LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 octobre 2014), que, par acte authentique du 29 août 2007, M. et Mme [A] ont vendu à M. [F] et Mme [H] une maison d'habitation ; que, soutenant que l'immeuble était affecté de vices cachés, M. [F] et Mme [H] ont, après expertise, assigné M. et Mme [A] en réparation de leurs préjudices ;
Sur le deuxième moyen :
Vu l'article 1641 du code civil ;
Attendu que, pour condamner M. et Mme [A] à payer les sommes de 15 000 euros et 9 000 euros, l'arrêt retient que l'huissier de justice qui s'est transporté sur le lieux en février 2008 a constaté notamment que "Le revêtement de sol de couleur rouge/orange s'effrite simplement sous la main sur toute sa surface entre le mur nord de la villa et le parapet de la plage de la piscine", que, concernant la plage de la piscine, "les grands carreaux la constituant s'effritent en surface ; la partie supérieure se décolore et se soulève aisément par plaque entière", que, concernant la main courante entourant la plage de la piscine sur balustre, "nous constatons qu'une dizaine d'entre elles se désagrègent laissant apparaître les graviers du béton", qu'il résulte des pièces versées aux débats par les parties que ces défauts n'apparaissaient pas lors de la visite des lieux comme cela ressort des photographies prises à cette occasion, mais également des photographies remises à M. [F] par l'agent immobilier, qu'il importe peu, comme le prétendent M. et Mme [A], que ce revêtement de sol n'ait pas présenté de défauts depuis son installation au cours de l'été 2005 jusqu'à la vente, dès lors que ces désordres sont apparus et ont été constatés quelques mois seulement après la vente, que ce revêtement comme la main courante entourant la piscine et les balustres comportaient un vice qui s'est révélé après la vente sauf à démontrer, ce que ne font pas M. et Mme [A] au-delà de leur simple suspicion, que ceux-ci auraient eux-mêmes procédé à des dégradations ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les défauts cachés rendaient le bien vendu impropre à sa destination, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et sur le troisième moyen :
Vu l'article 1645 du code civil ;
Attendu que, pour condamner M. et Mme [A] à payer une certaine somme au titre du préjudice de jouissance, l'arrêt retient que M. [A], qui a procédé lui-même aux travaux, pouvait difficilement ignorer que le studio ou pool house n'était pas relié au réseau d'assainissement comme l'a constaté l'expert, qu'il apparaît ainsi de mauvaise foi, justifiant que des dommages-intérêts soient alloués à M. et Mme [F], l'utilisation de cet espace conformément à sa destination étant rendu impossible par l'absence d'évacuation des eaux usées ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater que Mme [A] avait connaissance du vice de la chose, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les premier et quatrième moyens du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi incident qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. et Mme [A] à verser à M. [F] et Mme [H] la somme de 15 000 euros hors taxes au titre de la reprise des terrasses, la somme de 9 000 euros hors taxes au titre de la reprise des gardes corps et condamne Mme [A] à payer la somme de 12 600 euros hors taxes en réparation du préjudice de jouissance, l'arrêt rendu le 23 octobre 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. [F] et Mme [H] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [F] et Mme [H] et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme [A] ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt avril deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [A], demandeurs au pourvoi principal
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. et Mme [A] à payer aux consorts [F]-[H] la somme de 3.200 euros hors taxe pour les travaux d'assainissement du « pool house » et la somme de 12.600 euros hors taxe en réparation du préjudice de jouissance et débouté les époux [A] de leurs demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, selon les dispositions de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'il est constant que l'existence d'un vice caché suppose plusieurs conditions : le défaut doit empêcher l'utilisation du bien dans des conditions normales, il doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente, il doit être antérieur à la livraison du bien ; que l'existence d'un vice