LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 septembre 2015), que, le 7 juin 2006, Mme X...a donné à bail en renouvellement à la société Brasserie Le Concorde des locaux à usage de commerce de vins-restaurant où celle-ci exploite un fonds de commerce sous l'enseigne " Edony café " ; que, le 2 août 2011, la locataire a signifié à la bailleresse une demande de renouvellement à compter du 1er janvier 2012 ; que, le 27 octobre 2011, invoquant la violation de la clause de destination du bail et un défaut d'entretien de la chose louée, Mme X... a assigné la société Brasserie Le Concorde en résiliation du bail et lui a indiqué par lettre qu'elle n'entendait pas, compte tenu de la procédure en résiliation ainsi initiée, accepter la demande en renouvellement du bail ;
Sur le moyen unique, pris en ses première et deuxième branches, ci-après annexé :
Attendu que la société Brasserie Le Concorde fait grief à l'arrêt de prononcer la résiliation judiciaire du bail à ses torts ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que l'action en résiliation judiciaire du bail venant à expiration le 31 décembre 2011 avait été engagée par assignation du 27 octobre 2011 et exactement retenu que la résiliation, si elle était prononcée, prendrait effet à la date de l'assignation et interdirait au preneur de se prévaloir de sa demande de renouvellement du bail notifiée le 2 août 2011, la cour d'appel n'était pas tenue de répondre à des conclusions, invoquant le non-respect des formes exigées par la loi en cas de refus de renouvellement pour motif grave et légitime, que ses constatations rendaient inopérantes ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé qu'aux termes du bail, le preneur ne pouvait exercer dans les lieux que le commerce de vins et restaurant, à l'exclusion de toute autre activité, et que le café Edony, cité au nombre des établissements répertoriés dans la revue " les lieux et les salles de concert à Paris " et décrit sur son site internet comme produisant des soirées concerts, organisait régulièrement dans les lieux des concerts, ainsi que des spectacles de danse et de chant, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a souverainement retenu que l'activité déployée dans les lieux ne pouvait être considérée comme incluse dans l'activité commerciale autorisée par le bail ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les troisième et quatrième branches du moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Brasserie Le Concorde aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Brasserie Le Concorde et la condamne à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Brasserie Le Concorde
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation du bail en date du 7 juin 2006 aux torts et griefs de la société Brasserie le concorde ;
AUX MOTIFS QU': « il doit être observé, à titre liminaire, que la demande en résiliation du bail aux torts et griefs de la locataire a été introduite par la bailleresse suivant assignation du 27 octobre 2011, les parties étant alors liées par le bail du 7 juin 2006 à effet du 1er janvier 2003, venant à expiration le 31 décembre 2011 ; qu'il incombe au juge de statuer sur la demande dont il est saisi, à savoir la demande en résiliation du bail en date du 7 juin 2006, peu important que ce bail soit arrivé à son terme au jour où il est statué sur la demande ; que si la résiliation devait être prononcée, conformément à la demande de la bailleresse, elle prendrait effet à la date à laquelle le locataire a cessé d'exécuter normalement ses obligations contractuelles, c'est-à-dire à la date de l'assignation en justice du 27 octobre 2011 ; que la société Brasserie le concorde ne serait, en conséquence, aucunement fondée à se prévaloir de sa demande de renouvellement du bail notifiée le 2 août 2011, rendue inopérante par la résiliation du bail intervenue le 27 octobre suivant ;
que, ceci étant posé, la bailleresse invoque à l'appui de sa demande en résiliation du bail du 7 juin 2006, aux torts et griefs de la locataire, une violation de la clause de destination du bail et un manquement à l'obligation d'entretien de la chose louée ; qu'aux termes des conditions générales du bail " le preneur ne peut exercer dans les lieux que le commerce de vins et restaurant " ce dont il s'infère que la destination des lieux autorisée par le bail est celle de " café, bar, restaurant " à l'exclusion de toute autre activité ; qu'or, selon la bailleresse, la société Brasserie le concorde, ayant acquis le 28 février 2006 le fonds de commerce exploité sur les lieux, s'est livrée depuis à une extension de ses activités en organisant régulièrement des " slams de poésie ", des