; qu'en l'espèce, en relevant, pour dire que le maintien dans les lieux de M. Y... et de la société JB Galerie, à l'expiration du terme du bail dérogatoire, devait donner lieu à application de l'article L. 145-5, alinéa 2, du code de commerce, et avait fait naître un nouveau bail, soumis au statut des baux commerciaux, que les parties avaient entendu contracter pour une durée de quatre mois irrévocable, sans que cette durée puisse être prorogée de sorte qu'il était exclu que le bail ait pu être tacitement reconduit, cependant que cette circonstance ne pouvait tenir en échec l'application de l'article 1738 du code civil, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé par refus d'application l'article 1738 du code civil et par fausse application l'article L. 145-5 du code de commerce ;
ALORS, 2°), QUE le défaut de restitution de la chose louée à l'expiration du bail ne peut donner lieu au paiement des loyers convenus, mais seulement à celui d'une indemnité d'occupation, qu'il appartient au juge d'évaluer ; qu'en retenant que, dès lors que les parties avaient entendu faire de la durée de quatre mois une durée irrévocable qui ne pouvait pas être prorogée, le bail n'avait pas pu être reconduit par tacite reconduction malgré le maintien de M. Y... et de la société JB Galerie dans les lieux loués, tout en retenant qu'il devait être fait application de l'article L. 145-5 du code de commerce de sorte qu'il fallait considérer que le maintien dans les lieux avait donné naissance à un nouveau bail, soumis au statut des baux commerciaux, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1737, 1738 du code civil et L. 145-5 du code de commerce ;
ALORS, 3°), QUE le juge doit motiver sa décision ; qu'en déboutant M. Y... de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du 13 octobre 2010, en raison des manquements graves de la société TD Montargis à son obligation de délivrance, sans assortir sa décision d'aucun motif, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté M. Y... et la société JB Galerie de leurs demandes tendant à voir condamner la société TD Montargis à payer à la société JB Galerie la somme de 550 euros par mois au titre de préjudice de jouissance à compter du 15 décembre 2011 et de voir ordonner la compensation entre les sommes dues par la société JB Galerie et celles dues par la société TD Montargis.
AUX MOTIFS QUE M. Y... sera débouté de ses demandes tendant à ce qu'il soit dit que le bail a été résilié le 20 mai 2012 ou, subsidiairement, le 13 octobre 2010, qu'il soit indemnisé par la bailleresse au titre du préjudice de jouissance et que celle-ci doit être condamnée à lui payer une somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
ALORS QUE le juge est tenu de motiver sa décision ; qu'en déboutant M. Y... et la société JB Galerie de leurs demandes tendant à voir constater que la société TD Montargis avait manqué à son obligation de délivrance et à son obligation de leur assurer une jouissance paisible des locaux et, en conséquence, de la voir condamner à leur payer la somme de 550 euros par mois à compter du 15 décembre 2011 et d'ordonner la compensation entre les sommes dues par la société JB Galerie et celles dues par la société TD Montargis, sans assortir sa décision d'aucun motif, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
