LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 octobre 2015), que Mme [C] est propriétaire du lot n° 1 d'une copropriété, composé de la jouissance exclusive d'un terrain avec le droit d'y élever une construction, sur lequel la SCI Carle, dont le gérant est M. [C], a édifié un bâtiment de plusieurs étages ; que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] les a, après expertise, assignés en suppression des vues directes créées par cette construction en démolissant le studio et sa prolongation récente édifiée sur ce lot ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour accueillir la demande du syndicat, l'arrêt retient que le constat d'huissier de justice, le rapport d'expertise et les photographies qui y sont annexées démontrent que la construction édifiée n'est pas conforme aux prescriptions du règlement de copropriété dans la mesure où elle excédait les deux étages autorisés et en comporte trois surélevés d'une construction sur la toiture et que la construction en profilé aluminium avec porte coulissante édifiée sur la toiture-terrasse du bâtiment A n'avait pas été autorisée par la copropriété dans les termes de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, en sorte qu'elle était irrégulière et devait être supprimée ;
Qu'en statuant ainsi, sans motiver sa décision ordonnant la démolition du studio, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne in solidum Mme [C] et la SCI Carle à supprimer les vues directes qu'elles ont créées sur les lots de leurs voisins en démolissant le studio et sa prolongation récente édifiée sur la toiture-terrasse, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé deux mois de la signification de l'arrêt, l'arrêt rendu le 21 octobre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mars deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [C] et la SCI Carle
Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. [T] [C] à remettre en état le sous-sol de l'immeuble sis [Adresse 2] en comblant et fermant l'excavation qu'il y a créée, sous astreinte de 300 € par jour de retard passé deux mois de la signification de sa décision,
Aux motifs que « l'expert [P] a constaté que le sous-sol de l'immeuble du [Adresse 4] était aménagé en parkings dont certains empiétaient sur le tréfonds du 67 de la même rue, ce sur une superficie de 73,45 m² incluant l'épaisseur des murs ;
Les consorts [C] et la SCI Carle ne contestent pas l'irrégularité des parkings creusés dans le sous-sol de l'immeuble mais sollicitent un sursis à statuer dans l'attente de la concrétisation d'une transaction avec le syndicat des copropriétaires, rappelant que, selon assemblée générale des copropriétaires du 6 décembre 2011, les copropriétaires ont voté une résolution accordant à M. [T] [C] un délai de six mois maximum à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée pour signer un acte authentique transférant la propriété des parkings à la SCI Carle moyennant versement d'une somme de 110.000 €, faisant valoir par ailleurs que l'état de santé de M. [T] [C] est très dégradé et que l'établissement des actes de cession est très complexe ;
Le syndicat des copropriétaires refuse tout nouveau délai en indiquant que, depuis l'assemblée générale du 6 décembre 2011, les consorts [C] et la SCI Carle ne lui ont fait parvenir aucun projet ;
En cet état, c'est par de justes motifs que la Cour adopte que le premier juge a refusé le sursis à statuer sollicité, le syndicat des copropriétaires étant seul maître, après écoulement du délai fixé par l'assemblée générale, de la décision à prendre relativement à l'empiétement litigieux ;
Ajoutant au jugement, la Cour dira que l'obligation de comblement mise à la charge de M. [T] [C] devra être effectuée sous le contrôle d'un huissier et sera assortie d'une astreinte de 300 € par jour de retard passé deux mois de la signification du présent arrêt » (arrêt p. 4) ;
Et aux motifs, adoptés du jugement, qu'« aux termes de l'article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. L'article 552 de ce code dispose que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.
Le syndicat des copropriétaires demande la remise en état du sous sol de l'immeuble sis [Adresse 2] en comblant et fermant l'excavation créée par Monsieur [C] lors de l'aménagement du parc de stationnement sous terrain qui se trouve sous son fonds sis au [Adresse 4]. Il soutient que Monsieur [C] s'est approprié sans droit ni titre une partie du tréfonds de l'immeuble sis [Adresse 2], ce que Monsieur [C] ne conteste pas dans ses écritures.