concerts musicaux, des spectacles de danse orientale, des karaokés, transformant ainsi le café, bar, restaurant traditionnel en un lieu de rencontres à caractère festif, générateur de troubles pour le voisinage ; qu'il est établi au vu des extraits du site internet de l'association " Ass 2 Plumes " et des résultats obtenus sur le moteur de recherche Google, que le café Edony accueille le 1er mercredi de chaque mois à partir de 20h30, les scènes slams parisiennes de l'association Ass 2 Plumes et ce, depuis la saison 2010/ 2011 ; que le programme 2013 de l'association Ass 2 Plumes rappelle que le café Edony a déjà participé aux éditions 2011 et 2012 de son Grand Slam National ; qu'une photographie en date du 10 avril 2011 montre une affiche apposée sur la vitrine du café Edony portant les mentions " slams de poésie le 1er mercredi de chaque mois " ; que l'association Ass 2 Plumes définit sur sa page Facebook du 3 avril 2013 le " slam de poésie " comme " une scène animée, installée dans des cafés mais aussi dans des bibliothèques ou encore dans des théâtres, ouverte à tout le monde, chacun dans son style : du poète dépressif à la star du hip-hop, du chansonnier de la place du marché au chanteur de douche, en passant par l'incontournable poète du jour " ; que sur le site internet " allevents. com ", elle appelle le public, le 7 décembre 2011, à y participer massivement : " Comme à l'accoutumée, vous avez rendez-vous avec la scène de poésie de l'Edony pour un slam déjanté. Gratuit, ouvert à tous, ce tournoi se déroulera dans votre troquet préféré du 5e arrondissement : l'Edony. Des poètes, des juges, un public fidèle et une armada de diverses boissons alcoolisées pour le plus grand plaisir de nos bouches et nos oreilles. Venons nous réchauffer ensemble autour d'un vers. Amis de la poésie … à mercredi " ; qu'il ressort de ces éléments que, à l'inverse de ce que soutient la société Brasserie le concorde, l'activité de " slams de poésie " organisée sur les lieux loués n'a pas été occasionnelle, mais au contraire régulière, à concurrence d'une soirée chaque mois sur l'année 2011 ; qu'elle ne consiste pas seulement à faire lire des poèmes " a capella " mais aussi à mettre en scène des chanteurs (fussent-ils chanteurs de douche) et des danseurs (stars de hip-hop) ; qu'elle attire son public propre, amateur de spectacles artistiques, distinct d'une clientèle de café, bar, restaurant qui est essentiellement désireuse de consommer des repas et des boissons ; que d'autres pièces de la procédure montrent que le café Edony a offert, le 2 juillet 2009, pour le prix d'entrée de 35 euros par personne, un dîner spectacle dansant animé par la danseuse orientale Clélia, laquelle s'est encore produite sur les lieux le 21 mars 2011 et le 8 octobre 2011 ; qu'il a accueilli le 10 juin 2006, le chanteur Thomasz, surnommé " le brailleur des caves parisiennes ", le 30 mai 2009 le groupe Luminy équipé de deux guitares électriques et d'un piano électrique ainsi que d'un porte-voix, le 19 juin 2009 à 21 heures le groupe de musique de jazz Jazzing, le 17 novembre 2011 le groupe musical Caribouvolant, en mars, avril, novembre et décembre 2011 la disc-jockey Queen Mafalda ; que la société Brasserie le concorde ne saurait prétendre qu'il ne s'agit là que de divertissements ponctuels, qu'il conviendrait de regarder comme inclus dans la destination contractuelle des locaux compte tenu de l'évolution des goûts du public et des usages commerciaux dans les cafés parisiens ; qu'il apparaît au contraire que la société locataire se livre à une activité, certes diversifiée (slams de poésie, danse orientale, concerts de chants et de musique, disc-jockey), mais habituelle, d'organisation de spectacles, à telle enseigne que le Café Edony est cité au nombre des établissements répertoriés dans la revue " Les lieux et les salles de concert à Paris " et qu'il est décrit sur le site internet " caféparis. com " comme produisant des soirées concerts versées dans la " chanson mélancolico-enragée, guitare et harmonica " ; que loin de se limiter à offrir à la clientèle du café, bar, restaurant, des animations d'ambiance, visant à agrémenter les consommations qui lui sont proposées, elle s'adresse à un public nouveau, spécialement voire exclusivement intéressé par les prestations des artistes se produisant en scène ; que l'activité d'organisation de concerts, de spectacles de danses et de chants, ainsi déployée sur les lieux très régulièrement ne saurait dès lors être considérée comme incluse dans l'activité de café, bar, restaurant autorisée par le bail, les prestations proposées étant par nature différentes et s'adressant à des clientèles distinctes ; que force est