LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 mai 2015), que la SCI Breave (la SCI), propriétaire de lots dans un immeuble placé sous le régime de la copropriété, assignée par le syndicat des copropriétaires en paiement de charges de copropriété, a sollicité la condamnation de ce dernier au paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi à la suite de dégâts des eaux survenus dans ses lots ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et de rejeter la sienne ;
Mais attendu qu'ayant constaté que deux des dégâts des eaux, dont la SCI se plaignait, avaient fait l'objet de règlements par sa compagnie d'assurance et exactement retenu que la SCI ne pouvait pas se plaindre du défaut de ravalement en façade, alors que sa carence prolongée à acquitter les charges de copropriété et l'importance de sa dette mettaient gravement en péril la trésorerie du syndicat, dans l'impossibilité de financer les travaux indispensables pour assurer l'entretien de l'immeuble, et que le défaut d'entretien de l'immeuble, à le supposer caractérisé, n'exemptait pas la SCI du paiement des charges, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'examiner les pièces que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire qu'il n'y avait pas lieu à compensation de la dette de charges avec les sommes que la SCI alléguait avoir dépensées pour entreprendre des travaux de réfection ou avec un trouble de jouissance qui n'était pas établi ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Breave aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Breave et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mars deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la société Breave
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCI Breave à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2], la somme de 27 118,07 € représentant les charges arrêtées au 2ème trimestre 2013 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2011 sur la somme de 11 332,90 €, du 8 décembre 2011 sur la somme de 5 171,58 €, de l'assignation pour 7 805,47 € et des dernières conclusions pour le surplus et la somme de 16 233,55 € au titre des charges de copropriété impayées due depuis le 1er juillet 2013 et arrêtée au 30 juin 2015, assortie des intérêts au taux légal à compter des conclusions valant mise en demeure du 14 avril 2015, outre 5 000 € à titre dommages-intérêts et de l'avoir déboutée de ses demandes tendant à la condamnation du Syndicat à lui verser les sommes de 5 474,12 € à parfaire en réparation du préjudice lié aux réparations entreprises consécutives aux dégâts des eaux qu'elle a subis, outre 30 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,
AUX MOTIFS QUE Au soutien de son appel, la S.C.I. Breave indique que ses lots subissent depuis des années des dégâts des eaux récurrents qui sont imputables au défaut d'entretien d'une descente d'eaux usées et de la façade par le syndicat des copropriétaires, que des indemnités réglées par sa compagnie d'assurance ont été versées entre les mains du syndicat sans être pour autant imputées sur son arriéré de charges, que des sommes appréhendées par voie de saisie-attribution n'ont pas davantage été créditées sur ledit arriéré, que la somme de 5 474,12 € qu'elle a dû avancer pour entreprendre des travaux de réfection doit être déduite de la réclamation du syndicat de même que celle de 30 000 € représentant son trouble de jouissance ;
Le syndicat des copropriétaires réplique que les comptes de la copropriété ont été approuvés par les assemblées générales de copropriétaires successives, que la saisie attribution pratiquée le 22 octobre 2014 s'est révélée infructueuse, que les troubles de jouissances invoqués n'exemptent pas la S.C.I. Breave du paiement de ses charges, que les deux premiers dégâts des eaux, survenus les 26 juin 2010 et 17 septembre 2012, avaient pour cause une fuite sur une canalisation et un robinet privatifs de l'appartement d'un copropriétaire et n'ont donné lieu à aucun règlement de nature à être déduit des charges de copropriété dues par la S.C.I. Breave, que cette dernière a été indemnisée par son assureur des dommages consécutifs aux infiltrations par la façade de l'immeuble, qu'aucun défaut d'entretien ne peut lui être imputé ;
Les documents produits aux débats par le syndicat, soit les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes des exercices considérés et voté les budgets prévisionnels de l'exercice à venir, les appels de fonds et travaux, les relevés individuels du copropriétaire débiteur établissent que la S.C.I. Breave est débitrice, au titre de la période arrêtée au 2ème trimestre inclus, de la somme de 27 118,07 € et, au titre de la période ultérieure arrêtée au 30 juin 2015, de la somme de 16 233,55 € ;
La S.C.I. Breave n'établit pas que les décomptes produits aux débats seraient inexacts ou n'incluraient pas au crédit des indemnités d'assurance qui lui reviendraient, non plus que des sommes saisies par voie d'exécution forcée ;
