LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 11 février 2016), que M. et Mme [D] ont confié la construction d'une maison individuelle à la société Louina et ont contracté un prêt auprès de la Caisse de crédit mutuel d'Ozoir-la-Ferrière (la Caisse) pour l'achat du terrain et le financement des travaux ; que M. et Mme [D] ont réglé les trois premiers acomptes, puis, après avoir rencontré des difficultés avec la société Louina, l'ont mise en demeure d'achever les travaux et ont fait dresser un procès-verbal de constat faisant apparaître de nombreuses malfaçons et l'abandon du chantier ; que M. et Mme [D] ont, après expertise, assigné la Caisse en indemnisation de leurs préjudices ;
Attendu que la Caisse fait grief à l'arrêt de la condamner à payer des dommages-intérêts à M. et Mme [D] ;
Mais attendu qu'ayant retenu, sans méconnaître l'article 12 du code de procédure civile, que la Caisse ne pouvait pas requalifier le contrat en contrat de construction de maison individuelle sans fourniture du plan, alors que les parties avaient entendu faire expressément référence aux textes applicables au régime avec fourniture du plan, et qu'elle avait manqué, en présence de maîtres de l'ouvrage profanes, à son devoir d'information et de conseil en ne les alertant pas sur les irrégularités du contrat, alors que l'absence d'assurance dommages-ouvrage et de garantie de livraison ne leur permettrait pas de remédier aux malfaçons et à l'abandon du chantier, la cour d'appel a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants, que la Caisse avait commis une faute engageant sa responsabilité envers M. et Mme [D] ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la Caisse de crédit mutuel d'Ozoir-la-Ferrière aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Caisse de crédit mutuel d'Ozoir-la-Ferrière et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme [D] ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la Caisse de crédit mutuel d'Ozoir-La-Ferrière.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué :
D'AVOIR condamné la CCM d'Ozoir La Ferrière à payer à M. [J] [D] et à Mme [F] [D] la somme de 350 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE le contrat de construction de maison individuelle en date du 03 mai 2008 signé par les époux [D] et par la société Louina mentionne : « par cette présente en date du 03/05/2008, et conformément à la loi du 19 décembre 1990 codifiée aux articles L. 231-1 et R. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, je vous confirme mon engagement en vue de la réalisation des travaux de cette construction » ; que l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation expressément visé comme régissant le contrat en date du 03 mai 2008 concerne exclusivement le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, lequel s'applique à « toute personne qui se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation, ne comportant pas plus de deux logements destinés au même martre de l'ouvrage d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer » ; que de même, l'article R. 231 -1 du code de la construction et de l'habitation ne s'applique qu'aux contrats de maison individuelle avec fourniture de plan ; que la CCM ne peut requalifier d'office le contrat en contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan alors même que les parties ont entendu faire expressément référence aux textes du code de la construction et de l'habitation régissant les contrats de construction de maison individuelle avec fourniture de plan ;
QU'il convient de souligner qu'en présence de cette référence contractuelle expresse à ces textes, si, comme le soutient la CCM, aucun plan n'était annexé au contrat de construction de maison individuelle de 2008, il lui appartenait de demander la communication des plans, et ce d'autant que par application des dispositions de l'article R. 231-3 et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation, doivent être joints au contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, outre une notice descriptive, « le plan de la construction à édifier, précisant les travaux d'adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances. Le plan indique en outre les raccordements aux réseaux divers décrits à la notice prévue à l'article R. 231-4 et les éléments d'équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l'implantation, à l'utilisation et à l'habitation de l'immeuble. Un dessin d'une perspective de l'immeuble est joint au plan » ;
QU'en application de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat de maison individuelle avec fourniture de plan, visé à l'article L 231-1, doit comporter les énonciations suivantes : « a) La désignation du terrain destiné à l'implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l'ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire; b)L 'affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre 1er, et du code de l'urbanisme ; c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d'adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation ; d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution en précisant : -d'une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l'article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ; -d'autre part, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique etparaphéepar laquelle il en accepte le coût et la charge ; e) les modalités de règlement en fonction de l'état d'avancement des travaux ; f) l'indication que le maître de l'ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977sur l'architecture ou des articles L. 111-23 et suivants lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d'un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ; g) l'indication de l'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, dont une copie est annexée au contrat ; h) L'indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l'ouvrage ; i) La date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ; j) la référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître de l'ouvrage, en application de l'article L. 242-1 du code des assurances ; k) les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat (…) »;
QUE la banque prêteur de deniers, qui finance pour le compte du maître de l'ouvrage les sommes nécessaires à l'exécution des travaux, est tenue aux obligations prévues par l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation dans le cas d'un contrat de construction individuelle avec fourniture de plan ; que ce texte édicte : « Aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte -celles des énonciations mentionnées à l'article L 231-2 qui doivent y figurer au moment où l'acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s'il n'a pas communication de l'attestation de garantie de livraison » ;
QU'en premier lieu, préalablement à l'émission de l'offre de prêt, elle doit vérifier que le contrat comporte les énonciations obligatoires de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en l'espèce, ainsi que le font valoir les appelants, manquent au contrat l'indication que le maître de l'ouvrage pourra se faire assister par un professionnel, l'indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l'ouvrage, la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux, les pénalités prévues en cas de retard de livraison, la référence de l'assurance dommages souscrite par le maître de l'ouvrage en application de l'article L. 242-1 du code des assurances, les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat ; QU'à cet égard les observations de l'expert judiciaire, M. [S], sont édifiantes quant au contrat de construction de maison individuelles du 3 mai 2008 : « ledit document n'a guère de rapport avec un contrat CMI, tant en ce qui concerne les prestations qui ne sont pas chiffrées et détaillées (certaines d'entre elles ne peuvent même pas être estimées, qualité et caractéristiques inconnues : menuiseries extérieures, tuiles, ravalement...) que pour le découpage des acomptes, des pourcentages exorbitants étant demandés pour les premières phases de travaux (gros-oeuvre peu coûteux) ne laissant plus guère de sommes disponibles suffisantes pour la charpente, couverture, menuiserie extérieures, électricité, ravalement (travaux beaucoup plus onéreux) » ;
QU'ainsi, titre des mentions obligatoires du contrat doit figurer la référence de l'assurance dommages-ouvrage souscrite par le maître d'ouvrage ; que la CCM a manqué à ses obligations en ne relevant pas l'absence d'assurance dommageouvrage ; QUE le constructeur de maison individuelle doit obligatoirement souscrire une assurance couvrant sa responsabilité au titre des articles 1792 et suivants du code civil ; qu'il résulte des annexes du rapport d'expertise judiciaire (annexe 3/1 ) que le CCM était en possession, s'agissant de la société Louina, d'une attestation d'assurance applicable aux chantiers ouverts entre le 29 janvier 2008 et le 31 décembre 2008, alors que la déclaration d'ouverture de chantier a été déposée en mairie le 03 mars 2009 ;
QU'en second lieu, la banque ne peut débloquer les fonds objet du prêt tant qu'elle n'a pas eu communication de l'attestation de la garantie de livraison, étant rappelé que cette garantie couvre le maître d'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus, notamment en cas de travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception, et que le garant a l'obligation de faire terminer les travaux en désignant le cas échéant la personne qui en aura la charge ; que la CCM a également manqué à ses obligations en ne relevant pas l'absence de garantie de livraison alors que celle-ci est exigée ;
QU'elle n'a pas non plus vérifié l'état d'avancement des travaux au far et à mesure de la remise des fonds puisque l'expert judiciaire note : « les autres acomptes réglés par le CCM, sur présentation des factures par la SARL Louina validées par les demandeurs, ne correspondent pas aux taux, prévus au contrat » ; QU'en présence d'emprunteurs profanes en cette matière (Mme [D] est aide soignante et M. [D] machiniste receveur), la banque a manqué à son obligation de renseignement et de conseil en ne les alertant pas sur l'irrégularité du contrat de construction au regard de règles d'ordre public régissant les contrats de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, sur l'absence des garanties obligatoires qui leur auraient permis de remédier aux malfaçons, à l'abandon du chantier et de terminer les ouvrages ; que les époux [D] ont ainsi perdu une chance de ne pas contracter dans de telles conditions ;
