LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les premier et second moyens réunis, ci-après annexés :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 février 2016), que la société Neouze-Clément-Gousse, syndic de copropriété, a assigné son prédécesseur, la société Adyal Property Management, devenue la société Advenis Property Management (la société Advenis), en communication de pièces comptables du syndicat des copropriétaires du 104 boulevard Masséna, 4 à 18 avenue de Choisy et 27 avenue d'Ivry ; que celui-ci est intervenu volontairement à l'instance ;
Attendu que la société Advenis fait grief à l'arrêt de la condamner à communiquer les pièces sollicitées ;
Mais attendu, d'une part, que, contrairement aux énonciations du moyen, la cour d'appel a examiné le DVD-Rom annexé au constat d'huissier dressé auprès de la société chargée de stocker de manière dématérialisée l'ensemble des archives de la société Advenis ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant exactement retenu, par motifs adoptés, procédant à la recherche prétendument omise, que la société Advenis était garante de la conservation des archives de la copropriété, y compris de celles de ses prédécesseurs, et constaté que cette société, qui n'avait pas transmis les pièces sollicitées, ne démontrait pas qu'elles ne seraient plus en sa possession ni avoir tout mis en oeuvre pour se les procurer, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'explorer le contenu des dossiers du DVD-Rom de ses archives électroniques dès lors qu'il n'était pas soutenu qu'il contiendrait les pièces sollicitées, a légalement justifié sa décision ;
D'où il suit que le moyen, qui pour partie manque en fait, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Advenis Property Management aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Advenis Property Management et la condamne à payer à la société Neouze-Clément-Gousse, ès qualités, et au syndicat des copropriétaires du 104 boulevard Massena, 4 à 18 avenue de Choisy et 27 avenue d'Ivry la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société Advenis Property Management
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a condamné la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT à communiquer le relevé des dépenses, les factures et les appels de fonds de la copropriété MASSENA-CHOISY pour les années 1987 à 1999, les factures et les appels de fonds pour les années 1999 à 2007, et le grand livre de compte pour la période 1987 à 2001, et a assorti cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de l'ordonnance rendue en première instance ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« en l'espèce le 30 juillet 2009 la société Adyal Property Management a communiqué à la SAS Neouze-Clément-Gousse – qui a reconnu les avoir reçues – des pièces dont le contenu est listé dans le " bordereau de remise de pièces " comme suit :- " bilan de syndicat au 28 juillet 2009,- balance générale 2008-2009,- grand livre mandat du 1er janvier 2008-29 juillet 2009,- état des dépenses 2009 factures,- factures comptabilisées non réglées 2009,- copie appels de fonds 1er, 2e et 3e trimestres 2009,- liste des copropriétaires et lots + relevé compte,- état des dépenses 2008 + factures,- répartition de charges 2008 + état de répartition,- répartition de charges 2007 + état de répartition + factures,- charges sociales et bulletin de salaires 2002-2009,- chèque n° 000 1338 tiré sur la Société Générale d'un montant de 9 558, 11 euros " ; qu'en outre le même jour la société Adyal Property Management a remis à la SAS Neouze-Clément-Gousse des archives dans le cadre de la reprise en charge de la gestion de la copropriété de l'immeuble Massena-Choisy comportant 73 caisses, classeurs ou chemises ; que cependant, ni le " bordereau de remise de pièces " ni l'" attestation de remise des archives " en date du 30 juillet 2009 n'établissent que les pièces communiquées correspondraient aux relevés des dépenses, factures et appels de fonds sur la période de 1987 à 1999, aux factures et appels de fonds sur la période de 1999 à 2007 et au grand livre sur la période 1987 à 2001- réclamés par la SAS Neouze-Clément-Gousse-celles-ci