Il ressort du rapport déposé le 5 août 2009 par l'expert judiciaire que certains emplacements de stationnement au sous sol du [Adresse 4] empiètent sur le tréfonds de l'immeuble sis [Adresse 2] sur une surface estimée à 73,45 m² incluant l'épaisseur des murs. L'expert estime en outre qu'au regard de cette surface d'empiétement et du fait que celui-ci a lieu au niveau du tréfonds, une indemnité de 110 000 euros versée à la copropriété du [Adresse 2] pourrait permettre de mettre fin au litige.
Il est établi que l'aménagement par Monsieur [C] d'un parc de stationnement sous son fonds sis [Adresse 4] a été réalisé en empiétant sur le tréfonds de l'immeuble sis [Adresse 2] et soumis au régime de la copropriété, lequel s'est ainsi vu privé d'une partie de ses droits de propriété en dessous de son emprise au sol sans aucun motif légitime et sans recevoir d'indemnité en contrepartie. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires est en droit de demander la démolition de l'ouvrage ainsi construit en violation de son droit de propriété au niveau du sous sol de l'immeuble en copropriété dont il représente les intérêts. Compte tenu de la nature particulière de l'ouvrage, qui a consisté à creuser dans le tréfonds pour créer des places de stationnement sous terrain et non à édifier à proprement parler un ouvrage, il y a lieu d'ordonner la remise en état par Monsieur [C] du tréfonds de l'immeuble sis [Adresse 2] en comblant et fermant l'excavation qu'il y a créée.
En revanche, il n'apparaît pas opportun d'ordonner la réalisation de cette remise en état sous astreinte compte tenu de la complexité technique inhérente à ces travaux » (jug. p. 5 et 6) ;
Alors que le juge est tenu de répondre aux conclusions opérantes des parties ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel (p. 7 à 9), M. [C] a invoqué, pour demander l'infirmation du jugement le condamnant à remettre en état le sous-sol de l'immeuble sis [Adresse 2], des démarches accomplies en vue de la conclusion d'un acte de cession portant sur les ouvrages litigieux, et a insisté sur la longueur de ces démarches ; que le tribunal ne s'était pas expliqué sur ces points ; qu'en confirmant le jugement sans répondre aux conclusions d'appel de M. [C], la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
Le second moyen de cassation fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné in solidum Mme [B] [C] et la Sci Carle à supprimer les vues directes qu'elles ont créées sur les lots de leurs voisins en démolissant le studio et sa prolongation récente édifiée sur la toiture terrasse, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé deux mois de la signification de l'arrêt ;
Aux motifs que « Mme [P] relate qu'une distance réglementaire de cinq mètres existe entre les fenêtres souffrant de la vue dérangeante et la baie vitrée du studio du bâtiment A, qui donne sur une terrasse où des plantes sont installées ainsi qu'une barrière constituée de canisses, à l'exception d'un « petit bout » au-dessus d'un garde-corps non occulté par un écran végétal ni par des canisses ; les consorts [C] et la SCI Carle estiment que le prolongement de la rangée de canisses constitue une solution satisfaisante pour supprimer les vues ainsi créées ;
Le syndicat des copropriétaires indique, quant à lui, que le règlement de copropriété de l'immeuble autorisait le propriétaire du lot n° 1 à construire un bâtiment élevé sur deux sous-sols, d'un rez-de-chaussée, de deux étages et couvert par un toit terrasse accessible mais que la SCI Carle a fait construire un immeuble de trois étages comportant l'adjonction sur la toiture d'une structure métallique surmontant l'appartement existant au 3ème étage, ce qui revient à ajouter un quatrième étage aux trois existants, par transformation du toit terrasse en appartement ;
Le procès-verbal de constat d'huissier du 24 octobre 2012, le rapport d'expertise et les photographies qui y sont annexées démontrent que la construction édifiée sur le lot n° 1 n'est pas conforme aux prescriptions du règlement de copropriété dans la mesure où elle excède les deux étages autorisés et en comporte trois surélevés d'une construction sur la toiture ;