caché permet à l'acheteur de mettre en oeuvre une action « estimatoire » : il demande une diminution du prix payé, éventuellement en faisant appel à un expert ; qu'outre la restitution ou la diminution du prix, l'acheteur peut aussi demander en justice des dommages-intérêts s'il estime avoir subi un préjudice ; que, toutefois, seul le vendeur de mauvaise foi peut être condamné à verser des dommages-intérêts ; qu'est ainsi de mauvaise foi le vendeur non-professionnel qui connaissait l'existence du vice au moment de la vente ; qu'en l'espèce, M. et Mme [F] ont fait l'acquisition d'une maison d'habitation avec piscine, cuisine d'été et « pool house », comme cela est mentionné dans l'acte authentique du 29 août 2007 ; que cette vente a été réalisée avec le concours de M. [Q] [D] de l'agence immobilière Provinciel ; que ce dernier a adressé à M. [F] à sa demande le 31 mai 2007, soit préalablement à la vente, quelques photos de la maison (pièce numéro 28 des appelants) ; que ces quelques photographies, ajoutées à celles prises à l'occasion d'une visite des lieux par M. et Mme [F] le 22 juin 2007, démontrent sans contestation possible que le lieu dénommé « pool bouse » dans l'acte de vente, a été présenté par M. et Mme [A] aux acquéreurs comme étant un bâtiment habitable indépendant, présentant une cuisine, un coin télévision et une salle de bain avec douche ; que l'annonce immobilière diffusée par l'agence immobilière Provenciel présentait le bien à vendre comme étant une maison avec une « magnifique piscine et un studio indépendant » ; que la qualification de ce lieu importe peu pour retenir qu'il s'est avéré par la suite être impropre à l'usage auquel il était destiné ; que l'expert, qui s'est présenté sur place, souligne avoir visité un auvent fermé, équipé d'une salle de bains et d'un coin cuisine, qui peut s'appeler comme l'on veut mais doit être en état de fonctionner ; qu'il a constaté que ce volume habitable n'était pas branché sur l'assainissement et ne pouvait donc être occupé comme tel, les toilettes installées devant être en état de marche ; que ces constatations qui ont eu lieu pendant un accédit sur les lieux, sont contredites de façon particulièrement téméraires par M. et Mme [A], qui n'hésitent pas à verser aux débats l'attestation d'un voisin affirmant n'avoir jamais senti la moindre odeur, ce qui selon eux démontrerait que le raccordement existait et qu'il aurait été enlevé par M. et Mme [F] pour les besoins de la cause ; que les constatations de l'expert, inscrit sur le liste des experts de la cour d'appel et qui a prêté serment, seront retenues ; que la décision dont appel sera confirmée en ce qu'elle a condamné M. et Mme [A] à verser aux appelants la somme de 3.200 euros HT au titre des travaux d'assainissement ; […] que, concernant la réparation du préjudice de jouissance, M. [A] qui a procédé lui-même aux travaux, pouvait difficilement ignorer que le studio ou « pool house » n'était pas relié au réseau d'assainissement comme l'a constaté l'expert ; qu'il apparaît ainsi de mauvaise foi, justifiant que des dommages et intérêts soient alloués à M. et Mme [F], l'utilisation de cet espace conformément à sa destination étant rendue impossible par l'absence d'évacuation des eaux usées ; que le calcul et le montant proposés par l'expert en réparation de ce préjudice sera retenu ; que M. et Mme [A] seront condamnés à verser à M. et Mme [F] la somme de 12.600 euros HT en réparation de ce préjudice ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur les désordres allégués, sur l'inexistence du studio, il résulte de la lecture tant de l'acte sous seing privé que de l'acte authentique du 29 août 2007 que les époux [F] ont acquis une maison d'habitation avec piscine, cuisine d'été et pool house ; que l'objet de la vente n'a jamais été celui d'une villa et d'un studio indépendant ; que les époux [F], qui ont visité l'immeuble préalablement à la vente, se sont rendu compte qu'il s'agissait d'une cuisine d'été et d'un pool house ; que cet anglicisme désigne une construction située à proximité de la piscine, et qui abrite couramment des meubles de jardin et des sanitaires ; qu'en aucun cas, il ne peut être confondu avec un studio habitable, que l'expert a relevé un défaut de raccordement au réseau d'assainissement, il y a lieu de condamner les époux [A] au paiement de la somme de 3.200 euros HT relevée par l'expert à ce titre ; que la demande concernant le paiement d'un préjudice de jouissance liée à la qualification de studio sera rejetée comme non fondée ;