n'apparaissant pas dans les bordereaux sus visés ; que la société Adyal Property Management soutient par ailleurs que la correspondance du 17 mars 2008 de Maître Martin Z... avocat de la copropriété du 104 boulevard Massena/ 4 à 18 avenue de Choisy/ 27 avenue d'Ivry en date du 17 mars 2008 établirait que celui-ci est ou a été en possession de l'ensemble des pièces utiles à la continuation de la procédure opposant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Massena-Choisy au syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini et des pièces dont la communication est réclamée par la SAS Neouze-Clément-Gousse ; que cependant la lettre précitée, par laquelle l'auteur fait état de " l'analyse des documents transmis " et des éléments en sa possession sans pour autant qu'à aucun moment il ne liste précisément les pièces transmises, ne démontre pas que les documents dont Maître X...aurait fait l'analyse correspondraient aux pièces comptables dont la communication est sollicitée par la SAS Neouze-Clément-Gousse ; que la société Adyal Property Management soutient avoir fait toutes diligences pour retrouver les documents sollicités auprès de la société Waycom, société d'archivage laquelle était chargée de stocker de manière dématérialisée l'ensemble de ses archives ; que suivant procès-verbal de constat du 11 février 2015 dressé par Maître Y...huissier de justice, lequel s'est rendu au sein de la société Waycom, celui-ci s'est vu remettre un " DVD Rom " qui contiendrait des données antérieures à juillet 2012 de la société Adyal Property Management ; que cependant l'appelante n'établit pas que les dossiers figurant dans le " DVD Rom " et dont les copies d'écran sont reproduites dans le procès-verbal précité correspondraient aux documents comptables réclames par la SAS Neouze-Clément-Gousse alors que les intitulés de ces dossiers, trop généraux, ne permettent pas d'en identifier le contenu ; que la société Adyal Property Management ne peut soutenir avoir tout mis en oeuvre pour satisfaire aux demandes de la SAS Neouze-Clément-Gousse et se trouver dans l'impossibilité de s'exécuter ; qu'il s'ensuit que la société Adyal Property Management ne démontre pas qu'elle aurait transmis les documents réclamés, ou qu'ils n'existeraient plus ou qu'elle n'aurait pas pu se les procurer et ce alors qu'elle a la charge de la preuve ; que dès lors l'ordonnance querellée doit être confirmée en ce qu'elle a condamné la société Adyal Property Management sous astreinte à communiquer les relevés des dépenses et factures ainsi que les appels de fonds sur la période de 1987 à 1999, les factures et appels de fonds sur la période de 1999 à 2007, le grand livre sur la période 1987 à 2001 » (arrêt, p. 5-6) ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU « une procédure introduite alors qu'il était représenté par son syndic de l'époque COGETOM, oppose le syndicat des copropriétaires Massena Choisy et le syndicat des copropriétaires Tour Puccini ; que cette instance est pendante devant la 18'chambre du tribunal ; que cette instance n'implique pas les parties au présent litige ; que surtout, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat ; que dans l'hypothèse où l'ancien syndic a fait le choix de confier tout ou partie des archives du syndicat des copropriétaires à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic ; que " Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts. " ; qu'en vertu de ce texte, le Président du Tribunal de grande instance statuant en la forme des référés a une compétence exclusive pour ordonner la communication des pièces ; que la SAS NEOUZE CLEMENT GOUSSE est le syndic de la copropriété de l'immeuble du 104 boulevard Massena, 4-18 avenue de Choisy et 27 avenue d'Ivry à PARIS 13 depuis l'assemblée générale du 22 juin 2009 ; qu'elle a succédé à la SAS ADYAL PROPERTY MANAGEMENT l'ancien syndic de cette copropriété entre le 24 avril 2006 et le 22 juin 2009 ; que dans le cadre d'une expertise en cours, l'expert a sollicité des pièces comptables ; que la défenderesse soutient que la demande de NCO serait irrecevable au motif d'une part qu'elle aurait déjà justifié des pièces transmises et qu'elle n'aurait pas respecté la