LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 janvier 2016), que, le 20 janvier 2004, la SCI Flandres-Crimée a donné à bail en renouvellement à la société Joligreg un local commercial à compter du 1er janvier 2004, moyennant un loyer annuel de 42 500 euros porté, par le jeu de la clause d'indexation annuelle, à 49 894,23 euros à compter du 1er janvier 2010 ; que, le 19 avril 2010, se prévalant d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité depuis la dernière fixation du loyer, ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la société Magreg a demandé la révision du loyer avant de saisir le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer révisé à la valeur locative ;
Attendu que la SCI Flandres-Crimée fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande ;
Mais attendu qu'ayant retenu souverainement, par motifs propres et adoptés, d'une part, qu'il y avait eu, entre le 1er janvier 2004 et le 19 avril 2010, une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité en raison de la construction de nombreux logements et bâtiments à usage scolaire et industriel, ainsi que de la rénovation et de l'aménagement de la portion de l'avenue sur laquelle étaient implantés les lieux loués, et que cette modification avait eu une incidence sur l'activité exercée par le preneur, d'autre part, que cette modification avait entraîné par elle-même, pendant la période de référence, une variation de plus de 10 % la valeur locative, la cour d'appel a, à bon droit, fixé le loyer du bail révisé au montant de la valeur locative, quelqu'en soit le montant, même inférieur au loyer en vigueur, et indépendamment du sens de la variation de l'indice ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Flandres-Crimée aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Flandres-Crimée et la condamne à payer à la société Joligreg la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour la SCI Flandres-Crimée
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à 24.500 euros en principal par an à compter du 19 avril 2010 le loyer du bail révisé depuis cette date entre la SCI Flandres Crimée et la société Joligreg pour les locaux situés 100 avenue de Flandre Paris 19ème, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées et d'avoir ainsi débouté la SCI Flandres-Crimée de sa demande tendant au maintien du montant du loyer révisé au 19 avril 2010 à la somme de 49.894,23 euros, en principal annuel, hors taxe et hors charge;
Aux motifs propres que, selon l'article L. 145-38 du code de commerce, la révision du loyer ne peut être demandée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé ; qu'il n'est pas contesté que la condition est en l'espèce satisfaite, la société locataire ayant signifié sa demande en révision le 19 avril 2010, plus de trois ans à compter du 1er janvier 2004, date d'effet du bail renouvelé entre les parties suivant acte du 20 janvier 2004 ; que le même article soumet le loyer révisé à la règle du plafonnement à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, auquel cas, la règle du plafonnement est écartée et le montant du loyer révisé doit correspondre à la valeur locative laquelle est déterminée, ainsi qu'il est dit à l'article L. 145-33, à défaut d'accord, d'après, les caractéristiques des locaux, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; qu'il résulte des constatations de l'expert, que les lieux loués se situent au rez-de-chaussée d'un immeuble ancien de standing ordinaire avec façade en maçonnerie sous enduit peint et en pierre de Paris, en état médiocre de propreté, implanté au nº 100 de l'avenue de Flandre ; que cet emplacement est, selon l'expert, de bonne qualité pour l'activité de commerce de prêt-à-porter exercée par la locataire, dans un secteur à forte densité de population, quoique disposant d'un pouvoir d'achat modeste ; que la desserte par les transports en commun est bien assurée ; que le tronçon entre la rue de Crimée et la rue de Joinville, où se situe l'immeuble, est animé au plan commercial et mêle des enseignes nationales telles Marionnaud, Monoprix, Castorama, Yves Rocher, Dia, Nicolas, André, Lissac à des commerces de proximité ; que les locaux sont constitués d'une boutique et, au fond, d'une réserve et de sanitaires ; que les surfaces réelles ne sont pas discutées ; que la surface pondérée a été établie par l'expert et retenue par le premier juge à 47 m2B ; que la société Flandres Crimée demande que la surface pondérée soit portée à 51 m2B sans pour autant préciser la critique qu'elle oppose au calcul de l'expert, se bornant à faire valoir que telle était la surface que la locataire elle-même indiquait dans son mémoire préalable ; qu'or, les énonciations du mémoire préalable ne lient pas les parties qui doivent être en mesure de modifier leur demande au vu des conclusions de l'expert judiciaire ; celui-ci a divisé la surface réelle de la partie boutique en trois zones à partir de la vitrine, auxquelles il a respectivement appliqué un coefficient de pondération de 1, 0,75 et 0,60 en fonction de la profondeur et a affecté la partie réserve et sanitaires du coefficient de 0,50 ; que ce calcul est conforme aux usages en matière de pondération immobilière et tient exactement compte de la configuration des locaux et de l'utilité, par rapport à l'ensemble, de chaque partie des