Il est constant et non contesté que la construction en profilé aluminium avec porte coulissante édifiée sur la toiture-terrasse du bâtiment A n'a pas été autorisée par la copropriété dans les termes de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, en sorte qu'elle est irrégulière et devra être supprimée conformément à la demande formulée par le syndicat ; le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de démolition et la Cour, statuant à nouveau, ordonnera la suppression de cette construction, à la charge in solidum de Mme [B] [C] et de la SCI Carle, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé deux mois de la signification du présent arrêt » (arrêt, p. 4 et 5) ;
1/ Alors, d'une part, que tout jugement doit être motivé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a seulement considéré, dans les motifs de son arrêt, que la construction en profilé aluminium édifiée sur la toiture terrasse, qui avait permis l'agrandissement d'un studio, n'avait pas été autorisée par le syndicat des copropriétaires, de sorte qu'il y avait lieu d'ordonner sa destruction, avant d'indiquer, dans le dispositif, que Mme [B] [C] et la Sci Carle seraient condamnés in solidum à supprimer les vues créées sur les lots de leurs voisins en démolissant le studio et sa prolongation récente édifiée sur la toiture-terrasse ; que la cour a ainsi seulement motivé sa décision d'ordonner la destruction de la construction en profilé aluminium qui constituait la prolongation récente du studio édifié sur la toiture terrasse ; qu'en ordonnant la démolition non seulement de la construction en profilé aluminium, mais aussi celle du studio, sans motiver son arrêt sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2/ Alors, d'autre part, que la partie qui conclut à la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs ; qu'en l'espèce, pour ordonner la destruction de la construction en profilé aluminium édifiée sur la toiture terrasse, qui avait permis l'agrandissement d'un studio, ainsi que du studio, la cour d'appel a estimé que la construction n'avait pas été autorisée par la copropriété dans les termes de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en statuant ainsi, sans réfuter les motifs du jugement dont la confirmation était sollicitée, qui avait rejeté cette demande en retenant que cette construction n'était pas soumise à l'autorisation de l'assemblée générale prévue par l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant, comme le soutenait les exposants, un vote dans les conditions de l'article 26 pour le seul cas où c'est le syndicat des copropriétaires qui décide de procéder à une surélévation du bâtiment existant, la cour d'appel a violé les articles 954 et 455 du code de procédure civile ;
3/ Alors, également, que le juge doit répondre aux notes en délibéré dont il a autorisé le dépôt ; qu'en l'espèce, dans leur note en délibéré autorisée datée du 16 octobre 2015, les exposantes ont soutenu que leur lot n° 1 bénéficiait d'un droit de surélévation privatif, de sorte que celle-ci n'étant pas soumise à l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965, le vote du syndicat des copropriétaires, à la majorité de l'article 26, n'était pas requis pour effectuer les travaux ; qu'en les condamnant à supprimer les vues directes qu'elles ont créées sur les lots de leurs voisins en démolissant le studio et sa prolongation récente édifiée sur la toiture terrasse, sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4/ Alors, en outre, que dans cette note en délibéré, les exposantes avaient aussi fait valoir que le studio et sa prolongation avaient été édifiés en 1987, de sorte qu'une demande de suppression fondée sur l'absence d'autorisation du syndicat des copropriétaires était prescrite ; qu'en faisant droit à la demande de démolition, sans répondre à ce moyen pertinent, la cour d'appel a derechef violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5/ Alors qu'enfin, les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour d'appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ; qu'en l'espèce, dans le dispositif de ses conclusions d'appel, le syndicat de copropriété a demandé à la cour de condamner Madame [C] et la SCI Carle à supprimer les vues directes qu'elles ont créées sur les lots de leurs voisins en démolissant le studio et sa prolongation récente, édifiés sans autorisation sur la toiture terrasse ; que pour condamner les exposantes à démolir ces ouvrages, la cour d'appel s'est bornée à relever l'existence d'une violation des prescriptions du règlement de copropriété et de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en statuant ainsi, sans caractériser l'existence de vues illicites, la cour a violé les articles 678 du Code civil et 954, alinéa 2, du Code de procédure civile.