procédure prévue à l'article 18-2 précité en faisant délivrer une nouvelle mise en demeure postérieure à la procédure de référé où elle s'est désistée de ses demandes et d'autre part que l'objet réel de l'instance est d'obtenir les pièces et documents communiqués au cours de la procédure diligentée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini et que ces demandes n'ont pas fait l'objet de mises en demeure ; que par mises en demeure du 15 mars et 2 novembre 2011 le cabinet NCG a sommé le syndic sortant de lui transmettre l'ensemble des documents relatifs à la gestion de la copropriété et qu'une nouvelle mise en demeure a été adressée le 27 juin 2014 à la défenderesse ; que c'est à elle qu'il revient de démontrer qu'elle a fourni l'ensemble des documents et fonds de la copropriété concernée lesquels doivent porter son seulement sur la période où elle exerçait son mandat mais, étant garante de la conservation des archives de ladite copropriété de celles de ses prédécesseurs » (jugement, p. 2-3) ;
ALORS QUE, premièrement, si l'ancien syndic supporte la charge de prouver l'impossibilité dans laquelle il se trouve de transmettre au nouveau syndic les documents de la copropriété, cette charge probatoire ne concerne que les documents établis au cours de son mandat ; qu'en condamnant sous astreinte la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, syndic de la copropriété des 104 boulevard Massena, 4-18 avenue de Choisy et 27 avenue d'Ivry situé à Paris 13e entre le 24 avril 2006 et le 22 juin 2009, à transmettre à la société NEOUZE-CLÉMENT-GOUSSE les documents de la copropriété pour les trente années précédant son mandat tout en lui faisant supporter la charge de prouver qu'elle était dans l'impossibilité de les obtenir, les juges du fond ont violé l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
ET ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, s'il appartient à l'ancien syndic de copropriété de démontrer qu'il a remis l'ensemble des documents et des fonds qu'il détenait pour le compte du syndicat des copropriétaires, il appartient au nouveau syndic et au syndicat des copropriétaires d'établir que l'ancien syndic détenait ou était censé détenir ces pièces ; qu'en reprochant à la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT de n'avoir pas transmis à la société NEOUZE-CLÉMENT-GOUSSE les documents établis par un précédent syndic, sans s'assurer qu'elle les détenait effectivement ou qu'elle était censée les détenir, les juges du fond ont à de toute façon privé leur décision de base légale au regard de l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a condamné la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT à communiquer le relevé des dépenses, les factures et les appels de fonds de la copropriété MASSENA-CHOISY pour les années 1987 à 1999, les factures et les appels de fonds pour les années 1999 à 2007, et le grand livre de compte pour la période 1987 à 2001, et a assorti cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de l'ordonnance rendue en première instance ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« en l'espèce le 30 juillet 2009 la société Adyal Property Management a communiqué à la SAS Neouze-Clément-Gousse – qui a reconnu les avoir reçues – des pièces dont le contenu est listé dans le " bordereau de remise de pièces " comme suit :- " bilan de syndicat au 28 juillet 2009,- balance générale 2008-2009,- grand livre mandat du 1er janvier 2008-29 juillet 2009,- état des dépenses 2009 factures,- factures comptabilisées non réglées 2009,- copie appels de fonds 1er, 2e et 3e trimestres 2009,- liste des copropriétaires et lots + relevé compte,- état des dépenses 2008 + factures,- répartition de charges 2008 + état de répartition,- répartition de charges 2007 + état de répartition + factures,- charges sociales et bulletin de salaires 2002-2009,- chèque n° 000 1338 tiré sur la Société Générale d'un montant de 9 558, 11 euros " ; qu'en outre le même jour la société Adyal Property Management a remis à la SAS Neouze-Clément-Gousse des archives dans le cadre de la reprise en charge de la gestion de la copropriété de l'immeuble Massena-Choisy comportant 73 caisses, classeurs ou