LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 954 du code de procédure civile ;
Attendu que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour d'appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions d'appel ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 décembre 2015), que, le 14 avril 1995, M. X... a donné à bail à la société Dépôt vente de l'Almanarre des locaux à usage commercial ; que, le 13 février 2013, M. X... lui a délivré un commandement visant la clause résolutoire pour manquement aux obligations contractuelles ; que la société Dépôt vente de l'Almanarre a formé opposition à ce commandement ; qu'à titre reconventionnel, le bailleur a formé une demande tendant à voir prononcer la résiliation de plein droit du bail ;
Attendu que, pour prononcer la résiliation judiciaire du bail, l'arrêt retient que M. X... sollicite, non seulement le bénéfice de la clause résolutoire, mais également le prononcé de la résiliation judiciaire du bail du fait des manquements graves et répétés du preneur à ses obligations locatives ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait du dispositif des conclusions de M. X... qu'elle n'était saisie que d'une demande en acquisition de la clause résolutoire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il prononce la résiliation du bail, ordonne l'expulsion de la société Dépôt vente de l'Almanarre avec, si besoin est, le concours de la force publique dans un délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt, fixe l'indemnité d'occupation à une somme équivalente au montant du loyer et des charges et condamne la société Dépôt vente de l'Almanarre à payer cette somme mensuellement à M. X... jusqu'à libération complète des lieux, rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile et condamne la société Dépôt vente de l'Almanarre aux dépens, l'arrêt rendu le 10 décembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société Dépôt vente de l'Almanarre la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour la société Dépôt vente de l'Almanarre
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties, ordonné l'expulsion de la société Dépôt Vente de l'Almanarre, fixé l'indemnité d'occupation à une somme équivalente au montant du loyer et des charges et condamné la société Dépôt Vente de l'Almanarre à payer cette somme mensuellement à M. X... jusqu'à libération complète des lieux ;
AUX MOTIFS QUE M. Edouard X... sollicite non seulement le bénéfice de la clause résolutoire mais également le prononcé de la résiliation du bail arguant de manquement graves et répétés du preneur à ses obligation locatives, ce qui s'analyse en une demande de résiliation judiciaire, demande d'ailleurs analysée comme telle par la société Dépôt Vente de l'Almanarre qui a conclu sur le double fondement ; que, sur la demande de résiliation judiciaire, en ce qui concerne l'entretien, le bail qu'il s'agisse de « l'original » ou des copies produites par les parties comporte la même clause dont le caractère contractuel est de ce fait indiscutable, ainsi rédigée : chauffage menuiserie vitrage charpente entretien et tous travaux plomberie électricité toiture et intérieur du local à la charge exclusive du locataire ; que le locataire a en outre la charge d'entretenir réparer ou remplacer à ses frais les vitrages qui pourraient recouvrir certaines parties des lieux loués ; que les travaux d'entretien ainsi mis explicitement à la charge du locataire ne se confondent pas avec les grosses réparations de l'article 606 du code civil ; que M. X... a fait procéder à deux constats successifs le12 juillet 2007 constat dressé par Maître Y...huissier, et 6 juillet 2011, constat dressé par Maître Z...; que la confrontation de ces deux procès-verbaux montre l'aggravation de l'état des lieux notamment en ce qui concerne les fissures et les traces d'infiltrations, des tuiles manquantes des gouttières tordues, les peinture murs et plafonds hors d'usage le boiseries non entretenues, les sanitaires hors service ; que la locataire ne saurait utilement se prévaloir d'un état de vétusté antérieur exonératoire ; qu'en effet, il n'a pas été dressé d'état des lieux d'entrée, la locataire ne justifie d'aucune demande d'exécution de travaux envers son bailleur, ni de réclamation qu'elle lui aurait adressée, le seul élément versé aux débats est l'attestation de M. Sylvain A...datée du 5 mars 2013 qui atteste que lors de l'entrée dans les lieux ceux-ci étaient dans un état de délabrement lamentable squatté et non entretenu, dès lors que ce témoin atteste aussi qu'après beaucoup de travail