LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. et Mme X...du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société BTSG SCP, représentée par M. Y..., ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Cap Dolus ;
Sur le moyen unique :
Vu les articles R. 261-17 et R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 février 2016), que, par acte dressé le 20 octobre 2008 par M. Z..., notaire, la société civile de construction vente Cap Dolus (la société Cap Dolus) a vendu en l'état futur d'achèvement un appartement à M. et Mme X... ; que la livraison de l'appartement n'a pas eu lieu, les travaux convenus n'étant pas accomplis ; que M. et Mme X... ont revendu l'appartement en l'état ; qu'invoquant une perte de valeur, M. et Mme X... ont assigné la société civile professionnelle B..., C..., Z...(la SCP) et son assureur, la société MMA, en indemnisation de leurs préjudices ;
Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le préjudice invoqué, qui consiste dans la perte entière de la valeur du bien à la suite de son inachèvement et que les sommes exposées au titre des intérêts sur le prêt, outre le préjudice moral, ne résultent directement que de la défaillance du constructeur dans ses obligations et non de l'irrégularité retenue quant à la garantie intrinsèque ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la garantie d'achèvement avait pour objet de pallier la défaillance du vendeur, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 février 2016, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société civile professionnelle B..., C..., Z...et la société MMA IARD aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile professionnelle B..., C..., Z...et de la société MMA IARD et les condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mai deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur demande à l'encontre de la SCP B...-C..., Z...et Z..., notaires associés, et de leur assureur, la SA MMA IARD tendant à titre principal à les voir condamner in solidum à leur payer la somme de 120. 844 € au titre de la valeur du bien, les intérêts du prêt jusqu'à la date de règlement de cette somme et la somme de 30. 000 € au titre de leur préjudice moral et à titre subsidiaire à les voir déclarer recevables en leur demande au titre de la perte de chance et les condamner in solidum à leur payer la somme de 137. 340 €.
- AU MOTIF QUE en ce qui concerne les rapports des appelants avec le notaire, que les époux X... demandent de « dire et juger que Me Z..., notaire, a manqué à son obligation d'assurer l'efficacité juridique de l'acte en procédant le 20 octobre 2008 à la vente du bien litigieux au profit des époux X... sans inscription préalable de l'acte d'achat par la SCCV Cap Dolus à la conservation des hypothèques » qu'il a manqué à son obligation de conseil, et qu'il a violé l'article R 261-18 du code de la construction et de l'habitation ; qu'il y a un lien de causalité entre la faute commise et leur préjudice, qui consiste, à titre principal, dans la perte de valeur du bien (120 844 euros), les intérêts du prêt immobilier, outre un préjudice moral, et à titre subsidiaire, dans une perte de chance, celle-ci étant évaluée à 90 % du prix versé à la signature. Attendu que le premier grief est tiré de ce que le bien leur a été vendu alors que l'acte d'achat dudit bien par leur propre vendeur n'était pas publié à la conservation des hypothèques. Mais attendu que l'acte mentionne clairement au titre des paragraphes « effet relatif » et « origine de propriété » le fait que l'acte d'achat de la société Cap Dolus est en cours de publication pour une acquisition du même jour, étant spécifié qu'il précise aussi plus loin, très clairement, les modalités d'affectation au profit du vendeur, la SCCV Cap Dolus, de 50 % du paiement du prix à la charge des époux X..., ce qui corrobore la connaissance par les appelants de ce que l'opération d'achat par la SCCV Cap Dolus est alors bien encore en cours de règlement. Attendu, en outre, qu'il n'est pas allégué, ni démontré que cette publication, qui ne concerne que l'opposabilité de la vente et non le transfert de propriété, (de sorte qu'il ne peut être prétendu que le notaire a procédé à la vente de la chose d'autrui), ne soit finalement pas intervenue, et qu'il en résulte qu'il n'est pas non plus démontré que les droits du vendeur-promoteur aient été remis en cause, ce grief étant, en toute hypothèse, sans lien direct de causalité avec les préjudices invoqués, relatifs au non achèvement de l'immeuble. Sur le second grief, tiré d'un manquement au devoir de conseil relativement à la situation patrimoniale du vendeur, que les mentions de l'acte ne permettaient pas au notaire, qui n'a pas à apprécier les aléas économiques de l'opération projetée dès lors qu'ils ne ressortent pas de l'acte lui-même, de connaître l'éventuelle précarité de la santé financière