locaux au regard de la destination contractuelle ; que le jugement sera en conséquence confirmé sur la surface pondérée ; que l'expert a porté à juste titre sa recherche des modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité, sur la période écoulée entre le 1er janvier 2004, date de la prise d'effet du bail renouvelé entre les parties et le 19 avril 2010, date de la demande de révision ; qu'il en ressort, dans la zone de chalandise, c'est-à-dire dans un rayon de 400 mètres autour des lieux loués : - la construction de 256 nouveaux logements pour une surface totale de 8.400 m2, outre celle de locaux d'enseignement, sociaux et industriels pour une surface totale de 2.679 m2, - la rénovation de l'avenue de Flandre, achevée en 2007 notamment pour ce qui concerne le tronçon où se situent les locaux, avec la réalisation d'un terre-plein central arboré et piétonnier et l'aménagement de nouvelles places de stationnement réglementé des deux côtés du terre-plein, - la fermeture du BHV en 2008 mais l'ouverture à la même place, en 2009, d'un magasin de bricolage et d'articles de maison Castorama, dans des locaux entièrement restructurés ; que ces transformations, propres au quartier considéré, présentent un intérêt pour le commerce exercé en ce qu'elles génèrent un accroissement de la population résidant à proximité des lieux loués ainsi que du flux des chalands susceptibles d'accéder à la boutique et constituent des modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité ; que sur la même période, l'expert a relevé, au vu des loyers pratiqués sur l'avenue de Flandre (pour des locaux établis entre le nº 2 et le nº 150 de l'avenue), résultant de fixations judiciaires, de renouvellements amiables et de nouvelles locations, un prix moyen de 310 euros le m2B pour des baux en cours avant 2004 et de 422 euros le m2B pour des baux ayant pris effet après 2004 (soit une hausse de 36 %) ; qu'il est ainsi établi que la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ; que le loyer du bail révisé au 19 avril 2010 échappe en conséquence à la règle du plafonnement et doit être fixé à la valeur locative, à quelque niveau que se situe cette valeur locative, eut-elle varié en sens inverse de la variation indiciaire ; qu'à cet égard, l'expert a souligné que le loyer contractuel, qui fait ressortir un prix de base de 904 euros le m2B au 1er janvier 2004 (42.500 euros annuel) et de 1.062 euros le m2B au 1er janvier 2010 par le jeu de l'indexation (49.894,23 euros), est très supérieur aux prix constatés au plan local ; qu'il s'en infère que, contrairement à ce que soutient la bailleresse, dans l'hypothèse même où la valeur locative aurait augmenté de plus de 10 % par suite d'une modification matérielle favorable des facteurs locaux de commercialité, le prix du bail révisé pourra être fixé à la baisse par rapport au loyer contractuel dès lors que, indépendamment de tout autre critère, il doit être égal à la valeur locative ; que pour fixer la valeur locative au 19 avril 2010 à 550 euros le m2B, le premier juge a retenu que les termes de comparaison recueillis par l'expert évoluaient entre 247 euros le m2B et 691 euros le m2B, soit un prix moyen de 422 euros le m2B, mais a justement relevé que la qualité de l'emplacement pour le commerce exercé et les caractéristiques des locaux justifiaient une valeur locative de 550 euros le m2B qui n'est pas contestée par la locataire ; que le premier juge a appliqué un abattement de 5 % pour la charge exorbitante que le bail fait peser sur la locataire en mettant à sa charge la vétusté et les mises aux normes, incombant normalement au bailleur ; que ces obligations ne justifient pas de l'abattement de 10 % demandé par la locataire qui n'oppose pas de critique sérieuse au chiffre de 5 % proposé par l'expert et retenu par le premier juge ; qu'il s'infère des motifs qui précèdent que le jugement entrepris est en définitive confirmé en ce qu'il fixe la valeur locative au 19 avril 2010, et le prix du bail révisé à cette date, à 550 euros x 47 m2B =
25.800 euros, soit avec un abattement de 5%, la somme de 24.507,50 euros arrondie à 24.500 euros ; qu'il sera toutefois précisé qu'il s'agit du prix du bail révisé au 19 avril 2010 et non pas ainsi qu'il a été énoncé par erreur au jugement du prix du bail 'renouvelé' au 19 avril 2010 (arrêt pp. 3 à 5) ;
Et aux motifs adoptés que, sur la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, l'article L. 145-38 du code de commerce prévoit que le montant des loyers des baux à réviser doit correspondre à la valeur locative ; que cette valeur locative ne s'applique que lors des fixations judicaires du loyer révisé ou renouvelé, à défaut d'accord entre les parties ; qu'il résulte de l'article L.145-38, alinéa 3, du code de commerce, qu'en cas de révision du loyer celui-ci doit être fixé à la valeur locative à condition que soient rapportés la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ; que l'expert relève qu'entre le 1er janvier 2004 et le 19 avril 2010, de nouvelles constructions ont été édifiées dans la zone de chalandise et qu'ainsi 256 nouveaux logements ont été construits ; que par ailleurs, l'avenue de Flandre a été rénovée, les travaux de rénovation s'étant achevés en 2007 ; que de surcroît, si le BHV a fermé ses portes en juin 2008 la société Castorama a ouvert son magasin