1°) ALORS QUE le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre ; qu'en ne recherchant pas si, comme le soutenaient les époux [A] (conclusions, p. 11, spéc. antépénultième §, p. 26 et p. 27), M. [F] et Mme [H] n'étaient pas des acheteurs professionnels, notamment en raison du fait que M. [F] était l'associé d'une société civile immobilière et que Mme [H] s'était elle-même prévalue, dans un courrier adressé à l'expert judiciaire, de « sa longue expérience dans le bâtiment », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1642 du code civil ;
2°) ALORS QUE le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre ; qu'en ne recherchant pas si, comme le soutenaient les époux [A] (conclusions des époux [A], p. 16, spéc. § 3, p. 25, § 4, et p. 27), les vices allégués par les acheteurs n'étaient pas nécessairement apparents dès lors que les consorts [F]-[H] avaient visité trois fois le bien, que lors de l'une de ces visites, ils étaient accompagnés par un agent immobilier, M. [D], par l'intermédiaire duquel une offre d'achat avait été formulée, et que lors d'une autre de ces visites, ils étaient assistés d'un couple d'amis, tous les deux architectes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1642 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. et Mme [A] à payer aux consorts [F]-[H] les sommes de 15.000 euros hors taxe et 9.000 euros hors taxe pour la reprise, respectivement, des terrasses et des garde-corps, et débouté les époux [A] de leurs demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, s'agissant des désordres constatés aux abords de la piscine, ces désordres ont été qualifiés de désordres apparents par le premier juge qui en a rejeté la réparation ; que la décision dont appel sera infirmée sur ce point ; qu'en effet, l'huissier de justice qui s'est transporté sur le lieux en février 2008, soit six mois après la signature de l'acte de vente constatait notamment : « Le revêtement de sol de couleur rouge/orange s'effrite simplement sous la main sur toute sa surface entre le mur nord de la villa et le parapet de la plage de la piscine [...]. Concernant la plage de la piscine l'huissier constatait « les grands carreaux la constituant s'effritent en surface, la partie supérieure se décolore et se soulève aisément par plaque entière » et, concernant la main courante entourant la plage de la piscine sur balustre, « nous constatons qu'une dizaine d'entre elles se désagrègent laissant apparaître les graviers du béton » ; qu'il résulte des pièces versées aux débats par les parties que ces défauts n'apparaissaient pas lors de la visite des lieux comme cela ressort des photographies prises à cette occasion, mais également des photographies remises à M. [F] par l'agent immobilier (pièce numéro 28 des appelants) ; qu'il importe peu que, comme le prétendent M. et Mme [A], ce revêtement de sol n'ait pas présenté de défauts depuis son installation au cours de l'été 2005 jusqu'à la vente, dès lors que ces désordres sont apparus et ont été constatés quelques mois seulement après la vente ; que ce revêtement comme la main courante entourant la piscine et les balustres, comportaient un vice qui s'est révélé après la vente sauf à démontrer, ce que ne font pas M. et Mme [A] au-delà de leur simple suspicion, que M. et Mme [F] auraient eux-mêmes procédé à des dégradations ; que, pour la première fois en cause d'appel, M. et Mme [A] tentent de démontrer que ces désordres étaient en réalité apparents ; qu'ils affirment avoir consenti une baisse de prix en raison du caractère apparent du « vice mineur » affectant le carrelage ; que ces simples affirmations qui sont contestées par M. et Mme [F] ne sont corroborées par aucun élément ; qu'il y a lieu, en conséquence, d'infirmer la décision dont appel et de condamner M. et Mme [A] au paiement des travaux de reprise des terrasses et des gardes corps ; qu'ils seront ainsi condamnés à verser à M. et Mme [F] la somme de 15.000 € hors-taxes au titre de la reprise des terrasses et la somme de 9.000 € hors-taxes au titre de la reprise des gardes corps ; que, concernant la réparation du préjudice de jouissance, M. [A] qui a procédé lui-même aux travaux, pouvait difficilement ignorer que le studio ou « pool house » n'était pas relié au réseau d'assainissement comme l'a constaté l'expert ; qu'il apparaît ainsi de mauvaise foi, justifiant que des dommages et intérêts soient alloués à M. et Mme [F], l'utilisation de cet espace conformément à sa destination étant rendue impossible par l'absence d'évacuation des eaux usées ; que le calcul et le montant proposés par l'expert en réparation de ce préjudice sera retenu ; que M. et Mme [A] seront condamnés à verser à M. et Mme [F] la somme de 12.600 euros HT en réparation de ce préjudice ;
