LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 5 novembre 2015), que, par acte authentique du 22 novembre 2011, M. et Mme [M] ont vendu un immeuble à M. et Mme [C] ; que, soutenant que celui-ci était affecté d'un vice caché, les acquéreurs ont, après expertise, assigné les vendeurs en réparation de leurs préjudices ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le premier moyen, qui est recevable :
Vu l' article 1644 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige ;
Attendu que, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts ;
Attendu que, pour condamner M. et Mme [M] à payer à M. et Mme [C] la somme de 32 316,87 euros au titre de l'action estimatoire, l'arrêt retient le montant des travaux énoncé par l'expert désigné en référé ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne solidairement M. et Mme [M] à payer à M. et Mme [C] la somme de 32 316,87 euros, l'arrêt rendu le 5 novembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;
Condamne M. et Mme [C] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [M].
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris, en ce qu'il avait condamné les vendeurs d'un immeuble (les époux [M]) à restituer, à hauteur de 32.316,87 €, une fraction du prix de vente aux acquéreurs (les époux [C]) ;
- AUX MOTIFS QUE M. [H], expert désigné par ordonnance du 7 mars 2013, exposait qu'une dépendance de l'immeuble, qui avait jusque-là vocation à servir de remise, avait été aménagée en chambre et salle-de-bains, dite « suite parentale », par M. et Mme [M], en début d'année 2010 ; que l'expert relevait que la pente du toit, recouvert de tuiles petit moule, de 10 %, était très inférieure à la valeur minimale admissible qui était de 50 %, que l'étanchéité en rive de couverture n'était pas conforme, un mortier de ciment en cours de dégradation ayant été appliqué sommairement ; qu'il ajoutait que les parpaings du mur, dont les joints n'avaient pas été correctement garnis, n'avaient pas été revêtus d'enduit hydrofuge et que les eaux de toiture n'étaient pas étanchéifiées ; qu'il en concluait qu'il existait des infiltrations par la toiture et le mur de la suite parentale qui la rendaient impropre à sa destination ; que ces désordres étaient imputables aux travaux effectués par M. et Mme [M] et qu'ils étaient difficiles à détecter pour des non-sachants ; que les appelants faisaient valoir qu'un accord était intervenu entre vendeurs et acquéreurs au moment de l'acquisition du bien, aux termes duquel une remise de 20.000 € était accordée à ceux-ci qui ne pouvaient plus se prévaloir des désordres caractérisés par l'expert ; qu'à l'appui de cette affirmation, ils établissaient que la maison avait été mise en vente pour 110.000€ et négociée à 90.000 €, qu'un devis de réfection de toiture avait été établi pour 8. 544 € TTC ; qu'il suffisait toutefois de comparer le devis invoqué et les travaux préconisés par l'expert pour établir que celui-là ne correspondait pas à ceux-ci ; qu'outre le fait que le coût des travaux préconisés était supérieur à 30.000 €, on trouvait notamment dans ce devis la dépose ainsi que la repose de deux velux qui étaient sur le bâtiment principal et non sur l'appentis transformé en suite parentale ; que, par ailleurs, le poste principal de ce devis était le remplacement de tuiles « pv 10 » qui n'étaient pas des tuiles « petit moule », mais des tuiles « grands moules » ; que les appelants évoquaient la nécessité d'une nouvelle expertise ; qu'ils n'apportaient cependant aucun élément critique utile au rapport déposé dont les constatations étaient claires et les déductions cohérentes ; que les désordres n'étant pas détectables par un non-professionnel, il convenait de confirmer le jugement déféré, en ce qu'il avait retenu l'existence d'un vice caché engageant la responsabilité du vendeur ; que le montant de prix devant être restitué ayant été énoncé par l'expert, il convenait de confirmer le jugement déféré, en ce qu'il avait condamné les vendeurs à payer 32.316,87 € ; que la réduction de prix avait été accordée au vu des travaux de reprise de la toiture principale ; qu'il n'y avait donc pas lieu de faire droit à la demande de réduction de l'indemnité telle qu'arbitrée par l'expert ;
1°) ALORS QUE le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont le vendeur a pu se convaincre lui-même ; qu'ayant constaté que M. et Mme [M] avaient consenti, lors de la négociation de la vente, une réduction de prix de 20.000 €, en considération d'un devis de réfection de toiture établi le 29 août 2011, avant d'écarter le caractère apparent des vices concernant l'étanchéité de la suite parentale litigieuse, au motif inopérant que ce devis de réfection ne correspondait pas aux travaux préconisés par l'expert pour un montant très supérieur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1642 du code civil ;
2°) ALORS QUE l'action estimatoire donne lieu à réduction de prix, arbitrée par experts ; qu'en fixant à 32.316,87 € la fraction du prix de vente à restituer aux vendeurs, en se fondant sur l'évaluation arbitrée par l'expert judiciaire seulement appelé à constater les désordres et à chiffrer leur coût de réparation, et sans désigner d'experts spécialement chargés d'évaluer le montant du prix à restituer, la cour d'appel a violé l'article 1644 du code civil ;
3°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en ayant condamné les époux [M] à restituer une partie du prix de vente correspondant à l'entier montant retenu par l'expert (32.316,87 €), sans répondre à leurs conclusions ayant subsidiairement fait valoir (p. 8) qu'ils avaient, au moment de la vente, consenti aux acquéreurs un rabais substantiel de 20.000 € correspondant au coût de réfection de la toiture, ce dont il devait leur être tenu de compte pour l'évaluation de la restitution de prix éventuelle, la cour d'appel a méconnu les prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris, en ce qu'il avait condamné des vendeurs d'immeuble (M. et Mme [M]) à indemniser des acquéreurs (M. et Mme [C]) ;
- AUX MOTIFS QUE M. [M] avait réalisé les travaux se trouvant à l'origine des désordres, si bien qu'il ne pouvait ignorer ne pas avoir mis en oeuvre le moindre élément d'étanchéité ; que, par ailleurs, si un particulier ne connaît pas la pente nécessaire au type de couverture mis en oeuvre, un bricoleur normalement avisé ne se lance pas dans de tels travaux sans s'informer sur ce point ; que le vendeur ne pouvait donc méconnaître les défauts en cause et le jugement devait également être confirmé en ce qu'il avait condamné les vendeurs à payer des dommages-intérêts qui avaient été justement arbitrés ;
1°) ALORS QUE la motivation d'ordre général équivaut à un défaut de motifs ; qu'en énonçant que les époux [M] devaient indemniser les consorts [C] au titre de leurs préjudices moral et de jouissance, dès lors qu'ils n'avaient pu méconnaître les défauts affectant la suite parentale, car si « un particulier ne connaît pas la pente nécessaire au type de couverture mis en oeuvre, un bricoleur normalement avisé ne se lance pas dans de tels travaux sans s'informer sur ce point », la cour d'appel, qui a appuyé sa décision sur un motif d'ordre général, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en condamnant M. et Mme [M] à indemniser M. et Mme [C] de leurs préjudices moral et de jouissance, sans répondre aux conclusions des exposants (p. 5), ayant fait valoir que ces préjudices avaient été occasionnés par la propre faute des acquéreurs qui avaient fait le choix, alors qu'un rabais de 20.000 € leur avait été consenti à ces fins, de ne pas faire procéder aux réparations nécessaires qui avaient pourtant été déterminées par une expertise amiable, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