chemises ; que cependant, ni le " bordereau de remise de pièces " ni l'" attestation de remise des archives " en date du 30 juillet 2009 n'établissent que les pièces communiquées correspondraient aux relevés des dépenses, factures et appels de fonds sur la période de 1987 à 1999, aux factures et appels de fonds sur la période de 1999 à 2007 et au grand livre sur la période 1987 à 2001- réclamés par la SAS Neouze-Clément-Gousse-celles-ci n'apparaissant pas dans les bordereaux sus visés ; que la société Adyal Property Management soutient par ailleurs que la correspondance du 17 mars 2008 de Maître Martin Z... avocat de la copropriété du 104 boulevard Massena/ 4 à 18 avenue de Choisy/ 27 avenue d'Ivry en date du 17 mars 2008 établirait que celui-ci est ou a été en possession de l'ensemble des pièces utiles à la continuation de la procédure opposant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Massena-Choisy au syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini et des pièces dont la communication est réclamée par la SAS Neouze-Clément-Gousse ; que cependant la lettre précitée, par laquelle l'auteur fait état de " l'analyse des documents transmis " et des éléments en sa possession sans pour autant qu'à aucun moment il ne liste précisément les pièces transmises, ne démontre pas que les documents dont Maître X...aurait fait l'analyse correspondraient aux pièces comptables dont la communication est sollicitée par la SAS Neouze-Clément-Gousse ; que la société Adyal Property Management soutient avoir fait toutes diligences pour retrouver les documents sollicités auprès de la société Waycom, société d'archivage laquelle était chargée de stocker de manière dématérialisée l'ensemble de ses archives ; que suivant procès-verbal de constat du 11 février 2015 dressé par Maître Y...huissier de justice, lequel s'est rendu au sein de la société Waycom, celui-ci s'est vu remettre un " DVD Rom " qui contiendrait des données antérieures à juillet 2012 de la société Adyal Property Management ; que cependant l'appelante n'établit pas que les dossiers figurant dans le " DVD Rom " et dont les copies d'écran sont reproduites dans le procès-verbal précité correspondraient aux documents comptables réclames par la SAS Neouze-Clément-Gousse alors que les intitulés de ces dossiers, trop généraux, ne permettent pas d'en identifier le contenu ; que la société Adyal Property Management ne peut soutenir avoir tout mis en oeuvre pour satisfaire aux demandes de la SAS Neouze-Clément-Gousse et se trouver dans l'impossibilité de s'exécuter ; qu'il s'ensuit que la société Adyal Property Management ne démontre pas qu'elle aurait transmis les documents réclamés, ou qu'ils n'existeraient plus ou qu'elle n'aurait pas pu se les procurer et ce alors qu'elle a la charge de la preuve ; que dès lors l'ordonnance querellée doit être confirmée en ce qu'elle a condamné la société Adyal Property Management sous astreinte à communiquer les relevés des dépenses et factures ainsi que les appels de fonds sur la période de 1987 à 1999, les factures et appels de fonds sur la période de 1999 à 2007, le grand livre sur la période 1987 à 2001 » (arrêt, p. 5-6) ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU « une procédure introduite alors qu'il était représenté par son syndic de l'époque COGETOM, oppose le syndicat des copropriétaires Massena Choisy et le syndicat des copropriétaires Tour Puccini ; que cette instance est pendante devant la 18'chambre du tribunal ; que cette instance n'implique pas les parties au présent litige ; que surtout, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat ; que dans l'hypothèse où l'ancien syndic a fait le choix de confier tout ou partie des archives du syndicat des copropriétaires à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic ; que " Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts. " ; qu'en vertu de ce texte, le Président du Tribunal de grande instance statuant en la forme des référés a une compétence exclusive pour ordonner la communication des pièces ; que la SAS NEOUZE CLEMENT GOUSSE est le syndic de la copropriété de l'immeuble du 104 boulevard Massena, 4-18 avenue de Choisy et 27 avenue d'Ivry à PARIS 13 