1°) ALORS QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'en énonçant que les vendeurs devaient leur garantie pour la dégradation du revêtement de sol aux abords de la piscine, dès lors que ces désordres étaient apparus « quelques mois seulement après la vente », sans rechercher, comme l'y invitaient pourtant les époux [A] (conclusions, p. 13, 14 et 15), si ce vice existait avant la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;
2°) ALORS, subsidiairement, QU'en n'expliquant pas, même brièvement, pourquoi elle retenait que la dégradation du revêtement de sol aux abords de la piscine, dont elle constatait pourtant qu'elle était apparue quelques mois après la vente, relevait d'un vice qui existait avant la vente, ce que contestaient les époux [A] (conclusions, p. 13, 14 et 15), la cour d'appel n'a pas suffisamment motivé sa décision, partant, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'en ne recherchant pas, comme l'y invitaient pourtant les époux [A] (conclusions, p. 14, § 6), si les désordres qu'elle constatait aux abords de la piscine rendaient le bien vendu impropre à sa destination, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;
4°) ALORS QUE le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre ; qu'en ne recherchant pas si, comme le soutenaient les époux [A] (conclusions, p. 11, spéc. antépénultième §, p. 26 et p. 27), M. [F] et Mme [H] n'étaient pas des acheteurs professionnels, notamment en raison du fait que M. [F] était l'associé d'une société civile immobilière et que Mme [H] s'était elle-même prévalue, dans un courrier adressé à l'expert judiciaire, de « sa longue expérience dans le bâtiment », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1642 du code civil ;
5°) ALORS QUE le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre ; qu'en ne recherchant pas si, comme le soutenaient les époux [A] (conclusions des époux [A], p. 16, spéc. § 3, p. 25, § 4, et p. 27), les vices allégués par les acheteurs n'étaient pas nécessairement apparents dès lors que les consorts [F]-[H] avaient visité trois fois le bien, que lors de l'une de ces visites, ils étaient accompagnés par un agent immobilier, M. [D], par l'intermédiaire duquel une offre d'achat avait été formulée, et que lors d'une autre de ces visites, ils étaient assistés d'un couple d'amis, tous les deux architectes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1642 du code civil ;
6°) ALORS QUE dans le cas des articles 1641 et 1643 du code civil, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ; qu'en fixant la somme que les vendeurs devaient verser aux acquéreurs exerçant une action estimatoire, pour les désordres constatés aux abords de la piscine, au niveau du coût des travaux de reprise de ces désordres, lorsque la réparation devait porter sur la restitution d'une partie du prix, la cour d'appel a violé l'article 1644 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. et Mme [A] à payer aux consorts [F]-[H] la somme de 12.000 euros hors taxe en réparation du préjudice de jouissance et débouté les époux [A] de leurs demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, concernant la réparation du préjudice de jouissance, M. [A] qui a procédé lui-même aux travaux, pouvait difficilement ignorer que le studio ou « pool house » n'était pas relié au réseau d'assainissement comme l'a constaté l'expert ; qu'il apparaît ainsi de mauvaise foi, justifiant que des dommages et intérêts soient alloués à M. et Mme [F], l'utilisation de cet espace conformément à sa destination étant rendue impossible par l'absence d'évacuation des eaux usées ; que le calcul et le montant proposés par l'expert en réparation de ce préjudice sera retenu ; que M. et Mme [A] seront condamnés à verser à M. et Mme [F] la somme de 12.600 euros HT en réparation de ce préjudice ;