le bâtiment ressemble enfin à quelque chose et peut être mis en valeur grâce au courage et sans compter les heures de travail ; que ce témoignage n'est pas opérant dans le débat car il décrit un investissement du locataire dans l'entretien, que celui-ci ne prétend pas avoir fait, et un résultat obtenu en contradiction totale avec les constatations résultant des énonciations des deux procès-verbaux d'huissier ; qu'en effet la société Dépôt Vente de l'Almanarre, ainsi que le souligne à juste titre M. X..., n'apporte aucun élément de nature à démontrer qu'elle a procédé à des travaux d'entretien, au cours de son occupation et que ce n'est que par procès-verbal de constat du 10 décembre 2014, qu'elle justifie avoir engagé certains travaux tels que peintures de muret et de piliers peintures de canalisations, recollement de tommettes ; que toutefois ces interventions ponctuelles et tardives ne suffisent pas à établir une obligation diligente par le preneur de son obligation d'entretien, au vu de l'état dans lequel les lieux subsistent ; que par ailleurs s'agissant de l'empiétement, et nonobstant la discussion précédemment examinée sur la prétendue limite de 10 mètres, il n'en demeure pas moins que le bail porte sur la seule parcelle 1222 et non la parcelle adjacente, la clause particulière, identique dans toutes les versions de bail produites portant au surplus la mention majuscule PAS DE COMMERCE ANTIQUITE BROCANTE SUR LES PARCELLES ADJACENTES ; que le procès-verbal de constat du 6 juillet 2011 fait apparaître une occupation du terrain caractérisée par la présence de biens meubles et marchandises diverses en quantité importante sur une surface de 13 mètres de large à compter du mur de façade du bâtiment par 26 mètres de long ce qui démontre un empiétement jusque sur la parcelle 1233 en tout état de cause exclue du bail, ce qui caractérise également un manquement de la locataire ses obligations contractuelles ; que compte tenu du caractère ancien grave et renouvelé de ces manquements qui ont perduré malgré mises en demeure du bailleur, des 9 novembre 2009, 6 octobre 2010 la demande en résiliation judiciaire du bail sera accueillie, et l'expulsion de la locataire ordonnée ;
ALORS QUE le juge doit se prononcer sur ce qui est demandé, mais seulement sur ce qui est demandé ; qu'il ne peut par ailleurs statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties ; que dans le dispositif de ses conclusions (signifiées le 19 août 2014, p. 10), M. X... demandait seulement à la cour d'appel de « prononcer la résiliation de plein droit du bail du 14 avril 1995 » et ne formulait aucune demande de résiliation judiciaire du bail ; qu'en faisant droit à une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail qui ainsi n'était pas formulée dans le dispositif des conclusions d'appel de M. X..., aux motifs inopérants que, dans le corps de ses conclusions, M. X... invoquait « le manquement grave et répété du preneur à ses obligations » et que la société Dépôt Vente de l'Almanarre avait conclu sur « le double fondement » (arrêt attaqué, p. 4, alinéa 7), la cour d'appel a méconnu les principes susvisés et violé les articles 5, 12 et 954 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est reproché à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties, ordonné l'expulsion de la société Dépôt Vente de l'Almanarre, fixé l'indemnité d'occupation à une somme équivalente au montant du loyer et des charges et condamné la société Dépôt Vente de l'Almanarre à payer cette somme mensuellement à M. X... jusqu'à libération complète des lieux ;
AUX MOTIFS QUE sur la demande de résiliation judiciaire, en ce qui concerne l'entretien, le bail qu'il s'agisse de « l'original » ou des copies produites par les parties comporte la même clause dont le caractère contractuel est de ce fait indiscutable, ainsi rédigée : chauffage menuiserie vitrage charpente entretien et tous travaux plomberie électricité toiture et intérieur du local à la charge exclusive du locataire ; que le locataire a en outre la charge d'entretenir réparer ou remplacer à ses frais les vitrages qui pourraient recouvrir certaines parties des lieux loués ; que les travaux d'entretien ainsi mis explicitement à la charge du locataire ne se confondent pas avec les grosses réparations de l'article 606 du code civil ; que M. X... a fait procéder à deux constats successifs le 12 juillet 2007 constat dressé par Maître Y...huissier, et 6 juillet 2011, constat dressé par Maître Z...; que la confrontation de ces deux procès-verbaux montre l'aggravation de l'état des lieux notamment en