depuis l'assemblée générale du 22 juin 2009 ; qu'elle a succédé à la SAS ADYAL PROPERTY MANAGEMENT l'ancien syndic de cette copropriété entre le 24 avril 2006 et le 22 juin 2009 ; que dans le cadre d'une expertise en cours, l'expert a sollicité des pièces comptables ; que la défenderesse soutient que la demande de NCO serait irrecevable au motif d'une part qu'elle aurait déjà justifié des pièces transmises et qu'elle n'aurait pas respecté la procédure prévue à l'article 18-2 précité en faisant délivrer une nouvelle mise en demeure postérieure à la procédure de référé où elle s'est désistée de ses demandes et d'autre part que l'objet réel de l'instance est d'obtenir les pièces et documents communiqués au cours de la procédure diligentée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini et que ces demandes n'ont pas fait l'objet de mises en demeure ; que par mises en demeure du 15 mars et 2 novembre 2011 le cabinet NCG a sommé le syndic sortant de lui transmettre l'ensemble des documents relatifs à la gestion de la copropriété et qu'une nouvelle mise en demeure a été adressée le 27 juin 2014 à la défenderesse ; que c'est à elle qu'il revient de démontrer qu'elle a fourni l'ensemble des documents et fonds de la copropriété concernée lesquels doivent porter son seulement sur la période où elle exerçait son mandat mais, étant garante de la conservation des archives de ladite copropriété de celles de ses prédécesseurs » (jugement, p. 2-3) ;
ALORS QUE, premièrement, les juges sont tenus de faire respecter et de respecter eux-mêmes le principe de la contradiction ; qu'à ce titre, ils ont l'obligation d'inviter les parties à s'expliquer sur l'absence au dossier d'une pièce mentionnée sur le bordereau de communication annexé aux dernières conclusions de l'une des parties et dont la production n'a pas été contestée par l'autre partie ; qu'en l'espèce, si l'arrêt attaqué doit être compris comme opposant que le DVD-Rom n'a pas été produit, bien qu'il figure au bordereau de communication de pièces annexé aux dernières conclusions d'appel de la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, l'arrêt encourt la censure pour n'avoir pas interpellé les parties et avoir ainsi violé l'article 16 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, deuxièmement, les juges sont tenus de trancher le litige dont ils sont saisis sur la base de l'ensemble des faits et des pièces compris dans les débats ; qu'à considérer qu'il faille comprendre en l'espèce la motivation des juges comme signifiant que l'examen du constat d'huissier reproduisant les copies d'écran ne suffisait pas à s'assurer du contenu du DVD-Rom, la cour d'appel a méconnu son obligation d'examiner l'ensemble des pièces qui lui ont été communiquées, en ce compris le DVD-Rom qui était annexé au constat d'huissier, conformément à l'état actuel des techniques et des pratiques ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé les articles 1353 du code civil et 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, troisièmement, les juges ne peuvent borner leur examen à une partie seulement de la pièce soumise à leur analyse ; que dès lors qu'il est produit un DVD-Rom à l'effet d'établir que l'ensemble des documents disponibles avaient été communiqués à l'autre partie, les juges ne peuvent s'en tenir à l'intitulé des chapitres ou des dossiers de ce support informatique sans examiner, au moins sommairement, le contenu de ses fichiers ; qu'en s'en tenant en l'espèce à observer que les intitulés des dossiers figurant sur le DVD-Rom ne permettait pas d'en identifier le contenu, sans prendre la peine d'ouvrir ces dossiers et les fichiers qui y figuraient, la cour d'appel a méconnu son office, en violation de l'article 4 du code civil ;
ET ALORS QUE, quatrièmement, et en tout cas, en s'abstenant d'examiner, même sommairement, le contenu des fichiers qui figuraient sur le DVD-Rom produit par la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, pour cantonner son analyse aux seuls intitulés des dossiers répertoriés sur ce DVD-Rom, la cour d'appel a à tout le moins privé sa décision de base légale au regard de l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du juillet 1965.