ALORS QUE si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur ; qu'en énonçant que M. [A] ayant procédé lui-même aux travaux, il ne pouvait pas ignorer que le « pool house » n'était pas relié au réseau d'assainissement, pour condamner celui-ci et son épouse à réparer le préjudice de jouissance qu'auraient subi les acquéreurs, sans constater que Mme [A] avait elle aussi connaissance de ce vice, la cour d'appel a violé l'article 1645 du code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. et Mme [A] à payer aux consorts [F]-[H] la somme de 4.500 euros hors taxe pour les travaux de reprise du mur de soutènement et débouté les époux [A] de leurs demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, concernant le mur de soutènement, ce mur constitue un ouvrage et a été réalisé par M. [A] qui s'est engagé à en donner sa garantie dans l'acte notarié, en application de l'article 1792 du code civil ; que le dire remis à l'expert par M. et Mme [A] en date du 16 avril 2011 précise en page 10, que c'est M. [A] qui l'a réalisé en « aglos branché et ferraillé » ; que le constat d'huissier en date du 29 février 2008, précise que ce mur se désagrège ; qu'enfin, cette construction a été effectuée moins de cinq années avant la vente selon attestation du notaire, d'une part, et, d'autre part, selon courrier de la commune de [Localité 1] en date du 12 août 2003 valant autorisation de travaux qui précise : « en date du 25 juin 2003, vous avez déposé en mairie [...] Construction d'une piscine, d'un local technique et muret pour soutenir le talus... » ; que les travaux effectués par M. [A] se désagrègent et s'effritent, et le constat du 29 février 2008 indique que les aglos sont creux et qu'il n'existe aucune étanchéité, ce qui n'est pas compatible avec la pérennité d'un ouvrage de soutènement, voué à une destruction inéluctable déjà entamée, le rendant indubitablement impropre à sa destination ; que M. et Mme [A] seront condamnés à verser à M. et Mme [F] la somme de 4.500 € hors-taxes au titre des travaux de reprise de ce mur selon chiffrage retenu dans le devis établi par M. [S] versé aux débats ;
1°) ALORS QUE le constructeur vendeur ne doit pas la garantie décennale pour les vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre ; qu'en ne recherchant pas si, comme le soutenaient les époux [A] (conclusions, p. 11, spéc. antépénultième §, p. 26 et p. 27), M. [F] et Mme [H] n'étaient pas des acheteurs professionnels, notamment en raison du fait que M. [F] était l'associé d'une société civile immobilière et que Mme [H] s'était elle-même prévalue, dans un courrier adressé à l'expert judiciaire, de « sa longue expérience dans le bâtiment », de sorte que les désordres allégués n'étaient pas, pour eux, apparents, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ;
2°) ALORS QUE le constructeur vendeur ne doit pas la garantie décennale pour les vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre ; qu'en ne recherchant pas si, comme le soutenaient les époux [A] (conclusions des époux [A], p. 16, spéc. § 3, p. 25, § 4, et p. 27), les vices allégués par les acheteurs n'étaient pas nécessairement apparents dès lors que les consorts [F]-[H] avaient visité trois fois le bien, que lors de l'une de ces visites, ils étaient accompagnés par un agent immobilier, M. [D], par l'intermédiaire duquel une offre d'achat avait été formulée, et que lors d'une autre de ces visites, ils étaient assistés d'un couple d'amis, tous les deux architectes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ;
3°) ALORS QU'en l'absence de réception, les dispositions des articles 1792 et 1792-1 du code civil ne sont pas applicables ; qu'en retenant que, s'agissant du mur de soutènement, les époux [A] étaient responsables sur le fondement de ces textes, sans constater l'existence d'une réception du bien, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et 1792-1 du code civil ;
4°) ALORS QU' en dehors des actions régies par les articles 1792-3 du code civil et 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2 du même code, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés désignés aux articles 1792 et 1792-1 du code civil et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux ; qu'en retenant que, s'agissant du mur de soutènement, les époux [A] étaient responsables sur le fondement de ces textes, par la considération que ce mur avait été construit moins de cinq années avant la vente litigieuse, sans rechercher si, et éventuellement à quelle date, la réception était intervenue, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et 1792-1 du code civil.