du vendeur ; que par ailleurs, la seule affectation de 50 % du prix payé par les acquéreurs au prix du par le promoteur à son vendeur ne révèle pas, en soi, cette situation, alors que l'opération d'achat est-elle même très récente et qu'en l'absence d'autres éléments de nature à démontrer une insolvabilité ou une structure financière défaillante, de surcroît susceptible d'avoir été connue du notaire, le caractère périlleux de l'opération n'est pas, non plus, avéré ; Attendu que de surcroît, cette affectation de partie du prix n'était pas cachée, mais était clairement explicitée à l'acte et que celui-ci a été préalablement remis en mains propres des acquéreurs dans les conditions ci-après décrites étant observé que les époux X... n'ont traité avec Me Z... que dans le cadre d'une procuration établie le 20 août 2008, soit 2 mois avant l'acte ; qu'en ce qui concerne la garantie intrinsèque y prévue qui est une garantie légale offerte au vendeur, les acquéreurs ont reçu une information claire à son sujet par l'insertion complète des textes s'y rapportant et ce dès la procuration établie par devant leur notaire. Attendu que l'acte définitif a été également mis à leur disposition avant sa signature, ainsi que cela résulte des mentions portées en sa page 9 et qu'il y était bien mentionné que le vendeur y spécifiait que " les conditions propres à l'opération constituent la garantie d'achèvement " au sens des dispositions du code de la construction et de l'habitation ci-dessus retranscrit ", l'acquéreur déclarant en avoir pris connaissance et être averti de la garantie ainsi offerte. Attendu qu'en l'état de ces observations et des circonstances ainsi rappelées de passation des actes, le manquement reproché au notaire quant à son obligation de conseil et d'information ne saurait être retenu. Sur le troisième grief tiré de l'absence de garantie extrinsèque, que le notaire a effectivement commis une faute dès lors qu'il y a mentionné que l'opération était couverte par la garantie intrinsèque alors que les conditions de l'article R 26I-18- a du Code de la Construction et de l'Habitation n'en étaient pas réunies puisque si l'immeuble était bien hors d'eau, en revanche, une inscription du fait de l'auteur de la SCP Cap Dolus grevait le bien ; qu'à cet égard, peu importe que l'inscription n'ait pas été causée, les textes applicables à l'espèce qui sont d'ordre public, et donc d'application stricte, ne faisant pas la distinction ; attendu, en outre, que le seul courrier produit par le notaire au sujet de cette inscription, qui se contente de relater que la " banque s'est engagée à faire le nécessaire le plus rapidement possible et dès le retour du signataire », ne permet pas de considérer qu'à la date de l'acte, la main levée était acquise. Attendu ainsi que même si le choix de la garantie, intrinsèque ou extrinsèque, n'appartient ni à l'acquéreur, ni au notaire, mais au seul vendeur, et à condition qu'il en remplisse les conditions, le notaire n'en est pas moins fautif d'avoir passé un acte dont il savait que l'opération qu'il consacrait n'était pas régulièrement garantie du fait de la défaillance de l'une des conditions exigées Attendu que la circonstance que la radiation ait effectivement eu lieu au mois de décembre 2008 est donc sans incidence sur l'appréciation de cette faute. Attendu, sur le préjudice, (…) Mais attendu que ce préjudice, tel qu'invoqué à titre principal par l'acquéreur, qui consiste notamment dans la perte entière de la valeur du bien suite à son inachèvement et les sommes exposées au titre des intérêts sur le prêt, outre le préjudice moral, ne résultent directement que de la défaillance du constructeur dans ses obligations, et non de l'irrégularité retenue quant à la garantie intrinsèque. Attendu, en second lieu, sur la perte de chance, subsidiairement invoquée, que celle-ci ne consiste que dans celle de bénéficier de la garantie convenue destinée à permettre l'achèvement en cas de défaillance du constructeur. Et attendu qu'à cet égard, il convient de rappeler que la garantie intrinsèque tient à la seule solvabilité du vendeur ; qu'en l'espèce, l'irrégularité en cause ne concernait pas une inscription prise du chef du vendeur, et qu'elle n'avait donc pas de conséquence préjudiciable à sa solvabilité. Attendu, par suite, qu'il n'est pas démontré que la stipulation d'une garantie, exempte de vice quant à cette exigence, aurait conduit à la prise en charge effective de l'achèvement des travaux ; que surabondamment, la preuve n'est pas, non plus, faite, compte tenu des autres dispositions de l'article R261-18- b du CCH, de ce que sans cette faute, la garantie aurait été nécessairement extrinsèque. Attendu, dans ces conditions que les époux X... manquent à la preuve, qui leur incombe, de l'existence d'une perte de chance en lien causal avec la faute du notaire. Attendu que le jugement sera donc confirmé.