dans des locaux entièrement restructurés ; que l'expert en conclut qu'il y a eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et que ceux-ci ont entrainé une variation de plus de 10 % de la valeur locative ; que compte tenu de cette variation de plus de 10 %, en application de l'article L.145-38 du code de commerce, le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative, peu importe qu'il en résulte une hausse ou une baisse de loyer ; que sur la valeur locative, selon l'article L. 145-33, à défaut d'accord entre les parties, la valeur locative est déterminée d'après les caractéristiques du locale considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués couramment dans le voisinage ; que le loyer en cours qui était de 42.500 € annuels au 1er janvier 2004, du fait de l'indexation annuelle est passé à une somme de 49.880,23 euros au 1er janvier 2010 ; qu'ainsi, au 1er janvier 2010, le loyer était d'un montant de 1.062 € le mètre carré ; que l'expert a cherché des termes de comparaison dans le quartier environnant pour des locaux similaires parmi des références issues tant du marché que des décisions judiciaires ; qu'il en résulte des loyers évoluant de 247 € le m2 à 691 € le m2 et l'expert indique que le prix moyen des 5 locations conclues après 2004 est de 422 € le mètre carré ; que néanmoins, elle retient une valeur locative de 650 € le mètre carré ; qu'or, compte tenu des éléments de comparaison, de la nature de l'immeuble, de l'intérêt de l'emplacement, des caractéristiques des locaux sur lesquels porte le bail et de son état d'entretien, le montant proposé par l'expert apparaît surévalué par rapport à la moyenne de 422 € le mètre carré susmentionné ; qu'en conséquence, il sera retenu une valeur locative de 550 € le mètre carré ; qu'ainsi la valeur locative annuelle pour une surface de 47 m2 s'élève à la somme de 25.800 € ; que la société preneuse demande qu'il soit procédé à un abattement de 10 % au motif que le bail lui a transféré la charge des travaux consécutifs à la vétusté et à la mise aux normes ; que si ce transfert de la charge des travaux constitue une clause exorbitante du droit commun, toutefois, l'abattement retenu doit être de 5 % de sorte que le loyer annuel doit être fixé à la somme de 24.507,50 € , arrondi à 24.500 € ;
1°) Alors que, pour que le prix révisé puisse être fixé librement à la valeur locative, il faut que se soit produite une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et que cette modification ait entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ; que doit ainsi être établie une corrélation entre le sens de la variation des facteurs locaux de commercialité et le sens de la variation de la valeur locative, la seconde devant résulter de la première ; qu'il s'en infère qu'une variation des facteurs locaux de commercialité entraînant une amélioration de la valeur locative ne peut justifier une baisse de loyer ; qu'en affirmant que le loyer du bail révisé au 19 avril 2010 échappait à la règle du plafonnement et devait être fixé à la valeur locative, à quelque niveau que se situe cette dernière, eût-elle varié en sens inverse de la variation indiciaire et que, dans l'hypothèse même où la valeur locative aurait augmenté de plus de 10 % par suite d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, le prix du bail révisé pouvait être fixé à la baisse par rapport au loyer contractuel, puisque, indépendamment de tout critère, il devait être égal à la valeur locative, la cour d'appel a violé l'article L. 145-38 du code de commerce ;
2°) Alors que, en tout état de cause, pour qu'il y ait déplafonnement du loyer, la modification des facteurs locaux de commercialité doit être matérielle et avoir entrainé par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ; que la SCI Flandres-Crimée faisait valoir qu'à supposer même que les éléments mis en avant par la société Joligreg au soutien de sa demande aient constitué des modifications matérielles des facteurs de commercialité susceptibles d'être prises en compte dans le cadre d'une demande de révision triennale, il n'était pas établi que ces éléments auraient pu entraîner une variation de la valeur locative de plus de 10 %, que la conclusion que l'expert s'était finalement résolu, non sans réticence, à donner, était incohérente, puisqu'après avoir formulé de manière interrogative la conclusion qu'il lui était demandé de donner et après avoir pris la précaution d'insister sur la « difficulté » à répondre à la question qui lui était posée, l'expert avait rendu un avis réservé sur la forme, sans apporter d'élément objectif pouvant justifier sa conclusion qui reposait sur un sentiment général, une impression (concl., pp. 10 et 11) ; qu'en se bornant à énoncer que l'expert avait relevé, au vu des loyers pratiqués sur l'avenue de Flandre, résultant de fixations judiciaires, de renouvellements amiables et de nouvelles locations, un prix moyen de 310 euros le m2B pour des baux en cours avant 2004 et de 422 euros le m2B pour des baux ayant pris effet après 2004 (soit une hausse de 36 %), sans s'expliquer sur les hésitations et interrogations de l'expert mettant en évidence que les éléments en débat ne justifiaient pas d'une variation certaine de plus de 10% de la valeur locative, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-38 du code de commerce.