Moyen produit par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour M. [F] et Mme [H], demandeurs au pourvoi incident
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné les époux [A] à verser à M. [F] et à Mme [H] les sommes de 3 200 euros hors taxes au titre des travaux d'assainissement du "pool house", de 15 000 euros hors taxes au titre de la reprise des terrasses, de 9 000 euros hors taxes au titre de la reprise des gardes corps et de 4 500 euros hors taxes au titre des travaux de reprise du mur de soutènement
AUX MOTIFS PROPRES QUE Selon les dispositions de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n‘en aurait donné qu‘un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'il est constant que l'existence d'un vice caché suppose plusieurs conditions: le défaut doit empêcher l'utilisation du bien dans des conditions normales, il doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente, il doit être antérieur à la livraison du bien ; que l'existence d'un vice caché permet à l'acheteur de mettre en oeuvre une action "estimatoire" : il demande une diminution du prix payé, éventuellement en faisant appel à un expert ; qu'outre la restitution ou la diminution du prix, l'acheteur peut aussi demander en justice des dommages-intérêts s'il estime avoir subi un préjudice ; que seul le vendeur de mauvaise foi peut être condamné à verser des dommages-intérêts ; qu'est ainsi de mauvaise foi le vendeur non-professionnel qui connaissait l'existence du vice au moment de la vente ; qu'en l'espèce, M. et Mme [F] ont fait l'acquisition d'une maison d'habitation avec piscine, cuisine d'été et "pool house" comme cela est mentionné dans l'acte authentique du 29 août 2007 ; que cette vente a été réalisée avec le concours de M. [Q] [D] de l'agence immobilière Provenciel ; que ce dernier a adressé à M. [F] à sa demande le 31 mai 2007, soit préalablement à la vente, quelques photos de la maison (pièce numéro 28 des appelants) ; que ces quelques photographies ajoutées à celles prises à l'occasion d'une visite des lieux par M. et Mme [F] le 22 juin 2007, démontrent sans contestation possible que le lieu dénommé "pool house" dans l'acte de vente, a été présenté par M. et Mme [A] aux acquéreurs comme étant un bâtiment habitable indépendant, présentant une cuisine un coin télévision et une salle de bain avec douche ; que l'annonce immobilière diffusée par l'agence immobilière Provenciel présentait le bien à vendre comme étant une maison avec une "magnifique piscine et un studio indépendant" ; que la qualification de ce lieu importe peu pour retenir qu'il s'est avéré par la suite être impropre à l'usage auquel il était destiné ; que l'expert, qui s'est présenté sur place, souligne avoir visité un auvent fermé équipé d'une salle de bains et d‘un coin cuisine qui peut s‘appeler comme l'on veut mais doit être en état de fonctionner ; qu'il a constaté que ce volume habitable n'était pas branché sur l'assainissement et ne pouvait donc être occupé comme tel, les toilettes installées devant être en état de marche ; que ces constatations qui ont eu lieu pendant un accédit sur les lieux, sont contredites de façon particulièrement téméraires par M. et Mme [A] qui n'hésitent pas à verser aux débats l'attestation d'un voisin affirmant n'avoir jamais senti la moindre odeur ce qui selon eux démontrerait que le raccordement existait et qu'il aurait été enlevé par M. et Mme [F] pour les besoins de la cause ; que les constatations de l'expert, inscrit sur la liste des experts de la cour d'appel et qui a prêté serment, seront retenues ; que la décision dont appel sera confirmée en ce qu'elle a condamné M. et Mme [A] à verser aux appelants la somme de 3.200 euros HT au titre des travaux d'assainissement ; que s'agissant des désordres constatés aux abords de la piscine: ces désordres ont été qualifiés de désordres apparents par le premier juge qui en a rejeté la réparation ; que la décision dont appel sera infirmée sur ce point ; qu'en effet, l'huissier de justice qui s'est transporté sur le lieux en février 2008, soit six mois après la signature de l'acte de vente constatait notamment : "Le revêtement de sol de couleur rouge/orange s'effrite simplement sous la main sur toute sa surface entre le mur nord de la villa et le parapet de la plage de la piscine [...]