en outre de relever que la tenue de spectacles musicaux est susceptible de générer pour le voisinage des nuisances sonores sans commune mesure, par leur ampleur, avec celles occasionnées par l'activité de café, bar, restaurant prévue au bail ; que la bailleresse souligne à cet égard que la locataire s'est obligée, aux termes de l'article 9 des conditions générales du bail à " ne pas incommoder les locataires ou les voisins par les bruits, odeurs, ou autrement " ; qu'or, elle produit un procès-verbal de constat établi par huissier de justice les jeudi 31 mars 2011 à 22 heures 30 et vendredi 8 avril à 23 heures 55, rapportant que la musique en provenance du café, en particulier " le bruit sourd des basses ", se diffuse dans la rue, et que les clients, adossés aux véhicules stationnés devant le café, " s'expriment à haute voix, avec rires, interpellations, […] certains accompagnent la musique de leur voix " ; qu'il importe d'observer que ce constat suit de quelques jours à peine l'avertissement délivré au gérant de la société Brasserie le concorde par les services de la préfecture de police de Paris pour des tapages nocturnes relevés entre le 11 et le 21 mars 2011 ; que ces services indiquent en effet dans la lettre adressée à Yvonne Z...le 22 mars 2011, que " des contrôles ont été effectués […] une contravention a été établie pour tapage nocturne, le gérant a été convoqué en nos bureaux et s'est vu notifier une très sévère mise en garde ; qu'il s'est engagé à faire plus attention et à respecter la tranquillité du voisinage " ; que, par ailleurs, selon jugement définitif du tribunal de police de Paris en date du 16 février 2012, Mohand A..., gérant de la société Brasserie le concorde, a été condamné à une amende de 250 euros pour des faits de tapage nocturne du 4 mars 2011, troublant la tranquillité d'autrui et provenant d'un établissement recevant du public exploité sous responsabilité ; qu'Olivier B..., occupant de l'immeuble du ..., reçu en sa constitution de partie civile au titre de laquelle il s'est vu allouer 1 euro de dommages-intérêts, a déclaré, aux termes de sa déposition devant le tribunal que " les nuisances sont telles qu'il est impossible de dormir avant deux heures du matin, y compris en s'équipant de bouchons d'oreilles, car la musique est composée de basses qui rendent tout dispositif d'insonorisation inefficace " ; que force est de constater que la société Brasserie le concorde a persisté dans ses agissements contraires à ses engagements contractuels, une mesure de fermeture administrative de 9 jours ayant été prononcée à son encontre le 11 avril 2012 et le gérant condamné une nouvelle fois, par jugement du tribunal de police de Paris du 13 mai 2012, pour des faits de tapage nocturne ; qu'Yvonne Z... invoque en second lieu, à la charge de la locataire un manquement à son obligation d'entretenir la chose louée et de la rendre en fin de bail en bon état de réparations locatives et d'entretien ; qu'elle indique que des infiltrations dans les caves, en provenance des locaux de la société Brasserie le concorde, l'ont contrainte à demander en référé la désignation d'un expert lequel a constaté que les fuites trouvaient leur origine dans les évacuations défectueuses de la machine à glaçons et du lave-verres du café, bar, restaurant et rapporté le 28 juillet 2010, au terme de ses opérations, que la locataire des lieux n'avait procédé à aucun entretien ni réparation de ses installations et équipements vieillissants ; que par un jugement du tribunal de grande instance de Paris du septembre 2012, passé en force de chose jugée, la société Brasserie le concorde a été condamnée, in solidum avec son assureur, à payer à Yvonne Z... la somme de 46 432, 74 euros au titre des conséquences dommageables des infiltrations affectant l'immeuble ; que le tribunal a constaté le manquement de la locataire à son obligation d'entretien et de réparation même s'il a relevé, pour retenir la garantie de l'assureur, qu'il ne s'agissait pas d'un " défaut permanent ou volontaire d'entretien, de nature à exclure la garantie de la société Assurances banque populaire iard " ; qu'il résulte de l'ensemble des observations qui précèdent que la société Brasserie le concorde s'est livrée, au mépris de la clause de destination du bail, strictement limitée à l'activité du café, bar, restaurant, et sans autorisation de la bailleresse, à des activités connexes d'organisation de spectacles musicaux ; qu'elle a causé, en exerçant de telles activités, des troubles à la tranquillité du voisinage, et ce, toujours en contrariété avec ses engagements contractuels ; qu'elle a enfin manqué à son obligation d'entretenir et de réparer la chose