Les défauts d'entretien reprochés au syndicat des copropriétaires ne sont pas démontrés alors que les infiltrations dont il est fait état par la S.C.I. ont, pour deux d'entre elles, des causes étrangères aux parties communes et ont d'ailleurs fait l'objet de règlements par sa compagnie d'assurance ; quant au défaut de ravalement de la façade, elle est mal venue de s'en plaindre alors que sa carence prolongée à acquitter ses charges de copropriété et l'importance de sa dette mettent gravement en péril la trésorerie du syndicat, dans l'impossibilité de financer les travaux indispensables pour assurer l'entretien de l'immeuble ;
En tout état de cause, le défaut d'entretien des parties communes ne l'exempterait pas de régler ses charges, à supposer même qu'il fût avéré et caractérisé, ce qui n'est pas le cas, étant observé que la S.C.I. Breave n'a introduit à ce jour aucune instance relative aux infiltrations litigieuses ; il n'y a donc pas lieu de compenser sa dette de charges avec des dépenses dont la cause est imprécise ou avec un trouble de jouissance qui n'est pas établi ;
En conséquence de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la S.C.I. Breave à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 27 118,07 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2ème trimestre 2013 inclus et la Cour, ajoutant et actualisant la dette de la S.C.I. Breave, condamnera celle-ci à payer audit syndicat la somme de 16 233,55 € au titre des charges de copropriété impayées dues depuis le 1er juillet 2013 et arrêtées au 30 juin 2015, assortie des intérêts au taux légal à compter des conclusions du syndicat valant mise en demeure du 14 avril 2015 ;
Le jugement sera infirmé sur le montant des dommages-intérêts alloués au syndicat en effet, les manquements de la XCI Breave à son obligation de régler ses charges de copropriété à échéance sans justifier de raisons pouvant expliquer cette carence sont constitutifs d'une faute causant gravement préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, ce préjudice financier étant certain et distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, d'où il suit que la S.C.I. Breave sera condamnée au paiement de la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts,
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE
Sur la demande principale :
Attendu que, par application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes
Attendu qu'au soutien de sa demande principale le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaire de la S.C.I. Breave sur les lots n°7, 36, 43, 24 et 25 de l'état descriptif de division ;
- l'extrait K bis de la S.C.I. Breave,
- les appels individuels de charges couvrant la période allant du 1er juillet 2009 au 1er avril 2013 (incluant l'appel de charges du deuxième trimestre 2013) faisant apparaître un solde débiteur de 27 118,07 €,
- une position de compte du 31 décembre 2004 au 1er avril 2013 confirmant ce solde,
- les procès-verbaux des assemblées générales réunies les 28 mai 2010, 28 juin 2011, 19 juin 2012 approuvant les comptes des exercices couvrant la période du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2011 ainsi que la régularisation du budget prévisionnel 2012, ainsi que les assemblées générales du 20 avril 2007 et du 9 septembre 2009 votant un certain nombre de dépenses pour travaux ;
- une attestation de non recours relative aux assemblées tenues de 2005 à 2012 ;
- une lettre recommandée avec avis de réception du 24 mai 2011 portant sur un solde débiteur de 11 332,90 €, un commandement de payer du 8 décembre 2011 portant sur la somme en principal de 16 504,48 € ;
- le relevé individuel du compte de charges de l'année 2010 faisant apparaître au débit une somme de 203,33 € correspondant à la différence entre les provisions appelées et le total effectif des charges de l'année.
Attendu que la S.C.I. Breave conteste la créance en faisant valoir que le montant n'en n'est pas établi, soutenant, d'une part, que le décompte produit par le demandeur, arrêté au 8 novembre 2012 (sa pièce N° 8) comporte un montant de 318,47 € qui n'est pas justifié, et d'autre part, que figure dans ce décompte une somme de 205,33 € au titre d'un solde de charges pour l'exercice 2010 qui n'est pas non plus justifié.
Attendu cependant, d'une part, que le montant de 318,47 € n'apparaît pas dans le document, de sorte qu'il n'est pas possible de répondre au moyen soulevé ; que, d'autre part, le relevé individuel du compte de charges de l'année 2010 produit en pièce n° 50 par le demandeur fait apparaître au débit une somme de 203,33 € correspondant à la différence entre les provisions appelées et le montant total effectif des charges de l'année 2010, et que les comptes de cet exercice ont été approuvés.
Attendu qu'en conséquence la créance revendiquée est bien justifiée.
Attendu que la S.C.I. Breave soutient que le syndicat des copropriétaires a failli à l'exécution de sa mission d'entretien des parties communes, ce qui aurait provoqué dans l'appartement dont elle est propriétaire des fuites à répétitions trouvant leur origine dans les conduites de descente des eaux usées de l'immeuble ; qu'en dépit des courriers qu'elle a adressés au syndicat, celui-ci n'a jamais effectué les travaux nécessaires, de sorte que la S.C.I. a subi un préjudice de jouissance.
Sans l'énoncer clairement dans ses conclusions, la S.C.I. Breave semble ainsi vouloir se prévaloir d'une exception d'inexécution : elle n'aurait pas à payer ses charges puisque le syndicat n'aurait pas rempli pas ses propres obligations.