ce qui concerne les fissures et les traces d'infiltrations, des tuiles manquantes des gouttières tordues, les peinture murs et plafonds hors d'usage le boiseries non entretenues, les sanitaires hors service ; que la locataire ne saurait utilement se prévaloir d'un état de vétusté antérieur exonératoire ; qu'en effet, il n'a pas été dressé d'état des lieux d'entrée, la locataire ne justifie d'aucune demande d'exécution de travaux envers son bailleur, ni de réclamation qu'elle lui aurait adressée, le seul élément versé aux débats est l'attestation de M. Sylvain A...datée du 5 mars 2013 qui atteste que lors de l'entrée dans les lieux ceux-ci étaient dans un état de délabrement lamentable squatté et non entretenu, dès lors que ce témoin atteste aussi qu'après beaucoup de travail le bâtiment ressemble enfin à quelque chose et peut être mis en valeur grâce au courage et sans compter les heures de travail ; que ce témoignage n'est pas opérant dans le débat car il décrit un investissement du locataire dans l'entretien, que celui-ci ne prétend pas avoir fait, et un résultat obtenu en contradiction totale avec les constatations résultant des énonciations des deux procès-verbaux d'huissier ; qu'en effet la société Dépôt Vente de l'Almanarre, ainsi que le souligne à juste titre M. X..., n'apporte aucun élément de nature à démontrer qu'elle a procédé à des travaux d'entretien, au cours de son occupation et que ce n'est que par procès-verbal de constat du 10 décembre 2014, qu'elle justifie avoir engagé certains travaux tels que peintures de muret et de piliers peintures de canalisations, recollement de tommettes ; que toutefois ces interventions ponctuelles et tardives ne suffisent pas à établir une obligation diligente par le preneur de son obligation d'entretien, au vu de l'état dans lequel les lieux subsistent ; que par ailleurs s'agissant de l'empiétement, et nonobstant la discussion précédemment examinée sur la prétendue limite de 10 mètres, il n'en demeure pas moins que le bail porte sur la seule parcelle 1222 et non la parcelle adjacente, la clause particulière, identique dans toutes les versions de bail produites portant au surplus la mention majuscule PAS DE COMMERCE ANTIQUITE BROCANTE SUR LES PARCELLES ADJACENTES ; que le procès-verbal de constat du 6 juillet 2011 fait apparaître une occupation du terrain caractérisée par la présence de biens meubles et marchandises diverses en quantité importante sur une surface de 13 mètres de large à compter du mur de façade du bâtiment par 26 mètres de long ce qui démontre un empiétement jusque sur la parcelle 1233 en tout état de cause exclue du bail, ce qui caractérise également un manquement de la locataire ses obligations contractuelles ; que compte tenu du caractère ancien grave et renouvelé de ces manquements qui ont perduré malgré mises en demeure du bailleur, des 9 novembre 2009, 6 octobre 2010 la demande en résiliation judiciaire du bail sera accueillie, et l'expulsion de la locataire ordonnée ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en énonçant, d'une part, que la preuve d'un manquement de la société Dépôt Vente de l'Almanarre à son obligation d'entretien des lieux loués n'était pas rapportée, « la consistance » de cette obligation étant « trop imprécise » (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 4), et en retenant, d'autre part, que la résiliation judiciaire du bail était justifiée notamment par un manquement de la locataire à son obligation d'entretien (arrêt attaqué, p. 6, alinéa 2), la cour d'appel qui a entaché sa décision d'une contradiction de motifs a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE dans ses écritures d'appel (conclusions signifiées le 9 janvier 2015, p. 10, in fine), la société Dépôt Vente de l'Almanarre faisait valoir que « le propriétaire a renouvelé le bail et ce, sans qu'aucune réserve ne soit formulée par lui ni sur les limites du terrain occupé ni sur le prétendu défaut d'entretien lequel, de toute évidence, ne lui a pas semblé constituer un obstacle dirimant à la poursuite des relations contractuelles » ; qu'en considérant que la résiliation judiciaire du bail était justifiée au regard d'un manquement du locataire à son obligation d'entretien et à l'obligation qu'il avait de respecter les limites des lieux loués, sans répondre aux conclusions précitées qui établissaient que les manquements litigieux, à les supposer avérés, n'étaient pas considérés par M. X... comme suffisamment graves pour constituer un motif de rupture des relations contractuelles, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