. ; que concernant la plage de la piscine l'huissier constatait "les grands carreaux la constituant s'effritent en surface; la partie supérieure se décolore et se soulève aisément par plaque entière". Concernant la main courante entourant la plage de la piscine sur balustre, "nous constatons qu'une dizaine d'entre elles se désagrègent laissant apparaître les graviers du béton" ; qu'il résulte des pièces versées aux débats par les parties que ces défauts n'apparaissaient pas lors de la visite des lieux comme cela ressort des photographies prises à cette occasion, mais également des photographies remises à M. [F] par l'agent immobilier (pièce numéro 28 des appelants) ; qu'il importe peu comme le prétendent M. et Mme [A] que ce revêtement de sol n'ait pas présenté de défauts depuis son installation au cours de l'été 2005 jusqu'à la vente, dès lors que ces désordres sont apparus et ont été constatés quelques mois seulement après la vente, que ce revêtement comme la main courante entourant la piscine et les balustres, comportaient un vice qui s'est révélé après la vente sauf à démontrer, ce que ne font pas M. et Mme [A] au-delà de leur simple suspicion, que M. et Mme [F] auraient eux-mêmes procédé à des dégradations ; que pour la première fois en cause d'appel, M. et Mme [A] tentent de démontrer que ces désordres étaient en réalité apparents ; qu'ils affirment avoir consenti une baisse de prix en raison du caractère apparent du "vice mineur" affectant le carrelage ; que ces simples affirmations qui sont contestées par M. et Mme [F] ne sont corroborées par aucun élément ; qu'il y a lieu en conséquence d'infirmer la décision dont appel et de condamner M. et Mme [A] au paiement des travaux de reprise des terrasses et des gardes corps ; qu'ils seront ainsi condamnés à verser à M. et Mme [F] la somme de 15.000 euros hors taxes au titre de la reprise des terrasses et la somme de 9.000 euros hors-taxes au titre de la reprise des gardes corps (arrêt p.3 § 10 à p.4 § dernier) ; que concernant le mur de soutènement: ce mur constitue un ouvrage et a été réalisé par M. [A] qui s'est engagé à en donner sa garantie dans l'acte notarié, en application de l'article 1792 du code civil ; que le dire remis à l'expert par M. et Mme [A] en date du 16 avril 2011 précise en page 10, que c'est M. [A] qui l'a réalisé en "aglos branché et ferraillé" ; que le constat d'huissier en date du 29 février 2008, précise que ce mur se désagrège ; qu'enfin, cette construction a été effectuée moins de cinq années avant la vente selon attestation du notaire d'une part et d'autre part selon courrier de la commune de [Localité 1] en date du 12 août 2003 valant autorisation de travaux qui précise : « en date du 25 juin 2003, vous avez déposé en mairie {...] Construction d'une piscine, d'un local technique et muret pour soutenir le talus... » ; que les travaux effectués par M. [A] se désagrègent et s'effritent, et le constat du 29 février 2008 indique que les aglos sont creux et qu'il n'existe aucune étanchéité ce qui n'est pas compatible avec la pérennité d'un ouvrage de soutènement, voué à une destruction inéluctable déjà entamée, le rendant indubitablement impropre à sa destination ; que M. et Mme [A] seront condamnés à verser à M. et Mme [F] la somme de 4.500 euros hors-taxes au titre des travaux de reprise de ce mur, selon chiffrage retenu dans le devis établi par Monsieur [S] versé aux débats (arrêt p.5 § 4 à 7) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'expert a relevé un défaut de raccordement du pool house au réseau d'assainissement, il y a lieu de condamner les époux [A] au paiement de la somme de 3 200 euros hors taxes relevé par l'expert à ce titre (jugement p.5 § 9) ;
ALORS DE PREMIERE PART QUE les juges ne peuvent méconnaître l'objet du litige tel qu'il résulte des écritures respectives des parties ; qu'en allouant aux exposants des sommes hors taxes au titre des travaux de reprise des désordres affectant la propriété acquise des époux [A], quand ils sollicitaient la condamnation des vendeurs au paiement, à ce titre, de sommes toutes taxes comprises, sans contestation de ces derniers sur le principe d'une condamnation incluant la taxe sur la valeur ajoutée, la cour d'appel a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
ALORS DE DEUXIEME PART QUE tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; que les exposants ayant conclu à la condamnation des époux [A] au paiement de sommes toutes taxes comprises au titre des travaux de reprise des désordres, la cour d'appel qui leur a alloué des sommes hors taxes sans motiver son refus de prononcer une condamnation incluant la taxe sur la valeur ajoutée, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS DE TROISIEME PART QUE les sommes allouées à des particuliers, sur le fondement de la garantie des vices cachés et de la garantie des constructeurs, au titre du coût des travaux de reprise des désordres constatés, doivent l'être toutes taxes comprises pour que l'indemnisation soit intégrale ; qu'en condamnant les époux [A] à verser une somme totale de 31 700 euros hors taxes, au titre des travaux d'assainissement du "pool house", de reprise des terrasses, des gardes corps et du mur de soutènement, aux exposants qui avaient demandé des sommes toutes taxes comprises, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil et le principe de la réparation intégrale.