- ALORS QUE D'UNE PART comme le rappelait les époux X... dans leurs conclusions d'appel (cf spécialement p 10 point 2), si l'acte authentique de vente mentionnait que, selon le vendeur, le bâtiment était hors d'eau et n'était pas grevé d'inscription de privilège ou d'hypothèque et qu'il existait une garantie d'achèvement au sens de l'article R. 261-18 a) du code de la construction et de l'habitation, il comportait, au profit de la société Marinotel, qui avait vendu l'immeuble à rénover à la société Cap Dolus, une clause de nantissement sur les fonds versés par M. et Mme X... en contrepartie de la non-inscription de son privilège de vendeur sur ce bien de telle sorte que le notaire avait commis une faute en leur faisant signer une vente en l'état futur d'achèvement dénuée de toute garantie d'achèvement sans les en informer ; qu'en se bornant à énoncer par des motifs inopérants que l'acte mentionnait clairement au titre des paragraphes « effet relatif » et « origine de propriété » le fait que l'acte d'achat de la société Cap Dolus était en cours de publication pour une acquisition du même jour, étant spécifié qu'il précisait aussi plus loin, très clairement, les modalités d'affectation au profit du vendeur, la SCCV Cap Dolus, de 50 % du paiement du prix à la charge des époux X..., ce qui corroborait la connaissance par les appelants de ce que l'opération d'achat par la SCCV Cap Dolus était alors bien encore en cours de règlement, que de surcroit cette affectation de partie du prix n'était pas cachée, mais était clairement explicitée à l'acte et que celui-ci a été préalablement remis en mains propres des acquéreurs dans les conditions ci-après décrites étant observé que les époux X... n'avaient traité avec Me Z... que dans le cadre d'une procuration établie le 20 août 2008, soit 2 mois avant l'acte ; que les acquéreurs avaient reçu une information claire au sujet de la garantie intrinsèque qui y était prévue par l'insertion complète des textes s'y rapportant et ce dès la procuration établie par devant leur notaire ; que l'acte définitif avait été également mis à leur disposition avant sa signature, et qu'il y était bien mentionné que le vendeur y spécifiait que " les conditions propres à l'opération constituent la garantie d'achèvement " au sens des dispositions du code de la construction et de l'habitation ci-dessus retranscrit ", l'acquéreur déclarant en avoir pris connaissance et être averti de la garantie ainsi offerte, sans rechercher, comme elle y était expressément invitée, si en raison de la clause de nantissement stipulée à l'acte authentique d'où il ressortait que ce n'était qu'en contrepartie du gage constitué à l'aide des fonds versés par les époux X... que la société Marinotel n'avait pas inscrit de privilège de vendeur sur le bien qu'elle avait vendu à la société Cap Dolus de telle sorte que la garantie intrinsèque promise par l'acte authentique était en réalité inexistante dans la mesure où le prix versé par les époux X... était entièrement absorbé par l'achat du bien dans son état antérieur à la rénovation lourde que la société Cap Dolus devait réaliser, le notaire n'avait pas fait signer aux acquéreurs une vente en l'état futur d'achèvement dénuée de toute garantie d'achèvement sans les en informer et n'avait pas ainsi manqué à ses obligations d'assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'elle avait rédigé, et si une telle faute n'était pas directement à l'origine du préjudice entièrement consommé subi par les époux X..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du code civil, ensemble des articles R. 261-11 et R. 261-18 a) du Code de la construction et de l'habitation
-ALORS QUE D'AUTRE PART en énonçant que la prise fautive, par Me Z..., d'une garantie intrinsèque dont les conditions n'étaient pas réunies, n'était pas en lien direct avec le préjudice, mais avec la défaillance du constructeur, alors que la garantie d'achèvement a précisément pour objet de pallier à une telle défaillance, la cour d'appel a violé les articles R. 261-17 et R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1382 du code civil
-ALORS QUE DE TROISIEME PART il résulte des propres constatations de la cour que les conditions de la garantie intrinsèque n'était pas réunies au jour de l'acte ; qu'en se bornant à énoncer par des motifs inopérants que la garantie intrinsèque tenait à la seule solvabilité du vendeur et qu'en l'espèce, l'irrégularité en cause ne concernait pas une inscription prise du chef du vendeur, et qu'elle n'avait donc pas de conséquence préjudiciable à sa solvabilité de telle sorte qu'il n'était pas démontré que la stipulation d'une garantie, exempte de vice quant à l'exigence de solvabilité du vendeur, aurait conduit à la prise en charge effective de l'achèvement des travaux alors que la question n'était pas de savoir en l'espèce si une garantie intrinsèque, régulièrement souscrite (soit après radiation de l'hypothèque prise du chef de la société Marinotel), aurait été inefficace, puisque cette hypothèque n'affectait pas la solvabilité de la société Cap Dolus, mais bien celle de savoir si les époux X... avaient, sachant qu'au jour de l'acte les conditions de la garantie intrinsèque souscrite n'étaient pas réunies, perdu une chance par la faute du notaire de parvenir à l'achèvement de l'immeuble par la souscription d'une garantie plus efficace, la cour d'appel a violé les articles R. 261-17 et R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1382 du code civil ;
- ALORS QUE DE QUATRIEME PART en statuant comme elle l'a fait alors que la perte de chance invoquée par les époux X... consistait, non en la perte de chance de bénéficier de la garantie intrinsèque convenue, mais dans la perte de chance de bénéficier d'une garantie plus efficace, la cour d'appel a violé les articles R. 261-17 et R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1382 du code civil ;
- ALORS QUE DE CINQUIEME PART dès lors que ni la SCP notariale ni son assureur n'avait soutenu que les conditions de l'article R. 261-18 b) du code de la construction et de l'habitation étaient réunies, ce dont il résultait qu'une garantie extrinsèque aurait été nécessairement souscrite, la cour d'appel, en affirmant que surabondamment, la preuve n'était pas, non plus, faite, compte tenu des autres dispositions de l'article R261-18- b du CCH, de ce que sans cette faute, la garantie aurait été nécessairement extrinsèque, a violé les articles R. 261-17 et R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1382 du code civil.