Attendu, en tout état de cause, que l'exception d'inexécution ne saurait être invoquée qu'à propos d'obligations nées d'une même convention; que le lien entre le syndicat et la S.C.I. n'est pas de nature contractuelle, et que, par ailleurs, la S.C.I. ne démontre pas ce qu'elle allègue : elle ne produit aucune pièce qui établisse que les dommages qu'elle subit dans son lot privatif proviennent d'un défaut d'entretien des parties communes.
Attendu qu'en conséquence, au vu des pièces mentionnées ci-dessus, la créance du syndicat est établie à hauteur de la somme de 27 118,07 €, représentant les charges arrêtées au 2ème trimestre 2013 inclus, selon décompte arrêté au 29 mai 2013 ; qu'il sera donc fait droit à sa demande ; qu'en conséquence, la S.C.I. Breave sera condamnée à lui régler la somme de 27 118,07 € assortie des intérêts au taux légal à compter du :
- 24 mai 2011 sur la somme de 11 332,90 €,
- 8 décembre 2011 sur la somme de 5 171,58 €,
- de l'assignation pour 7 805,47 €,
- des dernières conclusions pour le surplus.
Sur la demande reconventionnelle
Attendu que la S.C.I. sollicite :
- de condamner le Syndicat à verser à la S.C.I. Breave la somme de 5 474,12 € à parfaire en réparation du préjudice lié aux réparations entreprises consécutives aux dégâts des eaux qu'elle a subis
- et au paiement de la somme de 30 000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.
Attendu toutefois qu'elle produit à l'appui de ses dires 3 courriers qu'elle a établis, non signés, sans preuve de leur envoi au Syndic, des photographies des dégâts, et une lettre fixant un rendez-vous avec un expert ;
Attendu que ces éléments ne démontrent pas l'existence d'une faute du Syndicat des copropriétaires à l'origine des dommages,
Attendu qu'en conséquence, il convient de débouter la S.C.I. Breave de ses demandes.
Sur la demande de délai de paiement
Sur le fondement de l'article 1244-1 du code civil, le défendeur demande qu'un délai de paiement lui soit octroyé sur 24 mois.
Le Syndicat des copropriétaires s'y oppose, aux motifs notamment que le défendeur ne justifie d'aucune circonstance particulière le concernant expliquant ses carences.
Attendu que le dernier paiement de charges par la S.C.I. Breave a été effectué le 26 mai 2009, soit il y a plus de 4 ans ; attendu que par ailleurs la S.C.I. Breave ne fournit aucun élément à l'appui de sa demande de délai de paiement ; que dès lors, il convient de l'en débouter.
Sur les demandes accessoires :
Attendu qu'en raison de sa carence et de l'importance de sa dette, la S.C.I. Breave a contraint le demandeur à agir en justice pour obtenir le paiement des charges qui lui sont dues; qu'elle sera donc condamnée à lui verser une somme de 1 500 € en réparation de son préjudice,
ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en énonçant, pour considérer que les défauts d'entretien de la façade reprochés au syndicat des copropriétaires n'étaient pas démontrés et débouter la S.C.I. de ses demandes, qu'elle ne produisait aucune pièce établissant que les dommages qu'elle subissait dans son lot privatif provenaient d'un défaut d'entretien des parties communes, cependant que l'intéressée avait produit un procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l'évaluation des dommages en date du 17 avril 2013, dont il ressortait que tous les experts avaient constaté que la cause du sinistre du 17 septembre 2012 était des infiltrations d'eau par la façade de l'immeuble sur cour, et un courrier de l'expert en date du 13 juillet 2013 rappelant au syndic de copropriété qu'il lui appartenait en cette qualité de procéder à la réparation de cette fuite, la cour d'appel, qui n'a pas examiné ces éléments, a violé les articles 1353 du code civil, 455 du code de procédure civile et 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme,
ALORS QUE les dommages causés aux copropriétaires par des infiltrations sur façades constituent des défauts d'entretien des parties communes dont le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit ; qu'en énonçant que les défauts d'entretien reprochés au syndicat des copropriétaires n'étaient pas démontrés, cependant que celui-ci reconnaissait dans ses conclusions (p. 8 § 9) que le sinistre du 17 septembre 2012 avait pour origine des infiltrations par la façade de l'immeuble et que la S.C.I. Breave en rapportait la preuve par la production d'un procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l'évaluation des dommages en date du 17 avril 2013, dont il ressortait que tous les experts avaient constaté que la cause de ce sinistre était des infiltrations d'eau par la façade de l'immeuble sur cour non réparées et d'un courrier de l'expert en date du 13 juillet 2013 rappelant au syndic de copropriété qu'il lui appartenait en cette qualité de procéder à la réparation de cette fuite, caractérisant ainsi un défaut d'entretien engageant de plein droit la responsabilité du syndicat de copropriétaires et le droit à indemnisation de la S.C.I. Breave, la cour d'appel a violé l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