QUE l'expert judiciaire, dont les opérations se sont déroulées au contradictoire de la CCM d'Ozoir la Ferrière, qui n'a pas contesté les conclusions techniques, a conclu eu égard à la gravité des désordres constatés qu'une solution réparatoire ne pouvait être retenue et qu'après démolition de l'existant, les travaux de construction devront être réalisés conformément au permis de construire ; que le devis le moins disant de l'entreprise Maison Delmas s'élève à 266 300 euros ttc, selon les devis qui lui ont été soumis ; qu'à ce devis, s'ajoute un devis de la société Tdm pour les travaux de démolition de la maison , d'accès au chantier, de drainage et de raccordements extérieurs pour un total de 40 475,03 euros ; que les époux [D] ont en pure perte versé à la société Louina une somme de 87 164,48 euros ttc et pris à leur charge l'achat de matériaux à hauteur de 13 615,22 euros ttc ; que l'expert judiciaire a conclu que les préjudices annexes comportent les intérêts des prêts et le montant des loyers (654,17 euros) depuis la date théorique de livraison (le 03 septembre 2009) jusqu'à la livraison effective selon les délais d'exécution qui seront prévus par la nouvelle entreprise chargée des travaux ; que le époux [D] produisent un tableau récapitulatif des loyers entre septembre 2009 et mars 2015 totalisant une somme de 42 288,58euros, étant rappelé que dans le même temps ils ont dû assumer le remboursement du prêt avec des échéances mensuelles de 1 441,61 euros ; que les manquements cidessus caractérisés de la CCM d'Ozoir La Ferrière sont en majeure partie à l'origine des préjudices subis par les emprunteurs et résultant de l'abandon du chantier ; que la cour dispose des éléments suffisants pour allouer à M. et Mme [D] un somme de 350.000 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
1°) ALORS QU'il appartient au juge de donner ou restituer son exacte qualification à un acte sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposé ; qu'en retenant, pour dire que la CCM ne pouvait requalifier le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan conclu par les époux [D] avec la société Louina en contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan, en se prévalant de ce que les plans de leur ouvrage n'avaient pas été fournis par la société Louina mais par eux-mêmes, que leur contrat faisait expressément référence aux dispositions relatives aux contrats de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE le juge, qui doit faire respecter le principe du contradictoire en toutes circonstances, ne peut fonder sa décision sur des moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en se fondant, pour dire que la CCM ne pouvait soutenir que le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan qu'elle avait financé était en réalité un contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan dès lors que les plans qu'il visait n'avaient pas été réalisés par le maître d'oeuvre, qu'elle aurait dû en demander la communication dès lors qu'ils doivent être joints aux contrats de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, sans inviter la CCM à présenter sa défense sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'en retenant, pour dire que la CCM ne pouvait soutenir que le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan qu'elle avait financé était en réalité un contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan dès lors que les plans qu'il visait n'avaient pas été réalisés par le maître d'oeuvre, qu'elle aurait dû en demander la communication dès lors qu'ils doivent être joints aux contrats de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, quand cette communication n'avait aucune incidence sur l'identité de l'auteur de ces plans et donc sur la nature juridique de ce contrat, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 234-1 du code de la construction et de l'habitation.
4°) ALORS, en tout état de cause, QUE le prêteur peut régler directement au constructeur les échéances d'un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan sans vérifier l'état d'avancement des travaux dès lors que le maître de l'ouvrage l'y a, pour chaque échéance, autorisé par écrit ; qu'en retenant, pour dire que la CCM avait commis une faute en réglant des factures d'acomptes du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan présentées par la société Louina et validées chacune par les consorts [D], qu'elle aurait dû vérifier si ces acomptes correspondaient à l'état d'avancement des travaux, la cour d'appel a violé l'article L. 231-7, III du code de la construction et de l'habitation.
5°) ALORS enfin QUE le prêteur n'a pas à vérifier l'envoi par le constructeur d'une déclaration d'ouverture de chantier à l'assureur dommage ouvrage ; qu'en retenant, pour dire que la CCM avait commis une faute en ne relevant pas l'absence d'assurance dommage-ouvrage du contrat de construction de maison individuelle conclu entre les consorts [D] et la société Louina, que même si, lors de la signature du prêt, elle était en possession d'une attestation d'assurance, celle-ci n'était applicable qu'aux chantiers ouverts courant 2008 et que la société Louina avait déposé en mairie la déclaration d'ouverture de chantier en mars 2009, la cour d'appel a violé l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation.