louée occasionnant ainsi des infiltrations affectant les caves de l'immeuble ; que les manquements graves, répétés et persistants ainsi retenus à la charge de la locataire, ne permettent pas le maintien des relations contractuelles et justifient que soit prononcée, à ses torts et griefs, la résiliation du bail, avec effet au 27 octobre 2011, date à laquelle cette résiliation a été à bon droit demandée en justice par la bailleresse ; que la disposition du jugement relative à l'indemnité d'occupation n'est pas discutée et les modalités de la mesure d'expulsion ne sont pas critiquables, la demande de la bailleresse tendant à la voir assortir d'une astreinte n'apparaissant pas justifiée eu égard à l'assistance de la force publique prévue à son bénéfice » ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; que toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8 du code de commerce, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser ; que cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; qu'en retenant que la société Brasserie le concorde ne serait aucunement fondée à se prévaloir de sa demande de renouvellement du bail notifiée le 2 août 2011, rendue inopérante par la résiliation du bail intervenue le 27 octobre suivant, sans s'expliquer, comme l'y invitaient les conclusions de la société Brasserie le concorde, sur le non-respect de la réponse de la bailleresse des formes exigées par la loi en cas de refus du renouvellement pour motif grave et légitime, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-17, I, 1°, ensemble les articles L. 145-10 et L. 145-14 du code de commerce ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ; que les activités accessoires liées à l'exploitation du fonds de commerce peuvent être exercées librement par le preneur sous réserve des règles d'ordre public ; qu'en considérant que la société Brasserie le concorde s'était livrée, au mépris de la clause de destination du bail, strictement limitée à l'activité du café, bar, restaurant, et sans autorisation de la bailleresse, à des activités connexes d'organisation de spectacles musicaux, sans rechercher, comme l'y invitaient les conclusions de la société Brasserie le concorde, si les animations ponctuelles et ciblées organisées par la locataire de musiques d'ambiance et de slams de poésie ne caractérisaient pas l'exercice d'une activité connexe ou complémentaire relevant de la procédure de déspécialisation au sens des articles L. 145-47 et suivants du code de commerce, mais celui d'une activité accessoire liée à l'exploitation du fonds de commerce qui peut être exercée librement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1728 du code civil, ensemble les articles L. 145-47 et suivants du code de commerce ;
ALORS, DE TROISIEME PART, QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; que la cour d'appel, qui a retenu que la locataire avait manqué à son obligation d'entretenir et de réparer la chose louée, tout en constatant par ailleurs, d'une part, que par un jugement du 6 septembre 2012, le tribunal de grande instance de Paris avait retenu un tel manquement et, d'autre part, que ce même jugement avait exclu tout « défaut permanent ou volontaire d'entretien », la cour d'appel, qui a ainsi statué suivant des motifs qui ne permettent pas à la Cour de cassation d'exercer son contrôle, a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, AU SURPLUS, QUE le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 6 septembre 2012, s'il retenait la responsabilité de la société Brasserie Le Concorde, n'a cependant jamais retenu que la locataire n'avait pas procédé à l'entretien de ses flexible ; que celui-ci a en effet seulement constaté le vieillissement des flexibles et relevé qu'à la date à laquelle avaient eu lieu les infiltrations d'eau, il n'était pas établi que ceux-ci eussent été vétustes, que les causes des infiltrations, pour lesquelles la responsabilité de la locataire était recherchée « étaient multiples et se sont probablement révélées les unes après les autres » et que le vieillissement de ces flexibles ne pouvait être assimilé à un défaut permanent ou volontaire d'entretien dès lors notamment que le seul défaut d'entretien depuis 2006 ne présentait pas un caractère de durée dans le temps suffisant pour être qualifié de permanent s'agissant d'installations dont la durée de vie est de 10 ans ; qu'en affirmant que ce jugement établissait que, comme la bailleresse le soutenait, la société Brasserie Le Concorde n'avait procédé à aucun entretien, ni réparations de ses installations, la cour d'appel, qui a en dénaturé la portée, a méconnu le principe suivant lequel le juge ne peut dénaturer les écrits.
